내년 3월부터 은행에서 부동산담보대출을 받아 임대사업하기가 어려워진다. 부동산임대업에 대한 대출 규제가 강화되기 때문이다. 금융위원회가 26일 발표한 ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’의 한 타깃은 개인사업자 대출, 그중에서도 부동산임대업 대출이다. 수단은 크게 세 가지다.

하나는 ‘관리 대상 업종’ 지정을 통한 총량 관리다. 내년부터 모든 은행은 업종 3개 이상을 관리 대상 업종으로 선정해 업종별 연간 개인사업자 대출 취급 한도를 설정해야 한다.

특정 업종에 대한 대출 쏠림현상을 막겠다는 취지인데 금융위가 관리 대상 업종이 무엇인지를 명시하진 않았지만 최근 부동산임대업자 대출이 많이 나갔기 때문에 첫 번째 관리 대상 업종이 될 것이라는 전망이 우세하다

임대업이자상환비율(RTI)이라는 새로운 지표도 도입되는데 RTI는 연간 올리는 임대소득이 해당 임대업 대출 이자비용의 몇 배인지 나타내는 지표로 RTI가 높을수록 사업성이 좋다고 볼 수 있다.

내년 3월부터 은행은 부동산임대업 대출을 내줄 때 RTI가 주택은 1.25배, 비주택(상가·오피스텔 등)은 1.5배인지를 따져야 한다. 시뮬레이션에 따르면 주택임대업 대출은 21.2%가 기준(RTI 1.25배)에 미달한다. 비주택임대업은 28.5%가 기준(RTI 1.5배)에 못 미친다. 따라서 RTI가 부동산임대업 대출의 심사지표로 활용되면 대출 규모가 줄어들 전망이다.

일부 분할상환 제도 의무화도 부동산임대업자의 발목을 잡을 전망이다. 상가나 오피스텔의 경우 은행의 담보인정비율이 아파트보다 낮은 40~65% 수준이다. 환금성이 떨어지기 때문이다. 하지만 은행은 유효담보가액을 넘어서는 대출을 내주는 게 관행이었다. 앞으로는 유효담보가액을 초과하는 부동산임대업 대출에 대해서는 그 초과분을 매년 10분의 1씩 분할상환하도록 의무화한다.

정부가 그린벨트를 풀어 주택 100만가구를 공급하겠다고 발표하자 개발 기대감에 부동산이 들썩이고 있지만 부정확한 정보를 이용해 투자를 권유하는 등의 사례도 있어 투자시 주의가 필요하다.

정부의 ‘주거복지로드맵’에 따르면 총 9개 지역의 그린벨트가 해제되고 개발될 예정이다. 이중 8곳이 △성남 금토 △성남 복정 △의왕 월암 △구리 갈매역세권 △남양주 진접2 △부천 괴안 △부천 원종 △군포 대야미 등 수도권이다.

이 중에서도 판교와 가까운 성남 금토동과 위례신도시와 가까운 성남 복정동에 대한 관심이 높고 추가로 그린벨트 해제를 통해 신규 개발될 공공택지에 대한 관심도 뜨거운데 정부는 내년까지 총 16만가구가 들어설 40여곳의 공공택지지구를 추가로 지정할 계획이고 서울시를 포함한 수도권 내 부지가 대상이다.

벌써 후보지 등이 거론되면서 예상지역에 땅 매입과 투자를 알아보거나 ‘그린벨트 해제 전 마지막 땅’을 내세우면서 매입을 부추기는 중개업자가 늘었지만 아직 확정이 안됐거나 잘못된 정보들도 많아 투자할 경우 꼼꼼히 확인해야 한다.

국토교통부의 입장은 공식 발표한 신규 9곳 외에 정해진 곳은 아직 없고 신규 지정된 9곳도 세부 위치와 규모 등은 논의 중으로 확정된 것이 아니기 때문에 해당 지자체에 문의하는 것이 가장 정확하다는 설명이다.

1인 가구 증가와 저출산, 결혼 기피 현상이 생활 업종 지도를 빠르게 변화시키고 있다.

