상가시장, 내년에도 안정적 투자패턴 이어가
내년에도 상가시장은 큰폭의 투자수익률 상승은 기대하기 어려울 것으로 예상되며 투자자들역시 안정적인 투자패턴을 이어갈 전망이다.
내년도 물가상승률도 3%대를 훌쩍 넘어설 것으로 보여 소비심리가 둔화가 예상되고 상가투자 수익률과 직결되는 자영업자수가 지속적으로 감소하고 있는 것이 이유다.
이에따라 안정성을 중요시하는 투자패턴이 이어질 것으로 예상되면서 선임대 상가나 분양가가 저렴하면서도 배후수요가 안정적인 LH단지 내 상가 등이 대표적인 투자상품으로 꼽힌다.
또, 대출금리 상승추세가 크게 둔화돼 대출비중을 높이는 투자자들이 증가할 것으로 보이고 부동산 재테크 관련 투자상담 및 세미나 등도 호황을 누릴 것으로 전망된다.
상가 기준시가 3년연속 하락
부동산 경기침체가 이어지면서 상가 건물의 기준시가가 3년 연속 하락했다.
전국 평균 기준시가는 1.14% 하락했으며 조사 시작 이후 처음으로 서울의 상가 기준시가도 떨어졌다.
자영업자수가 550만명선까지 줄어들면서 상가 매매가가 하락하고 있기 떄문으로 풀이된다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 총 투자금액이 많은점과 함께 내수 침체에 따라 자영업자수가 급감하는 것도 영향을 미친다고 할 수 있다고 말했다.
경제자유구역 제외로 영종도 날벼락
영종도 부동산 시장이 경제자유구역해제로 직격탄을 맡고 있다.
마구잡이 개발로 땅값만 오르고 매수세는 오래전에 자취를 감춘 상황에서 자유구역 해제로 악재가 겹친것이다.
실제 투기가 극성을 부려 3.3㎡당 30~40만원하던 농지가 2~3년전 100~130만원으로 뛰었고 현재는 논 밭 사이로 비어있는 신축 주택들이 즐비하고 공사가 중단돼 흉물로 방치된 곳이 대부분으로 급매물이 나오고 있지만 관심을 끌지 못하고 있다.
영종하늘도시도 타격이 우려되는데 낮은 사업성과 주변 개발잠재력마저 사라져 분양을 늦추거나 용지를 반납하려는 건설사들이 늘고 있다.
한편, 경제자유구역 해제로 급매물이 넘치겠지만 장기적으로는 긍정적일 것이라는 시각도 나오고 있다.
일부 경제자유구역 해제를 요구했던 지역주민들의 이유 중 하나가 지지부진한 개발속도와 재산권 행사에 제약 때문인데 해제 뒤에는 토지형질 변경이나 건물 신.증축이 수월해져 개발이 활발해질 수 있다는 이유다.
논란 속 광주 대형마트 부지에 이마트 입점
대기업 우회 입점 의혹 속에 광주북구 매곡동 대형할인점 입점예정지에 신세계 이마트가 입점하게 됐다.
이 부지는 1여년의 법정공망 끝에 지난 11월 샹젤리제 코리아가 북구로 부터 건축허가를 얻은 후 부동산 개발전문회사인 STS도시개발에 부지를 팔았고 STS는 이 후 프로젝트 파이낸싱 환경 악화로 공개매각을 실시했다.
결국, 단독 입찰을 통해 신세계 이마트로 운영업체가 결정됐다.
이에 대해 대형할인점 입점을 반대해온 광주 지역 소상공인 등은 이면계약 등을 통해 허가권을 얻고 건축.운영과정에서 주체가 바뀌는 대기업 입점 의혹이 현실화됐디며 반발하고 있다.
또, 입점예정지 인근 고려중.고 측은 건축을 허가하도록 한 행정소송에 대한 재심을 청구했으며 북구는 광주시 조례제정에 근거해 대규모 점포 등의 등록 및 조정 조례제정을 추진하고 있어 신세계 이마트의 입점추이가 추목되고 있다.
서초 고속터미널 지하화 본격추진
서울 서초구 고속버스터미널과 인근지역을 지하화하는 사업이 내년부터 본격화된다.
서초구는 타당성 검토 용역결과에 따라 수업추진 타당성을 확보했다며 교통혼잡을 줄여 사회적 비용과 손실을 막고 이용객과 시민 편의를 도모하기위해 서울시와 본격적인 협의를 시작할 방침이라고 밝혔다.
서초구는 터미널 전체와 인접도로를 지하화한다는 계획이며 터미널에서 나오는 고속버스는 별도IC로 출입하는 도로를 개설하고 삼호가든 사거리에서 한강으로 이어지는 길이 아예 올림픽대로까지 연결될 수 있도록 지하 도로를 정비하는 방안을 검토중이다.
또 내년에 확정될 지구단위 계획과 서울시와의 협의에 따라 신세계 백화점 일부도 지하화하는 등 인근 지역건물과 상권에 대대적인 변화가 생길전망이다.
알파돔시티, 서울라이트타워 등 초대형개발사업 표류
판교 알파돔시티와 서울 상암DMC 서울라이트타워 등 초대형 개발사업들이 난항을 겪고 있다.
알파돔시티는 출자사들의 지급보증 회피로 사실상 무산된 것으로 알려지고 있다. 알파돔시티 관계자는 사업이 표류하는 근본적인 원인이 땅값이 LH감정가보다 두배이상 높아진 것에 있다며 LH는 땅값 납부시점을 사업 완료 이후로 늦추는 등 지원책을 내놓아야 한다고 주장하고 있다.
하지만 LH는 오히려 1월에 있을 6차 중도금 납부시시까지 도래하면 자금부담이 커지는 만큼 출자자들은 사업 지속여부를 결단해야한다고 촉구하며 LH재무구조개선 대책이 나온 이후 알파돔시티 처리를 결정할 계획이라고 말했다.
한편, 알파돔시티 조성 차질로 판교 입주민들은 2년쨰 인근 분당상권을 이용하고 있다.
상암DMC 서울라이트타워 역시 지난 9월 900억원 규모의 유상증자를 결의했으나 출자사의 20%정도가 유상증자 참여에 난색을 표하고 있어 3개월째 마무리 짓지 못하고 있다.
융상증자 참여를 꺼리고 있는 출자사들은 전체 연면적의 70%에 달하는 상업시설을 성공적으로 분양할 수 있느냐에 대해 회의적인 시각을 갖고 있는 것으로 알려졌다.
용산역세권개발, 1천867억원 추가 자금조달
용산역세권개발(주)이 기존 매입 토지를 활용한 자산담보부기업어음(ABCP)발행을 통해 1867억원의 자금을 추가 조달하는데 성공했다.
용산역세권개발은 앞서 자산유동화증권(ABS)를 통해 6천555억원의 자금을 조달한데 이어 이번에 추가 자금조달에 성공함에 따라 앞으로 1575억원만 더 마련하면 4차 토지계약금까지 모두 완납할 수 있게된다.
4차 토지계약금까지 모두 완납하게 되면 전체 토지 소유권을 갖고 정식 사업자로 지정돼 본격적인 사업추진이 가능해진다.
한편, 용산역세권개발은 내달 3일 추가 건설투자자 모집을 재개하면서 토목공사(사업비 1조3천억원대)와 자재분양(1조원대)로 신규 투자자 모집을 확대한다.
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상가 시장 동향
