정부가 공공주택지구에서 공급되는 단독주택용지에 대한 전매제한을 강화하고 점포 겸용 단독주택용지 공급 방식도 추첨식에서 경쟁입찰 방식으로 바꾸기 위해 공공주택 특별법과 시행령 등을 개정하는 방안을 검토 중이다

공공택지 내 단독주택용지는 소유권이전등기 때까지 원칙적으로 전매가 금지되지만 공급받은 가격 이하로 전매가 허용되고 있지만 앞으로는 단독주택용지는 공급받은 가격 이하로 전매하는 것도 금지되며 이사나 해외이주, 채무불이행 등 전매가 불가피한 경우를 제외하고 소유권이전등기시까지 전매가 막힌다.

제도의 허점을 틈타 공급받은 가격 이하로 판 것처럼 다운계약서를 작성하고는 실제로는 높은 가격에 팔아 전매 차익을 챙기는 경우가 적지 않았기 때문이다.

상가를 함께 지을 수 있는 점포 겸용 단독주택용지의 경우 공급 방식이 기존 추첨식에서 높은 가격을 써낸 이에게 판매하는 경쟁입찰 방식으로 바꾸는데 이 역시 전매 차익에 대한 기대심리를 낮추기 위한 방안이다.

정부는 작년 9월 택지개발지구 내 단독주택용지에 대해 전매제한을 강화하고 점포 겸용 용지의 판매 방식을 바꾼 바 있는데, 이를 공공택지로도 확대하겠다는 것으로 택지개발지구는 신도시 등 주택을 지을 땅을 확보하기 위해 택지개발촉진법에 의해 지정되고, 공공택지는 공공임대 공급을 주목적으로 공공주택 특별법을 근거로 조성된다.

공공택지에서도 부지 일부를 단독주택용지로 판매할 수 있는데, 공급될 때마다 청약 과열이 일어났었다.

가계부채 안정을 위한 금융당국의 '고정금리, 장기 분할상환' 전환 독려가 계속되는 가운데 2016년 10월 이전에 맺은 보금자리론 등 정책모기지 상품이 부동산시장에서 선호받고 있는데 주택가액 기준이 현재처럼 강화돼 있지 않고 금리(고정)도 가장 낮았던 때라서 당시 정책모기지를 통해 자금을 빌린 집을 '채무인수' 방식으로 매수하면 매수인의 자금 부담이 확 줄어들기 때문이다.

정책모기지 채무인수 방식을 통해 기존 대출을 승계할 경우 기존 대출을 존중해 현행 LTV 기준이 별도로 적용되지 않을 뿐 아니라 대출 이후 시세가 상승해 주택가격이 6억원을 넘어섰더라도 승계에는 지장이 없다.

20~30년 동안 고정금리를 제공하는 정책모기지 상품은 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출 등 세 가지로 각각 주택가액 5억원, 6억원, 9억원 이하 주택을 대상으로 대출을 승인해준다.

대출 한도는 각각 2억원, 3억원, 5억원으로 적격대출을 제외하곤 6000만~7000만원 이하 소득 요건과 무주택자 요건이 갖춰져야 하며 시중은행 대비 금리 메리트는 디딤돌>보금자리>적격 순으로 높기 때문에 사려고 하는 주택에 디딤돌대출이나 보금자리론이 걸려 있으면 채무인수를 하는게 유리하고 적격대출은 금리 메리트를 잘 따져보고 채무를 인수할지 다른 대출상품으로 갈아탈지 결정하는게 필요하다.

채무인수는 매수인이 주택금융공사 홈페이지에서 신청하고 관련 서류를 제출하면 된다.

1992년 8월. 당시 교통부(현 국토교통부)는 서울 강동구에서 경기도 하남시를 연결하는 경전철 사업을 전격 발표했는데 당시 교통부는 사업타당성 조사도 거치지 않은 채 건설 계획만 내놓았다. 이를 두고 14대 대통령 선거를 앞두고 있던 시점 때문에 선거용이라는 논란이 있었지만 교통부는 80년대 중반부터 충분히 검토했던 것이라고 주장했었다.