1인 가구가 늘어난 덕에 대표적인 성장업종은 애완용품 업종과 편의점으로 꾸준히 늘고 있고 건강에 대한 관심 반영으로 스포츠시설 헬스클럽도 증가를 보이는 반면 예식장과 산부인과 등 결혼·출산 관련 업종은 뚜렷한 내림세다.

국세청 2014년 9월과 올해 9월까지 3년간의 사업자 수 변화를 통해 살펴본 ‘100대 생활업종 현황’에 따르면 9월 말 현재 100대 생활업종 사업자 등록 수는 221만5000개다.

3년 전과 비교하면 11.4% 늘었고 73개 업종의 사업자 수도 증가했으며 스포츠시설운영업(140.3%), 펜션·게스트하우스(89.1%) 등이 3년간 눈에 띄게 증가했다.

반면 27개 업종의 사업자 수는 줄었는데 구내식당(-25.2%), 실외 골프연습장(-24.1%), 담배가게(-19.9%)의 감소 폭이 컸다.

통계청에 따르면 올해 1인 가구는 전체 가구의 28.4%를 차지한다. 이 비중이 2045년에는 36.3%까지 늘어날 것으로 통계청은 추산하고 있다. 이런 영향으로 1인 가구가 많이 찾는 애완용품점은 2014년과 비교해 80.2% 증가했다. 편의점(36.5%), 패스트푸드점(24.1%)도 증가세를 이어갔다.

앞으로 1인 가구 관련 업종은 지속해서 늘어날 가능성이 큰데 산업연구원에 따르면 국내 1인 가구 소비지출 규모는 2010년 16조원에서 2020년에는 120조원으로 증가할 전망으로 2030년에는 194조원에 달해 4인 가구 소비지출(178조원)을 앞지를 것으로 예측됐다.

혼인 감소로 된서리를 맞은 업종도 있다. 올 1∼9월 누적 혼인 건수는 19만5000건으로 지난해 같은 기간보다 5.3% 줄었다. 이 여파로 예식장과 결혼상담소는 3년간 11.3%, 9.4% 줄었다. 결혼 기피가 저출산으로 이어진 탓에 산부인과도 3.7% 줄었다. 진료 과목별 13개 병·의원 중 사업자 수가 줄어든 건 산부인과뿐이다.

건강과 미용 관련 업종은 늘고 있다. 볼링장, 탁구장 등 스포츠시설 운영업(140.3%)을 비롯해 피부관리업(58.8%), 헬스클럽(41.3%), 의료용품점(20%) 등이 3년간 많이 늘었다. ‘술자리 2차 기피’가 확산되며 주류 업종은 감소세를 면하지 못했다. 간이주점(-15.7%), 호프 전문점(-10.2%)이 두 자릿수 감소율을 기록했다. 커피 전문점이 72.8% 늘어난 것과 대비된다.

비슷한 서비스를 제공하는 업종끼리 명암이 갈리기도 했다. 펜션·게스트하우스(89.1%)는 많이 늘었지만, 여관·모텔은 4.8% 줄었다. 실내 스크린골프점이 48.7% 늘어난 데 따른 역풍으로 실외 골프연습장은 24.1% 감소했다. 액화석유가스(LPG) 차량이 늘면서 주유소는 6% 줄고, LPG 충전소는 5.2% 증가했다.

온라인 쇼핑 증가로 직격탄을 맞은 업종도 있다. 가전제품 판매점은 2.7% 줄었고, 의류 매장은 2.4% 감소했다. 취업난이 심화하는 가운데 안정적인 전문직의 인기는 이어졌다. 올해 전문직 종사자는 3년 전보다 17.6% 늘었다. 공인노무사가 61.5%로 증가 폭이 가장 컸다. 변호사(28.8%), 기술사(24.4%)도 많이 늘었다.

국토교통부는 29일 '사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지로드맵'을 통해 서울시 등 수도권 내 부지를 발굴해 택지지구로 지정하겠다고 발표했다.

