상가분양시장 뚜껑닫기 전략 성행
상가 분양은 아파트 분양과 달리 분양에 걸리는 시간이 길다. 분양 승인 전 사전 예비 청약 공급에서 분양 승인 후나 공사 착공 이후의 본 분양, 상가건물 준공 이후 이어지는 잔여물 분양까지 지속된다.
이처럼 상가시장은 아파트보다 상대적으로 협소하다 보니 상가 계약을 조기에 확정지으려고 업체에서는 다양한 마케팅 전술을 펼치게 된다. 이 중 대표적인 것이 '뚜껑닫기'다. 아파트 모델하우스에 가면 사람들이 많이 모여 있어 계약을 바로 하지 않으면 살 수 없을 것 같은 느낌이 드는데, 이를 상가 분양에서 적용하는 것이 '뚜껑닫기'다.
상가 분양업체는 전체 상가를 분양하지 않고 층 단위 등으로 나누어 '금회 공급분'이나 '1차 공급분'이라는 용어를 붙여 판매한다. 전체 상가를 보면 아직 많은 분양물을 남겨두고 있지만 쪼개서 판매하는 물량이 조기에 마감되면 '금회 분양분 마감' 또는 '1차분 공급 마감'이라는 표현을 써가며 투자자들의 관심을 유도한다.
이를 통해 상가 분양업체는 해당 상가가 투자자들에게 인기리에 분양되고 있는 듯한 분위기를 연출함으로써 다른 층 분양물건에 대한 관심도를 끌어올리는 데 활용하기도 한다.
변형된 '뚜껑닫기'도 있다. 해당 층은 분양이 마감됐지만 일부 해약분에 대해 '물건 빼주기'라는 전략으로 투자를 권하기도 하는데, 투자자들은 없는 물건을 만들어 주는 특혜 공급처럼 여겨 투자하는 사례도 있다.
가격 변동을 이용한 '뚜껑닫기' 마케팅도 있다. 아파트 분양가격은 변경이 쉽지 않지만 상가 분양가격은 변경이 용이한점을 이용해 "금회 분양분 마감 이후 분양가격 상승이 있을 예정이므로 가격 인상 전 투자하세요" 등 투자자의 조급증을 유도하여 계약을 독려하기도 한다.
이런 '뚜껑닫기' 전략은 공사나 사업 기간이 오래 걸리는 매머드급 상가개발에서 많이 볼 수 있다. 가격 변동이 수월한 상가의 경우 막상 가격을 인상했는데도 분양이 저조하면 공급 주체가 꺼내는 카드는 분양가 할인 등을 통해 가격을 원상복구하거나 되레 추가로 가격을 낮추는 경우도 있을 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다.
서울시 도시기본계획 대대적 손질
서울시가 강남과 여의도를 23년 만에 도심으로 승격하는 등 도시기본계획 체계를 대대적으로 손질했다.
'2030 도시기본계획안`에 따르면 기존 `1도심-5부도심` 체계를 `3도심-7광역중심` 체계로 바꾼다고 발표했다.
광화문을 중심으로 1개 도심에서 강남과 영등포ㆍ여의도까지 포함시킨 3도심 체계로 바꾼다. 구체적으로 기존 도심(한양도성)은 세계적 역사문화중심지로 육성하고 강남과 영등포ㆍ여의도는 각각 국제업무중심지와 국제금융중심지로 키운다.
아울러 강남과 영등포ㆍ여의도가 빠진 부도심 체제는 없애고 7광역중심 체제로 바꿔 마곡, 잠실, 상대적으로 낙후한 동북권 창동ㆍ상계, 서남권 가산ㆍ대림을 넣었다.
서울 전체를 연결하기 위한 철도축 계획도 내놨다. 수도권 서북권과 동남권 연계를 강화하기 위해 신분당선을 한양 도성 도심을 거쳐 경기 북부의 고양 삼송까지 연장할 계획도 세웠다.
또 인천~가산~강남ㆍ잠실을 잇는 남부 급행철도를 건설해 서남권과 동남권을 연결하고 고속철도 서비스에서 소외된 동북부를 위해 KTX 수서~평택 노선을 의정부까지 연장하는 방안을 구상 중이다.
춘천 레고랜드 테마파크사업 '불평등계약' 논란
강원도가 동아시아권에서 처음 유치했다고 발표한 춘천시 레고랜드 테마파크 사업이 본계약을 앞두고 특혜 논란에 휩싸였다. 강원도가 레고랜드 테마파크를 유치하면서 건설 예정지인 춘천 중도의 진입로(다리) 건설비를 국비 및 도·시비로 부담하는 조건을 제시하는가 하면, 레고랜드에 시유지를 싸게 매각해 건설 비용을 일부 보전해주기로 한 데 따른 것이다. 춘천시와 시민사회단체는 본계약 체결을 연기하라고 주장하고 나섰다.
춘천시가 5000억원대 외자 유치 사업에 제동을 걸고 나선 이유는 강원도가 레고랜드와 체결하려는 계약이 불평등하다고 보기 때문이다. 강원도는 2011년 9월 5214억원 규모의 레고랜드 테마파크 사업을 춘천 중도 132만㎡ 터에 유치했다고 발표했다.
춘천시는 "본계약 주요 내용이 강원도는 주로 '의무' 조항이 명시돼 있고 레고랜드 쪽은 '권리' 조항으로 채워져 있다"고 주장한다. 실제 체결안을 보면, 도는 △레고랜드 용지 50년간 무상 임대, 만료 후 동일 조건 재임대 노력 △2014년 말까지 제방 공사 완료 △진입 다리 건설 △4000대 분량의 주차장 부지 제공 △국내출자 책임 등을 지며 이를 이행하지 못해 레고랜드의 손해가 발생하면 배상해야 한다.
