통계청이 발표한 ‘기업생멸(企業生滅) 행정통계 결과’에 따르면 2015년 기준으로 신생 기업의 1년 생존율은 62.7%로 집계됐다. 이는 2014년 창업한 전체 기업 가운데 2015년에도 영업 활동을 이어가고 있는 기업의 비율로, 10곳 중 6곳 정도의 기업이 살아남았다는 뜻이다. 신생 기업의 생존율은 시간이 갈수록 낮아져 5년 생존율은 27.5%에 불과했다.

지난해 영업 활동을 한 기업 중 89.9%는 개인사업자였으며 영세 자영업자가 많은 숙박·음식점업의 5년 생존율은 17.9%로, 전체 평균(27.5%)보다 9.6%포인트나 낮았다.

지난해 사업을 시작한 신생 기업 수는 87만6000개였고 이는 관련 통계를 작성하기 시작한 2007년 이후 가장 많은 수다. 전년(2015년)보다 6만3000개(7.8%) 늘었고 신생기업의 89%(78만 개)는 사실상 사장이 홀로 운영하는 1인 기업이었다.

50억원 이하 서울 지역 ‘꼬마빌딩’ 인기가 여전히 뜨겁다. 올 하반기 잇따른 정부 대책으로 주택 매수 문턱이 높아지면서 상대적으로 규제가 덜한 꼬마빌딩으로 시중 자금이 몰리고 있기 때문이다.

하지만 기준금리 추가 인상 가능성이 크고 꼬마빌딩과 관련한 규제도 강화될 예정이라 전망은 불확실하다는 지적이 나온다. 진입장벽이 높아지는 만큼 옥석가리기가 나타날 것으로 전문가들은 보고 있다.

중소형 빌딩거래 전문업체 리얼티코리아에 따르면 지난달 서울 지역 50억원 이하 빌딩 거래 건수는 94건으로 전달(58건)보다 62% 늘었다. 1년 전 같은 기간(84건)보다도 10건이 더 많다.

법원경매에서도 꼬마빌딩은 여전히 없어서 못 살 정도다. 꼬마빌딩은 근린상가로 보통 분류되는데, 한 달에 2~3개 정도만 매각이 진행되고 유찰도 거의 없을 정도로 물건이 귀하다.

법원경매 전문업체 지지옥션이 집계한 자료를 보면 지난달 50억원 이하 근린상가는 총 3개가 낙찰됐고 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 111%를 기록했다. 올해 1~11월 평균 낙찰가율이 108%로 이미 고가 낙찰이 이뤄지고 있는데, 이를 웃도는 수치다.

8·2 부동산 대책 등 잇따른 대책이 아파트 등 주택을 타깃으로 하면서 이와 상대적으로 관련이 적은 꼬마빌딩으로 투자자들이 옮겨갔기 때문으로 풀이된다. 꼬마빌딩은 보통 대출을 많이 껴 레버리지(지렛대) 효과를 극대화해 매입을 진행하는데, 한국은행이 연내 기준금리 상향을 강력히 시사하면서 그전에 서둘러 진입하려는 수요도 꽤 있었을 것으로 보인다.

문제는 내년 전망이 그리 밝지만은 않다는 점이다. 지난 1일 기준금리 인상이 현실화됐고 내년에도 추가 인상이 예상되면서 꼬마빌딩 임대수익률이 금리를 역전할 수 있다는 게 한 요인이다. 서울 시내 꼬마빌딩 평균 임대수익률은 연 3~4% 수준. 지금까지는 대출금리가 이보다 낮아 건물 가격이 내려가지만 않는다면 수익이 보장됐는데, 앞으로는 그렇지 않을 수 있다는 뜻이다.