논란 이후 1995년 하남 경전철 사업 기본계획이 마련되면서 당시 개통 목표는 2001년이었지만 막상 참여하겠다는 민간사업자가 나타나지 않았고 결국 2000년이 돼서야 현대 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐지만 그나마도 사업은 지지부진했다.

그뒤 2005년에 이미 2003년 한국개발연구원(KDI)이 ‘하남 경전철 사업의 협상을 종결하는 것이 합리적’이라는 보고서를 낸 사실이 밝혀졌는데 사업이 백지화될 때까지 무려 13년간 하남시민들을 희망 고문했다.

이 때문에 전철·도로 등 교통 인프라 확충 호재가 있는 지역에 투자하려면 ‘적어도 10년은 봐야 한다’는 속설이 생긴바 있는데 정부나 개발주체는 개통 시기를 착공 후 평균 4~5년 정도로 잡지만 대부분 사업이 이런 저런 이유로 지연돼 결국 10년을 넘기는 현상이 반복되고 있기 때문이다.

최근 개통된 철도 중 공기가 가장 많이 지연된 사업사례로는 부산~김해 경전철인데 부산 사상역부터 김해 가야대역을 잇는 이 경전철은 1995년 기본계획이 통과됐다. 당시 예상 사업기간은 1995~2000년이며 개통 목표는 2001년이었다.

하남 경전철처럼 백지화까지는 가지 않았지만 지역 주민 분쟁으로 11년 뒤인 2006년 2월에야 첫 삽을 뜨고 5년간 공사를 거쳐 2011년 7월 개통 예정이었지만, 소음 문제 등으로 같은 해 9월 16일에야 겨우 정식 개통했는데 최초 개통 목표인 2001년보다 10년 이상 늦어진 것이다.

지하철 신분당선 광교~호매실 구간의 경우는 2006년 7월 발표된 ‘신분당선 연장(정자~수원) 복선전철 건설사업 기본계획’에 따르면 광교~호매실 구간은 2014년부터 공사가 시작됐어야 했지만 앞 구간인 정자~광교 중 미금역이 아직 공사중인데다, 현재 사업계획으로는 비용 대비 편익이 지나치게 떨어져 사업 추진 자체가 불투명한 상황이다

2007년 3월 개통한 인천도시철도 1호선도 당초 개통 예상시기는 1997년 12월로 1993년 7월 5일 착공했지만 귤현역~계양역 구간을 인천국제공항철도 건설과 병행 추진해야 하는 등 여러 문제가 발생했고, 개통 시기도 함께 연장되면서 결국 처음 계획보다 9년 8개월 늦게 개통됐다.

도로도 철도와 별반 다르지 않아서 경기 의정부 자금동~양주 회천동을 잇는 자금~회천 일반국도의 경우 1999년 5월 착공해 2004년 개통이 목표였지만 예산 부족과 잦은 설계 변경으로 당초 목표보다 11년이 늦은 2015년 12월에야 겨우 완공되었는데 12.6km를 잇는 이 공사에만 16년 7개월이 걸린것을 감안하면 평균 1년에 720m씩 건설한 셈이다.

한강의 28번째 다리인 월드컵대교는 2010년 3월 착공 후 7년이 지난 지금도 공사 중이다. 당초 서울시는 2015년 8월까지 월드컵대교를 완공하겠다고 했지만, 박원순 서울시장 취임 후 복지 분야에 예산이 집중되면서 관련 예산이 대폭 깎인 탓이다. 현재 개통 목표는 당초보다 5년 뒤인 2020년 8월로 미뤄졌다. 이마저도 지킬 수 있을지 불투명하다.

최근 아파트 완공이 한 번에 몰린 수도권 남부 신도시에서 멀쩡한 새 주택이 빈집으로 남는 ‘역(逆)전세난’이 심화하고 있다.

