창신동, 숭인동 뉴타운 최종 해제
서울시는 최근 도시재정비위원회를 열어 2007년 4월 30일 지정된창신 1∼3동, 숭인1동 일대가 대상인 창신·숭인 재정비촉진지구 지정 해제 6년여 만에 가결했다.
서울시는 이에 따라 다음 달 지구 지정 해제를 고시할 예정이며 주택재개발구역 6곳(창신 9∼12 재정비촉진구역), 도시환경정비구역 8곳(창신 1∼8 재정비촉진구역) 등 14곳의 촉진구역이 지구 지정 이전 상태로 돌아간다.
이번 뉴타운 해제는 주민 스스로 성과를 낸 첫 사례라는 점에서 시사하는 바가 크다.
정보사터 개발놓고 서초구 국방부 마찰 심화
군 정보사 안양 이전을 위한 매각과정에 있는 서울 서초동의 1조원대 정보사 터 활용 방안을 놓고 서초구가 향후 아파트등 주택건설을 불허하면서 국방부가 마찰을 빚고 있다.
정보사 터는 서초동 1005-6 약 16만6000㎡의 대단지로, 서초역, 대법원, 대검찰청, 국립중앙도서관 등이 인접해 강남권에서 마지막 남은 금싸라기 집터로 거론돼 왔다.
올해 초 국공유지를 제외한 9만1655㎡가 공매로 나올때 아파트 1000가구 이상을 지을 수 있는 단지로 공매시작가인 7605억원을 뛰어넘어 1조원 이상의 입찰이 진행될 것으로 예상되었지만 사업지의 토지 활용 용도를 결정하는 지구단위계획안이 확정되지 않으면서 공매는 2차례 유찰된 바 있다.
최근에는 서초구가 `문화ㆍ예술클러스터`로 개발하겠다는 지구단위계획안을 공고하자 토지가치가 하락하면서 8000억원가량의 정보사 이전 비용을 마련하기 어렵게 될 수 있게 되자 국방부가 반발하고 있는 것.
2011년에는 서초구가 정보사 터를 4개 필지로 나눠 G20기념관 건립, 한국예술종합학교 유치, 녹지 보존 등을 계획하고 현재 군인막사로 활용 중인 2만1000㎡ 용지에 주택 건립을 허용하겠다고 밝힌 바 있었으나 서초구 주민의 의견을 반영해 서초구의 입장이 변하면서 마찰이 커지고 있다.
원룸사업대신 게스트하우스 러쉬 중
수익형 원룸사업이 강세를 보이던 시장에 최근 공급 과잉 등을 우려한 임대사업자들이 '외국인 관광객 도시민박업소' 등록 허가 신청을 통한 게스트하우스 사업에 뛰어들고 있다.
외국인 여행객을 위한 민박집인 게스트 하우스는 외국인 관광객 1천만명 시대를 맞아 붐이 일고 있는데 창업 문턱이 낮고 공급 과잉으로 휘청이는 오피스텔, 도시형 생활주택 등 다른 임대사업보다 수익성이 좋게 예상하고 있기 때문.
서울시만 보더라도 '외국인 관광객 도시민박업소' 등록업체는 2013년 8월 말 기준 모두 329곳으로, 올 들어 100개 이상 생길 만큼 급증세를 보이고 있다.
2012년 1100여만명이던 외국인 관광객은 오는 2015년 1380여만명에 달할 것으로 예상되고 있지만 게스트하우스 시장이 초기단계라 경쟁이 치열하지 않아 선호도가 증가하고 있다.
또 도시 민박업은 공중위생관리법상 숙박업으로 분류되지 않아 규제가 까다롭지 고 2012년 1월 1일부터 총면적 230㎡ 미만의 아파트, 단독ㆍ연립ㆍ다세대주택 등에 거주하는 사람이라면 누구나 외국인관광 도시민박업소로 지정받아 임대 영업이 가능하고 숙박료도 운영자 맘대로 정할 수 있다.
기존 주택을 활용하는 만큼 투자비가 비교적 적다는 점도 게스트 하우스의 매력으로 작용하면서 실제 살던 집이나 빌린 기존 주택을 리모델링해서 운영하는 사례외에도 건설사들도 한 집에 두 가구가 살 수 있도록 별도의 출입문을 갖춘 '가구분리형' 분양을 내놓고 있다.