정부의 가계부채 종합대책 후속 조치에 따라 내년 3월부터 부동산임대업 여신심사를 할 때 임대소득 대비 이자비용을 토대로 산출하는 이자상환비율(RTI)이 도입된다. 비주택은 RTI가 150%로, 임대소득이 이자비용보다 1.5배는 돼야 대출할 수 있다. 금리가 오르는 데다, 대출받기도 쉽지 않아져 기존처럼 레버리지 효과를 통해 꼬마빌딩을 무리하게 매수하는 일은 당분간 어려울 수 있다.

결국 내년부터는 현금 유동성이 떨어지는 건물주들이 매물을 던지는 사태가 나타날 수 있다. 매물은 늘지만 매수가 가능한 사람들은 줄어드는 만큼 일부 지역은 현재의 시세를 계속 유지하기 어렵다는 지적이 나온다.

정부는 14일 제9차 도시재생특별위원회를 열어 도시재생 뉴딜 시범사업지 68곳을 의결했다.

도시재생 뉴딜은 재개발 등 전면 철거방식을 수반하는 기존 정비사업과는 달리, 도시의 기존 틀을 유지하면서 주거 환경을 개선하고 도시 활력을 높이는 방식이다.

뉴딜 사업에는 연평균 재정 2조원, 기금 4조 9000억원이 투입되며 공기업 등의 투자도 최대 3조원 수준까지 유도할 계획이다. 사업비 중 국비 투입 비율은 광역시는 50%, 기타 지역은 60%다. 국비 지원의 경우 우리동네살리기형은 3년간 50억원, 주거지지원형과 일반근린형은 4년간 100억원, 중심시가지형은 5년간 150억원, 경제기반형은 6년간 250억원이 투입된다. 당장 내년에는 재정 4638억원, 기금 6801억원 등 총 1조 1439억원이 지원된다.

시·도별로는 경기도에서 가장 많은 8곳이 선정됐고 그다음으로 전북·경북·경남에서 6곳씩 뽑혔다. 상대적으로 수요가 적은 제주도와 세종시는 각각 2곳과 1곳이다. 사업지는 광역 지방자치단체가 44곳을 자체적으로 선정했다. 국토교통부가 지자체 신청을 받아 직접 뽑은 곳은 15곳이며, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관 제안 방식이 9곳이다.

서울시가 금천구 독산동 지구단위계획을 재정비했다.

서울시는 제19차 도시·건축공동위원회에서 독산동 1030번지 일대 미개발 특별계획구역에 대한 개발 실현성을 높이는 내용을 골자로 한 '독산 지구단위계획 결정안'을 수정가결했다

이에 따라 기존 6개 특별계획구역이 7개 구역과 1개의 특별계획가능구역으로 변경됐다. 공동개발 지정으로 묶여 개발이 지연된 필지는 소유자 간 개발 희망시기 등을 고려해 자율적 공동개발로 변경, 개발을 촉진토록 했다.

또 현재 추진 중인 독산동 우시장 일대 도시재생활성화사업과 연계해 특화거리를 조성하기 위해 우시장 기능 중심의 건축물 용도 계획 등을 마련했다.

국토교통부는 '임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 등록된 임대 사업자에 대해서는 세금과 건보료를 최대한 깎아주고 장기임대를 유도하기 위해 8년 이상 장기임대 지원에 초점을 맞췄다는 게 정부 설명이다.

정부는 우선 내년까지 유예된 연 2,000만원 이하 임대소득자에 대한 분리과세를 예정대로 2019년부터 재개하고 건강보험료도 다시 부과하기로 했다. 이렇게 되면 연간 임대소득이 2,000만원 이하인 집주인들의 세금과 건보료 부담이 상당히 커질 수 밖에 없다.

정부는 또 임대사업자에 대해 임대 소득세에 대한 필요경비율을 현행 60%에서 70%로 높여주는 반면 미등록 사업자는 50%로 낮춰 임대사업자로 등록한 경우 상대적으로 세금을 덜 내게 할 방침이다. 이에 따라 8년 임대 기준 연 2,000만원 임대소득자의 납부액은 등록자는 연 14만원에서 7만원으로 줄지만 미등록자는 연 56만원에서 84만원으로 증가하게 된다.