반면 레고랜드 쪽은 △1000억원 투자 △레고랜드의 무상 임차 권리와 독점적 운영·경영권 및 독점적 상표사용권 △강원도민 우선 고용 등 지역 발전을 위한 노력 △강원도의 외국인투자지역 지정에 협력하는 내용이 주요 조항이다.
9호선 마곡나루역 내년 하반기 개통
지하철 9호선 마곡나루역이 내년 하반기에 개통된다. 마곡나루역 개통으로 마곡지구의 접근성은 더욱 강화될 것으로 전망된다.
서울시는 24일 SH공사ㆍ지하철 관련 부서 등과의 협의를 마치고 이달 지하철 9호선 마곡나루역 설계에 착수할 예정이다.
2단계에 걸쳐 사업이 추진되는 마곡나루역은 1단계로 2개의 출입구를 갖춰 내년 하반기에 우선 개통된다. 역 개통 후 진행되는 2단계 사업에서는 마곡중앙광장과 서울화목원(가칭) 조성과 연계해 출입구를 4~5개로 늘리고 마곡중앙광장은 지하 2층에서 지상 1층의 선큰형 광장으로 조성될 계획이며 마곡나루역 대합실과 통합된 공간으로 연결된다.
지구 중심부에 위치한 9호선 마곡나루역의 개통으로 마곡지구 아파트와 업무단지의 접근성도 크게 개선될 것으로 전망된다. 현재 마곡지구 내에는 중심부에 5호선 마곡역만이 개통돼 있다.
강남고속버스터미널 지하도상가 서울시 직영체제로 변경
서울시가 강남고속버스터미널 지하도상가를 서울시설공단 직영체제로 전환한다고 23일 밝혔다.
이곳은 상인대표들이 중심이 된 수탁법인 (주)강남터미널지하쇼핑몰이 개별 임차인들과 계약을 맺고 운영해왔지만, 일부 상인들이 9% 인상된 대부료 납부를 거부하면서 시설공단과의 계약이 지난 8월 8일 해지됐다.
서울시는 임대료 9% 인상분을 반영해 전체 632개 점포 중 597개 점포와 임대차 계약을 완료했다. 미계약된 35개 점포는 불법전대나 무단양도.양수 등이 발견된 곳으로, 향후 명도소송 등의 조치를 취할 예정이다.
코엑스몰 종합문화복합공간으로 리모델링
서울 삼성동 코엑스몰이 기존 쇼핑 영화관 수족관 위주 공간에서 벗어나, 문화 비즈니스 쇼핑 관광이 어우러진 아시아 최대 종합문화복합공간으로 새단장돼, 내년에 새롭게 문을 연다.
새로운 코엑스몰 입점 브랜드는 국내 기업을 50% 이상 배치하고 그동안 상권 활성화에 기여한 기존 상인들에게는 새 임차인 공개 입찰 경쟁에서 우대하고 내년 3월 일부 조기 오픈 내년 12월 전체 개방한다는 방침이다.
한편 코엑스몰 신규 입점은 공개 경쟁 입찰을 원칙으로 하되, 국내 쇼핑몰 중에서는 처음으로 기존 입점 소상인 배려 차원에서 최우선적으로 94개 점포를 이들에게 할당하고 기존 상가 임차인들끼리 경쟁해서 떨어지는 상인들은 일반인들과의 2차 입점 경쟁에서도 우대할 예정입니다.
왜곡된 부동산 통계시장 '눈길끌기' 주의
부동산 정보의 가공과 왜곡현상으로 수요자들의 판단을 흐리게 하는 경우는 부동산시장에서도 빈번히 발생하고 있다.
대표적으로 부동산 가격의 증감 변동이나 상가 권리금 증감에 대한 변동추이 자료, 상권별 유동인구수 증가추이 등과 관련된 정보 데이터들에서 많은 오류를 범하고 있다.
특히 부동산 가격의 증감과 관련해 과거에는 아파트 가격의 시세상승이나 하락 등을 부동산정보업체에서 분석함에 있어 각 업체의 회원 중개업소를 중심으로 제공받은 매물의 호가를 대상으로 조사하다 보니 오류가 발생할 수밖에 없었다.
이에 정부는 시장가격의 왜곡을 초래한다고 판단, 실거래가 공개 제도를 도입해 실거래가격 조사를 중심으로 한 조사가 많아졌지만 아직도 호가중심의 가격 변동 발표들도 많아 이해관계자의 해석에 주의가 필요한 실정이다.
상가 거래와 관련된 자료들 중에는 실거래가격 공개 등처럼 정부가 적극적으로 개입하고 있지 않은 권리금과 관련된 자료발표들도 다수 있다.
실제 자료조사의 범위나 대상 표본추출의 범위가 모호한데다 특정거래 한 두건이나 소수 거래사례의 거래기준을 가지고 지역 전체 권리금으로 확대해 검증없이 호가 위주의 등락을 표현하는 자료들도 많다.
전문가들은 이러한 임의 가공형 부동산 자료들이 시세나 가격에 대한 객관적 판단을 흐리게 하거나, 자영업 창업주들의 합리적인 점포마련 비용 판단 등을 방해할 수 있다고 입을 모은다.
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상가 시장 동향
