상가투자, 알뜰족이 눈여겨보는 것은?
올해 1월 이후 분양을 시작한 120개 상가에 대한 전용률을 조사한 결과, 상가종류별 전용률은 근린상가 57.43%, 단지내상가 73.99%, 주상복합상가 50.63%, 멀티테마상가 40.02%로 나타났다.
전용률이란 분양면적에서 복도, 층계, 엘리베이터 등 공동이 이용하는 시설의 공용면적을 제외한 실제 사용가능한 점포면적의 비율로 전용률이 높을수록 실제 사용면적이 넓다는 것을 의미하며 이를 자기점포활용률이라고도 한다.
따라서 상가투자시 분양면적뿐만 아니라 전용면적 체크가 중요한데, 예를들어 분양면적 99㎡(약 30평)를 기준으로하여 3.3㎡당 분양가격이 A상가는 1700만원, B상가는 2000만원이라고 한다면 총분양가격은 A 5억1천만원, B 6억원으로 당연히 B상가가 비싸다고 할 수 있다.
하지만, 전용률(자기점포활용률)이 A는 50%, B는 65%로 차이를 보인다면 실제사용면적인 전용면적은 각각 A 49.5㎡(약 15평), B 64.5㎡(약 20평)로 자기점포활용측면에서는 3.3㎡당 가격이 A 3,400만원. B 3,000만원으로 오히려 A가 B보다 400만원가량 비싼결과가 나온다.
이처럼 전용률을 이용해 실사용면적 대비 분양가격을 따져보면 동일한 분양가격으로 책정되어 있다하더라도 알뜰한 상가투자가 가능하다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “상가투자시 분양가격은 상당히 중요한 요소인데, 분양가격의 산정기준을 전용면적으로 바꿔 가격선을 확인하는 것이 필요하다.”며 “전용면적이 넓으면 점포활용도 측면에서 타 상가에 비해 비교우위를 차지할 가능성이 높기 때문에 해당 점포의 전용률이 어느 정도인지를 파악해 투자자 스스로 상가의 적정가격을 확인하는 것이 필요하다.”고 조언했다.
LH 단지내 상가, 인기 여전하네
25일까지 발표된 5월 LH 단지내 신규 공급상가 입찰 결과를 분석한 결과, 총 10개 블럭 102개 상가 중 91개 낙찰돼 낙찰공급률 89.22%를 기록한 것으로 밝혀졌다.
이번 낙찰결과 현재까지 유입된 총 낙찰금액은 약 170억 3,000이었으며 낙찰상가의 평균 낙찰가율은 138.96%, 최고낙찰가율은 232.40%로 나타났다.
5월에 공급된 상가들 중 수도권 지역 물량인 광명역세권의 경우 가격대가 높은 몇몇 상가들은 외면받았지만 80%가 넘는 낙찰공급률을 보였으며, 인천 소래2 지구와 비수도권 지역은 모두 100% 낙찰률을 기록했다.
반면, 김포양곡A-5블럭은 세대수가 384세대로 적고 주변이 공원으로 둘러쌓인 것이 단점으로 작용해 모두 주인을 찾지 못했다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “5월 LH 단지내상가 입찰결과 수도권과 비수도권 지역 모두 양호한 낙찰결과를 보여주고 있다.”며 “다음 달인 6월에는 인기지역인 판교에서 단지내 상가 51개가 공급될 예정으로 LH 단지내 상가에 대한 관심도는 꾸준히 이어질 수 있을 것으로 보인다.”고 말했다.
저층부 포기하고 상층부 증축? 서울시내 용적률 인센티브 방안 의문
서울시가 도심부 가로활성화를 위해 상업지역내 민간건축물이 저층부나 옥외주차장, 공개공지 등을 시민 편의공간을 제공할 경우 용적률 완롸 인센티브를 부여하겠다고 발표했다.