서울 강남에선 아파트 공급 부족으로 ‘미친 집값’이라는 말이 나오지만 수도권 외곽 신도시에선 공급 과다로 ‘내 집 마련이 아니라 빈집 마련’이란 자조가 쏟아진다.

부동산114에 따르면 지난해 경기 지역에서 입주한 아파트는 12만8452채로 전년(8만7670채)보다 46.5% 늘었는데 동탄2신도시가 있는 화성시(2만3262채)를 비롯해 김포(1만1535채) 평택(7714채) 용인시(6793채) 등의 입주 물량이 특히 많았다.

이는 정부가 금융 규제의 문턱을 낮추면서 ‘빚내서 집 사라’는 신호를 보냈던 2015, 2016년에 분양된 단지들이 줄지어 완공됐기 때문인데 동탄2신도시 남부지역 등의 일부 아파트는 완공 후 한 달이 되도록 입주율이 20%를 밑돌고 있다.

위례신도시 등에선 초기 한 달 입주율이 50% 안팎이었던 반면 지난해 12월 14일 입주를 시작한 A아파트(746채)는 5일 현재 입주율이 17%이며 12월 말 입주를 시작한 인근B 아파트(689채) 역시 일주일 동안 7채만 집들이를 한 상태다

분양 당시 상당수 집주인이 실제 거주가 아닌 투자 목적으로 청약했지만 매매 차익은커녕 전세금과 매매가가 모두 하락세이다 보니 세입자를 구하지도, 집을 처분하지도 못하는 집주인들은 발을 동동 구르고 있다.

동탄의 B아파트는 지난해 초까지 전용면적 93m² 분양권에 최고 1500만 원의 웃돈이 붙었지만 이달 들어 분양가보다 2500만 원 싼 ‘마이너스 프리미엄’ 매물이 나오고 있다.

정부는 이달 중 특별사법경찰을 투입해 부동산 불법거래에 대한 단속의 실효성을 높일 방침이다.

국토교통부는 8·2 대책 이후 자금조달계획서, 실거래가 신고, 신규 분양주택 거래 등을 집중 조사해 편법증여와 위장전입 의심자 등 총 2만4365건, 7만2407명을 적발해 국세청과 경찰에 통보하는 등 행정조치했다

국토부는 집값 상승이 높은 지역을 대상으로 부동산거래신고시스템에 신고된 주택매매건 중 9억원 이상 고가 주택, 30세 미만 저연령, 단기·다수 거래건 등을 집중 조사했는데 적발된 부동산 거래 불법행위는 편법증여와 업다운 계약, 불법전매, 위장전입 등이었다.

이 중 업다운 계약과 양도세 탈루 등이 2만2000여건으로 가장 많았고 편법증여 등은 360여건, 불법전매와 위장전입 등은 1100여건이었다.

국토부는 허위 신고 등으로 판명된 167건에 과태료를 부과하고 편법 증여와 양도세 탈루 혐의가 짙은 141건(269명)은 국세청에 통보했다. 또 업다운 계약이 의심되는 2만2852건은 지방자치단체에 통보, 정밀 조사를 하도록 했으며 양도세 탈루 혐의가 높다고 판단되는 809건(1799명)에 대해서는 국세청에 별도 통보했다.

정부는 8.2대책이후 자금조달계획서 제출이 아파트 투기 거래를 줄이는 데 큰 역할을 한 것으로 평가했다. 지난해 9월 26일부터 투기과열지구의 경우 3억원 이상 주택 매매거래 시 자금조달 및 입주계획서를 의무적으로 제출해야 한다.

대표적인 투기과열지구인 강남 4구(송파·강남·서초·강동)의 경우 자금조달계획서 제출 시점을 기준으로 투기로 의심되는 아파트 거래 건수가 10건 중 5건이던 것이 3건으로 줄었다.

정부가 투기 거래로 의심하는 것은 고가 거래, 저연령, 다수·단기 거래 등이다. 지난해 1월 1일부터 의무화 직전인 9월 25일까지 전체 거래 중 48.1%가 이 같은 유형에 속했지만 자금조달계획서 제출이 시작된 9월 26일부터 12월 31일까지는 32.6%였다.

