서울시는 옛 남촌, 회현동 일대 50만㎡를 도심 명소로 재탄생시키는 '남촌재생플랜'에 내년까지 158억원을 투입해 북촌·서촌에 버금가는 도심 명소로 재탄생시키기 위한 도시재생사업을 본격 추진한다.

청계천 남쪽에 위치해 조선시대에 남촌으로 불린 회현동 일대는 서울 도심 한복판이면서도 20세기 초반 모습을 그대로 유지한다. 북촌이 2000년대 이후 한옥조례 제정, 지구단위계획 등 다양한 지원책을 통해 한옥마을로 재생되며 유명세를 떨치는 것과 대비된다.

시는 북촌하면 한옥마을이 떠오르듯 남촌만의 고유 브랜드를 만들 계획으로 남촌의 고유 술 브랜드를 육성하고 남아있는 옛 골목과 건축자산을 연결, 남촌 탐방 프로그램을 개발하게된다.

아울러 남산 백범광장, 은행나무축제 등과 연계해 지역축제 프로그램을 정례화하고 ‘서울로 7017’과 이어지는 걷는 길 중심의 재생사업도 추진할 방침이다.

이번 계획은 △회현동(남촌) △중림동 △서계동 △남대문시장 △서울역 일대 총 5개 권역(195만㎡)을 아우르는 '서울역 일대 도시재생활성화계획'의 세부내용 중 하나로 남산 예장자락 재생사업, 남산 애니타운 사업, 남산 역사탐방로 조성사업 등 기존 사업과 연계해 남산 통합재생을 완성한다는 의미도 지닌다.

시는 △회현 은행나무 △표암 강세황 집터 △회현제2시민아파트 △근현대 건축자산 밀집지역 △남산공원 등을 남촌 재생플랜의 5대 거점으로 선정했다.

우선 우리은행 본점 앞 회현 은행나무 주변 4779㎡는 보행 중심의 통합광장으로 조성된다. 회현 은행나무는 500년 가까이 이곳을 지키며 마을의 보호수로 지역주민들의 사랑을 받았다.

표암 강세황 선생의 집터로 추정되는 구립 경로당(내년 이전 예정) 자리는 강세황 선생의 이야기와 남촌의 문화를 담은 기념공간으로 꾸민다. 기념관과 역사공원, 갤러리 등이 만들어진다. 기념관과 남산 보행로를 직접 연결하는 방안도 추진된다.

적산가옥, 한옥 등 20세기초 근현대 건축물이 밀집한 회현동1가에는 주민 스스로 건축자산을 보존하고 가꿔나가도록 도시재생지원시설(앵커시설)이 들어선다. 지하 1층~지상 2층 연면적 221㎡ 규모의 시설로 일본 교토 이토노와의 재생거점 조성사례를 벤치마킹했다.

서울의 마지막 시민아파트인 회현제2시민아파트는 리모델링해 주거와 창작활동이 합쳐진 문화예술인 공간으로 만들어진다. 회현제2시민아파트와 남산공원을 잇는 길에는 산책로(무장애)와 전망쉼터(잠두봉)가 조성되고 남산자락 일부에는 아이들과 주민을 위한 생태숲 놀이터가 생긴다.

다만 회현동 일대는 고도제한을 비롯한 까다로운 개발규제로 묶여 재생사업이 단기간에 지역 활성화로 연결되긴 쉽지 않아 보인다. 실제 ‘서울로 7017’ 개장을 전후해 중림동 일대 상가 시세가 2배 가까이 상승했지만 회현동 일대 상가는 이전 시세를 유지하고 있다.

서울시 노원구 월계동에 위치한 15만㎡ 규모의 물류기지가 주상복합과 상업·업무복합시설로 변신한다.

서울시와 코레일에 따르면 양 기관은 광운대역세권 사업실현을 위해 구체적인 개발지침을 마련하고, 사업방식 또한 기존 건축인허가 방식이 아닌 '사전협상형 도시개발사업'으로 추진하기로 합의했다.