서울시는 4대문 안 40개 건물을 대상으로 참여의사를 타진하고 있으며 현재 종로변 H빌딩, 을지로변 N빌딩을 8개 건물이 참여의사를 밝힌 것으로 알려졌다.
서울시 관계자는 1층이나 2층을 오픈해 시민친화공간을 조성하면 건물자체의 가치가 올라갈 것이라며 현재 세종로, 을지로, 종로변 등 상업용 대형건물들이 통상 600%의 용적률을 적용받아 지어졌으나 본 사업에 참여하는 건물은 용적률을 800%까지 허용하는 방안을 검토중이라고 밝혔다.
하지만 리모델링을 통한 건물의 재산가치가 높아지기 어렵고 최근 부동산 경기를 감안하면 사업 참여가 쉽지 않을 것이라는 우려의 목소리가 높다.
상가뉴스레이다 선종필대표는 "서울시내 중심 상업지역도 공실률이 높아지고 있는 상황에서 저층부를 포기하고 상층부를 증축 할 만한 곳은 대기업이나 관공서 등 일부 건물로 제한될 것 같다"고 예상했다.
판교상가 편법시공 및 허위광고 논란
판교신도시 분양중인 상가가 일반상가 형태로 건축허가를 받은 뒤 원룸텔로 편법 전환해 개별등기가 가능하다는 허위.과장광고를 하고 있는 것으로 드러났다.
엑스원비즈텔이라는 이름으로 분양광고를 하고 있는 해당없체는 전세대 토지+건물 개별등기라고 광고를 하고 있으나 현행법상 고시원(원룸텔)은 공동지분 등기는 가능하지만 각 호실별 등기는 불가능하다.
엑스원비즈텔은 판교동과 운중동 일대 지상7층 규모의 건물 3개동을 1~2층은 상가로 3~7층은 층별로 전용면적 10~20㎡의 고시원 쪽박을 10~20개 만들어 일반에 분양중이다.
업체 관계자는 인테리어공사를 마친 뒤 건축물관리대장 구분등기 분할을 추진해 계약자에게 개별등기를 해줄 수 있다고 주장하고 있으나 성남시 건축과 관계자는 해당건물은 일반상가 형태로 건축허가를 받았으며 고시원 각호실별 개인등기를 목적으로 건축물 대장 구분등기 분할은 불가능하다고 말했다.
주택상가 가치전망 CSI, 기준치는 넘겼다
한국은행이 발표한 5월 소비자 동향조사 결과 지난 4월에 비해 1P 하락하며 2월부터 4개월째 하락하고 있는 것으로 조사됐다.
소비자 동향조사 중 자산항목별 가치전망 CSI는 향후 6개월 후의 자산가치 전망을 보여주는 통계지표로, 해당 지수가 기준치인 100을 넘으면 6개월 후의 자산가치 전망을 긍정적으로 보는 시각이 많다는 것을 의미하며, 100보다 낮을 경우 전반적으로 부정적인 전망이 우세하다는 것으로 해석할 수 있다.
이번 조사결과 자산항목별 가치전망지수는 전 항목이 하락하는 모습을 보여주었는데 이는 저금리 영향 및 유럽발 금융위기, 대북관계 경색 등의 악재에 따른 것으로 보이며 토지.임야.상가 등 부동산 역시 부동산 관련규제와 투자수요위측 등의 원인이 작용한 것으로 풀이된다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “투자 심리가 전반적으로 위축되어 있는데다가 대북관계 및 유럽발 금융위기까지 겹쳐 부동산 관련 전망지수가 전반적으로 하향하는 모습을 보여주고 있다.”며 “하지만, 아직 가치전망 지수가 100 이상을 유지하고 있는데다 월드컵 및 지방선거 등의 효과가 반영되고 현재의 악재들이 일정부분 해소되고 나면 심리가 개선될 수도 있을 것으로 보인다.”고 말했다.
| 
상가 시장 동향
