주택시장에 대한 대출 규제가 강해지면서 일부 투자자는 주택 대신 꼬마빌딩·상가·오피스텔 등 수익형 부동산으로 눈을 돌리게 될 것으로 예상된다.

아파트에 투자해 월세 등 임대소득과 시세상승을 얻고자 하는 투자자들은 그동안 은행 부채를 최대한 활용하는 레버리지 투자를 하는 경우가 많았고 월세에서 대출 이자를 제외한 만큼 수익과 시세상승이라는 과실을 거두었지만 LTV·DTI 규제가 강해지면 사실상 아파트를 통한 임대사업은 힘들어지게 된다.

때문에 그동안 주로 중소형 아파트 투자를 통해 임대수익을 거두던 투자자들 중에서 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않는 여타 수익형 부동산으로 갈아타겠다는 반응이 생겨날 것으로 예상되기 때문이다.

8·2 부동산 대책으로 주택 유형, 대출 만기, 대출 금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투기지역은 LTV와 DTI를 각각 40% 적용 받는다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 가구에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받으면 LTV·DTI를 10%포인트씩 강화해 LTV·DTI를 각각 30% 적용 받게 된다.

하지만 이번 8·2 대책에서 금융규제는 주택에만 가해졌을 뿐 기타 수익형 부동산에는 적용되지 않는다. 수익형 부동산의 LTV는 여전히 은행이 자율적으로 판단한다. 일반적으로 은행은 건물 가치의 60~70% 수준을 대출해주기 때문에 같은 지역 아파트보다 담보대출을 훨씬 더 많이 받을 수 있다는 얘기다.

투기과열지구 내 비사업용 토지도 마찬가지다. 주택과 달리 이번 조치로 추가적인 금융 규제나 양도세 중과를 적용받지 않아 풍선효과가 예상된다.

정부의 8월 2일 '주택시장 안정화 방안(8·2부동산대책)' 발표 이후 주요 온라인 부동산 커뮤니티 등을 중심으로 대체 투자처를 찾는 논의가 활발하게 이뤄지고 있는데 특정 지역이나 상품의 투자가치를 문의하면 댓글을 통해 전망을 공유하는 방식이다.

그뿐만 아니라 서울 주요지역 공인중개업소에서도 투기과열지구로 묶인 서울을 대신해 투자할 만한 지역을 찾는 문의가 늘고 있는 상황이다.

앞선 2번의 부동산 대책(11·3 대책,6·19 대책)의 '핀셋규제' 부작용으로 각종 '풍선효과'에 시달린 정부는 이를 막기 위해 전방위적인 고강도 대책을 내놓았다.

서울 전 지역과 과천·세종시를 투기과열지구로, 강남4구 등 서울 11개구를 투기지역으로 지정해 이미 지정한 조정대상지역과 함께 3중망의 투기제한구역을 설정했다.

11·3 대책과 6·19 대책을 통해 조정대상지역으로 지정된 곳(서울, 경기 7개시, 부산 7개구, 세종시)에 대한 규제도 더욱 높였다. 다주택자에 대한 양도소득세를 중과하고 장기보유특별공제를 배제했다. 양도세 비과세 요건도 강화됐다. 그 밖에 재건축·재개발과 청약 규제도 대폭 강화됐다.

이렇게 되자 투자자들의 관심은 3번의 대책에서 모두 제외된 인천, 김포, 수원, 안양 등 수도권 비조정지역으로 옮겨가고 있다. 그동안 규제 지역들에 밀려 비인기 지역으로 꼽히던 곳이지만 온갖 규제에서 제외된 만큼 상대적으로 가치가 오를 것이라는 평가다.

이미 인천경제자유구역의 경우 6·19 규제에서 제외된 뒤 수요자들의 관심을 얻으면서 최근 수혜를 누리고 있다. 지난달 청약을 접수한 청라 '한신더휴' 아파트는 718가구 모집에 1만315명이 몰려 14.4대 1의 높은 경쟁률로 1순위 마감됐다. 송도 랜드마크시티 센트럴 더샵 아파트도 평균 7.33대 1의 경쟁률로 1순위 청약을 마쳤다.

성남이나 하남 등 조정대상지역 중에서도 일부 인기 지역은 관심이 지속될 것이라는 예상이다. 분양권 전매제한 기간 등 규제가 투기과열지구보다는 상대적으로 약해 일부 풍선효과 가능성이 제기된다. 하지만 조정대상지역에도 양도세 강화 등의 규제가 더해졌기 때문에 풍선효과 영향은 제한적일 것이라는 분석도 나온다.

