인구변화를 주목하라!
예비 창업자나 상가투자자들은 연령별 인구추이에도 관심을 가져 볼 필요가 있다. 통계청에 따르면 앞으로 15년동안 6세~19세의 학생층은 300만명 가량이 감소하고 반면, 65세이상 고령층은 2배가량 늘어난다고 한다.
이러한 인구변화는 우선, 학생들을 대상으로한 입시학원 등의 창업 수익성과 메디컬 중에서는 산부인과와 소아과의 전망이 상대적으로 밝지 못함을 예상케한다.
실제 판교 등 택지지구들에서 분양중인 상가들을 보면 과거에는 대부분 학원시설 등으로 구성되던 상층부 업종구성이 최근들어 고시원 등 다른업종들의 구성이 늘고 있는 것을 볼 수 있다.
반면, 노인층을 대상으로 한 실버사업은 상대적으로 전망이 밝은 편으로 관련사업 진출이 활발할 것으로 기대되며 앞으로 상가 상층부에 요양원 등 고령층 인구를 대상으로한 시설물의 입점도 예상딘다.
상가시장, 과거 영광을 재현하나?
국토해양부에서 발표한 6월 상업용 건축물 거래량을 분석한 결과, 올해 6월 전국 상업용 건축물 거래량(연면적 2,108,000㎡/동호수 12,393동)은 5월 거래량(연면적 1,980,000㎡/동호수 11,183동)보다 동호수 기준으로 약 10.8% 늘어난 것으로 밝혀졌다.
지역별 6월 상업용 건축물 거래량을 동호수 기준으로 살펴보면 경기도(연면적 436,000㎡/동호수 3,366동), 서울(연면적 419,000㎡/동호수 2,729동), 부산(연면적 210,000㎡/동호수 1,271동) 순으로 나타났는데, 이들 지역의 거래량을 전월과 비교해보면 경기도 9,89%, 부산 24% 가량 늘어난 반면 서울은 약 1.98% 정도 하락한 것으로 집계되었다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “아파트 가격의 하락세가 심화되고 아파트에 대한 투자심리가 위축되면서 반사효과에 의한 대체투자처로서의 상가에 대한 관심도가 급속히 높아질 것으로 예상되었지만 내수불안정 등의 이유로 급격한 투자처 변동은 발생하지 않았다.”며, “다만, 상업용 건축물 거래량이 꾸준히 증가하고 있는 것은 잠재적 투자관심처로서의 변화를 가늠해 볼 수 있는 지표가 될 만하다.”고 조언했다.
다운계약서 10년간 과세 가능
A씨는 B씨에게 2002년 4억1천만원에 상가를 팔면서 양도세를 줄이기 위해 1억8천만원에 판것처럼 다운계약서를 작성했다.
그러나 5년뒤 B씨가 상가를 팔면서 A씨에게 4억1천만원에 상가를 샀다고 신고해 A씨는 거래후 6년이 지난뒤에 1억4천만원의 세금을 통지받았다.
A씨는 자신도 애초에 4억1천만원에 샀다고 주장했지만 입증할 방법이 없어 결국 세금을 내야한다.
국세 부과 제척기간(세금을 부과할 수 있는 기간)이 5년이라 불복신청을 하면 괜찮을 것 같지만 국세 기본법에 따르면 사기 등 기타 부종한 행위에 대해서는 10년간 국세를 부과 할 수 있다고 규정하고 있다.
예를들어 2000년 이뤄진 부동산 가짜 계약들은 올해 발견되면 모두 과세가 가능하다.
용산역세권 돌파구는 있나?
30조원 규모의 용산 역세권 개발사업의 최대주주이자 토지주인 코레일이 삼성물산을 비롯한 출자사에 다음달 20일까지 미납된 토지대금 7,000억여원을 납부하지 않으면 계약을 해지하겠다고 통보한 것으로 알려졌다.
코레일측은 21일 의무이행 최고장이 각 출자사들에게 송달되고 송달 30일 이후에는 자동으로 계약이 해지된다며 현실을 고려할 떄 의미있는 자금조달안이라도 내 놓아야 한다고 강조했다.
이에 민간투자사인 롯데관광개발, 푸르덴셜, KB자산운용 등은 내년까지 조달해야하는 2조원증 1조3천억원을 증자와 지급보증으로 통해 해소하고 나머지는 코레일이 담보를 통해 조달하자는 중재안을 제시한 상태다.
이러한 상활속에 용산일대 주민들의 반발도 거세지고 있는데 사업계약이 해지되면 토지거래허가 구역지정이후 재산권 행사에 대해 제한 받아 온 주민들의 손해배상 소송도 예상되고 있다.
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상가 시장 동향