특히 2020년 말까지 등록한 2,000만원 이하 임대사업자에 대해서는 임대의무 기간 건보료 인상분이 임대 기간에 따라 8년은 80%, 4년은 40% 인하된다. 이와 함께 임대주택으로 등록한 주택에 대한 취득세ㆍ재산세 감면 조치가 당초 내년 말에서 2021년 말로 3년 연장된다. 재산세 감면 대상에는 공동주택이나 오피스텔 외에 서민이 주로 거주하는 다가구 주택도 포함된다.

양도소득세는 장기보유 특별공제 비율이 현재 8~9년은 50%, 10년 이상은 70%이지만 앞으로는 8년 이상의 경우 70%로 확대된다. 장기 임대를 유도하기 위해 다주택자 중과세 및 종합부동산세 배제 대상이 되는 임대 기간도 5년 이상에서 8년 이상으로 강화하기로 했다.

정부는 임대차 계약갱신 거절 기간도 현행 계약 만료 1개월 전에서 2개월 전으로 조정하기로 했다. 세입자가 전세금 반환 보증에 가입할 때 집주인의 동의를 받는 절차는 즉시 폐지된다. 집이 경매 등으로 처분될 때 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 높이는 방안도 검토된다.

정부는 이번 방안의 효과가 여의치 않다고 판단되면 2020년부터 등록 의무화를 단계적으로 추진하고 계약갱신청구권과 전월세상한제을 전격 도입하는 방안도 검토하고 있다.

내년 미국 연방준비제도(Fed)가 금리를 4회 올린다는 전망이 늘어나며 한미 양국 정책금리 역전 가능성도 커지고 있다. 국내 정서는 한국은행은 내년에 기준금리를 1∼2회 인상한다는 전망이 대세다.

최근 골드만삭스가 내년 4회 미 금리인상 전망을 내놓은 데 이어 JP모건과 제프리스도 동참한 것으로 알려졌는데 이는 거의 분기별 1회 금리인상을 예상하는 셈이된다.

아직까진 BoA메릴린치, BNP파리바, 씨티, 모건스탠리, 노무라, 소시에테제네랄(SG) 등 3회 인상을 전망하는 기관이 더 많지만 1회 인상을 예상하던 HSBC가 2회로 바꾸는 등 글로벌 투자은행(IB)들이 내년 금리인상 횟수를 늘려잡는 추세다.

이에따라 내년 한미 양국 정책금리 역전은 피하기 쉽지 않아 보인다.

한은 기준금리는 현재 연 1.50%로, 미국 금리(연 1.00∼1.25%) 보다 높지만 이번에 미국이 금리를 올리면 상단이 같아진다.

내년엔 미국이 3∼4회 올리는 동안 한은은 1∼2회 인상한다는 것이 금융시장의 관측이다. 2월 혹은 7월 금융통화위원회가 인상 시기로 거론된다.

양국 금리가 역전된다고 해서 당장 자본이 빠져나가는 것은 아니지만 금리 역전은 금융불안 요인이 될 수 있으므로 오랜 기간 방치할 수는 없다는 것이 전문가들의 진단이다.

정부가 부동산가격을 안정시키기 위해 다양한 금융·세금·청약 규제를 잇따라 내놓음에 따라 내년부터 부동산제도가 많이 바뀐다.

1월부터는 재건축 초과이익환수제가 부활한다. 조합원 1인당 평균 3000만원 이상의 개발이익이 발생한 단지가 대상이며 개발이익의 50%까지 환수하게된다. 지난 2006년 시행됐지만 두 차례 유예된 제도로 1월1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 사업장은 모두 초과이익환수 대상이 되게된다.

조정대상지역에서 분양권 전매 시 보유기간에 상관 없이 양도세율 50%를 적용하는 것도 1월부터다. 양도 차익이 5000만원이면 2500만원이 세금으로 부과되는 셈이다.