사전협상형 도시개발사업이란 땅 주인인 코레일과 서울시, 사업자가 함께 사전협상을 통해 계획을 수립해 투명하게 공개하고, 건축물 하나하나에 대한 인·허가를 받는 대신 필지별로 건축 인허가를 받을수 있어 사업속도를 내는 방식이다.

이번에 사전협상형 도시개발사업을 채택함으로서 개별필지 매각이 가능하고, 복잡한 인허가 작업을 단순화할 수 있다

이 부지는 모두 준주거 지역 이상으로 용도를 적용받을 예정이다. 전체 땅의 60%는 주상복합 등 주거시설을 넣는데 사용하고, 40%는 공공청사와 각종 상업시설 등을 넣는다는 계획이다.

부동산 양도소득세의 기준이 되는 양도차익은 양도가액에서 취득당시 실지거래가액을 차감해 계산하는데 매매로 취득한 경우에는 실지거래가액이 있겠지만 상속이나 증여처럼 무상으로 취득한 경우에는 실지거래가액이 존재하지 않는다.

따라서 무상으로 취득한 경우는 상속세 및 증여세법상 상속 또는 증여당시 평가액을 취득가액으로 하게된다.

아파트분양권과 같이 부동산이 아닌 자산은 부부간에 증여를 한 다음 양도를 할 경우 6억원까지는 증여세가 없다. 6억원 이하의 아파트분양권을 증여받아 즉시 양도를 하더라도 양도소득세는 과세되지 않는다. 증여를 받아 3개월 이내에 매매가 된 경우에는 증여가액은 양도가액이 되고 결국 취득가액과 양도가액이 동일해져서 양도소득세가 과세되지 않는 것이다.

이때 주의할 점은 증여를 받은 후 3개월 이내에 매매가 이루어져야 한다는 점이다. 따라서 매매계약이 체결되기 직전에 증여를 하는 것이 안전한 방법이다.

가령 신축중인 아파트를 8억원에 분양받아 3억원을 불입한 상태에서 프리미엄 2억원이 더해진 5억원짜리 분양권을 양도하기 전에 부부간에 증여하고 수증자인 배우자가 다시 양도를 했다고 가정해 보자. 이때 증여가액은 6억원을 넘지 않기 때문에 증여세가 없다. 분양권을 5억원에 취득해 5억원에 양도했기 때문에 양도차익도 발생하지 않고 당연히 양도소득세도 낼 필요가 없다.

이 경우에 중도금대출을 받았다면 승계받은 채무는 무상으로 증여받은 것이 아니라 매매로 인정돼 프리미엄에 대해 양도소득세를 내야 한다. 위 사례에서 중도금대출이 2억원 있었다면 과세대상 양도차익이 8000만원(양도차익 2억원 × 채무액 2억원 / 증여가액 5억원)으로 계산되며 해당 양도세를 납부해야 한다.

실무상으로는 중도금대출을 변제한 다음 증여를 받아서 양도 후에 양수인은 다시 중도금대출이 쉽지 않은 경우가 있다. 나중에 분양권을 팔기 어려워질 수 있으니 양도소득세를 안내기 위해 중도금대출을 미리 변제하는 것은 신중하게 판단해야 한다.

금융당국이 상호금융권과 저축은행 등 2금융권 자영업자대출(사업자대출)에 LTV(담보인정비율)를 적용하는 방안을 검토 중이다. 자영업자대출은 가계대출로 분류되지 않아 그동안 은행권과 2금융권 어느 곳에서도 LTV를 적용하지 않았다.

하지만 최근 상호금융권과 일부 은행에서 대출 규제를 피하기 위한 방편으로 가계대출을 사업자대출로 집행하는 ‘꼼수대출’이 급증하면서 금융당국이 대책 마련에 나섰다. 금융당국은 필요시 현장점검도 나갈 계획이다.

올들어 상호금융권에서 사업자대출이 급증한 이유는 가계대출 규제를 피하기 위한 ‘꼼수대출’이 늘었기 때문으로 분석된다. 상호금융권은 지난해 10월31일부터 토지, 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출(이하 비주담대)의 LTV가 강화됐다. 이에 따라 농협, 신협, 새마을금고 등에서 비주담대를 받으면 LTV 최대 한도가 종전 80%에서 70%로 10%포인트씩 일괄적으로 낮아졌다. 여기에다 지난 3월 이후 상호금융권 주담대에 대한 여신심사 가이드라인이 단계적으로 도입되면서 대출 문턱이 크게 높아졌다.

