선납형 단기임대 '깔세' 점포 성행중
깔세는 보증금이나 권리금 없이 보통 1~3개월치 월세를 한꺼번에 내고 계약을 맺는 '선납형 단기임대'를 말하는데 경기 불황으로 "깔세"점포가 성행하고 있다.
의류·신발·화장품 등을 쌓아놓고 '재고정리' '땡처리' 등의 현수막을 붙여놓은 매장이 주로 깔세매장으로 운영되는데 권리금 등 목돈이 안 들어가기 때문에 치고 빠지는 식의 초단기 장사로 인기가 높다.
서울 구도심 대로변이나 역세권을 기준으로 전용 40㎡ 매장의 경우 월 600만~1500만원, 이면 입지 혹은 재래시장 인근은 월 250만~500만원에 시세가 형성되고 있다. 수도권 구도심 지역의 경우는 40㎡ 기준 월 200만~700만원으로 편차가 심한편이다.
깔세는 건물주가 임대가 되지 않아 손해 보는 것을 막을 수 있는 장점이 있고 영업주는 보증금이나 권리금 같은 목돈이 들지 않아 적은 자본으로 부담 없이 장사를 시작할 수 있으며, 매출이 감소할 경우 신속하게 다른 매장으로 이동할 수있는 장점도 있다.
하지만 깔세와 관련한 피해 사례도 늘고 있어 주의가 요구된다. 법을 잘 모르는 깔세 수요자들을 대상으로 중개업소가 불법 수수료를 받거나 허가받지 않은 가건물과 계약을 맺었다가 자리를 빼는 경우가 많다는 것이다. 또 골치 아픈 세입자를 만나 임대인이 피해를 보는 경우도 있다.
이와 관련, 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "깔세만 전문적으로 임대하는 업체의 경우 전대를 하는 경우가 있으므로 전대를 하는 업체인지 여부를 확인해야 한다"며 "임대인의 입장에서 깔세 계약이 반복될 경우 상가의 이미지를 훼손해 제대로 된 가치로 평가받지 못할 수 도 있어 너무 오랜 기간 깔세 매장을 운영하는 것은 자제해야 한다"고 조언했다.
이어 "보증금 안정장치가 작기 때문에 월세 체납이 길어지면 명도에 대비한 제소전화해를 사전에 작성하는 것이 필요하다"며 "임차인이 자기점포에 대한 유지관리 인식이 낮아 시설물 등에 못이나 임시설치물 등을 마구잡이로 설치하는 경우가 많으므로 점포 원상회복에 대한 사전 예치금확보와 시설물 사진촬영 등을 준비해야 한다"고 덧붙였다.
서울 마곡지구 유통대전 막올라
신세계가 서울 마곡지구에 2340억원을 들여 3만9089㎡ 부지 매입해 이마트·백화점 지어 驛과 연결하려는 계획이 구체화되면서 인근 김포공항 롯데몰과 내년 완공되는 현대百 아울렛 등과 맞물려 강서권역의 유통대전이 본격화 될 전망이다.
신세계가의 이 같은 대규모 투자는 마곡지구가 서울의 마지막 남은 요충지로 대규모 개발이 진행되고 있기 때문으로 SH공사는 2016년까지 서울 강서구 마곡동과 가양동 인근 110만9000여평의 부지에 아파트와 기업, 상업시설과 공원 등을 건설, 3만4000여명의 인구를 입주시키는 계획이 진행중이기 때문이다.
그동안 방화동 롯데백화점 외에 변변한 쇼핑시설이 없었던 강서권역은 양천구나 영등포구 부천지역까지 장거리 이동하던 불편을 덜고 지하철 5호선 9호선 공항철도와 연계되는 새로운 유통 인프라를 갖추게 될것으로 전망된다.
용산 관광버스 터미널 개발 사업 탄력 받는다
서울시가 용산관광버스터미널 부지에 총 2300여실 규모의 국내 최대 관광호텔 건립을 허용한 이후 다시 특별계획구역으로 지정하면서 개발사업이 탄력을 받을 전망이다.
서울시 최근 용산구 한강로3가 40-969일대 1만8953㎡의 용산관광버스터미널 터를 특별계획구역으로 지정했고 여객자동차터미널로 지정됐던 도시계획시설 용도를 폐기했다.
이에 따라 1만4797㎡ 규모의 땅에 지하5~지상35층짜리 연면적 2만238㎡ 규모의 관광호텔(그랜드머큐어ㆍ이비스ㆍ노보텔) 3개동 건립사업이 속도를 내게 되면 착공이 2014년 5월이며, 준공과 호텔 운영은 2017년 상반기로 예정되어 호텔 3곳 객실 수는 총 2307실로 부대시설과 판매시설 등이 들어 서게 된다.
