상가투자, 시공사를 확인하세요
신미주 브랜드로 알려진 풍성건설의 부도와 중견 건설사인 성원건설의 법정관리에 이어 최근 시공능력 60위 대인 성지건설의 부도설이 나오는 등 관련업계에 긴장감이 조성되면서 상가시장에도 시공사 부실을 우려하는 목소리가 높다.
실제 상봉동에 위치한 주상복합 건물 상떼르시엘의 경우 40층의 고층빌딩으로 지역 랜드마크로 꾸며질 계획이었으나 성원건설이 법정관리에 들어가면서 공정이 제대로 진행되지 않아 수분양자들이 피해가 예상되고 있다.
과거에도 세양건설의 부도로 흑석시장재개발 사업이 중단된 것을 비롯해 한신건영의 부도로 일산 한신에리어타워, 파주 금촌의 아이맥스타워 등이 공사 중단의 후유증을 앓는 등 투자자들의 피해가 적지 않았다.
공사가 중단되면 새로운 시공사 선정시까지 많은 시간이 걸릴뿐 아니라 상가는 법적 보증의무가 미약한 탓에 수분양자의 보호장치가 매우 미미한 상태다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “건설부문 재무건전성 악화와 미분양 증가 등으로 건설사 퇴출이 예상되는 상황이어서 상가 투자자들의 주의가 요구된다.”며, “특히 시공사가 지급보장을 한 현장의 경우 피해가 장기화될 가능성이 더욱 높다고 할 수 있으므로 이를 잘 살펴야한다. 또한, 상가 투자자들은 시공사의 재무 건전성과 분양 신고필증, 분양보증 여부 등을 반드시 확인해 보아야 할 것”이라고 당부했다.
꾸준히 늘고 있는 자영업자
통계청발표에 따르면 상업용 부동산의 실사용자 계층이라 할 수 있는 전국 자영업자 수가 지난 5월 570만 9천명으로 4월에 비해 5만명 정도 늘었으며 2010년 2월부터 4개월 연속 증가세를 보이고 있다.
지역별로는 경기도가 전월보다 2만1천명 늘어난 121만명으로 나타났으며 반면, 서울은 전월에 비해 1만2천명 줄어든 104만2천명을 기록했다.
4개월 연속 자영업자수의 증가는 범정부 차원에서 자영업자에 대한 교육 및 각종 혜택이 대폭 늘어나고 금융기관들이 앞다투어 자영업자에 대한 대출문턱을 낮췄기 때문으로 풀이된다.
아직 작년수준을 회복하지는 못하고 있지만 올해부터 한국형 단카이 세대들의 은퇴정년이 향 후 몇년간 지속될 전망이어서 퇴직이후 소득확보를 위한 예비자영업자 수가 늘어날 것으로 예상되고 있다.
상가뉴스레이다의 선종필 대표는 “상가 점포의 실사용자층이라 할 수 있는 자영업자의 수가 4개월 연속 상승하는 모습을 보여주고 있어 상가투자를 앞두고 있는 투자자들에게 긍정적인 신호로 나타나고 있다.”며 “다만, 아직 예년 수준을 회복하지 못하고 있고 국민들이 느끼는 경기에 대한 체감온도가 낮다는 점등을 감안해 자영업자 변화추이에 지속적으로 관심을 갖고 바라보는 것이 필요하다.”고 조언했다.
계약서 여백에 쓴 상가용도라도 준수의무
상가분양계약시 사용용도를 계약서 여백에 기재했더라도 사용용도 내용을 준수해야 한다는 대법원 판결이 나왔다.
경기도 성남시에 위치한 한 상가를 분양받은 민씨와 채씨 등은 계약서 상에 분양받은 점포의 용도를 기입하는 곳을 공란으로 비워두고 계약서 여백에 민씨는'본 건물 내 태권도 같은 업종 신규분양치 않음'이라는 내용을 채씨는 '보습학원'이라는 문구를 분양회사에서 적어줬다.
이후 민씨는 같은 건물에 보습학원 용도로 분양받은 채씨가 세입자에게 태권도장 용도로 임대해 주었다며 소송을 제기했고 이에대해 채씨는 계약서 상의 '보습학원'은 단지 권장업종에 불과하다고 반박했다.
하지만 법원은 기입용 공란이 아니더라도 다른 여백에 용도가 적혀있으면 수분양자들은 이를 받아들여야 한다며 또한, 채씨의 경우 보습학원이라는 문구가 계약서에 기재되어 있다면 그 업종에 대한 독점적 이익을 보장받는 대신 다른 수분양자의 독점적 이익도 지켜줄 의무가 있다고 밝혔다.
상가투자의 해법, 장독투자에서 찾아라
상가투자도 주식이나 펀드처럼 묻어두기식 장독투자를 하는 투자자들이 늘고 있다.
상가의 경우 임차인만 안정적으로 호가보될 경우 주식이나 예금 보다 더 높으 ㄴ월수익과 시세차익을 바라 볼 수 있는데 다만, 최초 투자자금이 비교적 크고 상권 분석 등 투자판단이 어려워 장독투자를 위해선 몇가지 꼭 체크가 필요하다.
첫째, 높은 시세차익을 기대한다면 신규상권에서 투자처를 찾는 것이 나은 방법이 될 수 있다. 둘쨰, 해당상권의 특성 및 유동인구동선, 주변개발호재 등을 체크하고 금리인상이 예상되는 시기에는 대출 등 타인자본비율을 낮춰야 수익을 높 일 수 있다.
또, 상권이 미약하거나 빈점포가 많은 상가는 싸더라도 피하고 장기투자라고 해서 아무상가나 사서 기다리는 것이 능사가 아니므로 가치상승이 우량한 상가를 찾되 가치파악이 쉽지 않다면 전문가의 컨설팅을 받는 것도 바람직하다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “상가투자의 경우, 주식처럼 단타매매를 통해 고수익을 추구하는 것은 위험한 투자방법 중 하나”이라며, “상가의 경우 분석이 쉽지않고 개별물건마다 조건이 다 다르기 때문에 믿을만한 전문가의 컨설팅을 받으며 발품을 팔아 우량상가를 선정한 뒤, 장기적인 보유에 따른 투자패턴을 유지하는 것이 경쟁력 있는 방법이 될 수 있다.”고 조언했다.
아산신도시 원주민들 분양가 인하요구
천안.아산역세권 아산신도시 1단계 지역내 생계대책 상업용지를 분양받은 원주민들이 한국토지주택공사(LH)에 분양가인하와 잔금납부 연기를 요구하고 있다.
원주민들은 상업용지 분양가가 3.3㎡당 860만원이 시세보다 훨씬 비싸다며 500만원대로 인하하고 잔금납부기간을 2년간 연장해 달라고 요구하고 있다.
상가조합연합회는 아산신도시 1단계 사업지구에 대한 토목공사도 안된 상태인데다 불당대로와 사업지구를 연결하는 입체교차로 등의 개설도 안됐다며 기반시설 미비 등을 지적하며 이같이 주장하고 있다.
600여명의 원주민들은 수도권규제완화, 세종시 수정안, 금융위기와 건설경기 침체 등으로 잔금마련에 어려움을 격으면서 분양금 연체이자로 토지보상원금까지 날릴 형편이라며 어려움을 호소하고 있지만 LH측은 일반분양토지와 맞물려 현실적으로 쉽지 않다는 입장이다.
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상가 시장 동향