하지만 외국인 관광객 수요가 있는 지역이 아닌 경우 주택 매입 또는 임차 비용이나 시설 인테리어 비용이 과할 경우 투자 대비 수익률이 떨어질 수 있어 유의가 필요하다.
영화관 샤워효과, 할인마트 분수효과 글쎄....
매머드급 상업시설을 조성하면서 많은 시행사는 상권 형성을 위해 저층부인 지하층에 초대형 할인마트와 상층부에 복합상영관을 유치하면서 '분수효과'와 '샤워효과'를 기대한 업종 구성이 성행하지만 효과가 기대만큼 크지 않아 지나친 낙관은 주의가 필요하다.
영화관은 대형 집객시설 중 하나로 건축 규모에 따라 적게는 5개 관에서 많게는 10여개의 상영관이 동시 입점하는데, 일반적으로 7개 상영관에 만석이 될 경우 총 동원되는 1회 관람객수는 1500명 정도다. 이런 관람객수를 하루 7회 상영 횟수로 환산하면 하루 이용 관람객수는 1만명에 이른다. 이런 산술적인 고객동원의 이점 때문에 분양 상가 중 업종구성(MD)에서 영화관을 핵심 입점업으로 분류하고 대대적인 분양마케팅 수단으로 활용하고 있다.
실례로 경기도 분당 A쇼핑몰은 유명 브랜드 상영관이 입점했지만 영화관과 푸드코트, 테이크아웃 등 일부 업종만 명맥을 유지할 뿐 의류매장은 사람들이 찾지 않아 '땡처리 이벤트 장'으로 전락했다.
이런 현상은 첫째, 영화관의 관람객 수요예측이 관람석과 상영 횟수의 최대치를 반영해서 생각하지만 실제 많은 상영관이 조조 상영 등 관람률이 높지 않은 시간이 많다는 점을 간과하고 있다. 둘째, 대다수 관람객의 주 목적은 쇼핑보다 영화 관람이다. 특히 관람객들은 예약문화 정착으로 상영 임박시간에 도착해 바로 상영관으로 간다. 셋째, 영화 관람 후에도 관람객의 대규모 퇴거가 이루어지다 보니 별도의 퇴거 동선 운영으로 관람객이 쇼핑몰에 뿌려지는 수준이 미미하기 때문.
분수효과를 기대하는 할인마트의 고객 특성도 유사한데 첫째, 백화점 고객과 할인마트 고객의 가장 큰 차이점은 소비성향에 있는데 그중 가장 큰 차이점은 할인마트의 고객이 알뜰구매 성향이 강하다는 데 있다. 둘째, 백화점 고객은 다양한 상품에 대한 소비 자체가 목적이지만 할인마트 고객은 대부분 식품과 생필품 위주로 알뜰 먹거리 품목 중심의 소비를 한다.
결론을 내리자면 쇼핑몰의 상권을 리드하는 중심은 영화관이나 할인마트가 아니라는 점이다. 그보다는 쇼핑몰 자체의 업종 구성이나 입점 업체 등에서 경쟁력이 유지돼 상권을 리드할 수 있을 때 영화관 또는 할인마트를 이용하는 고객들도 더욱 많이 흡수할 수 있다. 영화를 보러왔다가 빈약한 쇼핑몰을 이용한다는 본말이 전도된 개념은 더 이상 상가시장에서는 통하지 않는다.
상가시장, 쇼루밍족이 스마트폰과 열애중.
쇼루밍족, 제품의 실물이나 품질은 오프라인 매장에서 하면서 막상 구매는 가격경쟁을 통한 최저가판매를 하는 온라인 쇼핑몰을 통해 소비를 하는 소비자를 일컫는 신조어이다.
우선 일부소수의 알뜰 소비에 국한하는 것으로 치부될 수준인지 여부를 살펴본다면 대한상공회의소 조사에 따르면 오프라인 매장에서 제품을 검토한 후 실제 구매는 온라인으로 구매하는 경험이 있는 소비자가 23%에 달하고 온라인 구매경험과 습관이 일반화되어질 수 있는 연령대의 증가를 들 수 있는데 LG경제연구소 연구 자료에 따르면 만 12세 이상 인터넷 사용자의 64.5%가 온라인 쇼핑몰 구매자로 조사되었다.
