브랜드상가, 결국 실패로 끝나
판교신도시에 유행처럼 번졌던 브랜드 상가 중 한 곳이였던 엑스원스테이트가 1년 4개월 만에 사업을 접었다.
엑스원 스테이트는 판교신도시내 총 11개의 상가건물을 짓는 프로젝트로 '엑스원스테이트'라는 단일브랜드로 분양되 최대규모 브랜드상가로 관심을 모았었다.
하지만, 부동산 경기침체로 투자수요와 상가점포의 임차 수요자인 자영업자까지 줄어드는 등 고전을 면치 못하다 건물 상층부를 원룸텔(고시원)으로 변경하는 등 전략을 펼쳤지만 고시원은 실별로 구분등기가 되지 않는 문제로 이 또한 실패했다.
또, 사업주체가 모두 조합상가다 보니 의사결정이 쉽지 않고 자금이 넉넉지 못했던 것으로 알려졌다.
결국, 총 11개의 사업장중 2개 필지만 문을 열었고 나머지 9개 필지는 매물로 나왔다.
테마쇼핑몰 망할 수 밖에 없었던 이유
1996년 동대문 거평프레야를 시작으로 밀리오레, 두타 등의 패션몰이 줄줄이 등장하며 호황을 누렸다.
하지만, 15년이 지난 지금 제대로 운영되고 있는 곳을 찾아보기 힘들고 폐허로 방치되 쇼핑몰까지 나오고 있다.
테마쇼핑몰의 몰락은 전국을 상대로하는 주.야간 상권인 동대문상권의 밀집된 쇼핑몰 형태를 한개동만 뚝 떼어 다른 상권에 옮겨 놓아 같은 효과를 보려한 개발자들의 무지함이 첫번째다.
또, 경기침체, 인터넷쇼핑몰 등장 등 외부요인도 있는데, 내면에는 방만한 경영, 부실관리 등이 심각한 문제들이 있었다.
테마쇼핑몰은 다른 상품과 달리 개발비 명목으로 10%의 추가 부담금이 붙는데 이는 시설홍보, 영업활성화, 상가관리 등에 쓰이게 된다.
하지만, 국내에는 쇼핑몰 관리의 노하우나 전문지식, 경험을 가지고 있는 곳이 없고 대부분 시행사가 자회사를 만들거나 특정업체에 돈을 받고 관리권를 넘겨주는 일이 비일비재하다.
이렇다보니 실제 마케팅과 관리에는 돈이 제대로 쓰여지지 못하고 관리자가 마음대로 쓸 수 있는 눈먼 돈이 되어버렸다.
실제 이대A쇼핑몰의 개발리 사용내역을 입수한결과 설치하지도 않는 전광판과 경관조명비에3억6천만원이 지출되는가 하면 멀쩡한 바닥타일을 부수고 다시 붙이는 등 뒷돈을 받고 부실업체에 공사를 주기도 했다.
문제는 이를 확인하고 제재할 규제나 방법이 마땅치 않다.
분양자가 관리회사를 선정하지 않고 대부분 관리업체가 선정된 규약서에 싸인을 하는 형태고 또, 준계약서가 없는데다 소송시에도 수백명의 분양자가 모여 의견을 조율하는 어려움이 있다.
용산역세권개발, 산넘어 산
용산역세권개발과 관련해 코레일이 1조3600억원의 토지대금을 탕감하고 땅값을 분양 수익이 나는 사업말기에 몰아 내도록 하는 개선안을 제시해 자금문제를 해결했다.
하지만, 여전히 아쉬운점이 많아 넘여야 할 과제가 여전하다.
당장 30조원에 달하는 막대한 사업자금마련과 해외 투자자 유치를 실현시키지 못하고 있어 자금 확충계획이 부족하다는 평가다.
현재는 코레일이 선매입하기로한 랜드마크빌딩 계약금 20%, 8329억원과 시행사 드림허브PFV가 추진하기로한 4000억원 증자 정도고 랜드마크빌딩 매매가격 가운데 계약금을 제외한 80%를 활용해 매출채권 유동화 방식으로 1조6640억원의 자금 유동성을 마련한 계획을 밝히기도했다.