다주택자의 양도소득세 부담도 커진다. 다주택자 가운데 2주택자는 내년 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상 보유자는 20% 가산세율을 적용 받는다 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 임을 감안하면 3주택 이상 소유자는 최고 60% 세율을 감내해야 한다.

주택담보대출을 받을 때 ‘신(新)DTI’(총부채상환비율) 도입된다. 차주의 소득뿐 아니라 가계부채까지 포괄적으로 반영해 주택담보대출 한도를 정하기 때문에 대출 한도가 축소될 전망이다. 또 다주택자는 두번째 신규주택담보대출을 받을 경우 만기를 15년으로 제한해 DTI를 산정한다내년 4분기에는 주택담보대출, 신용대출 등 모든 가계 대출을 감안해 차주의 상환 능력을 판단하는 DSR(총체적상환능력심사)이 도입된다.

내년에는 부동산 임대업 사업자의 여신심사 기준도 강화된다. 임대소득 대비 이자비용을 파악, 이자상환비율(RTI)을 산출해 대출가능규모를 심사한다.

오피스텔 관련 규제도 강화되는데 조정대상지역에서 분양권 전매가 금지되고 지역 거주자에게 분양 물량의 20%를 우선적으로 배정하고 300실 이상 오피스텔은 의무적으로 인터넷으로 청약을 받아야 한다.

내년 토지시장에서 16조원 이상의 보상금이 풀릴 전망이다. 예정대로 보상이 집행되면 6년 만에 최대 규모가 된다.

토지보상금은 부동산 시장으로 재유입되는 경우가 많아 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 관심이 쏠리고 있다.

부동산개발정보업체 지존이 내년에 토지보상이 이뤄질 공공사업 지구를 전수 조사한 결과 산업단지와 공동주택지구, 경제자유구역, 역세권 개발사업 등 총 92개 지구에서 약 14조9천200억원의 보상이 집행될 것으로 예측됐다고 밝혔다.

여기에는 내년 도로, 철도 등 사회간접자본(SOC) 사업을 통한 토지보상금은 제외된 것이다. 매년 정부가 집행하는 SOC 토지보상금의 규모가 대략 1조5천억원 수준인 것을 감안하면 내년 전국적으로 풀리는 전체 보상금의 규모는 16조원을 훨씬 넘어설 전망이다.

이 경우 지난 2012년 17조원 이후 6년 만에 최대 규모의 보상금이 풀리게 된다. 이들 사업지구의 총면적은 73.45㎢로 여의도 면적(8.4㎢)의 8.75배에 달한다,

문재인 정부는 지난 정부와 달리 신혼부부·청년주택 건립을 위한 공공주택지구 개발을 확대하고 도시재생 뉴딜 사업을 통한 개발사업도 추진할 계획이어서 앞으로 공공택지·도시재생을 통한 토지보상금은 계속해서 증가할 전망이다.

사업지구별로는 산업단지가 53개 지구, 7조3천969억원으로 내년 전체 보상금의 절반(49.6%)에 육박한다.

지역별로는 수도권이 36개 지구, 8조8천334억원 규모로 내년 전체 보상규모의 절반 이상을 차지한다.

평택브레인시티 일반산업단지의 보상이 내년 4월부터 이뤄진다. 예상 보상평가액이 1조4천억원으로 수도권에서 가장 크다.

공공주택지구는 LH가 개발하는 고양장항 공공주택지구와 수서역세권 공공주택지구가 지구계획 승인을 거쳐 6월과 9월부터 각각 토지보상이 시작된다.

과천주암 공공주택지구(뉴스테이 촉진지구)는 지구지정 2년6개월 만인 내년 말부터 토지보상에 들어간다.

지방의 경우 부산·울산·경남지역에서만 총 25개 사업지구에서 수도권의 절반에 육박하는 4조원 규모의 보상이 예정돼 있다.