현재 서울시 그린벨트는 19구에 149.62㎢ 규모로 지정돼 있다. 최초 지정(1971년)이후 30여년간 해제 없이 관리됐고 2000년대 이후 중앙정부 주도로 임대주택 건설 등을 위한 목적으로 해제된 경우는 있다. 최근에 그린벨트가 해제된 지역은 고덕강일지구다.

그린벨트는 도시 확장을 막기 위해 지정된 만큼 서울시와 경기도 경계선에 있다. 이번 정부 정책에 따라 해제 1순위 후보지는 우수한 도심 접근성과 인프라가 갖춰진 서초구 내곡동·송파구 방이동으로 압축되는 분위기다

내곡지구는 이명박 정부가 그린벨트를 풀어 조성한 강남 보금자리주택지구로 남아 있는 그린벨트를 풀어 추가로 주택공급을 확대할 수 있는 여력이 있고 송파구 방이동도 유력 후보 지로 올림픽 선수촌 인근에 있는 그린벨트는 지하철 5호선 이용이 편리한 데다 9호선 개통도 앞두고 있다.

이밖에 강동구 둔촌동도 대상지로 거론되는데 중앙보훈병원 인근에 지정된 그린벨트를 해제해 토지 마련이 가능할 수 있다는 관측이다.

그린벨트 해제는 중앙도시계획위원회에서 공익적 측면을 고려해 결정한후 이후 토지보상절차에 돌입해 택지지구를 완성하는 단계로 진행된다.

서울시는 국토부에서 요청이 있을 경우 공익적 목적 등을 고려해 판단하겠다는 입장이지만 문제는 서울시내 대다수 그린벨트 규모가 크지 않다는 점 때문에 경기도에서도 서울 접근성이 우수한 지역을 활용하는 방안이 선행돼야 한다는 목소리가 나오고 있다.

최근 금융사들이 앞다퉈 리츠 시장에 손을 내밀며 소액으로 부동산 투자가 가능한 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)가 새롭게 주목받고 있다.

정부의 잇따른 규제 정책으로 부동산 시장이 불안정한 모습을 보이는 가운데, 리츠 투자를 통해 부동산 직접투자의 리스크를 줄이며 안정적 수익을 올리는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을지 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

국토부에 따르면 국내 리츠 시장 규모는 2011년 리츠 수 총 69개, 자산총계 8조2000억원에서 2016년 169개 25조원으로 증가했는데 최근 5년 새 3배 이상 증가했으며 올해도 성장세를 이어가 지난 10월 말 기준 리츠 수는 189개로 자산총계는 29조9000억원에 이르고 있다.

투자 부동산 유형은 절반 가까이 주택에 몰려있으며 지난 10월말 기준 부동산 유형별 리츠 자산총계액은 주택(48.82%)이 14조6000억원으로 가장 높게 나타났으며 이어 오피스(32.10%), 리테일(11.66%), 물류센터(2.84%), 복합형(2.49%), 호텔(2.09%) 순이었다.

리츠 배당 수익률은 최근 5년간 평균 연 5~6%대를 유지하고 있는데 2016년 말 기준으로는 평균 6.59%를 기록했다.

부동산 직접 투자와 같이 고수익을 기대하기는 어렵지만 보통 1~2%대 은행권 예·적금 금리보다는 4배 가까이 높은 수익인데다 전문 운용사에게 투자 상품의 평가와 매입, 운영 등을 맡기기 때문에 부동산 직접 투자보다 리스크가 적다는 점도 강점이다.

국내 리츠 시장은 소수 상장 리츠와 비상장 사모 리츠가 주를 이뤘으나 최근 금융지주회사가 리츠 자산관리회사(AMC)를 자회사로 편입할 수 있게 됨에 따라 리츠 시장이 점차 확장되는 모양새다.

신한금융은 지난 10월 자본금 300억원 규모의 리츠 AMC ‘신한리츠운용’을 선보였다. 신한금융이 공모형 부동산금융 상품 출시 계획을 밝힌 만큼, 기업이나 기관투자자에게 집중되던 리츠 시장에 소액 투자자들의 투자 기회도 늘어날 것으로 전망된다.

