대규모 PF 난항, 상가 시장은 표류중
부동산 경기가 정점일 당시 각 지역 랜드마크급으로 구상했던 초매머드급 사업들이 국제회계기준(IFPS) 도입과 국내 부동산 시장 침체 등의 영향으로 휘청되고 있어 상가 시장에 불안요인으로 다가오고 있다.
용산국제업무지구개발사업은 아직 완납되지 않은 토지대금에 대해 땅 주인인 코레일과 출자사들간의 이견이 좁혀지지 않다가 급기야 지급보증을 거부해 사업을 지연시켰다는 책임을 물어 실질적 사업주관사인 삼성물산과 결별설이 거론되고 있다.
(구)화물터미널 자리에 복합쇼핑단지를 구성하기로 계획되었던 양재동 복합터미널 프로젝트파이낸싱(이하 PF) 사업의 경우 최초 시공사들의 워크아웃으로 결국 시행사 파산신청에까지 이르러 새로운 시공사를 물색 중인 것으로 알려져 있다.
반면 판교 '알파돔시티'는 한국토지주택공사(이하 LH)에 지급할 땅값 및 이자납부 유예기간이 이번달 말로 끝날 예정이었지만 출자사들의 유상증자와 PF를 통해 약 1조 540억 정도의 자금을 조달하기로 결정해 한 시름 덜게 됐지만 아직 넘어야 할 산이 많이 남아있다.
이렇게 사업의 진척이 어려워진초매머드급 개발계획으로 인해 건설업체나 금융권만이 타격을 받는 것이 아니라 선점효과를 누리려던 상가 투자자들 역시 고통받고 있다.
선점효과를 누리려던 상가 투자자들은 개발계획이 있는 지역 주변부로 근린상가나 오피스텔 등 미래 잠재수요층에 대한 선점 확보를 위해 분양을 받아 개발계획이 완성되기만을 기다리고 있었지만 사업진행의 불투명으로 어려움을 겪게 된 것이다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “초매머드급 사업장들이 부실 PF 사업장으로 변질되면서 주변부로 천당과 지옥을 오가고 있는 상황이다.”며 “이러한 부실 PF 사업장들이 부동산 시장의 회생으로 사업이 계속 진행될 것이라고 믿기보다는 다소 관망하는 자세로 주변을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.”고 말했다.
부동산 체감경기, 앗 차가워
국은행이 발표한 ‘8월 소비자 동향조사’결과 주택?상가 가치전망 CSI(소비자동향지수)가 지난 7월에 비해 4P하락한 94P를 기록하면서 6개월연속 하락세를 보이고 잇다.
소비자 동향조사 중 자산항목별 가치전망 CSI는 향후 6개월 후의 자산가치 전망을 보여주는 통계지표로 해당 지수가 기준치인 100을 넘으면 6개월 후의 자산가치 전망을 긍정적으로 보는 시각이 많다는 것을 의미하며, 100보다 낮을 경우 전반적으로 부정적인 전망이 우세하다는 것으로 해석할 수 있다.
이번 조사결과 경제상황에 대한 심리를 종합적으로 나타내는 소비자심리지수는 전월보다 2P 떨어진 110P를 기록했으며, 자산항목별 가치전망지수는 금융관련 가치전망을 제외하고는 4,5P 밑으로 떨어지는 모습을 보였다.
특히, 토지?임야?상가 등 부동산 분야에서 전망지수가 100P 아래의 부진한 모습을 보였는데, 공기업을 중심으로 사업을 전면 재검토 하거나 대규모 프로젝트가 잠정 중단되는 등 부동산 시장의 움직임이 부정적으로 흘러가는데 투자자들의 심리가 반영된 것으로 풀이된다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “8월 주택?상가에 대한 투자자들의 미래가치가 연내 최저치를 기록했다.”며 “금융비용의 부담등으로 인해 시장 분위기가 관망세로 흘러가는 현 시점에서는 보수적 투자마인드를 가지고 각각 제반사정을 잘 따져 투자에 임할 필요가 있다.”고 조언했다.
LH 단지내 상가, 경기 불황에도 강하다
8월 LH 단지내 신규 공급상가 입찰결과 총 10개 신규물량중 8개가 낙찰되면서 전반적인 비수기임에도 불구하고 꾸준한 인기를 모았다.
이번 낙찰결과 신규상가에 유입된 총 낙찰금액은 약 20억 1천만원 정도였으며, 낙찰상가의 평균 낙찰가율은 167.00%, 최고낙찰가율은 210.08%인 것으로 나타났다.
특히, 수도권 지역에서 공급된 인천 소래 A1 블록의 경우 200%가 넘는 내정가 대비 낙찰가율을 기록한 점포가 2개나 되어 상당한 경쟁이 있었던 것으로 보인다.
한편, 이번 8월에 공급된 물량 중 수도권 지역 내 재분양 물량은 총 5개 지구에서 22개 점포가 공급되었으나 불과 3개 점포만이 낙찰되어 낙찰공급률 13.6%를 기록했으며, 이번에 유찰된 물량들은 선착순 수의계약으로 주인을 기다리고 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “8월 LH 단지내 상가 입찰결과, 200%가 넘는 낙찰가율을 기록하는가하면 내정가 수준에서 낙찰받는 점포가 나오는 등 상품 입지별 투자자들의 선택이 양분되는 모습을 보였다.”며 “다음 달로 공급될 예정인 광교지역의 물량을 필두로 상가 시장에 큰 움직임이 나타날 것으로 기대된다.”고 말했다.
다운계약서 거래시 10년간 세금추징
내년 7월부터 부동산 거래시 다운계약서, 업계약서 등 허위계약서 작성시 10년까지 세금을 사후 추징당하게 된다.
국세청은 최근 허위계약서 작성시 양도세 확정신고 기한 다음날로부터 10년내 과세할 수 있다는 심사결정을 내렸으며 비과세.감면혜택도 10년까지 환수할 수 있도록 하겠다고 밝혔다.
실거래가 신고 의무가 도입된지 4년이 지난 현재, 당시 다운계약서를 작성했던 매수자가 매각시 양도세 부담을 느껴 실제 취득가액을 주장하는 사례가 늘면서 허위계약서 또한 늘고 있는 상황이다.
현재, 양도세 탈루시에는 가산세 40%, 취득세 탈루시에는 가산세 20%가 부과된다.
공공기관 건설사 등 빌딩매물 늘어
공공기관 지방이전에 따른 대형매물들과 구조조정 대상 건설사들이 자구책으로 내놓은 부동산이 늘어나고 있어 거래량과 호가가 계속해서 하락세를 보이고 있다.
신동아건설은 서울 이촌동의 본사사옥과 공사중인 잠실 향군회관용지 빌딩 등의 매각을 추진하고 있으며 월드건설과 우림건설 사옥도 매물로 나왔다.
여기에 지방 이전 공공기관들이 보유한 종전 부동산이 상당수 쌓여 시장부담이 가열되고 있어 과연 시장이 이 매물들을 다 소화 할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.
업계에 따르면 작년4분기에는 3.3㎡당 1310만원선에 20개 빌딩이 거래되었던 반면, 올해 2분기 거래건수는 6건으로 평균 매매가격도 3.3㎡당 1260만원으로 하락했다.
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상가 시장 동향