국토부는 불법행위를 근절하기 위해 이달부터 특사경을 투입해 단속을 강화한다. 국토부에서는 6명의 직원이 특사경으로 지정될 예정이며, 각 지자체에서도 특사경 지정절차가 진행 중이다. 특사경은 경찰 지위를 갖고 현행범에 대한 압수수색과 체포, 증거보전, 영장신청 등 수사에 필요한 모든 조치를 할 수 있다

정부가 이르면 이달부터 상가임대료 인상률을 5% 이하로 억제할 계획으로 법무부는 상가임대료 인상률 상한을 현행 9%에서 5%로 크게 낮추는 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안을 지난달 입법예고했으며 이달 11일까지 각계 의견을 수렴했다

특별한 문제가 없으면 정부는 개정 시행령을 차관회의 및 국무회의 의결을 거쳐 이달 중 바로 시행할 것으로 예상되는데 상가임대료 인상률 상한은 2002년 12%로 정했다가 2008년 9%로 한 차례 낮춘 바 있다.

개정안은 임대료 인상률 상한, 우선변제권 부여 등 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 보호대상도 확대하는데 지난해 말 정부가 내놓은 입법예고안은 환산보증금 기준액을 지역에 따라 50% 이상 대폭 올리는 내용을 담았다.

환산보증금은 보증금에 월세 환산액(월세×100)을 더한 금액으로 상가임대차법 적용 대상의 기준이 된다.

서울은 환산보증금 4억원까지만 보호대상이 됐지만, 기준액 상향으로 환산보증금 6억1천만원까지 보호대상에 추가되고 과밀억제권역(인천, 의정부, 성남 등)은 기준액이 3억원에서 5억원으로, 광역시 및 안산·용인·김포·광주(경기)는 2억4천만원에서 3억9천만원으로, 그 밖의 지역은 1억8천만원에서 2억7만원으로 상향 조정된다. 핵심지의 임대료 수준이 크게 오른 부산은 과밀억제권역으로 조정돼 기준액이 5억원으로 오른다.

환산보증금 기준 상향 조정으로 지역별 주요상권 상가 임차인의 90% 이상이 보호를 받게 된다. 특히 기준액이 2억1천만원 오른 서울은 지역에 따라 전체 임차인의 94∼95%가 보호대상이 될 것으로 정부는 기대하고 있다.

‘수서역세권 공공주택지구 지구계획’이 국토교통부 승인을 거쳐 수서역일대 38만6390㎡(11만6883평)의 공공 주택지구가 개발제한구역에서 즉시 해제되고, 2021년까지 철도시설(환승센터)을 중심으로 업무·상업·주거기능을 집약한 역세권 복합 개발이 본격 추진된다.

이로써 그동안 개발제한구역으로 지정돼 상대적으로 낙후됐던 수서역 일대가 계획적인 개발을 통해 미래형 복합도시로 탈바꿈하고 서울 동남권 지역중심으로 재탄생할 예정이다.

수서역세권 공공주택지구는 지난해 12월 9일 개통한 수도권고속철도(SRT)를 비롯, 지하철 3호선과 분당선, 삼성~동탄간 급행철도(예정)와 수서~광주선(예정)까지 총 5개 철도노선이 지나는 입지조건이 뛰어난 지역으로 편리한 환승체계를 갖췄다

주요 내용을 보면, 수서역세권 공공 주택지구는 수서동과 자곡동 일대 38만6390㎡ 규모로, 공동주택 6만7449㎡(17.5%), 업무·유통·상업시설용지 4만4490㎡(11.5%), 복합커뮤니티시설 6385㎡(1.7%), 주차장용지 2358㎡(0.6%), 철도용지 10만2208㎡(26.4%), 공원·녹지 8만7628㎡(22.7%), 학교용지 1만624㎡(2.7%), 도로 6만5248㎡(16.9%)로 개발될 예정이다.