이는 과거 인터넷보급 초기인 2000년도 전후 무렵에 온라인 주력 소비연령대들인 20대-30대 중반 연령들이 현재는 40-50대 까지 구매연령층이 확대된 데다 기 형성된 온라인 시장에 노출된 시장 환경에 쉽게 익숙해지는 20대미만의 소비계층의 자연스러운 추가진입으로 온라인 마켓을 통한 쇼루밍족의 자연스러운 증가추세를 만들어 내고 있다.
LG경제연구소 자료를 보면 20대의 90%, 30대의 78%, 40대의 49% 정도가 온라인 쇼핑 이용자로 나타나 이러한 인구구성학적 온라인 구매연령의 일반화 추이가 시간이 지나면 지날 수 록 심화되어질 수 있음을 알 수 있다.
전체 전자상거래의 시장 비중도 그 규모의 성장이 300조원에 달할 만큼 공룡처럼 커지고 있지만 일상생활에 직접적 소비재인 주요 사이버쇼핑 시장의 비중과 변화도 그 성장의 추이가 9조 원이 넘는 시장규모로 지속적으로 확대되어져 가고 있다.
사이버쇼핑 시장의 상품군 별 내용들도 도서, 의류, 생활용품, 이미용, 식사 쿠폰 등 일상 생활 속에서 접하게 되는 거의 모든 분야의 장사 품목들이 이러한 추이의 변화 속에 들어 있음을 알 수 있다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 "오프라인 매장에서 영업을 하고 있더라도 온+오프라인을 병행하고 있는 추세이며, 상품이 표준화 되어 있는 물품 판매뿐만 아니라 서비스업종인 이,미용이나 회식 등에서도 스마트폰을 통한 영업마케팅이 강화되고 있는 추세여서 예전처럼 단순히 목 좋은 자리만으로 승부를 보던 시대가 저물고 있으며 자영업자들도 전단인쇄비용보다 배포 비용 등이 더 들다보니 비용 절감이 되는 스마트폰 어플을 통한 홍보에 치중하는 성향이 뚜렷하게 늘고 있어 상가시장의 변화가 진행 중이다"고 설명했다.
상가임대차보호법 개정안 시행에도 불구 임대료 인상 폐해
'상가건물임대차보호법'이 개정 시행돼 최대 5년까지 계약갱신청구가 가능하고, 인상율도 연 9% 이내로 제한되지만 서울의 경우 환산보증금이 3억원 이하인 경우에만 적용이 된다.
보호대상이 영세 상인에게만 치중되어 개정 취지가 무색해지자 지자체 차원에서 상가건물임대차 보호 대책을 마련하기 위한 움직임이 시작됐다.
서울시는 9일 임차상인 보호 대책 마련을 위한 정책토론회를 열고 다양한 대안을 논의를 시작했으며 논의 중 상가임대차보호법을 적용받아야 할 곳은 대도시의 주요상권인데 서울의 경우 환사보증금이 3억원 이하일 때만 법의 보호를 받아 사각지대에 놓인 임차인이 많기 때문에 환산보증금 확대필요성이 제기되면서 추가적인 보완을 위한 행정활동을 강화하기로 하였다.
파이시티 존폐기로 풍전등화
서울 양재동 화물터미널 복합유통센터(사업명 파이시티) 개발 사업이 사업권 매각을 둘러싸고 대주단과 매입추진업체 간 갈등 고조로 존폐 기로에 섰다.
대주단의 입장은 STS개발이 매입가격을 올려주지 않으면 해당 부지를 제3자 공매에 부치겠다는 반면 STS개발과 파이시티의 또 다른 채권자(설계업체 등 용역업체)들은 이에 반대하고 있다.
파이시티 대주단이 공매를 진행할 경우 현재 법정관리 상태에 있는 파이시티의 청산을 의미하는 것이어서 파장이 예상된다.
만약 청산될 경우 용산 개발과 은평뉴타운 중심상가 개발(알파로스)의 좌초에 이어 세 번째로 무산되는 초대형 개발사업이어서 부동산시장에 타격이 클 것 예상된다.
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상가 시장 동향