반면 상호금융권 예금은 3000만원 한도로 이자소득세 14%가 면제되는 비과세혜택이 있어 대출 재원이 되는 예금은 계속 늘고 있다, 상호금융권으로선 가계대출을 늘리기가 쉽지 않아 자금 운용처가 마땅치 않은 상황이다. 이에 따라 상호금융권이 대출 규제가 적용되지 않는 사업자대출로 용도를 바꿔 가계대출은 늘리고 있다는 게 금융당국의 판단이다.

한 상호금융권 관계자는 “조합원들 대부분이 자영업자라 사업자대출을 받는 것은 그리 어렵지 않다”며 “금융당국의 가계대출 증가액을 점검하기 시작한 이후 사업자대출을 늘리고 있는 추세는 맞다”고 밝혔다. 상호금융권은 금융당국의 지도에 따라 올해 연간 가계대출 증가액을 전년 대비 절반 이하로 줄이기로 했다.

2금융권 사업자대출은 대출 용도가 가계대출과 크게 구분되지 않는다는 점에서 가계부채의 ‘뇌관’이 될 수 있다. 이에 상호금융권은 사업자대출에 대해 자체적으로 약 80~85%의 LTV를 적용해 오긴 했다. 하지만 사업자대출은 직접적인 대출 규제가 없다 보니 ‘관리 사각지대’에 놓였다. 금융당국 관계자는 “규제 비율을 어떻게 적용할지는 확정하지 않았지만 상호금융권이 내규상 운용하고 있는 LTV 비율을 감안해 규제 비율을 고려할 것”이라고 밝혔다.

자영업자대출 증가세는 상호금융권뿐만 아니라 은행권에서도 뚜렷하다. KB국민은행, 신한은행, 우리은행, KEB하나은행, NH농협은행 등 5대 은행의 개인사업자대출 잔액은 지난달 말 기준 224조6845억원으로 지난 1월말 대비 6조6676억원 늘었다. 이는 같은 기간 5대 은행의 가계대출 증가액 4조5877억원에 비해 2조원 이상 많은 규모다. 금융당국은 은행권의 자영업자대출에 대해 부동산 임대업자 중심으로 분할상환을 유도하는 방안을 추진 중이다.

최근 사업 능력이 없는 프랜차이즈가 난립, 창업했던 자영업자들이 큰 피해를 보고 있다. 특정 품목의 인기를 이용해 '개업 효과'로 가맹점을 끌어모아 가맹비 등만 챙긴 뒤 '폭파'하며 사라지는 업체도 있다. 폭파는 프랜차이즈 대표가 업체를 스스로 폐업하고 도주하는 것을 지칭하는 '업계 은어'이다.

한국공정거래조정원에 따르면 작년 말 정보공개서를 등록한 프랜차이즈 브랜드 5273개 중 가맹점이 하나도 없는 곳이 1630개(31%)에 달했다. 프랜차이즈 사업을 하려면 가맹본점 재무·사업 현황 등을 담은 정보공개서를 공정거래위원회에 등록해야 한다. 가맹점이 '0'인 업체가 많은 것은 '뜬다'는 아이템이 있으면 우후죽순으로 생긴 뒤 가맹점을 늘렸다가 인기가 식으면 폐업한다는 의미다.

2013~2014년에 삼겹살 무한리필을 내세웠던 프랜차이즈 업체 대표 중에는 육류 도매업자도 많았다고 한다. 당시 돼지고기 수급 불균형으로 재고가 쌓이자 이를 해결하려고 삼겹살 프랜차이즈 사업을 시작한 것이다. 업계 관계자는 "재고가 소진되고 수급이 안정되면 사업을 계속하기 어려운 모델"이라고 했다. 실제 이 업체들 상당수가 폐업 신고도 없이 사라졌다. 서울시 공정경제과 관계자는 "우리는 프랜차이즈 사업 등록이 너무 쉬워 가맹점주 피해가 커질 수 있다"며 "중국은 2개 이상의 직영점을 1년 이상 운영해야 프랜차이즈 사업을 등록할 수 있도록 규정하고 있다"고 말했다.