서울에서는 강남에 비해 재건축 속도가 상대적으로 느린 목동과 상계동 등의 조합설립 이전 재건축 단지들이 수혜를 누릴 수 있다는 전망도 있다. 정부가 서울 전역을 투기과열지구로 지정하면서 조합설립 이후 단지들은 조합원 지위 양도가 금지된다. 하지만 조합이 아직 설립되지 않은 단지들은 대책 후에도 매도·매수가 가능하다.

시스템적으로 재건축 단지가 여전히 돈이 되는 상황에서 장기적으로 접근하려는 투자수요가 옮겨올 것이라는 분석이다.

이 밖에 규제가 주거상품에 집중되면서 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심이 더해질 것이라는 전망도 나온다. 지방에서는 부산에 규제가 집중돼 비교적 규제가 느슨한 대구 등의 인기가 더 오를 것이라는 얘기도 나온다.

상가는 주택과 달리 기본적으로 사업용으로 사용되기 때문에 상가는 특별한 사정이 없는 한 사업자가 소유하고 있으며, 상가를 양도할 때는 사업자의 지위에서 양도하는 것이므로 건물의 양도에 대해 세금계산서를 발급해야 한다.

하지만 부가가치세법에서 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 포괄양도형태의 거래유형이 있다. 사업양도자와 사업양수자가 동일한 사업을 영위함으로서 사업의 동질성이 대부분 유지된다면 불필요한 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위한 것이다.

사업의 동질성이 유지되려면 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도해야 한다. 대부분 상가를 매매할 때는 관련 공과금 등도 전부 이전돼 사업의 포괄양수도 요건을 일부 갖추고 있으므로 포괄양수도인지 제대로 파악해 봐야 한다.

최근 사례 중 A씨가 상가를 매입해 성형외과의원을 운영하다가 2014년 폐업하고, 동 상가를 부동산임대업으로 사업자 등록했다. 동 상가는 공실상태로 있다가 2016년에 성형외과의사인 B씨에게 양도됐으나, A씨는 세금계산서를 발급하지는 않았다.

B씨는 청구인이 세금계산서를 발행해주지 않자, 세무서에 매입자발행세금계산서 발행을 위해 거래사실확인을 신청했고, 세무서는 A씨가 세금계산서를 발행하지 않고 부가가치세를 신고 누락한 것으로 봐 부가가치세를 부과 고지했다.

A씨는 부동산임대업으로 사업자등록은 했으나, 부동산임대업을 전혀 하지 않았으므로 그 직전 상태인 성형외과 사업자체를 그대로 양도한 것으로 봐 사업의 포괄양도이므로 세금계산서를 발급하지 않아야 한다고 주장했다.

하지만 조세심판원은 부동산 매매계약서에 사업의 포괄양수도에 대한 언급이 없으며, 사업자등록상태가 부동산임대업이기 때문에 의료업을 영위하는 자에게 상가를 양도한 것은 사업의 동질성이 없으므로 사업의 포괄양도로 볼 수 없다고 판단했다.

상가를 양도하면서 중개인이 매매계약서에 한줄로 포괄양수도라고 표시하면 된다고 했다며 세금계산서를 발행하지 않는 경우가 있다. 하지만 위 조세심판례와 같이 업종이 달라지게 된다면 사업양수도로 볼 수 없으므로 건물 양수인이 어떤 사업을 할지도 반드시 확인해야 한다.

사업의 포괄양수도인지 아닌지 모호한 경우라면 세금계산서를 발급하되, 사업양수인이 부가가치세를 양도인에게 지급하지 않고, 지급일이 속하는 다음달 10일까지 부가가치세를 신고납부하는 대리납부제도를 이용하면 포괄양수도라도 재화의 공급거래로 인정되므로 분쟁을 없앨 수 있다

한국 부자의 부동산자산 중 절반가량은 투자용부동산이며, 자산이 많을수록 빌딩·상가에대한 투자 선호도가 높다는 조사 결과가 나왔다.

KB금융연구소는 1일 금융자산이 10억원이 넘는 자산가를 대상으로 조사한 '2017 한국부자 보고서'를 발간했다.

보고서에 따르면 한국 부자의 부동산자산은 거주용과 투자용으로 양분됐다. 거주용 '주택·아파트·오피스텔'이 49.5%를 점유했고 투자용 '주택·아파트·오피스텔’(18.4%), '빌딩·상가'(16.1%), ‘토지’(14.5%) 등 투자용 부동산의 비중이 50.5%를 차지했다.

지난해와 마찬가지로 자산 규모가 큰 부자일수록 전체 부동산자산 중 투자용 부동산 비중이 높았다.

