등산화 부대, 주말 역세권 상가의 큰 손?
역세권은 역 주변 유동인구를 수요로 끌어들일 수 있다는 장점 때문에 상가투자자들에게 선호되는 입지다.
하지만 역세권이라 하더라도 유동인구가 별로 없다거나 기업 밀집촌에 자리잡아 주중에는 번화하다가 주말에는 급격한 인구감소가 이뤄지는 오피스 상권 등은 투자 선호도가 그리 높지 않다.
전문가들 역시 주말상권 형성정도가 역세권 상가 매력도에 영향을 미친다고 강조하면서, 한편으로 등산객 움직임 파악이 주말상권력을 알 수 있는 방법 중 하나라고 조언한다.
현재 1달에 한 번 이상 산을 찾는 등산객이 국내에 1000만명 이상인 것으로 알려진 상황인데, 대부분 주중보다 주말에 등산활동이 이뤄진다는 점을 감안하면 이들 등산객이 몰리는 역이 번화한 주말상권을 띨 확률이 높다는 것이다.
구파발역 앞은 주말이면 북한산 국립공원을 이용하는 이들로 붐빈다.
산을 찾기 전 만남의 장소로 역 앞이 활용된다.
강북에 위치한 수유역 역시 북한산 방문객의 거점으로 이용되는 경향이 있어 주말이면 역 주변에서 뒷풀이 장소를 찾는 등산객들을 심심치 않게 발견할 수 있다.
사당역 같은 경우도 관악산 출발코스로 자주 활용되는 역인데, 이런 점 때문에 이 근방은 주말에도 등반객들의 방문이 적지 않은 편이다.
하지만 창업주나 상가투자자 입장에서 이같은 등산인구에 너무 큰 비중을 두고 역세권 투자를 바라보는 것은 곤란하다는 의견도 만만치 않다.
수유역, 사당역 등은 이미 배후세대나 유동인구 등을 통해 활발한 주중 상권을 이룬 상태에서 추가로 주말 신수요를 유입시킨 역세권인 반면, 등산객만 모이는 역은 주말상권이 활성화된 대신 주중에는 만족스럽지 못한 수익률을 보일 수 있기 때문이다.
고분양가, 공급과잉으로 판교 공실률 70%
판교신도시내 상가 10곳중 7곳이 고분양가와 공급과잉 등으로 텅텅비어 있는 것으로 나타났으며 이같은 현상이 파주운정 2,3지구,청라, 호매실 등 수도권 전역으로 확산될까 우려를 낳고 있다.
실제 신분당선 판교역 중심상가들의 경우 준공된 4개의 상가 128개점포중 38개점포만이 영업중이며 임차인 유치가 수월한 1층도 23개중 12개가 비어있다.
서판교 역시 준공된 13개 상가 293개점포중 94개만이 영업중이다.
더군다나 아직도 공급대기중으로 신축중인 상가빌딩과 주상복합이 다수있어 공실점포수가 더 크게 늘어날 전망이다.
한편, 입주시점이 2년이상 지난 흥덕지구의 경우도 준공된 8개상가 727개 점포중 473개점포가 공실상태다.
앞으로 상업시설 공급이 활발하게 이뤄질 수도권내 신도시들의 공실사태가 우려되는 이유다.
서울메트로, 상가임대 경영정상화 가능할까?
서울메트로가 경영정상화의 일환으로 저가, 영세형 점포를 고급화하고 역사 내 빈공간을 통해 종목 다양화를 추진한다.
하지만, 현재는 역사 내 상가는 유찰된 점포가 많아 수익성 문제가 있다는 평가다.
서울메트로 상가는 비공개 경쟁입찰방식으로 최고금액을 써낸 사람이 낙찰되는데 예정가격 자체가 너무 높다.
실제 서초역 점포 낙찰가가 3억345만4800원으로 36개월로 분납해야하는 월임대료를 계산하면 한달에 840만원에 이른다.
또, 보증금으로 월 임대료의 18개월에 해당하는 금액을 현금으로 납부해야한다.
이렇게 수익성 문제로 입찰자체를 꺼리는 문제가 발생하고 있으며 실제 1월~2월 입찰접수된 36개 상가중 무응찰과 기준가격 이하 등으로 유찰된 상가가 17개로 집계됐다.
이에대해 서울메트로는 상가 임대초기 저렴함 임대료로인해 낙찰자가 다른 사업자에게 재임대해 중간에서 이익을 챙기는 경우가 많았다며 같은 점포라도 역별로 수익성이 천차만별이라 임대료 책정이 쉽지 않다고 말했다.
지역 명소와 상권들 존폐 위기
대형 유통업체들의 진출로 잘나가던 지역상권들이 위기에 처하고 있다.
400여년 역사의 대구 약령시장은 지난해 8월 현대백화점이 들어선후 건물 임차료가 급등해 약재상들이 속속 떠나 2005년 216이던 한방관련업소가 2009년 201곳, 지난해에는 181곳으로 줄었다.
상권 내 약재상 80%가 세입자인데 임차료가 2배이상 오르면서 이를 감당하지 못한 약재상들이 떠나고 이들 자리에 커피전문점과 미용실 등이 들어서고 있어 전통상권이 존폐위기에 처했다.
도심속 온천으로 관광특구로 명성을 누렸던 유성온천도 관광산업 전방의 경쟁력 쇠퇴 등으로 한해 1000만명에 달하던 관광객이 2005년 624만명을 기록한 이후 급격히 즐고 있다.
인근 예산의 덕산, 아산의 온양, 도고온천 등에는 대형 스파, 리조트 등이 개발되고 있지만 유성은 아직 가족단위로 즐긱 수 있는 시설이 하나도 없다.
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상가 시장 동향