부산경제자유구역 명지예비지(추정 보상금 7천200억원), 부산도시공사의 반여도시첨단단지(8천억원)의 보상이 각각 7월과 12월부터 시작되고, 이에 앞서 3월에는 김해 대동첨단산업단지의 토지보상(5천500억원)이 진행된다.

대구·경북지역에서는 대구도시공사의 금호워터폴리스 사업지구 보상이 5월부터, LH가 시행하는 율하도시첨단산업단지의 보상이 6월부터 진행되는 등 총 6개 사업지구에서 7천376억원의 토지보상금이 풀린다.

대전·세종·충청권에서는 6월 청주 제2테크노폴리스 일반산업단지를 비롯해 15개 사업지구에서 7천744억원 규모의 보상이 이뤄질 전망이다.

강원지역은 평창올림픽 관련 시설 투자가 마무리됨에 따라 내년에는 토지보상이 대폭 축소된다.

전문가들은 내년부터 공공개발이 본격화돼 보상이 차질 없이 이뤄질 경우 일부 개발 유망지역은 보상금이 인근 부동산 시장으로 유입돼 가격을 올리는 '불쏘시개' 역할을 할 것으로 예상한다.

특히 내년 4월부터 청약조정지역내 양도소득세가 중과되는 등 주택시장의 규제 정책으로 토지보상금이 주로 주택보다는 토지·상가 등에 몰릴 것으로 보고 있다.

공공사업으로 토지를 수용당한 사람이 수용토지 반경 20km 이내에서 같은 종류의 토지를 구입하면 취득세 면제 등 세제혜택이 주어져 개발지 인근 토지 거래 증가로 이어지는 게 보통이다.

경기 하남시 망월동 124-7 퀸즈파크미사 상가가 분양중에 있다.

강동 첨단업무단지에 10개 기업, 1만5천여명 입주예정, 엔지니어링 복합단지에 기업체 200여개, 1만6천여명 입주예정, 고덕상업업무 복합단지에 외국인투자 단지 3만 8천여명 입주 예정으로 8만+@가 예상되는 임대수요의 중심이며 서울 강동구(고덕, 강일지구)와 인접 - 인근지역 개발호재로 인한 유동인구 및 배후수요가 기대되는 상권이다.

5호선 하남 연장구간 초역세권으로(지하철 5호선 미사역 2019년 3월예정) 강남으로의 접근성이 우수하며 사일IC, 올림픽대로, 강변북로, 서울추천간 고속도로 등 쾌속 교통망과 하남 BRT를 통해 천호, 잠실, 하남권을 연결하는 광역버스 등으로 광역 접근성이 용이한 사통팔달 쾌속의 교통중심이라 할 수 있다.

미사강변도시 內 중심상업지역에 위치하여 생활편의성이 우수할 것으로 예상되어지는데, 스타필드 하남, 이마트 하남점 등 생활에 편리한 인프라가 풍부하고 하남문화예술회관, 종합운동장, 중앙수변공원, 미사리, 한강 시민공원이 인접, 자전거도로와 연결, 망월천을 통해 한강까지 누리는 등 쾌적한 생활 환경의 중심에 있다.

지하 6층~지상 17층 총점포수 76개 연면적은 41,956.24㎡ 규모이며 1층은 근린생활시설,로비 등 2층은 근린생활시설 등 3층~17층은 오피스,오피스텔로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 3,995~5,096만원, 2층은 분양완료 되었다.

시행은 (주)문영종합개발, 시공은 (주)문영엔지니어링이 맡았으며, 2019년 3월 31일 준공예정이다.

분양문의 : 031-708-6860

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인천 연수구 옥련동 199-3 유진 메디타워 상가가 분양중에 있다.