이에 농협금융도 가세해 내년도 사업 목표에 리츠 AMC 설립을 포함한 상태다. 금융사들은 지속적으로 시장을 키워가고 있는 리츠를 통해 수익 다각화를 추진한다는 방침이다.

금융사들이 선보이는 공모형 리츠는 운용사의 정보나 투자상품의 정보를 투명하게 확인할 수 있다는 점이 장점으로 수익률은 사모 리츠보다는 낮게 잡는 것이 필요하다.

동탄 아파트 시장에 한파가 불고 있다. 공급 과잉, 입주 폭탄에 대한 불안감에 분양권 시세차익을 노리는 ‘갭투자자’들이 사라지면서 가격 하락이 이어지고 있다.

동탄신도시의 3.3㎡당 평균 아파트 매매가격은 2014년 11월 1023만 원에서 1년 여 만인 2015년 10월 1112만 원으로 오른후 1100만 원대를 유지하던 집값은 2016년 11월에야 1209만 원으로 올라 8.7% 상승했으나 지난해 말부터 분위기가 경색된 동탄 집값은 최근 3개월 평균 3.3㎡당 1221만 원에 머물러 있다.

전세거래상황은 2015년 입주한 청계동 ‘동탄 시범호반베르디움’은 전용 84㎡의 경우 지난해 9월 3억4000만 원에 거래되던 것이 올해 9월엔 2억5000만 원에 거래되면서 9000만 원이나 거래가가 떨어졌다.

분양권은 가격이 하락하고 있는데 특히 교통망이 미비한 리베라CC 아래쪽 남동탄 지역을 중심으로 마이너스 프리미엄 분양권이 쏟아지고 그나마 역세권 인근 단지는 버티는 수준이다.

통상 입주가 임박한 분양권은 가격이 조금 오르는 게 일반적이 상황이었지만 남동탄을 중심으로 2000만 원에서 3000만 원 싼 분양권이 많이 나오고 있다.

청약시장에도 찬바람이 도는 분위기로 지난 11월 22일 1순위 청약을 받은 동탄2신도시 C블록 ‘대방디엠시티더센텀’은 457가구 모집에 190명만 접수해 미달되었고 전용면적 56㎡A(277가구)와 전용 59㎡B(230가구) 모두 절반 이상 모집 가구 수를 채우지 못했다.

개인사업자 대출은 어떻게 달라질까?

우선 은행들은 내년부터 매년 대출 규모와 증가율 등을 고려해 자영업 중 위험성이 높은 3가지 업종을 정하고 업종별 대출 총량을 설정해야 한다. 또 자영업자 대출에 대해 소득 대비 대출 비율(LTI)을 자체적으로 관리해야 한다.

LTI는 뭘말하는 건지?

LTI는 자영업자 버전의 DTI라고 이해하면 쉬운데 자영업자가 연간 버는 총소득 대비 개인대출과 사업자대출 합산액의 비율을 의미한다. 은행들은 1억 원이 넘는 대출을 신청하는 자영업자에 대해서는 LTI를 깐깐히 평가하고, 10억 원 이상 대출에 대해선 LTI가 적정한 수준인지 의견을 기재해야 한다. 금융 당국은 우선은 은행들이 자율적으로 관리하도록 하고, 향후 관리 지표로 활용할지 검토할 예정이다.

부동산 임대사업자 대출은 얼마나 강화되게되나?

내년 3월부터 연간 이자비용 대비 임대소득의 비율을 의미하는 이자상환비율(RTI)이 적용된다. 주택대출은 RTI가 1.25배, 비주택대출은 1.5배 이상일 때 대출이 나간다. RTI가 기준에 못 미쳐도 은행이 대출을 해줄 순 있지만, 합당한 근거가 있는 예외적인 경우만 해당된다. 금융 당국은 RTI가 도입되면 주택임대업은 21.2% 이상, 비주택임대업은 28.5% 이상이 원하는 만큼 대출 한도가 나오지 않을 것으로 보고 있다. 또 분할 상환이 의무화된다. 부동산 담보가치(담보인정액―보증금)를 초과한 대출은 매년 10분의 1씩 분할 상환해야 한다.

