상가 자영업자, 올해 28만명 가량 늘고 생존경쟁 심화
부동산 침체기에도 불구하고 올해 상반기 동안 자영업자수가 28만명 가량 증가한 것으로 나타났다.
상가정보업체인 상가뉴스레이다가 통계청이 발표한 경제활동 인구조사 자료 중 자영업자 통계를 분석한 결과 올해 6월 기준 기준 자영업자 수는 약 573만3000명으로 조사됐다. 이는 올해 1월의 545만2000여명보다 28만명 가량 늘어난 수치이다.
자영업자는 점포를 활용하는 상가의 최종소비자라 할 수 있어 상가 공실률과 연관성이 깊어 상가투자자들이 관심을 가지고 지켜보는 통계 중 하나다.
자엽업자의 수는 올해 상반기도 증가추세를 나타냈다. 그러나 상대적으로 진입 장벽이 낮은 도소매, 음식, 숙박업으로 진출하는 경향이 짙은 만큼 대형할인점이나 메이저업체와의 경쟁에서 밀릴 가능성도 높아지고 있다.
따라서 영세 자영업자들끼리 과열 경쟁으로 갈 수도 있어 자영업자의 경쟁력은 그 만큼 낮아질 수 밖에 없는 실정이다. 이러한 시장에서는 운영능력이 검증되지 않는 임차인을 만난다면 장기적인 안정성은 떨어질 수 밖에 없기 때문에 투자자들은 좀더 신중하게 접근할 필요가 있다.
상가시장의 최종소비자로 볼 수 있는 자영업자 수가 연초보다는 늘었지만 매년 연중 자영업자 비중이 가장 높은 피크로 기록되는 시즌형 성장이기 때문에 하반기 자영업자 비중은 줄어들 것으로 보여 자영업 생존 경쟁이 심화될 것으로 보인다.
계란을 한 바구니에 담지 마라
상당수 투자자가 2008년부터 2009년까지 잠실 일대 근린형 단지 내 상가와 판교 단지 내 상가 투자에 관심이 많았다. 두 곳 모두 단지 내 상가라는 점과 배후가구 아파트가 특급 주거지라는 공통점이 있었다.
판교 A17-1블록 10개 상가 전용 36㎡(분양 37.79㎡)의 평균 낙찰분양가는 2억9913만원이었는데, 실제로 1층 1∼7호의 7개 전 점포의 낙찰가 총액은 21억5938만원이었다. 잠실 A상가 1층 전면상가 전용 66.79㎡(분양 144.035㎡) 1개 상가의 분양가는 21억6245만원에 달했다. 단순히 투자금액만으로 볼 때 잠실의 1층 전용 66.79㎡ 상가 1개를 분양받는 금액과 판교 A17-1 단지 내 상가 1층 전용 36㎡ 상가 7개를 분양받는 금액이 서로 비슷해 보인다.
그렇다면 21억원의 돈으로 잠실의 A상가 1층의 상가 1개를 분양받을 경우와 판교 A17-1 단지 내 1층 상가 7개를 분양받을 경우 투자자에게 어느 쪽이 더 유리할까?
당시 대출금리인 7%를 가정해서 분양가의 30%를 대출받고, 분양가의 10%를 보증금으로 받는 같은 조건에서 연 6.5%의 수익률을 얻기 위해서는 잠실 A상가는 월임대료로 1080만원을 받아야 한다. 판교 A-17단지 내 상가는 7곳도 108만∼193만원씩 받아 총 1080만원을 받으면 된다.
20평 정도인 잠실 A상가에서 앞서 제시한 수익률을 올리기 위해서는 월임대료만 1080만원을 부담해야 하므로 임차업종이 한정돼 임차인을 찾기가 어렵다. 향후 공실이 발생할 경우 다른 임차인을 구하는 데 제한이 따라 공실이 나면 수익이 '제로'가 될 수도 있는 위험도 따른다. 확실한 '큰손' 임차인이 경쟁적으로 탐을 낼 만한 입지적 가치가 보장되지 않는 이상 임대료가 높을수록 임차인이 느끼는 부담이 커지고, 따라서 임대료 저항도 클 수밖에 없다. 하지만 노출성과 접근성이 탁월해 어느 지역의 랜드마크 역할을 할 수 있는 상가라면 임차인이 일반인이 아닌 브랜드업체가 될 가능성이 크다.
반면 작은 상가 여러 개를 보유할 때는 임차인별로 공실을 관리할 수 있어 위험에 대한 분산효과가 큰 장점이 있다. 또한 임대료가 적을수록 다양한 업종이 가능하기 때문에 임차인을 구하기도 용이하다. 그렇지만 여러 임차인을 관리해야 하기 때문에 크고 작은 문제가 발생할 수 있어 투자자가 신경 써야 할 일이 많아진다. 두 상가 모두 장점과 단점이 있지만 결론적으로 '대마상가'형 투자보다는 수익의 안정성 면에서는 분산투자가 수익적 측면에서 훨씬 유리하다. 주식시장에서의 격언인 '계란을 한 바구니에 담지 말라'는 이야기가 주식시장에서만 국한되는 이야기는 아니다.