공동주택은 역세권 입지특성을 살려 신혼부부, 사회초년생 등의 주거안정을 위한 행복주택 1910호를 포함하여 2530호가 건설되고 업무·유통 시설용지는 첨단유통 업무단지, 인적교류 비즈니스 단지, 차세대 신기술·신산업 단지의 3개 단지로 구분해 목적에 부합되도록 업무시설, 지식산업센터, 벤처기업 집적시설, 소프트웨어 진흥시설 등을 지정용도로 계획됐다.

복합개발사업은 앞으로 토지 등 보상절차를 거쳐 올 하반기 공사에 착수해 2021년까지 완료될 예정이다.

정부가 운영하는 '부동산 실거래가 공개시스템'이 허위신고나 또는 실거래가 신고 후 계약을 해지하는 경우더라도 해지신고를 하지 않으면 신고가가 시스템에 그대로 남아 통계가 왜곡될 수 있다는 지적이 나왔다.

실거래가가 주택가격 시세에 절대적인 영향을 미치는 상황에서는 작전세력들이 이런 허점을 이용해 주택시장을 교란시킬 우려도 있어 관계당국의 철저한 관리감독이 요구된다.

최근 서울 강남권 집값이 연초부터 무섭게 치솟자 부동산 커뮤니티를 중심으로 '아파트 자전거래' 의혹이 확산되고 있는데 '자전거래'란 원래 주식용어로 동일 투자자가 거래량을 부풀리기 위해 혼자 매도·매수주문을 내는 것을 의미한다. '아파트 자전거래'는 이와 비슷하게 중개업소 관계자나 매도자가 실거래가를 높이기 위해 혼자 허위로 계약서를 써 실거래가를 신고한 뒤 계약을 파기하는 수법이다.

이 같은 의혹은 정부의 부동산 실거래가 신고시스템의 허점 때문에 생기고 있는데 주택매매계약 신고의 경우 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 따라 계약 후 60일 이내에 하도록 규정돼 있고 이를 어기면 벌금이 부과되지만 계약해지 신고는 현재 법으로 강제하지 않고 있다.

즉 실거래가를 일부러 높게 올린 뒤 계약을 해지하더라도 따로 신고하지 않으면 신고가격은 국토부 실거래 시스템에 그대로 남아있게 되는 셈이다.

중개업자나 이해당사자끼리 허위 계약을 할 경우 취등록세, 위약금도 발생하지 않아 마음만 먹으면 충분히 조작이 가능한 구조여서 가격왜곡에 활용될 수 있는 취약한 구조인셈이다.

최근 강남권 부동산 시장은 정부규제 여파로 거래 매물은 적은데 일부 아파트가 오른 값에 거래되면서 전반적인 가격이 오르는 기이한 현상이 벌어지고 있다. 시세보다 월등히 높은 실거래가가 1~2건씩 공개될 때마다 일대 호가가 최대 수억원이 치솟는 과열이 이어지고 있다.

최근 강남구 집값 상승을 주도하고 있는 대치동 '래미안대치팰리스'의 경우 전용 94㎡가 1개월 만에 2억5000원 오른 22억7000만원에 실거래 신고된 뒤 호가는 1억원 이상 더 올랐다.

송파구 집값의 키를 쥐고 있는 잠실동 '잠실주공5단지'도 전용면적 82㎡가 18억6000만원 최고가 신고가 되면서 호가 상승을 부추겼고 지역 전반의 시세를 끌어올리는데 일조했다. 실거래가가 시세 형성의 절대적인 기준이 되고 신고가가 단기간 치솟자 곳곳에서 자전거래 가능성에 대한 의혹이 제기되고 있다.

미사강변 라파르코

경기 하남시 망월동 2106-1번지 미사강변 라파르코 상가가 분양중에 있다.

