상가 분양학개론, 지역론 지고 조건론 뜬다!
판교지역의 높은 공실률과 상암 랜드마크 빌딩 무산, 뉴타운같은 각종 개발계획 연기 및 표류의 분위기가 확산되면서 상가 분양시장에서 대마지역론이 약화되고 있다.
판교·광교 등 유명 신도시 지역에서 썩 만족스럽지 못한 분양률을 보이는 상가들이 나오는가 하면, 서울내 인기지역 중에서도 분양성적이 저조해 분양가를 할인한 현장도 있는 것으로 알려졌다.
이러한 현상이 나타나는데는 상가시장에서 지역론이 지고 조건론이 자리잡았기 때문으로 분석되고 있다.
조건론이란 상가를 고를 때 지역 네임벨류보다 개별 점포의 특성과 조건에 집중하는 것을 뜻한다. 다시 말해, 상가가 위치한 지역의 이름값 대신 코너자리나 주출구입 옆 점포와 같은 입지적 특징이나 선임대·가격할인 등 상품의 개별 메리트를 중시하는 것이다.
상가시장에서 조건론이 힘을 얻으면서 실제 동일한 지역의 상가임에도 조건에 따라 다른 분양상황을 보이는 사례도 적지 않은 것으로 전해진다.
조건론이 강력하게 표출되는 이유는 철저한 수익률 계산 때문이다. 상가의 경우 상업용 부동산으로써 매달 들어오는 월임대 소득이 무엇보다 중요하기 때문에, 보다 나은 수익과 안전성을 기대할 수 있는 실제적 여건에 메리트를 느끼는 것이다.
반면 지역론이 주춤해진 데는 자칫 '빚 좋은 개살구'로 전락할 가능성이 있는 유명지역 상가에 대한 경계심리가 깔려있다. 여기에 그간 많은 이들의 입에 오르내리던 신도시 중 일부가 개발이 지연되거나 불투명해지는 모습이 확인하면서 상가투자자들의 학습효과도 생긴 것으로 판단된다.
상가뉴스레이다의 선종필 대표는 "사실 상가시장에서 지역론보다 조건론을 따지는 분위기는 오래 전부터 나타났다"며 "이는 상가 투자자 입장에서는 철저한 실리를 따질 수 밖에 없기 때문인데, 앞으로도 당분간 수익률과 안전성 측면에서 개별조건적 메리트를 보유한 상가에 선호도가 유지될 것으로 예측된다"고 말했다.
6월 신규 LH상가, 35개 전부 낙찰됐다!
6월에 공급된 신규 LH(한국토지주택공사)상가 35개가 최초 입찰에서 모두 낙찰됐다.
이번 6월 신규상가 입찰에 모인 금액은 약 86억 6467만원 정도였으며, 3개 지역에서 낙찰된 총 35개 점포의 평균 낙찰가율은 약 157.10%였다.
지역별로 살펴보면 김포한강 Aa-05 블록은 단지내 상가1과 상가2 18개 점포가 내정가 대비 118.52~244.75% 선에서 낙찰됐다. 가장 높은 낙찰가율(244.75%)을 기록한 점포는 상가2의 101호 점포로 최초 내정가는 2억 919만원 이었으나 최종 낙찰가는 5억 1200만원에 달했다.
또, 김포한강 Aa-05에서 가장 많은 입찰참가자의 참여가 이뤄진 점포는 상가2의 103호로 총 21명이 입찰에 참가한 것으로 알려졌다. 김포한강 Aa-05상가2의 103호는 내정가 대비 156.6% 선에서 낙찰자가 정해졌다.
김포한강 Aa-05처럼 2개의 상가가 단지내에 동시 공급된 인천가정3 지구는 특별공급분을 제외한 13개 점포가 평균 낙찰가율 163.1%에 전부 주인을 찾았다. 인천부개 역시 단지내상가 2층에서 공급된 4개 점포 모두가 낙찰됐다.
6월에 입찰된 단지내상가들 중 김포한강과 인천가정은 국민임대아파트로 구성되어 있기는 하지만 배후세대가 1500세대를 넘고, 인천부개는 공공분양·국민임대·공공임대가 혼재된 1000세대 이상의 직접 배후세대를 두고 있다. 이번 입찰된 단지내상가들 전부가 대단지 직접 수요층을 바라볼 수 있는 현장들인 셈이다.
한편, 이번 6월까지 공급된 LH상가 입찰결과, 올해 신규 LH상가는 현재까지 총 118개 중 94개가 낙찰된 것으로 밝혀졌다. (최초입찰 기준) 이는 대략 8할에 해당하는 수치이다.
자영업자 수, 최근 42개월 중 가장 많다!
통계청이 발표한 경제활동 인구조사 자료를 분석한 결과, 2012년 5월 기준 자영업자 수는 약 584만 6400명으로 조사됐다.
이는 2008년 12월 ~ 2012년 5월까지 42개월 동안의 기간 중 가장 높은 수치이다.
지난 5년간 매년 5월의 자영업자 수 흐름만 보더라도 자영업자 수의 반등세가 명확히 관찰되고 있다.
2008년 5월 600만명을 넘었던 자영업자는 금융위기 이후인 2009년 5월과 2010년 5월, 2011년 5월에는 전년 동월에 비해 감소하다가 올해 5월 상승반전 흐름을 보였다.
경기회복이 확실치 않은 상황 속에서도 이처럼 자영업자가 시장에 적지않게 공급되는 이유는 아무래도 정년퇴직과 연계된 베이비붐 세대를 중심으로 한 창업열기가 반영됐기 때문으로 보인다.
지역별로도 매년 5월을 기준으로 흐름을 판단해보면, 올해 5월 인천과 경기의 자영업자가 전년 동월에 비해 늘어나며 전반적 자영업자 증가흐름을 견인한 반면, 서울내 자영업자는 줄어든 것으로 파악됐다.
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상가 시장 동향
