새해 깜작 기준금리 인상, 상가투자는 이렇게
13일 한국은행 금융통화위원회는 물가상승과 자산가격 거품을 우려해 지난2010년 11월 기준금리 인상 이후 약 2달만에 또 다시 0.25%포인트 기습인상을 발표했다.
이로써 2.50%포인트였던 기준금리는 2.75%포인트로 상승되었으며, 과거 초저금리 당시 과도한 대출을 활용한 상가 투자자들의 경우 금리인상에 따른 수익률 저하로 이어질 수 있다.
대출금리가 낮아지면 낮아질수록 레버리지효과(지렛대효과)를 통해 수익률을 높일 수 있지만 금리가 인상되고나면 디레버리지효과가 나타나 임대수익보다 더 많은 이자를 부담하는 경우도 나타날 수 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “물가안정 및 자산가격 거품을 우려한 이번 한국은행의 기준금리 깜짝인상은 상가투자에도 다소 영향을 끼칠 것으로 보이며, 2010년 11월 이후 2개월만에 금리인상이 전격단행된 만큼 연내 물가상황등에 따라 추가금리 인상도 배제할 수 없다.”며 “금리인상기에는 대출비중을 조절하고 사전에 적절하게 투자자금 배분전략을 세워 갑작스런 수익률 악화나 자금유동 경색을 막는 것이 중요하다,”고 말했다.
2011년 상가, 투자방식이 진화된다
일반적으로 공급되는 상가들은 대부분 프로젝트파이낸싱(PR)을 통해 시공사의 지급보증 등으로 금융권으로부터 사업비를 조달해 사업을 진행하다보니 최종소비자인 투자자가 만나게 되는 가격은 눈덩이처럼 불어나게되며 개발주체는 차입자금 변제를 위해 매각일색의 분양에 매달릴 수 밖에 없는 구조를 가지고 있다.
실제 250~300억원에 이르는 7층~10층 규모 근린상가의 경우 변수가 있기는 하지만 약 150억원정도면 토지매입과 공사를 모두 마치고 임대사업을 할 수 있다.
하지만, 개인투자자들은 자본력의 부족과 부족한 개발노하우 때문에 금융이자, 지급보증에 따른 위험성대가에 대한 건설사의 높은 시공비, 과도한 마케팅비용과 업체의 수익까지 포함한 과도한 금액의 상가를 취득할 수 밖에 없는 현실이다.
이러한 현실속세어 올해에는 미국에서 가능성을 입증한 바 있는 공모리츠가 국내 상가시장에서도 큰 반향을 불러일으킬 것으로 예상된다.
공모형리츠란 개인 일반투자자를 모집해 공모와 상장 절차를 거쳐 자금을 조달하고 부동산시설을 건설한 후 투자수익을 분배하는 간접투자상품이다.
따라서 개인자금으로는 접근하기 어려웠던 대규모 사업장에도 투자가 가능하고 대출에 대한 부담도 없으며 정부인가를 취득하고 경영사항을 공시하는 리츠의 주주가 되기 떄문에 안정적인 투자가 가능하다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “불투명한 시장상황이 지속되면서 실물직접투자방식에서 실물간접투자방식인 공모형 리츠투자에 대한 관심이 증가하고 있다”며 “올해부터는 봇물처럼 터져 나올 리츠개발상품과 수익성 부동산 상품의 혼조세가 예상된다”고 말했다.
경기도 뉴타운 23곳 중 2곳 무산, 7개지구 소송중
경기도내 23개 뉴타운지구 중 군포시 금정지구와 평택시 안정지구의 사업이 무산되고 7곳이 소송으로 법정다툼중에 있는 것으로 알려졌다.
경기도는 2020년을 목표로 12개 시.군의 23곳을 재정비촉진지구로 지정하고 뉴타운 사업을 추진해 왔으나 2007년 9월10일 지정된 군포 금정지구의 경우 3년안에 재정비촉진계획을 결정 고시해야하지만 찬.반 의견이 엇갈려 결정고시를 못해 결국 지구지정 효력을 상실했다.
또, 평택 안정지구는 설문조사결과 주민 80%이상이 반대해 평택시의 요청으로 지난 5일 지구지정이 해제됐다.
