10월 LH 단지내 상가, 큰 과열양상은 없었다
10월 LH 단지내 신규 공급상가의 입찰 결과를 분석한 결과, 20일까지 입찰에 들어간 5지구 28개 점포(특별공급분 제외) 중 16개가 낙찰되어 총 낙찰공급률 57.1%를 기록한 것으로 나타났다.
이번 최초 낙찰결과, 신규공급된 단지내 상가에 유입된 총 낙찰금액은 약 29여억원 정도였으며, 낙찰된 상가들의 평균 낙찰가율은 118.59%, 최고 낙찰가율은 165.39% 인 것으로 나타났다.
20일까지 낙찰된 물량을 지역별로 상펴보면 수도권의 경우 3개 지구에서 15개 물량이 나와 절반에 못미치는 7개 정도만이 주인을 찾았으며, 비수도권의 경우 2개 지구에서 13개 물량이 나와 9개 정도가 낙찰되었다.
특히, 수도권 지역에서 공급된 의왕포일2 A-1의 경우 배후세대들의 소비력이 상대적으로 낮은 국민임대아파트 단지임에도 불구하고 약 700세대 정도되는 단지 세대수를 포함해 타 블록과 달리 단독주택용지와 준주거용지의 세대까지를 배후로 볼 수 있어 좋은 결과를 낸 것으로 풀이된다.
한편, 약 12%~ 27% 정도를 낮춰 공급한 재공급물량은 9개 지구 23개 점포 중 의정부 녹양 물량만이 주인을 찾았다.
경매시장, 상가투자의 새로운 패러다임되나?
대법원 법원경매정보에서 발표한 용도별 매각통계자료를 분석한 결과, 2010년 3분기 수도권 상가·오피스텔·근린시설 경매시장에 나타난 물량은 총 6,318건으로 그 중 1,277건이 매각돼 약 20.2%의 매각률을 기록한 것으로 조사되었다.
2010년 3분기 수도권의 경우 2009년 3분기와 비교해 경매건수는 715건, 매각건수는 59건 늘어났으나 매각률은 1.53% 정도 떨어진 모습을 보여주었다.
특히, 2010년 3분기 매각건수당 평균 감정가가 2009년에 비해 1백만원정도 높아진 것으로 볼때 우량물건이 경매시장에 많이 등장한 것으로 보이지만 매각건수당 평균 매각가는 4백여만원정도 떨어져 투자자들의 패턴이 점차 보수적이고 신중한 투자방식으로 변모하고 있음을 보여주었다고 볼 수 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “수도권에서 경매를 통해 상가투자하는 투자자들이 점차 늘어나고 있는 것으로 보인다.”라며 “상가경매는 상대적으로 적은 투자금액으로 높은 투자수익률을 얻을 수도 있지만 전문적인 지식과 경험이 많이 요구되는 투자방식이므로 전문가의 도움을 받는 것이 바람직해 보인다.”고 조언했다.
관상복합건물은 임대료 저렴, 공실률 0%
부동산 경기 침체 가운데 관상복합 건물은 공실률이 거의 없이 높은 인기를 끌고 있다.
관상복합 건물은 지방자치단체, 공공기관 청사, 문화예술학교, 우체국 등 기존 관공서로 활용된 건물로 대부분 중심상업지역이나 인구밀집도가 높은 근린상권 등에 자리에 입지가 뛰어나고 주차여건이 좋은 반면 임대료는 주변 상가에 비해 저렴하다.
실제, 서울시 중랑구 시설관리공단이 임대.운영 관리하는 중랑구청 맞은편에 있는 신내2동 관상복합청사는 중랑구청 바로 앞이라 인지도가 높고 인근 5만여 아파트가 밀집한 신내동 핵심상권으로 현재, 주민센터를 비롯해 공공시설과 주민편의를 위한 다양한 상업시설이 들어와 있으며 공실률은 '0'이다
송파구 역시 지역복지 서비스제공을 위해 설립된 송파여성문화회관에 사우나, 헬스클럽, 미용실, 웨딩홀 등 다영한 점포가 들어서 있으며 도봉구 소재 도봉구청에도 건축사, 법무사, 보험사, 여행사 등이 들어서 있으며 공실을 찾아볼 수 가 없다.
이처럼 관상복합이 우수한 입지와 저렴한 임대료로 인기를 받고 있지만 주의할 사항도 있다. 건물의 특성상 공용공간을 쾌적하게 설계.시공하기 때문에 일반상가에 비해 전용률이 낮을 수 있어 전용면적 기준의 임대료를 꼭 따져봐야 한다.