총자산 30억원 미만의 경우48.9%, 30~50억원의 50.1%, 50~100억원의 62.9%, 100억원 이상의 82.0%가 투자용 부동산인 것으로 나타났다.

또 100억원 이상 부자의 빌딩·상가 투자 비중은 50~100억원 보유자의 약 2배에 달하는 등 자산이 많을수록 '빌딩·상가'에 대한 투자 비중이 급격히 증가했다.

한국 부자 중 투자용 부동산을 보유하고 있는 비율은 85.5%로 집계됐다.

부동산 유형별로는 '아파트'(49.0%), '토지·임야'(48.7%), '빌딩·상가'(42.6%), '오피스텔'(20.9%) 순으로 높은 투자율을 보였다.

역시 총자산 50억원 이상 부자의'빌딩·상가' 보유율이 62.5%로 총자산 50억원 미만 그룹에 비해 27.6%포인트 높았다.

거주 지역별로 보면 강남3구에서는 '아파트'(57.3%), '빌딩·상가'(48.3%),기타 수도권에서는 '아파트'(44.1%), '토지·임야'(43.5%), 지방에서는 '토지·임야'(61.6%), '아파트’'50.0%) 순으로 보유율이 높은 것으로 나타났다.

향후 국내 부동산에 투자한다고 가정할 경우 가장 유망할 것으로 예상하는 투자처는 빌딩·상가로 44.6%(1+2순위)를 차지했다. 재건축 아파트도 39.9%로 일반 아파트 21.9%에 비해 18%포인트 높았다.

보고서에 따르면 한국 부자의 자산관리 최대 관심사는 부동산 투자정보가 34.9%로 가장 높은 응답률을 보였으며 최근의 부동산 경기 상승세와 함께 금융상품뿐만 아니라 부동산 자산을 포함한 전체 포트폴리오를 통합적으로 설계, 관리하고자 하는 니즈가 강해지고 있는 것으로 조사되었다.

국민은행에 따르면 지난달 서울 오피스텔 임대수익률은 연 4.98%를 기록했다. 6월(연 5%)보다 소폭 하락했다. 연 5.5% 선은 2015년 8월(연 5.49%)에 무너졌다. 매달 평균 수익률이 연 0.02%포인트 감소하는 추세인데 그럼에도 불구하고 매매가는 상승하고 있어서 지난달 서울 오피스텔 평균 매매가는 2억2799만원을 기록해 2억2700만원이던 지난 4월 대비 100만원가량 올랐다.

경기·인천 지역의 임대 수익률은 각각 연 5.44%와 6.37%를 기록했다. 경기도 수익률은 6월 대비 연 0.02% 떨어졌다. 인천은 이전달과 같은 수준이다.

전문가들은 오피스텔 입주 물량 증가가 수익률 하락의 원인이라고 설명했다. 부동산114에 따르면 올해 서울에서 입주 예정인 오피스텔 물량은 1만5746실이다. 지난해(1만7897실)에 비해 줄었으나 최근 7년 이내에 두 번째로 많은 수치다. 특히 강서구와 송파구에서 입주 물량이 많다. 강서구에서는 올해 4491실이 입주 예정이다. 입주 물량이 주로 마곡지구에 몰려 있다. 작년 입주 물량도 6055실로 서울에서 가장 많았다.

송파구에선 올해 1805실이 주인을 맞는다. 내년에도 2781실이 입주한다. 입주 물량은 문정도시개발구역에 몰려 있다. 입주가 줄을 잇고 있는 문정도시개발구역과 마곡지구 오피스텔 월세가 최근 1년 사이 5만~10만원 떨어졌다

공실이 적은 강남역 일대 오피스텔은 매매가 상승 영향으로 수익률이 낮아지는 모양새다.

마곡지구가 거대 복합산업단지로 탈바꿈하면서 방화뉴타운으로 개발 열기가 커지고 15년 만에 재개발 사업을 본격 시작하는 방화5구역에 대한 열기가 달아오르고 있다.

그동안 지지부진했던 강서구 방화뉴타운 재개발에 지난달부터 속도가 붙고 있다. 사업 속도가 가장 느렸던 방화5구역이 정비구역으로 지정됐고, 방화6구역은 건축·교통심의를 한 번에 통과했다.

방화5구역은 지난 11일 서울시 도시재정비심의위원회에서 정비구역으로 지정됐다. 강서구 공항동 18 일대인 이 구역은 면적이 9만9520㎡에 달한다. 방화뉴타운에서 재개발 사업을 추진하고 있는 구역 중 가장 큰 규모다. 재개발 뒤에는 총 1552가구 규모 대단지로 탈바꿈한다.

