상가시장 확정수익을 조심하라
상가시장에서 확정수익을 기대하는 투자자들이 적지 않다. 하지만 확정수익에만 솔깃해 자칫 어려움에 빠질 수 있다.
우선 높은 확정수익을 제공하는 업체들은 테마상가가 대부분인데 특정테마의 경쟁력으로 사업성이 확보할 수 있다면 다행이지만 그렇지 못할 경우 상업시설 전체의 위축이 불가피하다.
서울 및 수도권 등지에서 사업부진으로 수익금 지급이 중단되거나 아예 문을 닫은 곳도 있다. 심지어 강남의 한 상가는 수익금을 보장해준다고 약속해 많은 투자자들을 모았으나 분양이 후 시행사가 자취를 감춘바 있다.
특히, 수익률 보장각서만 믿고 낙관적인 자세를 유지하는 투자자들도 있는데 해당사업이 정상적으로 영위되지 않는 상황에서 고정적인 수익금을 지급할 수 있는 현장의 거의 없을 뿐더라 투자자가 상가를 개별적으로 매매하기도 어려워 진다.
확정수익에 대한 검증도 필요하다. 일부 현장들은 확정수익을 위해 애당초 분양가를 높게 측정한 뒤 다시 되돌려 주는 형태를 띄기도 한다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “마땅한 투자처가 없는 상황에서 확정수익을 제시하는 상가들에 대한 관심도가 높다.”며 “상가는 철저히 자신의 책임과 판단에 따라 투자가 이뤄져야 할 상품으로 제도적인 장치 외에도 현실적 가치와 미래가치에 안목으로 투자한다는 자세가 필요하다.”고 말했다.
상권분석의 필수조건, 지하철 유동인구
2010년 6월 수도권 지하철 수송통계를 분석한 결과 수도권 지역내 9호선을 제외한 395개 지하철역 중 일일 평균 승하차인원이 가장 많은 5개 역은 ▲강남역(2호선) 203,210명 ▲서울역(1,4,경의선) 189,296명, ▲잠실역(2,8호선) 161,994명, ▲사당역(2,4호선) 153,961명, ▲신림역(2호선) 149,617명) 순으로 집계됐다.
반면, 일일 평균 승하차인원이 가장 적은 5개 역은 ▽ 신원역(중앙선) 352명 ▽원덕역(중앙선) 530명 ▽곡산역(경의선) 551명 ▽가좌역(경의선) 887명 ▽마곡역(5호선) 1,030명 순이었다.
한편, 상위 10개 역들은 지난 1분기와 비교해 평균적으로 2.46% 하락한 것으로 나타났는데 그 중 사당역의 경우 전 분기 대비 4.46% 하락했으며, 부동의 1위 자리를 지키고 있는 강남역의 경우 3.44% 하락세를 기록하였다.
또한, 전 분기와 비교한 일일 평균 승하차 인원의 증가율은 ▲대공원역(4호선) 70.15% ▲소요산역(1호선) 42.84% ▲월드컵경기장역(6호선) 40.98% ▲원덕역(중앙선) 32.31% ▲운길산역(중앙선) 30.97% 순으로 조사되었다.
증가율이 높게 나타난 지역들 대부분은 레져나 휴게시설이 상존하는 곳으로 나타났는데 이는 여름시즌을 맞아 가족과 함께 나들이에 나서는 인구가 많아졌던 것으로 풀이된다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “역세권이라고 하여 모두 같은 조건을 가지고 있다고 볼 수 없다.”며 “역의 유무에 따라 유동인구 수의 영향을 미치는 것은 사실이지만 역 주변에 상권이 존재하지 않거나 주거시설만 밀집된 곳으로 투자에 나설 경우 오히려 부정적 결과만 초래할 수 있다.”고 말했다.
SSM 숍인숍 매장 늘어
기업형슈퍼마켓(SSM)에 매장안에 또 다른 작은 매장을 두는 형태의 숍인숍 형태가 늘고 있다.
숍인숍 매장은 기존 안경점, 미용실 등에서 먹거리 등으로 업종이 다양해 지고 있는데 한편, 매장복합화로 주변 소형점포들의 영세화를 부추긴다는 지적도 나오고 있다.
롯데슈퍼의 경우 서울지역 6곳 매장에 6.6~10㎡ 규모의 커피와 번(bunㆍ빵의 일종)을 파는 소형점포를 냈으며 이밖에도 전국 219곳 매장 중 절반이 넘는 곳이 떡볶이, 미용실, 안경점, 약국, 화장품 등의 숍입숍을 두고 있다.
이 밖에 GS슈퍼도 다이소 등 균일가숍부터 빵, 커피, 햄버거 등 다양한 임대형 소점포를 두고 있다.
숍인숍 매장은 부수입과 함께 다양한 업종으로 집객효과를 높일 수 있어 계속 늘어나는 추세이지만 업계는 SSM의 골목상권 진출을 둘러싼 논란이 다시 가열 될 수 있다고 조심스럽게 지적하고 있다.
역세권 개발구역 용적률.건폐율 최대 50%상향조정
오는 10월부터 역세권 개발구역으로 지정된 지역은 건폐율과 용적률을 지방자치단체 조례에서 정한 기준보다 최대 50%까지 높일 수 있다. 또, 토지매수대금의 일부를 사업시행으로 조성된 토지나 건축물로 상환하는 토지상환채권을 발행 할 수 있게 된다.
국토해양부는 이같은 내용의 역세권 개발 및 이용에 관한 법률 시행령과 시행규칙 재정안을 3일 입법예고 한다고 밝혔으며 이는 10월 16일부터 적용된다.
코레일에 따르면 전국 24개 지역에 계획된 역세권 개발 사업이 이번 법률과 시행령에 해당된다. 특히, 부동산 경기침체로 난항을 격고 있는 용산역세권 개발도 기존 도시개발법상의 절차를 취소하고 이 법으로 대체하면 용적률을 높여 사업을 진행 할 수 있을 것으로 보인다.
한편, 용산역세권 개발사업 시행사측은 사업성을 강화할 수 있는 점은 매력적이지만 10월16일 이후 절차를 새롭게 밝아야 하는데다 지역주민 동의를 다시 받는 문제가 쉽지 않다고 말했다.
오피스텔 묻지마 투자 주의
최근 인기지역의 오피스텔 청약률이 과열 양상을 보이면서 투자주의보가 내려지고 있다.
묻지마 투자로 오피스텔에 대한 사전지식이 부족한 수요자들 떄문인데 가장 많이 혼란을 격는 것이 분양가 책정방식이다.
아파트는 분양가를 공급면적 기준으로 표시하는 반면, 오피스텔은 기준이 없어 보통 계약면적을 사용하는데 계약면적에는 주차장, 관리사무소 등도 포함돼 면적대비 분양가가 낮은 듯한 착시효과가 있다.
보통 아파트는 전용률이 70~80%인데 반해 오피스텔은 50%수준이며 취등록세율도 올해까지 아파트는 2.7%지만, 오피스텔은 4.6%에 이르는 점도 알아둬야 한다.
또한, 중개수수료도 주택은 거래금액 구간에 따라 상한요율이 다르고 상한액이 정해져 있지만 오피스텔의 경우 중개의;뢰인과 중개사가 협의하여 결정할 수 있어 주택에 비해 중개수수료가 많이 나올 수 있다.
게다가 지역별로 임대수익률차이가 크고 매매시세 차익 기대가 쉽지 않아 보다 세심한 검토가 필요하다.
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상가 시장 동향