고정수요 11만명, 업무수요 19만명 도합 21만명의 배후수요를 가지며 올림픽대로, 팔당대교와 연간 2,500만명 이상 방문하는 하남 스타필드가 만나는 초특급 삼각 꼭지점 코너 상가이다. 삼성 엔지니어링, 디에이치플러스, 세스코, 세종텔레콤, 한국종합기술,나이스 컨소시엄 등 10개 기업 약 15,000명 입주 규모(2015년 준공)로 강동 첨단업무지구라 할 수 있으며 엔지니어링 협회 및 업체, 포항공대 특성화 대학원,R&D센터 등 기업체 200여개,약 16,000명 입주(2020년 예정)의 엔지니어링 복합단지로 전망이 밝다. 또한 IT, 벤쳐기업 등 기업체 370여개,약 4,000명 입주 규모의 ITECO 지식산업센터가 자리하며 공장 및 지원시설로 아파트형 공장 600여개 입주(2017년 예정), 지식기반 산업단지 및 외국인투자기업 전용단지 등 약 38,000명 입주(2020년 예정)로 미래 프리미엄을 가진다.

지하 2층~지상 5층 총점포수 108개 연면적은 12,143.18㎡ 규모이며 1층은 커피,편의점,베이커리,잡화,드러그스토어,패스트푸드,치킨,분식,디저트카페,기타 등 2층은 잡화(다이소),일반식당,고기집 등 3층은 휘트니스,스포츠,헤어,뷰티,키즈카페 등 4층은 한식뷔페,샤브샤브,씨푸드뷔페 등 5층은 맥주PUB, 노래주점, 라이브카페, 영화관련 컨텐츠산업 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 2,624~3,780만원, 2층 1,173~1,417만원, 3층 938~1,192만원, 4층 887~1,139만원, 5층 966 ~1,200만원 선이다.

시행은 (주)디에스글로벌, 시공은  (주)대성건설이 맡았으며 2018년 10월 준공예정이다.

분양문의 : 02-2289-1423

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경기 용인시 처인구 역북동 750  SK프라자 상가가 분양중에 있다.

1km내 12,000여 아파트 고정세대, 아파트 주통로와 보행자 주통로를 낀 항아리 상권으로, 역북.역삼 지구를 포함한 상업시설 절대부족으로 인한 독점상권을 가지며 대규모 오피스텔, 복합시설, 대학교, 관공서가 인접한 용인시 동부권 최초 택지개발지구로 가치가 높다. 명지대 용인경전철(에버라인)에 인접으로 대중교통 이용편리, 42번 국도 우회도로를 통한 수원IC, 제2경부고속도로, 영동고속도로, 제2외곽순환고속도로 등 우수한 광역 교통망, 강남분당권의 편리한 이동이 가능한 다양한 대중교통으로 교통환경이 원할하다.

3만여명의 용인대, 명지대, 송담대 대학상권, 역북초, 역일초, 서룡초, 용신중 등 다양한 학생층 고객 수요 확보 및 용인시청, 용인시립도서관, 주민센터 고정 고객, 대규모 용인 행정타운, 처인구청, 법원 등의 안정적 배후수요를 자랑한다. 또한 주변대규모 CGV영화관과 복합쇼핑몰 입점으로 시너지효과를 창출하는 등 생활편의 시설로 둘러쌓인 최고의 부가가치 프리미엄을 지닌다.

지하 2층~지상 7층 총점포수 30개 연면적은 5,977.75㎡ 규모이며 1층은 근린생활용품, 등 2층은 한식 등 3층은 교육,학원 등 4층은 교육,학원 등 5층은 메디컬,클리닉 등 6층은 메디컬,클리닉 등 7층은 양식,경양식 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 2,300~2,800만원, 2층 840~930만원, 3층 600~700만원, 4층 560~630만원, 5층 560~630만원, 6층 580~650만원, 7층 650~720만원 선이다.

시행은 (주)케이엠디엔씨, 시공은 인중종합건설(주) 이 맡았으며 2018년 7월 10일 준공예정이다.

분양문의 : 031-333-1033

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