서울 동대문구가 서울시의 ‘2030 생활권계획’에 따라 청량리 역세권 일대의 상업·업무·주거기능 확충에 나선다. 청량리는 서울시 도시계획에서 왕십리와 함께 7개의 광역 중심 중 하나로 지정돼 있고 KTX동북선, 경전철 면목선 등의 철도 노선 신설이 예정돼 있다. 동대문구청은 이런 여건을 반영한 개발계획을 마련한다는 방침이다.

동대문구청은 최근 주민설명회를 열어 이 같은 내용을 포함한 생활권계획의 주요 과제, 발전 방향을 공개했다

청량리지역생활권에서는 1~2인가구, 신혼부부 등을 위한 임대주택 공급 및 재정비촉진사업을 통한 상업·업무시설 확충하고 청량리종합시장·서울약령시장 등 전통시장 지역에 대해서는 도시재생사업을 통해 광역 중심지로서의 기능을 강화하기로 했다. 또 자동차부품상가가 위치한 장안지역생활권은 자동차 복합단지 조성을 통해 수도권 자동차 산업 중심지로 육성할 방침이다.

답십리역 일대의 고미술품 상점들이 모여 있는 전농·답십리 지역생활권에서는 상점들의 특화거리 조성, 관광프로그램 발굴 등을 통해 관광·문화자원으로 육성할 예정이다.

서울시립대 주변 저층주거지에 대해서는 주변 경관을 고려한 건축계획을 마련하면서 주거환경 개선사업을 진행하기로 했다. 경희대·한국외국어대 등 대학들이 위치한 이문·회기지역생활권은 대학가 상권 활성화, 대학생, 사회 초년생을 위한 소형 임대주택 공급 등 대학가 특성을 반영한 주거환경 개선, 각 대학과 중랑천을 연결하는 보행 통로 조성 등을 진행할 계획이다. 동대문구청은 각 지역 생활권계획에 주민들의 의견을 반영해 검토하고 오는 10월께 확정하기로 했다.

경기 화성시 동탄면 영천리 근생 44블럭 519-201 베라프라자 상가가 분양중에 있다.

중동탄 2만여세대항아리상권 첫번째 코너상가로 상가부지중 사업진행 시기가 가장 빨라 선점효과를 누릴 수 있고 민간분양단지 위주의 두터운 소비층의 상가 활성화가 예상된다.

동탄1,2 신도시 출퇴근 메인도로 상가로 사업지 앞 동탄신리천로(32M 도로)를 통해 수원,삼성전자, KTX, GTX의 이용이 편리하다. 3면 코너상가로 광고효과가 우수(전면 32M, 측면20.5M, 수변12.5M)하며 대형업종 유치가 가능하다. 인접아파트 상가는 단지내 1층, 소수 상가에 불과하며 종합유치원 및 수변공원과 인접한 지역인구 유입지라 생활밀착형 상가와 수변상가 프리미엄이라는 장점을 동시에 만족 시킨다. 동탄 신리천(리베라CC) 특급조망 테마수변상가 물놀이장, 운동, 전통마당, 피크닉장(예정) 등 다양한 테마의 수변공원 이용수요와 함께 광고효과 및 F&B업종 집객력 증대를 기대할 수 있다.

지하 2층~지상 5층 총점포수 31개 연면적은 4,206.96㎡ 규모이며 1층 골프용품점,편의점, 치킨집, 약국, 커피숍,프랜차이즈 음식점, 부동산,김밥집 등 2층 프랜차이즈음식점, 한식당, 설빙, 미용실 등 3층은 소아과, 치과, 이비인후과, pt샵, 맛사지샵, 키즈까페 등 4층은 골프존 파크 등 5층은 태권도확정, 끼즈까페,음악,미술,보습,무용,영어,어학원등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 2,700~3,500만원, 2층 1,050~1,200만원, 3층 750~900만원, 4층 700~850만원, 5층 680~750만원 선이다.