반경 150m이내 아파트 4500여세대의 배후수요 및 초중교 학교 11개가 위치하고 있어 사업지 주변은 현재 상권 형성이 잘 되어 있는 지역으로 택지지구나 신도시처럼 미래를 예측하고 선택을 하는 자리가 아닌 확실한 입지라 할 수 있다.. 근방에서 찾아볼 수 없는 옥련동 사거리코너 항아리 상권이며 2021년 송도역 KTX개통 예정, 송도역 역사개발 단지내 백화점과 호텔입점 예정 등으로 지역 전망 또한 밝다.

지하 2층~지상 7층 총점포수 55개 연면적은 3,836.48㎡ 규모이며 1층은 금융, 근린생활용품, 한식, 일식, 음료, 기호음식, 육류, 주류음식, 분식 등 2층은 수의동물, 미용, 뷰티, 근린오락, 근린생활서비스, 근린생활용품, 한식, 중식, 육류, 주류음식 양식, 경양식 등 3층은 오피스, 교육, 학원, 메디컬, 클리닉 등 4층은 오피스, 교육, 학원,메디컬, 클리닉 등 5층은 교육, 학원, 메디컬, 클리닉 등 6층은 스포츠관련, 유흥, 주점 등 7층은 기타 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 2,500~3,000만원, 2층 750~800만원, 3층 600~650만원, 4층 550~600만원, 5층 500~550 만원, 6층 500~550만원 선이다.

시행은 유진종합건설, 시공은 유진종합건설이 맡았으며, 2018년 5월 30일 준공예정이다.

분양문의 : 032-1661-5462

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인천 남동구 구월동 1139-7 외 23필지 지웰시티푸르지오 상가가 분양중에 있다.

주거15000세대 주거 단지의 든든한 배후 수요 및 2800여명의 단지내 탄탄한 고정수요(아파트,오피스,오피스텔)를 자랑하며 인천시청 등 관공서, 길병원,삼성생명, 등 풍부한 수요를 지닌 상권에 위치해 있다. 3개 인천시청역(인천1,2호선,GTX예정) 트리플 역세권 상권으로 교통또한 편리하다. 인천시청 앞 첫번째 라이프 복합몰로써 주변분양상가 보다 40%이상 가격이 저렴하면서 현장주변으로 행정, 업무, 의료, 주거 타운의 업무밀집지역으로365일 밤낮 주 7일 인천 핵심 상권의 중심상가라 할 수있다.

지하 1층~지상 3층 총점포수 55개 연면적은 134,763.11㎡ 규모이며 지하 1 의료,패션,액세서리, 근린생활용품, 분식 등 1층은 교육, 학원, 수의동물, 메디컬, 클리닉, 미용, 뷰티, 근린생활서비스, 의료, 패션, 액세서리, 의류, 미용판매, 건강생활용(식)품,근린생활용품, 카페,이색카페, 한식,푸드코트, 중식, 일식, 음료, 기호음식, 양식, 경양식, 분식, 음식기타 등 2층은 금융,교육, 학원, 기타서비스, 수의동물, 메디컬, 클리닉, 스포츠관련, 근린생활서비스, 의료,패션, 액세서리, 의류, 미용판매, 건강생활용(식)품, 근린생활용품, 카페, 이색카페, 한식, 푸드코트, 중식, 일식, 음료, 기호음식, 육류, 주류음식, 양식, 경양식, 분식 등 3층은 교육, 학원, 수의동물, 메디컬, 클리닉, 미용,뷰티, 근린생활서비스, 의료, 패션, 액세서리, 의류, 미용판매, 건강생활용(식)품, 근린생활용품, 한식, 푸드코트,중식, 일식, 육류, 주류음식, 양식, 경양식, 음식기타 등으로 구성된다

3.3㎡당 분양가는 지하 1층 1,050~1,100만원, 1층 1,200~2,500만원, 2층 600~1,100만원, 3층 500~890만원 선이다.

시행은 신영, 시공은 푸르지오가 맡았으며, 2020년 12월 준공예정이다.

분양문의 : 032-320-2854

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