여름에 겨울코트 장만하는 지혜, 상가투자에도 필요해
경기위축 등을 우려해 15개월째 기준금리가 2%로 동경되고 있지만 물가상승, 출구전략 등의 영향으로 금리인상의 가능성이 언급되면서 상가투자시 대출전략으로 고민하는 투자자들이 늘고 있다.
상가투자시 수익률을 높이기 위해 일정부분 대출을 받는 것이 보통이다. 하지만 대출금리에 따라 대출비율을 정할 필요가 있다.
| 조건 |
대출금리 |
대출비율 |
수익률 |
분양가 : 800,000,000
보증금 : 100,000,000
월세 : 4,000,000 |
0% |
0% |
6.86 |
| 5% |
20% |
7.41 |
| 40% |
8.42 |
| 6% |
20% |
7.11 |
| 40% |
7.58 |
| 7% |
20% |
6.81 |
| 40% |
6.74 |
| 8% |
20% |
6.52 |
| 40% |
5.89 |
위 표는 대출금리와 대출비율에 따른 수익률 결과값을 정리한 표이다. 우선, 대출없이 6.86%의 수익률을 보이는 상가의 경우 대출금리가 6%일 때까지는 역시 대출을 받지 않은 경우보다 대출을 받는 것이 수익률이 높지만 금리가 7%를 넘어설 수록 수익률은 오히려 떨어진다.
또한, 금리가 5%일때까지는 대출비율이 40%로 높은 경우가 수익률이 높게 나오지만 7% 이후부터는 대출비율이 20%로 낮은경우가 수익률이 더 높게 나오는 결과를 볼 수 있다.
따라서 금리가 오를 것이라 예상되는 시점에서는 원금상환 등을 통해 대출 비중을 줄이고 자기자본 비율을 높이는 것이 현명한 방법이라 할 수 있다. 또한, 금리가 낮을 때에 비해 수익률을 보수적으로 책정하는 것이 바람직하다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “장기간 저금리 기조가 유지되고 있는 상황 속에서 금리인상의 압박도 한켠에서 점점 높아지고 있는 상황이다.”라며, “금리인상 시기에는 대출비중을 조절하고 사전에 적절하게 투자자금 배분전략을 세워 갑작스런 수익율 악화나 자금유동 경색을 막는 것이 중요하다. 특히 금리인상은 즉시 반영되는 반면에 임대료 변동은 계약만기 후 반영이 가능하기때문에 중장기적 유동성 위험을 피할 수 있는 대출비중 조절이 필요하다."고 말했다.
올해 상업용 건축물 착공허가량 동수 기준 계속 늘어
국토해양부에서 발표한 전국 상업용 건축물 착공/허가량을 조사한 결과, 2010년 4월 착공량과 허가량 모두 전월인 3월보다 동수기준으로 10% 이상 늘어난 것으로 나타났다.
이 중 착공량의 경우 2009년 4월 4,245동 / 1,294,657㎡에서 4,868동 / 1,797.293㎡으로 증가했으며, 허가량 역시 6,664동 / 2,565,615㎡를 기록해 2009년 4월(6,039동 / 2,205,418㎡)에 비해 큰 폭으로 늘어났다.
상업용 건축물 착공/허가량은 상가시장의 현황을 보여주는 주요 지표이자 시장상황의 예측도구로 활용되고 있는데 올해 상업용 건축물 착공/허가량이 동수 기준으로 꾸준히 상승하고 있다는 점은 반기 이후 상가시장의 수요 관심도 증대를 기대해볼 만하게 하고있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “상업용 건축물 착공/허가량이 올해들어 전반적인 상승흐름을 보여주고 있다.”며 “조사결과 상업용 건축물의 공급 동수는 늘어난 반면 공급 연면적은 줄어드는 모습을 보여 신규상가 공급시장에서 비교적 중소형 위주의 상가들이 증가하고 있는 것으로 볼때 대형 건축물보다는 근린형 상가건물 공급이 느는 것으로 보인다.”고 말했다.
보호대상 영세상인 범위 확대
이르면 내달부터 영세상인에 대한 보호가 대폭 강화된다.
법무부는 4일일 상가건물임대차보호법 시행령 개정안을 입법예고했으며 개정안에 따르면 임차인의 보증금 상한액을 지역별로 1억5천만원~2억6천만원에서 1억8천만원~3억원, 우선변제 보증금은 2천500만원~4천500만원에서 3천만원~5천만원으로 조정했다.
따라서 보호대상 영세상인의 범위가 확대되었으며 이 개장안은 의견수렴, 세부법조항 검토 등을 거쳐 빠르면 7월부터 시행될 수 있을 것으로 보인다.
법무부는 임차 서민들을 실질적으로 보호하는데 중점을 두었다며 앞으로 임대차 시장의 불안요소가 크게 줄어들 수 있을 것이라고 말했다.
상가투자 후 3년쨰 입주도 못한채 소송전
서울 홍대입구 토로스쇼핑몰은 분양받은 80여명의 투자자들이 3년째 입주도 못하는 어려운 상황속에서 이제는 분양대금 회수까지 못하는 상황에 처해 분통을 터뜨리고 있다.
토로스쇼핑몰은 시행사가 토지대금과 공사대금을 미납해 토지주 및 시공사와 소송에 휘말리다가 결국 지난해 초 시행사 파산과 함께 경.공매절차에 들어갔다.
이 후 건물은 경매에 들어가 8차례 유찰끝에 절반 이상 낮아진 가격에 낙찰됐지만 이마저도 시공사가 1순위 배당순위를 내세워 분양자들과 다시 소송전에 들어간 상황이다.
분양자들은 공동점유가 가능한데도 불구하고 시공사가 경매배당금을 독차지하려 한다고 주장하고 있으며 현재 토로스 쇼핑몰은 건물과 토지 별건으로 진행된 경.공매 절차의 검토가 필요하다는 법원의 판정으로 낙찰 불허결정이 내려져 있는 상태다.
토로스쇼핑몰의 투자한 분양자 수는 80여명으로 개별적으로 1억원에서 최대 30억원까지 투자해 그 액수만 총 700억원에 이른다.
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상가 시장 동향