오버뱅킹문제 상가시장으로 불똥 튀어
어디든 5분 거리 이내에 있을 법한 은행이나 증권사 등 금융 관련 점포만 3만개를 넘어서고 있고 5월 기준 경제활동인구 2619만명 대비로 환산하면, 860여명당 1개 꼴의 영업점이 있는 금융점포들의 구조조정이 시작되었다.
금융권 인터넷뱅킹 인구가 2009년 개인과 법인 포함 5920만명에서 지난 3월 기준 8939만명으로 증가했고 한국은행 통계수치에 따르면 창구업무비율이 12.3%에 불과하고 텔레뱅킹이나 인터넷뱅킹 거래 비율이 47.3%, ATM기 업무비율이 39.8% 달하는 것으로 나타나인터넷뱅킹과 무인화기기가 금융점포의 비용 절감과 효율화에 기여해 왔음에도 불구하고, 저금리 기조 등과 맞물려 수익성이 악화된 은행의 오프라인 점포유지에 대한 구조조정의 필요성이 급격하게 커졌왔었다.
최근 금융당국이 은행 7700여개 점포 중 적자를 보고 있는 900여 점포에 대해 구조조정계획을 해당 은행들로부터 접수 받고 대상을 최소화해 우선 총 200여개 점포를 폐점하고 올해 80여개 점포를 우선폐점 조치한다.
하지만 900여 점포에서 200여 점포로 줄였음에도 불구하고 금융권 수익악화가 지속될 경우 그 범위가 커질 수 있는데다 구조조정의 시류적 여파가 상호저축은행권이나 금고·신협·증권사로까지 구조조정의 범위가 확대될 수 있어 파장이 커질 수 밖에 없다.
문제는 오버뱅킹의 폐점에 따른 연쇄파동의 불똥이 상가와 자영업 시장으로 번지고 있기 때문
해당 공간에 대한 건물주 입장에선 오피스 대체업종 입점을 추진하더라도 최근 오피스 공실이 전반적으로 확대되고 있는 분위기를 감안하면 업무시설로서의 대체 입주를 낙관하기 어려운 상황이다보니 공실을 피하기 위해 건물주나 소유주 측에서 판매시설이나 근린생활시설 같은 업종이 입주할 수 있도록 하면서 대규모의 객장점포를 분할해 재임대를 추진하면서 기존에 운영하고 있던 주변 업종과의 경쟁업종이 유치될 수 밖에 없어 자영업 시장에서는 새로운 시장 환경을 맞게 될 전망이다.
금융점포가 정리점포에 대상에 들게 되면 1층의 경우는 입지적 장점으로 커피숍·휴대폰매장·화장품전문점·드럭스토어·편의점 등의 상당수의 1층 유망업종이 영향권에 들 수 있으며, 2층의 경우도 클리닉·음식점·학원 관련 업종들도 치열한 상권경쟁 영향권에 들 것으로 예상된다.
이와 관련, 상가투자정보업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "그동안 상가투자자들에게 안정적 임대료를 지불하던 우량 임차업종이었던 은행도 이제 일반 업종처럼 임차인 영업실적을 신경 써야 하는 상황이 됐다"고 설명했다.
이어 "특히 과도한 수준의 보증금을 통해 투자자금을 줄일 수 있었던 레버리지가 자칫 폐점으로 막대한 자금을 마련해야 하는 독이 될 수도 있기 때문에 주의가 필요하다"고 조언했다.
약국처방전 허위로 계약하면 일부만 손해배상 받는다.
최근 서울동부지방법원에서 일 처방 100건이 나온다는 소개업자의 말을 믿고 계약하였지만 실제 7건에 불과한 실적이 나오자 업자에게 지급한 수수료 600만원 , 바닥권리금 3,000만원은 업자들의 기망행위로 발생한 만큼 손해가 인정되며 이자까지 지급하라는 판결이 나왔다.
그러나 월 임차료 1,680만원, 상가관리비99만원, 약국 인테리어 비용 1966만원은 약사가 체결한 별도의 계약에 의한 것이기 때문에 손해배상 항목으로 인정하지 않아 일부 피해를 감수해야 한다.
법원은 "수수료나 바닥권리금은 업자들의 불법행위로 인해 손해라고 볼 수 있지만 월 임차료, 인테리어 비용, 상가관리비 등은 업자들의 기망에 의한 것이 아닌 약사가 체결한 별도의 계약에 의해 지급한 것으로 업자들에 의한 손해라고 볼 수 없다"고 판시했다.
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상가 시장 동향