이어 용산역세권개발 관계자는 자본증자까지 이뤄지면 5000억원의 여유자금까지 확보할 수 있어 땅값문제해결로 PF없이 건물선매각과 분양을 통해 자금문제를 해결할 수 있다고 설명했다.
하지만, 문제는 지금도 서울은 공실률이 높은편인데다 여의도, 마포구, 송파구 등에서도 대규모 복합단지가 개발중에 있어 공급과잉이 우려되고 있는 상황에서 100층이상의 초고층빌딩을 포함해 67개동의 빌딩과 초대형쇼핑몰, 주상복합 아파트 등이 제대로 팔릴지 의문이다.
여기에 서부이촌동 주민보상도 현재 SH가 책임을 맡기로는 했으나 지금까지 재산권행사를 못해 피해를 주장하고 있는 주민들에게 만족할 만한 보상안이 나올지도 의문이다.
양재동 파이시티 재개되나...
양재동 파이시티 복합유통센터 사업이 시공사 재선정으로 재개될 것으로 보인다.
지난13일 파이시티 채권단이 시공사 재선정 입찰에 단독 응찰했던 포스코건설 측 사업 제안서에 대한 동의서를 법정관리인에게 모두 제출한 것으로 알려져 다음주 중 코스코건설이 우선협상대상자로 선정 될 것으로 보인다.
포스코건설측은 리스크는 있지만 법원이 시행사문제를 해결해주고 채권단이 시공자의 자금부담을 줄여주는 등의 제시한 조검이 수용되면 충분한 사업성이 있다고 판단한다고 전했다.
핵심쟁점은 PF대출 상환인데 현재 금융권의 PF대출금은 총 8561억원으로 대출상환에 대한 구체적인 협의는 계속 진행중인 것으로 알려졌으며 경영진과 채권단 간 갈등문제는 아직 남아있는 사업정상화의 변수로 남아있다.
파이시티는 경부고속도로 광장 옆 9만6000㎡ 규모 화물터미널 용지에 오피스빌딩, 백화점, 쇼핑몰 등을 조성하는 2조4억원 규모의 대규모 PF사업으로 작년초 시공사였던 대우차판매와 성우종합건설이 워크아웃에 들어가고 시행사 대표의 횡령사건까지 터지면서 사업이 중단됐었다.
이에따라 채권단은 시행사 파산신청을 했지만 법원이 이를 기각하고 기업회생절차(법정관리)를 진행해 현재까지 법정관리인이 선임돼 회생절차를 밝고 있다.
상가 광고, 눈속임 주의
임모씨는 대기업 10년임차로 월 88만원의 안정적인 임대수익을 보장한다는 상가분양 광고를 보고 계약을 맺었다.
하지만, 2년간 확정수익 기간이 끝나면 월 임대료는 20만원으로 낮아진다는 사실을 알고 법무사를 통해 겨우 계약금을 돌려받을 수 있었다.
결국, 분양회사가 분양률을 높이기 위한 눈속임이었는데 계약서에 연10% 확정수익을 부정하는 2년동안 분양회사가 8%수익을 보장하고 2%가 대기업 임대료 수익률이라고 명시돼 있었다.
즉, 확정수익 기간이 끝나면 연 2%의 수익만을 올릴 수 있는 것이다.
이런 경우는 분양회사가 대기업 브랜드를 이용해 분양률을 높이기 위해 장기간 낮은 임대료를 제시해 대기업을 입주시키고 또, 한편으로는 분양가를 높여 그중 일부를 수익률보조에 사용해 투자자에게 안정적으로 높은 수익률을 거둘 수 있는 것처럼 속이는 경우다.
상가뉴스레이다 선종필대표는 "분양회사는 분양만 잘되면 수익을 얻기 때문에 싼 값의 임대료만 받고 대기업을 입주시킨다"며 "확정수익률도 이를 가리기 위한 눈속임인 경우가 많아 계약서를 꼼꼼히 확인해야 한다"고 말했다.
또, 현행 판례상 광고에 다소 문제가 있더라도 계약에 직접적인 문제가 없다고 보기 때문에 분양대금을 반환하기어렵기 때문에 더욱 각별한 주의가 필요하다.
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상가 시장 동향