방화6구역은 지난달 초 서울 강서구의 건축·교통심의를 조건부로 통과했다. 올 4월 조합 설립 이후 3개월 만이다. 강서구는 조합에 도로 출입구와 소방도로, 주차구획 등을 더 확보하라고 주문했다. 강서구 방화동 608의 97 일대 3만1450㎡에 자리잡은 이 구역엔 재건축 후 총 541가구가 새로 들어선다. 9만383㎡에 1415가구가 지어질 예정인 방화3구역은 조합 설립을 준비 중이다.

방화뉴타운은 2003년 뉴타운으로 지정됐다. 당초 9개 구역 50만8395㎡ 규모였다. 그러나 주민들 간 의견이 쉽게 모이지 않아 사업이 10년 넘게 답보 상태에 빠졌다. 방화1·4·7·8구역은 토지 등 소유자의 30% 이상이 해제를 요청해 지난해 7월 뉴타운에서 해제됐다. 방화2구역은 재개발 보류 상태다.

재개발 사업을 진행 중인 3·5·6구역의 총면적은 36만1858㎡다. 이 중 70%에 가까운 25만2847㎡가 주택용지다. 재개발이 끝나면 총 4111가구 규모 새 아파트가 들어선다. 인근 마곡지구(1만1353가구)를 더하면 이 일대에 1만9000여 가구 규모 미니 신도시가 조성된다.

방화뉴타운 재개발 사업이 탄력을 받게 된 것은 주변 개발 바람 때문이다. 총 366만㎡ 규모인 마곡지구에선 오는 10월 국내 최대 연구개발(R&D) 단지인 LG사이언스파크를 시작으로 기업들의 입주가 본격화한다. 2019년까지 100여 개 기업이 입주할 예정이다.

마곡지구 바로 옆에 있는 긴등마을도 자극제가 됐다는 평가다. 2006년 재정비촉진지구로 지정돼 방화뉴타운 중 유일하게 재개발 사업을 마친 곳이다. 총 603가구 규모 ‘마곡 힐스테이트’로 재건축돼 지난해 입주를 마쳤다. 5억4000만원에 분양된 이 아파트 전용면적 84㎡ 호가는 8억7000만원에 달한다.

김포공항 방향으로 방화뉴타운과 접해 있는 공항시장도 재정비 사업을 추진 중이다. 대림산업을 시공사로 선정하고 관리처분계획을 앞두고 있다.

재정비 사업이 물살을 타면서 방화뉴타운의 시세는 연일 오름세로 방화5구역에서 지난달 대지지분 25.41㎡ 규모 주택이 3억1000만원에 팔렸는데 지난 5월 대지지분 32.4㎡ 주택이 3억원에 거래된 점을 감안하면 가격이 확 뛴 셈이다. 방화3구역도 올초 3.3㎡당 1400만원 선이었던 매물이 현재 1600만원 선으로 올랐다.

취약한 점은 고도제한 완화 여부로 방화뉴타운 일대는 공항 근처 고도제한이 적용돼 높이 15층(57.86m)을 넘는 건물이 들어설 수 없다. 강서구청은 지난해 6월 개정된 항공법에 따라 김포공항 주변 지역의 고도제한 완화를 검토하고 있다.

세종시 소담동 C5-4BL 유림빌딩 상가가 분양중에 있다.

준공전 이미 확보된 1만2천여세대의 배후수요로 인한 입지특권을 지니며 BRT·대규모 환승정류장 인접, 대덕테크노밸리로 연결되는 교통의 중심상권이다. 유동인구가 많은 대로변과 상가3면 보행자 도로 바로앞에 위치한 길목 중 코너상가의 탁월한 입지조건 프리미엄으로 가치가 높다.

서울의 강남! 대전의 둔산처럼! 법조인, 전문직을 대상으로 한 최고의 임대 수익률 상가로 검찰청, 법원, 국세청, KDI한국개발연구원, 법제연구원, 조세연구원,국토연구원, 대학교, 첨단산업단지 등 풍부한 배후수요 확보로 법조타운 특급 핵심상권이며 타 생활권 대비 상업시설의 비중이 낮아 희소성 및 가치 상승과 항아리 상권으로 상업 기능의 활성화를 집중적으로 누릴 수 있다.