특급 입지의 랜드마크 역할을 할 수 있는 상가가 아니라면 같은 수익률을 얻기 위해 21억원을 상가 1개에 투자하는 것보다 7개로 나눠 투자하는 것이 임대료 저항이나 경기불황에서 공실위험을 볼 때 더 유리할 수 있는 셈이다.
2분기 상업용 부동산 투자수익률 하락
국토교통부에 따르면 지난 2분기(4~6월) 전국 상업용 부동산의 투자수익률은 1분기보다 떨어진 반면 공실률은 오히려 늘어난 것으로 나타났다.
국토교통부는 전국의 상업용 부동산 3155동에 대한 투자수익률을 집계한 결과 오피스빌딩은 1.04%로 전분기 대비 0.63%포인트, 상가 등 매장용 빌딩은 1.25%로 0.36%포인트 각각 하락했다고 24일 발표했다.
미국 등 글로벌 경제 불확실성과 국내 거시경제 여건 악화 등으로 기업들의 투자심리가 위축됐기 때문으로 풀이된다.
같은 기간 공실률은 오피스빌딩이 8.8%, 매장용 빌딩이 9.1%로 전분기보다 각각 0.3%포인트와 0.2%포인트 증가했다.
기업 경기 부진으로 임대수요가 감소한 반면 상업용 부동산 공급은 지속적으로 증가하면서 공실률이 오르고 있다는 게 국토부의 설명이다. 오피스빌딩은 서울의 공실률이 6.4%를 기록했고 울산과 경기 충남 등을 제외하고는 10% 이상의 공실률을 보인 곳이 많았다. 임대료는 오피스빌딩이 ㎡당 14만9000원으로 전분기와 동일했으나 매장용 빌딩은 ㎡당 31만3000원으로 전분기보다 ㎡당 200원 올랐다.
뉴타운 상가 여전히 '애물단지'
뉴타운 일대 상가 시장이 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 경기침체 등으로 지구내 아파트 분양이 투자자들의 외면을 받으면서 덩달아 된서리를 맞고 있는 실정이다.
상가뉴스레이다에 따르면 서울시 성동구 상왕십리동 12-37번지 일대 왕십리뉴타운 2구역의 단지내 상가 '텐즈힐몰'은 분양 5개월이 지나도록 조합원분을 제외한 일반 공급분의 분양 실적은 부진한 것으로 파악됐다.
뉴타운 상가 시장의 침체가 계속되는 것은 4.1 대책 등에도 불구하고 주거단지의 분양이 애를 먹으면서 배후 수요가 제대로 갖춰지지 못한 탓이 크다. 텐즈힐몰은 내년 2월 입주 예정인 2구역과 향후 1,3구역이 모두 입주하면 총 5000가구의 고정 수요와 맞은 편의 중구 황학동 롯데케슬베네치아 1800가구가 구매력을 이끌 것으로 기대돼왔다.
하지만 1,3 구역의 경우 입주시기가 예정보다 늦어질 것으로 보여 단기적으로 고정 수요가 미흡하다는 지적이다. 텐즈힐몰은 인근의 왕십리 민자역사 상권, 신당역 재래시장 상권과 경쟁할 방안이 필요하다. 또한 신당역 상권의 노후상가 대비 비싼 임대료를 극복하기 위한 업종 구성이 관건이 될 것으로 보인다.
불황 탓 주유소·골프연습장·찜질방 경매 줄이어
장기 불황 여파로 주유소, 골프연습장, 찜질방 등 생계형 물건들이 잇달아 경매시장으로 넘어가고 있다.
21일 부동산업계에 따르면 2010년부터 올해까지 전국에서 경매로 넘어간 주유소 등 14개 특수유형 물건 수는 17일 현재 1천546건으로 집계됐다.
유형별로 2010년부터 현재까지 경매에 가장 많이 나온 물건은 주유소로, 총 604건에 이른다. 정비소 등 자동차시설도 309건이나 경매로 넘어갔고 병원 등 의료시설은 같은 기간 120건이나 경매시장을 찾았다.
올해 전국에서 경매로 넘어간 특수유형 물건은 현재까지 총 254건으로 작년 연간의 절반 수준에 육박했다.
경매로 넘어간 골프연습장은 총 8건으로 작년 연간 9건과 맞먹었다.
전국에서 새로 경매시장에 나온 주유소는 117건으로 작년 196건의 60%에 달했고, 정비소 등 자동차시설도 현재까지 작년 연간(111건)의 절반이 넘는 62곳이 경매로 넘어갔다.
올해 현재까지 노인복지시설 20건, 의료시설 15건, 어린이집 8건, 고시원 4건, 예식장 4건, 학원 4건 등도 줄줄이 경매로 넘어갔다.
장기 불황으로 최근 3∼4년간 골프연습장, 주유소, 찜질방 등 자영업자 물건들이 경매시장에 줄을 잇고 있다"며 "경기침체로 가계 소비를 줄이자 생계형 자영업자들이 타격을 입은 것으로 보인다"고 설명했다.
내수 경기 부진은 경제 성장률 둔화와 함께 부동산시장 침체, 고령화, 청년 취업난 등으로 소비심리가 얼어붙었기 때문으로 분석된다.
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상가 시장 동향