시행은 (주)홍인개발, 시공은 (주)청안건설이 맡았으며 2017년 7월 30일 준공예정이다.

분양문의 : 031-375-0339

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경기 안양시 동안구 관양동 평촌 포스코 더 샵 상가가 분양중에 있다.

평촌 스마트 스퀘어 도시 첨단 사업 단지 내 1459세대 아파트 단지내 상가이면서 오피스 지역이 있는 상가이다. 평촌경영고등학교,부안중학교,부림초등학교,평촌메가스터디 등 교육인프라가 조성되어 있으며, 향후 더 발전될 전망이다. 단지내상가 출입구에 버스정류장이 위치하고 평촌역 도보 6분으로 이용가능하여 편리한 교통을 자랑한다.

세대수에 비해 총 상가호실이 25개뿐이라 중복업종이 없고 전용율이 높다. 평촌지역은 그동안 분양 상가들이 공급이 적다보니 희소가치가 많고 분양률이 높아 프리미엄이 많이 올라있어 투자가치가 높은 상가라 할 수 있다.

지하 2층~지상 2층 총점포수 11개 연면적은 222,729.09㎡ 규모이며 1층 근린생활서비스,근린생활용품,일식,음료,기호음식,커피전문점,부동산,반찬가게,옷가게,미용실,세탁소,김밥전문점,제과점 등 2층 교육,학원,메디컬,클리닉,미술학원,보습학원,태권도학원,영어학원,크리닉 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 4,500~5,588만원, 2층 2,537~2,537만원 선이다.

시행은 리버그린, 시공은 포스코가 맡았으며 2016년 7월 30일 준공완료 되었다.

분양문의 : 010-9652-7980

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인천 서구 가정동 618-2 금강하이프라자 상가가 분양중에 있다.

시티프라디움, 호반베르디움의 약2천 5백여세대 진출입로변 길목상권이며 가정지구, 루원시티 2만2천여세대의 항아리 상권으로 안정적 수익창출을 기대할 수 있다. 또한 인천지하철 2호선 가정역 개통,7호선 연장(예정),경인고속도로 서인천IC, 인천국제공항 고속도로 인접으로 쾌속교통망의 환경을 자랑한다. 인재개발원 등의 교육행정타운(예정),시교육청 이전(예정) 부지 인접 및 루원시티, 가정지구, 청라지구 등 약5만5천여세대의 배후수요 확보로 미래 투자가치가 높다.

지하 2층~지상 6층 총점포수 43개 연면적은 5,656.23㎡ 규모이며 1층 금융,근린생활서비스,의료,의류,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,음료,기호음식,육류,주류음식,분식,음식기타 등 2층 금융,오피스,제작,기타서비스,수의동물,메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린오락,근린생활서비스,근린생활용품,유흥,주점,카페,이색카페,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 3층은 오피스,제작,교육,학원,기타서비스,수의동물,메디컬,클리닉,근린오락,근린생활서비스,패션,액세서리,근린생활용품,유흥,주점,카페,이색카페,한식,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,음식기타 등 4층은 무점포사업,교육,학원,기타서비스,메디컬,클리닉,근린오락,근린생활서비스,유흥,주점,카페,이색카페,한식,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 5층은 숙박시설,제작,교육,학원,기타서비스,수의동물,메디컬,클리닉,스포츠관련,목욕,사우나,근린오락,근린생활서비스,근린생활용품,유흥,주점,카페,이색카페,한식,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 6층은 숙박시설,교육,학원,메디컬,클리닉,스포츠관련,근린오락,근린생활서비스,유흥,주점,카페,이색카페,한식,일식,양식,경양식,음식기타 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 2,320~2,770만원, 2층 835~900만원, 3층 660~720만원, 4층 560 ~620만원, 5층 560~670만원, 6층 690~710만원 선이다.

시행은 금강디벨로퍼, 시공은 덕청건설이 맡았으며 2018년 12월 31일 준공예정이다.

분양문의 : 032-561-3340

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