건분법 개정안 내년이후로 연기
상가 투자자들을 보호하기 위해 당초 내년 초 입법 추진 될 예정이었던 '건축물 분양에 관한 법률(이하 건분법)' 개정안이 일정상 차질을 빚을 전망이다.
건분법은 상가투투자들의 피해를 막기위해 분양면적 3,000㎡이상 건축물에 대해 선분양을 금지하는 것으로 건분법 이전에는 시행자가가 상가건물 준공전 미리 분양하는 형태인 선분양을 통해 사업자금을 조기에 마련하는 형태가 보통이었다.
하지만 2003년 3,200여명의 투자자가 총 3735억원의 투자금을 날린 굿모닝시티사건과 같이 선분양후 사업시행자가 부도, 잠적하거나 준공후 분양시 제시한 조건과 다른 등의 여러가지 문제가 있었다.
이에 건분법이 도입되었으나 이 또한, 건분법이 정하는 분양면적 기준인 3,000㎡를 넘지 않는 선에서 일부는 분양하고 일부는 임대하는 방식 등으로 쪼개기 분양한 후 나머지 부분도 준공률에 맞춰 모두 분양하는 편법분양이 생겨나 문제가 생기기 시작했다.
국토해양부는 이러한 피해를 막기위해 실태조사를 거쳐 기존 건분법의 분양면적을 건축면적으로 바꾸거나 분양면적을 3,000㎡에서 2,000㎡이상으로 축소하는 등의 내용을 담은 개정안을 입법 추진할 방침이었다.
하지만, 국내 부동산시장 침체가 장기화 되면서 개장안이 추진되면 사업자 환셩이 나빠져 시장침체가 더욱 깊어질 우려가 있어 법 개정 필요성은 충분한 공감대가 형성되어 있지만 시기는 내년 이후로 연기 될 가능성이 높아지고 있다.
가든파이브 업주에 88억원 배상
서울 송파구 문정동의 복합유통단지 가든파이브를 분양받은 주모씨가 계약상의 독점 운영권 보장을 위반했다며 SH공사를 상대로 낸 소송에서 SH공사는 분양대금 전액을 포함한 88억원을 지급하라는 판결이 나왔다.
주씨는 작년 12월 가든파이브 라이프관 내 음식점 용도의 3개점포를 85억5천여만원에 분양받았으며 당시 도면집에 음식점 영업이 가능한 점포는 지하1층과 지상9층, 10층으로 분류되어 있었다.
하지만 상가분양에 어려움을 격은 SH공사가 상가위원회의결을 통해 용도변경한 뒤 (주)이랜드테일과 계약하고 뉴코아아울렛을 입점시켰고 이에따라 2층과 7층에 푸드코트가 들어서면서 주씨가 음식점 용도를 제한할 의무를 위반했다며 소송을 냈다.
이에대해 재판부는 도면집을 살펴 볼 때 분양당시 업종을 지정했다고 할 것이므로 업종 독점운영을 보장할 책임이 있다고 판결했으며 용도변경을 위해 상가위원회 의결을 거쳤지만 대표위원 과반수가 SH공사측 인사였기 떄문에 의결이라는 형식을 통해 용도변경을 승인한 것은 업종제한 의무를 위반한 것이라고 판결했다.
서울시내 지하상가 임대료 재산정
서울시내 지하상가 29곳 2783개의 점포임대료가 2003년 이후 7면만에 재산정되어 오를 전망이다.
서울시는 용역을 통해 각 지하상가와 유사한 상권의 현 임대료, 공실점포 낙찰률, 인근 상권변화와 지상 상권형성, 지상상권과 보완관계 등을 검토해 대부요율을 재정산할 계획이라고 밝혔다.
각 상가는 활성화, 준활성화, 비활성화 그룹으로 분류 될 예정이며 지난 7년간 임대시세반영이 못 되었던 만큼 상당수 상가의 임대료가 오를 전망이다.
하지만, 최근 지하상가 전반적으로 침체를 면치 못하고 있는데다 2008년 연장 계약한 상가들 만기가 내년 8월부터 도래하면 서울시가 추진하고 있는 경쟁입찰 도입이 쟁점이 될 수밖에 없어 상인들의 반발이 더욱 커질것으로 우려된다.
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상가 시장 동향