나머지 21개 뉴타운 가운데 광명 광명지구, 부천 소사지구, 부천 원미지구, 안양 만안지구, 고양 능곡지구, 구리 인창과 수택지구, 군포 군포지구 등 7개 지구는 반대 주민들의 소송으로 무려 23건의 법정다툼이 진행중이다.
한편 경기도 관계자는 금정지구는 새 개발모델을 세울것이며 23건의 소송 중 1.2심 판결이 난 10여건에서 모두 승소했다며 사업에 차질이 없을 것이라고 말했다.
광교 상가딱지 주의보
경기도 수원 광교신도시의 높은 관심과 함께 상가를 분양받거나 조합에 참여할 수 있는 상가딱지 판매가 계속되고 있어 주의가 요구되고 있다.
상가딱지는 원주민들에게 보상차원에서 주어지는 상가용지를 저렴한 가격에 특별공급 받을 수 있는 권리로 시세차익이 어느정도 보장된다.
광교신도시 역시 신분당선 연장선 등의 호재로 현재 7천~8천만원의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다.
하지만 상가딱지 투자는 위험성이 높아 주의가 요구된다. 생활대책보상을 받은 대상자가 모여 조합을 결성한 뒤 용지를 공급받게 되는데 이때 중복가입을 하거나 비대상자(속칭 물딱지)가 포함된 조합은 사업진행이 어려워지는 경우가 있다.
또 입지조건이 나쁜 점포를 배정받거나 사업진행시 조합과 시공사 등의 의견충돌로 사업이 표류하는 경우도 있다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 "광교신도시에서는 지난해 가을부터 분양된다고 했던 상가들 중에서 아직 분양이 안된 상가도 있다"며 "최근 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 등이 경색되면서 조합 상가 분양이 어려움을 겪고 있고 투자자는 이점을 염두에 둬야 한다"고 말했다.
서울 경전철사업, 아직 사업자도
서울시내 교통 취약지역에 건설해 시내 교통을 획기적으로 개선할 것으로 기대를 모으며 추진했던 경전철사업이 대부분 속도를 내지 못하고 있다.
서울시내 경전철은 동북선, 면목선, 서부선, 목동선, 신림선, 방학-신설선, DMC(디지털미디어시티선 등 7곳으로 경전철 계획 발표되면서 노선주변의 부동산이 들썩였고 상가, 아파트 등 모든 업체들이 경전철 건설계획을 홍보했다.
하지만, 현재 계획대로라면 3~4개 노선이 공사를 시작해야 하지만, 우이-신설 구간만 착공에 들어갔을 뿐 나머지 6곳은 아직 착공계획도 없고 일부 노선은 아예 사업자도 구하지 못하고 있다.
서울시내 경전철은 민간투자사업으로 수익을 낼 수 있을지가 확실치 못해 민간기업이 선뜻 나서지 못하고 있는 것이다.
용인경전철 개통직전 좌초?
용인경전철 사업시행자가 용인시의 준공확인 거부로 사업해지 통보를 결정해 개통직전 좌초될 상황에 놓여있다.
용인경전철(주)은 적법하게 공사를 끝내고 개통만 남겨준 상황에서 용인시가 준공확인을 거부해 하루이자 1억2천만원, 월 운영비 20억~30억원 등 적자운용을 감당 할 수 없어 실시협약상 의무불이행 조항을 근거로 사업해지를 통보했다고 밝혔다.
반면, 용인시는 시민의 안전한 탑승과 소음대책 등이 해결되지 않으면 준공을 해줄 수 없다며 사업시행자의 의무불이행으로 사업해지가 불가피하다는 입장이다.
문제는 회국자본이 투입된 용인경전철 사업의 경우 국제상업회의소(ICC)와 같은 국제중재기구의 중재절차를 거챠야 하는데 통상적인 국제중재는 1년이상 소요돼 극적 합의가 없는 한 개통 지연장기화는 물론 시설물이 흉물로 전락할 가능성이 높다.
용인경전철은 기흥구 구갈동에서 에버랜드까지 15개역을 무인운행하는 시스템으로 당초 지난해 7월 개통 될 예정이었다.
실시협약 당시 개통연도 하루 승객 수요가 14만명을 넘어설 것으로 예측됐지만 실제 승객 수요가 30%수준에 머물 것으로 보여 최소운임수입보장률 79.9%를 적용해 용인시는 시 예산으로 적자운행에 따른 300억~450억원의 운임손실을 보전해야할 형편이었다.
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상가 시장 동향