만약 서울에서 10억 원짜리 상가를 사려고 한다. 대출 한도는 얼마나 될까?

가령 보증금 1억 원에 월세가 300만 원, 대출이자는 변동금리가 3.6%, 고정금리가 4.1%라고 가정한다면 대출한도는 고정금리 대출의 경우 6억1000만 원, 변동금리 대출의 경우 5억4000만 원이다. 변동금리 대출은 이자 상승에 대비한 스트레스 금리가 1%포인트 이상 붙어 대출 한도가 더 작다. 만약 6억1000만 원을 대출받으면 담보가치(5억5000만 원)를 넘어서는 대출(6000만 원)에 대해 매년 600만 원씩 나눠 갚아야 한다.

로데오테라스

경기 오산시 수청동 619-6 로데오테라스 상가가 분양중에 있다.

호반베르디움, GS자이오산 쌍용예가,LH휴먼시아 등 약 27000여 세대의 배후수요와 더불어 인근 화성동탄 일반산업단지, 가장일반 산업단지 등으로 40000여명의 산업단지 근무자가 상주한 풍부한 수요를 갖춘 항아리 상권이다. 1호선 오산대역, 동탄역, SRT, GTX환승센터 예정으로 역세권 유동인구의 수혜가 기대되며 동탄~가장 일반산업단지가 차로 10분거리 위치, 세교~강남 광역 급행버스 정류장 바로 앞 위치, 북오산IC, 용서고속도로, 1번국도, 경부고속도로 등 빠른진입이 용이한 점 등의 사통팔달 교통 인프라를 자랑한다.

오산대역 기준 3분거리에 물향기수목원, 미니어쳐테마파크(2018년예정),안전산업 클러스터(복합안전체험관 2018년예정)등 관광시설인접, 동탄호수공원 5분거리(필봉터널개통시 2018년 예정)에 있어 쾌적한 자연편의시설을 누릴 수 있으며 매홀중, 고등학교, 세마포등학교 등 오산최고의 학생 통학상권으로 특별한 미래가치를 지닌다.

지하 1층~지상 3층 총점포수 21개 연면적은 2,386.02㎡ 규모이며 1층은 미용,뷰티,근린생활서비스,의료,의류,근린생활용품,한식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,분식,은행(ATM),편의점,공인중개사,이동통신대리점,안경점,화장품샵,네일아트,미용실,패스트푸드,커피전문점,베이커리전문점,도넛전문점,치킨&호프,분식점  등 2층은 미용,뷰티,한식,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,음식기타,커피전문점,치킨&호프,한식,중식,일식전문점,보쌈&족발전문점,샤브샤브전문점,부대찌게,해물탕전문점,감자탕전문점,프랜차이즈음식점,패밀리레스토랑 등 3층은 교육,학원,메디컬,클리닉,스포츠관련,미용,뷰티,근린오락,카페,이색카페,한식,중식,일식,양식,경양식,한식,중식,일식전문점,샤브샤브전문점,프랜차이즈음식점,패밀리레스토랑,병원, 전문학원,휘트니스센터,요가,스크린골프,,노래방,당구장,PC방,만화카페,카페 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 1,980~2,380만원, 2층 730~780만원, 3층 570~620만원 선이다.

시행은 현대개발, 시공은 초석건설이 맡았으며 2018년 3월 30일 준공예정이다.

분양문의 : 031-378-3415

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그랑비스타헤리움

경기 남양주시 진건읍 배양리 상업용지1-1,2,3 그랑비스타헤리움 상가가 분양중에 있다.