지하 3층~지상 8층 총점포수 71개 연면적은 11,787.80㎡ 규모이며 1층은 은행,카페,편의점,안경점,미용실,베이커리,이동통신,패스트푸드,프랜차이즈,테이크아웃 등 2층은 은행,카페,미용실,레스토랑,프랜차이즈,전문음식점(한식.중식.일식) 등 3층은 뷔페,프랜차이즈,대형음식점,일반음식점 등 4층은 소아과,내과,치과,안과,피부과 등 5층은 변호사,법무사,회계사,설계사,각종업무시설 등 6층은 변호사,법무사,회계사,설계사,각종업무시설 등 7층은 스크린골프,스크린야구장,당구장,휘트니스센터 등 8층은 세무사,투자증권,각종업무시설,광고기획사 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 3,000~3,400만원, 2층 1,300~1,350만원, 3층 1,000~1,150만원, 4층 800~830만원, 5층 720 ~780만원, 6층 720~780만원, 7층 750~820만원, 8층 750~820만원 선이다.

시행은 (주)유림 주관 하에, 시공은 (주)사조건설이 맡았으며 2019년 6월 10일 준공예정이다.

분양문의 :  044-715-5665

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경기 고양시 일산서구 대화동 1050-185 일산호수공원 가로수길 상가가 분양중에 있다.

1년 365일 고객의 발길이 끊이지 않는 일산 최대상권인 일산 호수공원 바로 앞 입지로 100만 인구 고양시의 허파로 불리는 약 103만㎡ 호수공원의 풍부한 유동인구는 물론 서울·수도권의 광역 수요까지 흡수하는 일산 최대상권이라 할 수 있다. 지하철 3호선 주엽역과 GTX킨텍스역(2022년 완공예정) 더블 역세권에 서울순환로, 강변북로 인접으로 뛰어난 접근성과 상권 경쟁력을 높이는 더블 역세권 프리미엄을 지닌다.

첨단 IT산업단지 경기북부 테크노밸리 조성(2020년 완공예정)으로 1900개 기업입주, 1만 8천명 고용 및 VR-U헬스 등 의료관광 중심지 육성개발호재 지역이며 킨텍스-한류월드-호수공원-라페스타·웨스턴돔 일대로 이어지는 비즈니스, 컨벤션, 박람회, 한류관광이 융합된 관광특구 개발 사업의 특급 수혜지로 독보적인 미래가치를 지닌다. 장항동 일대에 여의도 1.4배에 달하는 지역이 관광특구로 지정됨에 따라 상업활동 규제 완화의 더 큰 혜택의 수혜를 누릴 전망이다. 킨텍스 관광특별6구역 내 호수공원 노래하는 분수대와 직접 연결되어 중앙 수로로 물이 흐르는 270M 스트리트형 복층테라스 상가이며 EBS방송국디지털사옥,K-컬쳐벨리, 경기북부테크노벨리, 원마운트, GTX킨텍스역을 아우르는 4거리 대로변 코너에 위치하여 탁월한 입지여건을 지닌다.

지하 1층~지상 3층 총점포수 338개 연면적은 35,766.96㎡ 규모이며 1층은 금융,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,음식기타 등 2층은 일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 3층은 미용,뷰티,근린오락,양식,경양식 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 52,000~89,000만원, 2층 분양완료, 3층 분양완료 되었다.

시행은 KB부동산신탁 주관 하에, 시공은 신세계건설이 맡았으며 2017년 8월 31일 준공예정이다.

분양문의 :  031-979-5579

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경기 수원시 영통구 매탄동 383-8번지 삼성프라자 상가가 분양중에 있다.

매탄동 삼성전자 동문과 인접한 상가지역으로 삼성 임직원 및 관련업체 직원과 원룸 단지를 배후로 가지고 있어 집객효과가 탁월한 풍부한 수요를 누린다. 분당선과 신분당선 이용가능, 아주대삼거리역 개통 예정 및 1번,42번 국도가 인접하여 경부 및 영동고속도로 진출입이 용이한 우수한 교통망을 가진다. 또한 삼성전기, 삼성디지털 시티, 삼성전자소재 및 디지털연구소 등 삼성 대규모 첨단산업단지가 인접하여 인지도는 물론 실수요도 풍부하여 최적의 입지조건을 갖췄다.

지하 3층~지상 7층 총점포수 81개 연면적은 8,920.00㎡ 규모이며 지하 1층은 편의점,세탁소,빵집,공방,죽전문점,네일샵 등 1층은 근린생활용품 등 2층은 양식,경양식 등 3층은 메디컬,클리닉 등 4층~7층은 오피스 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 지하 1층은 1,100~3,100만원 1층 1,200~2,100만원, 2층 850~950만원, 3층 700~800만원, 4층 600~ 680만원, 5층 600~680만원, 6층 600~680만원, 7층 650~680만원 선이다.

시행은 거택 주관 하에, 시공은 아이엠지건설이 맡았으며 2018년 7월 15일 준공예정이다.

분양문의 :  031-548-1585

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