불황에 강한 소형 오피스텔, 오~ 필승 텔?
전반적인 부동산시장의 침체가 계속되고 있는가운데 오피스텔 등 소형 임대수익형 상품은 상대적으로 호황을 누리고 있어 그 원인분석에 대해 관심이 쏠리고 있다.
투자자들의 관심도가 높아지자 판교나 부천 중동지역에서는 상가로 분양을 시작했다가 원룸텔로 설계를 변경해 재공급 하는 현장들도 늘고 있는데 이같은 현상은 1인가구의 변화에따른 기대수요의 증가때문으로 실제 통계청 발표에 따르면 2010년 157만명인 1인가구는 2010년에는 195만명에 달할 것으로 보고있다.
또 아파트나 상가는 수억원의 투자금이 필요한 반면 소형오피스텔은 규모에 따라 1억원미만으로도 투자가 가능하고 수익률이 높게 형성되어 있어 관심이 높아지고 있다.
오피스텔 투자시에는 임차수요가 안정적인 역세권 주변을 선택하고 주변에 경쟁물건이 들어설 수 있는 나대지 등이 있는지를 확인해 피하는 것이 좋다. 또, 임대료 경쟁에 휘말리기 쉬운 고시텔, 원룸텔 등의 밀집지역은 피하는 것이 좋다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “정부의 각종 규제로 아파트에 대한 투자 수요층 하락과 이를 뒷받침 해 줄 대체 투자처의 부재 등으로 소형 오피스텔에 대한 투자수요가 활발한 움직임이 포착되고 있다.”며 “오피스텔은 특성상 시세차익보다는 지속적인 임대수익 확보가 중요하므로 역세권 등 수요가 풍부한 입지에 관심을 가지는 것이 바람직하다.”고 조언했다.
주택?상가, 바닥을 다지는 중
한국은행이 발표한 7월 소비자 동향조사 결과 주택.상가 가치전망 CSI(소비자동향지수)는 98P로 1월 이후 5개월 연속 하락 이후 보합세를 나타냈다.
소비자 동향조사 중 자산항목별 가치전망 CSI는 향후 6개월 후의 자산가치 전망을 보여주는 통계지표로 해당 지수가 기준치인 100을 넘으면 6개월 후의 자산가치 전망을 긍정적으로 보는 시각이 많다는 것을 의미하며, 100보다 낮을 경우 전반적으로 부정적인 전망이 우세하다는 것으로 해석할 수 있다.
이번 조사결과 경제상황에 대한 심리를 종합적으로 나타내는 소비자심리지수는 전월과 같은 112P를 기록했으며, 자산항목별 가치전망지수는 금융저축 가치전망을 제외하고는 지난달과 같이 100P 밑으로 떨어지는 모습을 보였다.
특히, 토지?임야?상가 등 부동산 분야에서 전망지수가 100P 아래의 부진한 모습을 보였는데, 이는 금리 인상으로 인한 대출금리의 상승으로 대출을 이용한 투자자들에게 금융부담이 크게 다가왔기 때문으로 풀이된다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “7월 주택?상가에 대한 국민적 관심도가 다시 바닥을 다졌다.”며 “금융비용의 부담 등으로 인해 시장 분위기가 관망세로 흘러가는 현 시점에서는 보수적 투자마인드를 가지고 각각 제반사정을 잘 따져 투자에 임할 필요가 있다.”고 조언했다.
유치권 허위신고에 실형선고에 손해배상까지
허위 유치권 신고로 경매절차를 방해했다면 손해를 배상할 책임이 있다는 판결이 나왔다.
김씨등 4명은 경매가 진행중인 상가에 대해 정씨가 인테리어 공사잔대금 채권 3억7천여만원이 있다고 허위신고해 늘어난 인수비용에 대한 부담으로 낙찰자 지위를 포기했다며 정모씨를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했다.
이에대해 재판부는 정모씨가 허위신고한 점이 인정된다며 다만, 김씨등도 세심한 주의를 기울이지 못했고 법률조언가의 조언을 들을 수 있었다며 정씨의 책임비율을 60%로 정한다고 밝히고 정씨는 상가 인수를 포기한 김씨 등에게 4억9천만원을 배상하라고 판결했다.
한편 정씨는 허위 유치권 신고로 경매의 공정을 해친 혐의로 기소돼 징역 6개월의 실형을 선고받아 형이 확정됐다.
판교테크노밸리 입주 포기 및 지연 줄이어
판교신도시가 중심상업지역 내 복합단지인 알파돔시티 사업이 좌초덴데 이어 자족기능을 담당할 테크노밸리의 조성도 흔들리고 있다.
성남시의 지급유예 선언으로 기반시설 설치가 지연될 가능성이 높아지자 테크노밸리내 입주를 계획했던 업체들이 입주 지연 및 포기하는 사례가 늘고 있기때문이다.
당초 성남시는 첨단IT 업체 300여곳을 유치한다는 계획이었지만 현재 착공한 업체는 필지수 기준으로 50% 수준에 그치고 있다.
또, 올해 들어 7개 업체가 입주를 포기했으며 시공공사를 포기한 곳도 5개 필지에 이른다. 특히, A-1블럭 실리콘파크 조합은 총 33개사 중 8개사만 남고 모두 입주를 포기한 상태다.
테크노밸리 단지내 입주 예정업체들은 계약조건에 따라 잔금 납입 완료일로부터 24개월내인 올해 연말까지 착공에 들어가 36개월 내로 완공을 해야하지만 입주포기기업들만 늘고 있는 상황이다.
LH 재무구조 심각
LH(한국토지주택공사)의 자금 사정이 예상했던 것보다 더 심각한 것으로 알려졌다.
지난해 10월 통합공사 출범 이후 118조원의 부채를 떠안은 LH는 재무고조 개선을 위한 자구책으로 채권발행, 사옥매각 등을 추진했으나 채권은 현재 목표액의 4분의1에 그쳤고 사옥매각은 토공 서울 사옥을 제외하고 모두 매각이 이루어 지지 못했다.
이런 상황에서 부동산 침체로 인해 토지.주택 미분양까지 늘어나고 있는 형국으로 투지.주택 미분양 규모는 총 부채의 20%인 23조7천억원에 달하고 공동주택용지와 상업용지 미분양도 각 각 11조1천억원, 4조원에 달한다.
LH는 이를 위해서도 토지리턴제를 실시하고 미분양아파트는 최대 9천만원, 상가는 50%까지 할인분양을 하고 있지만 근본적인 해결책은 되지 못하고 있다.
한편, LH는 판교 대장지구와 성남 구도심 재개발 4곳의 개발을 포기하는 등 자금난에 따른 사업구조조종까지 실시하고 있다.
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상가 시장 동향
