지역 평균보다 싼 상가를 찾으라구?
수도권 지역(서울·경기·인천) 지상 1층 상가의 3.3㎡당 평균 분양가는 서울이 3436만원, 경기가 2501만원, 인천이 2417만원인 것으로 조사됐다.
또, 서울지역 지상 1층 상가 평균 분양면적은 80.94㎡(24.53평)이었다. 이번 조사를 통해 산출된 3.3㎡당 평균 분양가와 평균 분양면적을 이용해 계산할 경우, 서울지역내 지상 1층 상가 1개 점포의 총분양금액 평균은 대략 8억 4299만원 정도로 밝혀졌다.
한편 경기와 인천지역 지상 1층 상가의 평균 3.3㎡당 분양가는 각각 2501만원, 2417만원으로 서울에 비해 약 1000만원 가까이 낮았다.
서울이 같은 수도권 지역인 경기·인천보다 평균 3.3㎡당 분양가가 높은 이유는 최초 토지대금의 차이와 검증된 상권력 때문으로 풀이된다.
강남·서초 등지를 위주로 3.3㎡당 1억원 가량에 분양을 실시한 상가들도 서울지역 상가의 평균 분양가를 다소 끌어올린 측면이 있다.
상가뉴스레이다의 선종필 대표는 “대표적인 수익형 부동산인 상가를 분양받을 때에는 0.1%의 수익률에도 민감할 수 밖에 없다”며 “상가 투자를 고려하고 있는 입장이라면 점포 컨디션이 비슷하다는 가정 하에, 해당 지역 내에서 상대적으로 분양가가 낮은 상업시설을 고를 경우 안정적 수익을 추구하는데 보다 용이한 측면이 있을 것”이라고 조언했다.
신도림일대 주거.산업복합단지로 개발
서울 신도림 일대 준공업지역이 대규모 주거.산업복합단지로 개발되 2700여가구가 들어서게 된다.
지난 2일 서울시는 도시계획위원회를 통해 신도림 293일대 도시환경정비구역 결정(안)을 조건부 가결시켰다.
이에따라 2호선 도림천역 인근 19만 7595㎡ 규모의 준공업지역이 주거와 산업 복합된지로 개발되게 된 것이다.
구로구의 대표적 낙후지역으로 영세한 기계.금속공장들과 노후주택들이 밀집되어 있었던 곳으로 앞으로 산업부지, 공동주택, 기반시설이 각각 22.7%, 51.7%, 25.6% 비율로 새롭게 개발조성된다.
용적률은 공동주택과 산업부지가 각각 300%,400%로 최고 높이 120m 범위내 주변경관을 고려해 개발된다.
신분당선 개통 기대했던 정자역, 되려 손님 빼앗겨
신분당선 개통에 따른 수혜를 기대했던 정자역이 오히려 빨대효과로 권리금이 하락하는 등 어려움을 겪고 있다.
신분당선이 개통하기 전인 6개월전까지 정자역은 신분당선 수혜로 인한 기대감으로 일대 임대료가 오르는 등 기대에 부푼 분위기를 보였다.
하지만, 오히려 서울 강남역으로의 접근성을 향상시켜 수요를 잃어가고 있다. 오히려 오른 임대료에 대한 부담으로 문을 닫는 업체들까지 생기고 있으며 그 자리에 프랜차이즈 법인들이 들어오면서 정자동 카페거리라는 유명세까지 위협받고 있다.
이러한 상황이지만 임대인들도 임대료를 내려 줄 형편은 못 된다. 전용면적 66㎡를 기준으로 보증금 1억5천만원에 월세 1100만원선이지만 이미 일대 상가 매매가가 워낙 비싸기 투자수익률은 4.5%밖에 되지 않는다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 "흔히 교통 편의성이 증가하면 큰 상권이 작은 상권을 흡수하는 빨대 현상이 일어나는 것은 보편적인 상황"이라며 "신분당선 개통 후 강남발 상권이 더 커진 것은 사실"이라고 말했다. 선 대표는 "정자역 인근의 경우 2016년 광교까지 신분당선이 연결되면 후광효과를 기대할 수 있을 것"이라며 "상권 활성화를 위해서는 무엇보다 오피스 수요가 뒷받침되고 업무적 유동인구가 증가해야 한다"고 강조했다.
잠실, 아파트는 오르고 상가는 텅텅
잠실 재건축 1~3단지 아파트내 단지내 상가가 준공 4년넘도록 텅텅 비어있다. 맞은편 신촌역 상가가 불야성을 이루는 것과 크게 대조적이다.
이 상가들은 모두 역세권인데다 근린상가 규모로 대로변에 위치한 연도형 상가로 큰 관심을 모았었지만 실제 투자는 거의 성사되지 못했다.
가장 큰 이유는 고분양가다. 당시 1층 3.3㎡당 공급가가 1억원을 넘었던데다 이마저도 다른 공급업체가 통매입을해 재공급하면서 1억5천만원 가까이에 분양되었다.
이렇다보니 임대료가 너무 비싸 단지내 상가의 주 업종인 생활필수업종들은 하나도 입점하지 못하고 은행, 증권사만 일부 입점한 상태로 그마저도 분양 후 입점이 안된 점포들은 경매에까지 솓아져 나왔다.
2,3단지는 재건축 당시 아파트와 상가 조합간 갈등 문제로 상가분양수익 배분 등과 관련해 소송전을 치르면서 방치되다시피했다.
지금은 1층 3.3㎡당 5600~8500만원까지 분양가가 내렸지만 찾는이가 있어보이지 않는 분위기다.
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상가 시장 동향
