2인 이상 도시근로자가구, 서울 1층 상가 살려면 얼마나 걸릴까?
서울 핵심상권이라 할 수 있는 강남과 강북을 잇게 되는 분당선 선릉~왕십리 연장구간 역세권에 대한 투자 열기도 높아지고 있다.
분당선 선릉~왕십리 연장구간은 선릉-삼릉-강남구청-신청담(압구정 갤러리아 사거리)-성수(뚝섬 서울숲)-왕십리 등 6개 역으로 구성된 노선으로 올 연말쯤 개통이 예정되어 있다.
이 노선이 주목받는 이유는 6개 역 중 선릉, 삼릉, 강남구청, 왕십리 등 4개 역이 환승역이 되고, 성수역도 2호선 뚝섬역과 보행 환승로로 연결될 예정에 있어 대부분의 역이 환승역세권을 이룰 것으로 예상되기 때문이다.
특히 강남구청 역세권은 분당선과 7호선의 환승역의 메리트에 더해 구 나산백화점 부지가 20층 규모의 오피스 빌딩으로 건축중에 있고, 강남구청역-삼릉역의 중심상업지구로의 초고밀도 개발 계획도 들려오고 있어 그 투자가치가 크게 높아질 것으로 보인다.
뚝섬 개발지의 중심에 들어서는 성수역 역세권도 관심대상이다. 뚝섬4구역에 공연, 전시정, 호텔 등의 사업이 진행중이며 최초 분양당시3.3㎡당 4300만원에 달하는 아파트로 유명세를 탄 한화갤러리아 포레의 공사가 마무리단계다.
또, 한강르네상스 프로젝트의 수혜지역이며 삼표 레미콘부지 개발사업, 성수동 첨단산업단지화 사업 등의 개발호재가 많다.
상가뉴스레이다 선종필대표는 '아직 개통까지 시간이 있지만 이미 안정적인 상권이 자리 잡고 있고 분당선이 개통되면 그 발달 가능성도 큰 역세권들이기 때문에 선점을 통한 안정적인 수익과 장기적인 시세차익을 노릴 수 있다는 점에서 투자가치가 높게 평가된다'고 말했다.
서울시 5년간 매매가격 23% 상승
서울시 상가매매가격이 5년만에 평균 23%오른 것으로 조사됐다. 또, 그 중 용산구가 89%로 가장 높은 상승폭을 기록했다.
부동산 정보업체 부동산114는 2006년 1분기와 올해 1분기말 서울시 상가 3.3㎡당 평균 매매가격을 조사한결과 1천99만원에서 2천548만원으로 485만원 올랐다고 밝혔다.
지역별로는 국제업무지구 개발호재로 용산구가 2천422만원에서 4천5078만원으로 89%의 가장 높은 상승폭을 보였으며 다음으로 서대문이 79%, 은평구 51%, 금천구 49%의 순위를 보였다.
반면, 중구(-32%), 종로구(-12%), 중랑구(-8%)는 하락한 것으로 조사됐다.
세종시 첫마을, LH단지내 상가 공급
한국토지공사는 오는 21일부터 세종시 첫마을 아파트 1단계 단지내 상가 23개 점포를 공급한다고 밝혔다.
1단계 단지 내 상가는 A1블럭 11개, A2블럭 12개로 2억4,582만~6억5,500만원사이의 분양가로 공급된다.
세종시 첫마을 단지내 상가들의 특징은 15m도로를 사이에 두고 중심상업용지와 가로변을 따라 1층로드숍 형태를 띄고 있다.
상가뉴스레이다 선종필대표는 "초기 입주지연 등에 대한 우려도 있는 만큼 낙찰률 120%를 넘지 않는 선에서 분양 받아야 적정한 수익을 낼 수 있을 것으로 보인다"고 전망했다.
창업, 상권의존보다 자기 경쟁력 확보가 관건
창업시 상권의 중요성은 당연한 것이지만, 상권에만 의존하는 것도 위험하다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “상권은 의존하는 것이 아니고 분석해야 한다”며 “유동인구가 많은 상권에 들어가려고 하기보다 상생할 수 있는 업종이 많이 분포해 있는 지 여부를 분석하는 것이 중요하다”고 조언한다.
예를들어 병원과 약국은 대표적인 상생업종이다. 이는 소비패턴이 이어지는 업종이기때문이다.
특색이 뚜렷한 상권이 아님에도 불구하고 비슷한 업종이 밀집해 있으면 경쟁이 심해져 실패확률이 높다. 한정된 배후소비층을 나눠먹는 셈이되기 때문이다.
업종뿐 아니라 반드시 피해야하는 상권도 맥락을 같이한다. 두고 모두 실패확률이 높기때문이다.
실패확률이 가장 높은 예로 쇼핑몰을 들 수 있다. 동대문을 제외한 대부분의 테마상가는 상권의 기반이 성업하기에 약한 구조를 갖는다.
동대문은 전국 의류도소매가 이뤄지고 24시간 불이 꺼지지 않는 특수상권으로 동대문이기에 가능한 성공을 이뤘다. 하지만 이를 독립건물로 가져다 놓은 경우 내노라하는 유명상권이라도 제대로 유지되는 곳이 어느 한곳도 찾아보기 힘들다.
업종의 경쟁력과 기반 경쟁력의 박자가 맞아야하는데 상권의 기반이 뒷받침되지 않기 때문이다.
선종필 대표는 “이처럼 창업하려고하는 상권의 업종들이 우호적 관계에 있는지 경쟁 관계에 있는지 면밀히 파악해야 한다”고 강조했다.
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상가 시장 동향
