상가판례, 모르면 큰 코 다친다
최초 분양을 마친 상가를 재매수하려는 예비 소유자나 임차인도 해당 점포가 최초 분양시 특정 업종 만으로 활용해야 하는 업종제한 약정을 체결했는지에 대해 확인할 필요가 있다.
2009년 9월 경, 업종제한약정이 있는 상가를 사들인 이후 지정업종 외 다른 용도로 사용하던 점포에 대해서 동종업종의 영업금지 및 가처분 신청에 대한 항고심에서 원심을 유지한다는 판결이 나왔다.
이와 같이 최초 분양계약 당시 체결된 업종제한약정은 최초 소유자 뿐만 아니라 이후 상가를 구입한 매수자와 임차인에게도 계속 이어질 수 있다는 점에 유의해야 할 것으로 보인다.
또, 2009년 3월 경 상가분양 광고를 보고 A상가 점포를 분양받은 김씨등 10인은 분양 광고내용이 허위/과장되었다며 분양계약을 취소하기 위한 소송을 제기했으나 기각당했다.
광고에서는 학원입점, 고객휴식공간 설치 등이 언급되있었으나 실제 준공과정에서는 이러한 내용들이 반영되지 않았지만. 법원은 일반 상거래의 관행을 고려해 상술의 정도를 넘는 행위가 아니라면 용인될 수 있다는 판결을 내렸다.
상가정보 제공업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “상가와 관련된 판례들을 눈여겨보면 간접적인 체험을 통해 혹 발생할 수 있는 시행착오를 줄일 수도 있다”며 “상가투자는 적지 않은 금액이 투입되는 만큼 신중한 자세를 견지하는 것이 좋다.”고 말했다.
2010년 상업용 건축물 거래량 흐름 괜찮네
국토해양부에서 발표한 4월 상업용건축물 거래량 분석결과 4월 전국 상업용 건축물 거래량은 연면적 2,187,000㎡ / 12,863동으로 3월보다 연면적 기존 약 14.8%, 1월에 비해서는 역 24.26% 늘어난 것으로 나타났다.
지역별 4월 상업용 건축물 거래량을 연면적 기준으로 살펴보면 경기도 (연면적 618,000㎡ / 3,665동), 서울특별시 (연면적 400,000㎡ / 3,009동), 인천광역시 (연면적 159,000㎡ / 824동) 순으로 나타났는데, 이들 지역의 거래량을 연면적 기준으로 전월과 비교했을때 경기도는 29.29%, 서울은 6.38%, 인천광역시는 50% 가량 늘어난 것으로 집계되었다.
한편, 서울시 25개 구 중 2010년 4월 연면적 기준으로 상업용 건축물 거래량이 많았던 곳은 강남구 (연면적 109,000㎡), 서초구 (연면적 27,000㎡), 중구 (연면적 26,000㎡)순으로 나타났으며, 이 상위 3구의 합은 거래량이 적었던 하위 3구인 동작구 (연면적 3,000㎡), 중랑구 (연면적 5,000㎡), 강북구 (연면적 5,000㎡)의 합에 비해 연면적 기준으로 약 12배 정도 많았다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “2010년 1월 이후 상업용 건축물 거래량이 연면적 기준으로 꾸준히 증가세를 보이고 있다.”며 “아파트등 주택시장에 대한 규제가 지속되면서 상대적으로 제약이 덜한 상가가 대체투자처로서 관심도가 높아지는 것 같다.”고 말했다.
LH공사 단지 내 상가 102개 공급
2010년 5월 한국토지주택공사(이하 LH)는 수도권과 비수도권 지역에 각각 51개씩 총 102개의 점포를 신규공급한다.
신규로 공급되는 상가를 지역별로 세분해보면 수도권의 경우 광명역세권 3개블럭에서 24개, 인천소래2 A3에서 9개, 김포양곡 A-5 2개, 김포마송 A-1에서 7개, 파주 A18에서 9개가 등장할 계획이며, 비수도권 지역에서는 무실 8단지, 남춘천 2단지에서 각각 4개, 태안평천, 당진해운에서 각각 5개, 익산장신 3개블럭에서 33개가 선보일 예정이다.
5월 신규물량에는 국민임대 아파트 단지 물량이 상당 수 등장했는데, 국민임대 아파트를 배후상권으로 할 경우 다른 상권에 비해 소비규모가 상대적으로 작을 수 있다는 점을 투자시 감안할 필요가 있다.
신규물량 중 인천소래2, 파주 A18 지역 상가는 국민임대이긴 하지만 단지내상가의 주소비세력이라 할 수 있는 배후세대 수가 풍부하고, 세대대비 상가면적이 낮아 눈에 띄는 부분이다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “이번 5월 LH 신규 단지내상가는 수도권 및 비수도권 지역에서 고르게 공급되었다.”며 “올해 수도권 외 지역이 단지내 상가 신규공급 결과 낙찰률이 비교적 높게 나타나고 있는데 이번 달에도 이러한 현상이 지속될 지 관심이 모인다. 단지내상가 투자시에는 지역을 떠나 배후세대수, 주변 근린상가 존재여부, 세대인구의 동선파악 등을 꼼꼼히 따져 투자에 임하는 것이 바람직하다.” 조언했다.
전국 146곳 간이과세배제. 세부담 증가
서울 역삼, 도곡동, 충남 당진 유흥업소 밀집지역, 강원랜드 호텔 등 전국 146개 지역의 영세 개인사업자들의 세 부담이 커진다.
국세청은 2010년 간이과세배제기준 개정안에 유흥업소 밀집지역 17곳과 백화점, 호텔, 할인점, 집단상가, 상권 활성화 지역 129곳을 간이과세배제 대상에 추가했다.
간이과세는 전년도 매출액이 4,800만원 미만인 영세개인사업자에게 부가가치세율을 낮춰주는 제도로 이번에 간이과세배제 업체들은 일반사업자와 같은 세금을 내야한다.
개정안은 오는 7월1일부터 시행되며 부동산임대업자는 내년 1월1일부터 적용된다.
대기업 이전따라 성남 상권도 술렁
직원이 약 3천여명에 달하는 NHN를 비롯한 네오위즈 등 인터넷 대기업들이 분당으로 이전하면서 주변상권과 아파트까지 들썩이고 있다.
이달중 한게임, 해피빈 등 전 계열사 2,900명가량이 신사옥으로 이주하는 네이버는 직원 복지후생으로 '복리후생포인트'제도를 운영해 한도 내에서 책, 음반, 전자제품 등을 구입할 수 있게 하고있어 이를 잡기위한 주변 업체 경쟁이 치열하다.
또, NHN직원 환영이라는 현수막들이 은행, 식당, 헬스클럽 등 할 것 없이 여기저기 걸려있다. 뿐만아니라, NHN은 직원들에게 전세, 주택 자금을 3000만원까지 무이자로 지원하고 있어 신사옥 주변으로 이사오는 직원들이 상당수로 한 중개업소 관계자에 따르면 NHN신사옥입주와 함께 주변 전세값도 덩달아 오르고 있다.
네오위즈도 지난 3월 분당구 구미동 신사옥입주를 마쳤으며 직원들에게 책이나 전자제품 구입, 헬스클럽 등의 이용이 가능한 포인트카드지원과 주택무이자대출 지원을 하고 있어 주변 오피스텔과 상점들이 영업경쟁을 하고 있다.
이밖에 온라인게임사 넥슨과 엔씨소프트, SK컴즈 등이 성남지역에 신사옥을 건설 및 추진중에 있어 성남지역 상권의 지각변동이 예상된다.
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상가 시장 동향