다산역(가칭-2022년완공)역세권 중심상업지, 18,000여세대 주거단지배후 및 진건, 지금지구 총 143만평 약32,000세대 규모로 개발되는 대규모 택지개발 사업지 내의 중심 상업지구에 있는 상가이다. 지하철8호선 다산역 역세권으로 상업지와 주거지를 자연스럽게 연결해 주는 그린공원을 접하고 있는 공세권으로 왕숙천 수변공원,선형공원,중앙공원의 쾌적한 자연환경을 자랑하는 친환경 생태순환도시에 위치하고 있다. 국내 최대규모 현대프리미엄 아울렛인접(2019년 완공예정), 공공청사인접(남양주 시청사, 법원 검찰청, 경찰서, 교육청 등) 원스톱 행정복합도시들이 자리하여 주변 생활권 호재가 이루어지고 있으며 대표적 항아리 상권으로 배후세대의 지리적 집객요소와 더불어 다산신도시 중심을 관통하는 중심상업지구 메인스트리트형 상가라 할 수 있다.

지하 6층~지상 15층 총점포수 70개 연면적은 35,382.28㎡ 규모이며 1층은 마켓존(슈퍼마켓) 뷰티존(쥬얼리,네일아트,화장품,미용실등) 로드존(커피,생과일쥬스,떡볶이,우동전문점,안경점,약국,이동통신,편의점 등) 푸드존(초밥,치킨,피자전문점등) 패스트푸드존(햄버거 전문점등) 등 2층은 펀존(세계맥주,퓨전포차,당구장등) 워시존(세탁소,빨래방등) 푸드존(샤브샤브,감자탕,순대국,낚지,삼겹살전문점등) 클리닉존(치과,소아과,한의원등) 뷰티존(네일아트,마사지 숍,미용실등) 등 3층~15층은 오피스,오피스텔로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 3,948~4,620만원, 2층 1,417~1,665만원 선이다.

시행은 하나자산신탁, 시공은 힘찬건설이 맡았으며 2019년 12월 31일 준공예정이다.

분양문의 : 010-4365-6543

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일군타워

경기 구리시 교문동 187-1 외 7필지 일군타워 상가가 분양중에 있다.

상가 바로 뒤 e편한세상 800세대(입주공사중) 및 대단지 아파트의 탄탄한 고정수요와 더불어 관공서, 업무시설 밀집지역에 위치한 세무서 사거리 대형 상가이다. 구리역 도보 10분(2022년 지하철 8호선 연장개통 예정)으로 편리한 교통환경과 우수한 접근성을 갖추고 있으며 대규모 재개발 대단지와 다산 신도시가 활성화 되면 구리시 교문동의 상권도 활성화가 되어 앞으로의 상가상권 전망 또한 밝다. 노후상가 밀집 지역내 신축상가로 입지의 우수성과 신규 상가의 희소성, 항아리 상권의 지역적 유리함 등 투자 가치를 지닌다.

지하 4층~지상 10층 총점포수 61개 연면적은 8,941.70㎡ 규모이며 1층은 금융,편의점,커피전문점,약국,안경점,휴게음시점,통신사,부동산,의류판매,소매점 등 2층은 메디컬,금융관련증권사,보험사,일반사무실,미용실,세탁소,서점,학원,생활용품점 등 3층은 메디컬,당구장,스크린골프장,일반사무실,학원 등 4층은 메디컬,일반사무실,키즈카페,학원,게임방 등 5층은 메디컬,pc방,학원 등 6층은 메디컬,피부비만크리닉,산후조리원,학원 등 7층은 의원,학원,사무실 등 8층은 체육시설,학원,일반사무실,음식전문점 등 9층은 레스토랑,휘트니스센터,호프전문점,음식전문점 등 10층은 패밀리레스토랑,음식전문점 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 2,750 ~2,950만원, 2층 1,150~1,200만원, 3층 850~880만원, 4층 630~650만원, 5층 630~650 만원, 6층 630~650만원, 7층 630~650만원 8층 630~660 만원, 9층 630~680만원, 10층은 650~690만원 선이다.

시행은 (주)아이앤지건설, 시공은 (주)일군토건이 맡았으며 2017년 10월 10일 준공예정이다.

분양문의 : 031-554-4152

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