정부가 앞으로 20년간의 국토개발 청사진을 인구구조 변화나 4차 산업혁명 등을 반영, 앞으로는 확장형 개발사업보다 압축적 재생으로 국토발전 패러다임을 전환한다는 계획이다.

2021년부터 2040년까지 장기 국토개발계획을 담은 ‘제5차 국토종합계획’ 수립은 국토의 장기비전을 제시하는 최상위 법정계획으로 각 시·도가 수립하는 도시 및 지역계획의 밑바탕이 된다.

1972년 제1차 계획(1972~1982년)이 수립된 이후 10년 단위로 2차 계획(1982~1991년)과 3차 계획(1992~2001년)이 수립·시행됐다. 4차 계획은 20년 단위의 장기플랜으로 계획돼 2020년 만료될 예정이다. 이번 5차 계획은 2021년 이후 2040년까지 국토발전의 청사진을 제시하게 된다.

5차 계획에는 저출산·고령화에 따른 인구구조 변화와 4차 산업혁명에 대응하기 위한 다양한 국토발전 전략이 담길 예정이다.

국토부 연구에 따르면 한국 생산인구는 2016년 3763만명, 총인구는 2031년 5296만명을 정점으로 감소할 것으로 예상된다. 2040년 예상 생산인구는 2943만명으로 2016년 대비 78.2% 수준으로 줄어들 것이란 관측이 나온다.

이에 국토부가 지난해부터 수행하는 사전연구에선 확장적 개발사업보다 효율적인 국토공간 활용을 위한 압축적인 재생 패러다임을 도입하는 방안이 제시됐다. 인구가 감소하는 상황에서 대규모 신도시 개발을 지속하는 것은 비효율적이란 판단에서다. 대신 노후 도심에 활력을 불어넣는 도시재생사업을 활성화하기 위한 장기플랜이 담길 것으로 보인다.

인구구조 변화와 더불어 스마트시티, 자율주행차와 같은 4차 산업혁명의 도래도 국토개발에 큰 변수다. 국가교통망 구축이나 신도시 계획 등이 신기술 발전 양상에 따라 크게 달라질 수 있어서다. 5차 계획에는 처음으로 스마트시티, 스마트 인프라 구축을 위한 기본전략 등이 추가될 예정이다.

대규모 개발사업의 축소가 예상되면서 건설업계에선 건설경기 위축을 우려하는 목소리도 나온다. 최근 들어 SOC(사회간접자본) 예산이 감소하고 신규 개발사업도 줄어드는 상황인데 20년간의 국토계획마저 대규모 개발계획을 배제하면 건설업계의 먹거리가 더욱 줄어들기 때문이다.

임대사업을 위해 주택·상가·오피스텔 등을 매입할 때 받을 수 있는 대출 한도가 줄어든다.

금융감독원은 국회 정무위원회 업무보고에서 ‘개인사업자 대출 여신심사 가이드라인’을 3월 26일 시행한다고 밝혔다.

가이드라인의 골자는 부동산임대업 대출에 임대업이자상환비율(RTI) 심사를 도입하는 것이다. RTI란 연간 올리는 임대소득이 해당 임대업 대출 이자비용의 몇 배나 되는지를 나타낸 지표다.

이에 앞서 은행연합회는 26일 이사회를 열고 부동산임대업 대출에 대해 원칙적으로 주택 임대업은 RTI가 1.25배 이상, 비주택(상가·오피스텔 등) 임대업은 1.5배 이상에 해당하는 금액까지만 신규대출을 취급하기로 가이드라인을 정했다.

예컨대 상가나 오피스텔 임대업자의 경우, 연간 임대소득이 3000만원(간주임대료 포함)이라면 연간 이자로 부담하는 비용이 2000만원 이하여야 한다. 만약 은행이 이 기준을 초과해서 대출을 내주려면 별도의 심사를 거쳐야 한다.

RTI 심사와 함께 ‘일부 분할상환 제도’도 부동산임대업 대출에 도입된다. 상가나 오피스텔은 은행에서 정한 담보인정비율이 아파트보다 낮은 40~65%이다. 환금성이 떨어진다고 봐서다.

하지만 유효담보가액(=담보기준가액×담보인정비율-선순위 채권액)을 넘어서는 금액을 대출해오던 것이 관행이었다. 다음 달 26일 시행되는 가이드라인은 유효담보가액을 초과한 대출금액은 매년 10분의 1 이상 분할 상환토록 했다.

서울 용산과 여의도 배후지로 관심을 받고 있는 동작구 노량진뉴타운 사업이 최근 급물살을 타고 있다.

노량진뉴타운은 서울시가 2003년 2차 뉴타운 지역으로 지정했지만 지금까지 사업이 마무리된 구역은 단 한 곳도 없었는데 이는 토지 이해관계가 복잡하게 얽혀있는 데다, 노량진수산시장과 학원가로 대표되는 낙후한 이미지 탓이었다.

하지만 최근 노량진 뉴타운이 요즘 들어 노량진뉴타운 8개 구역이 모두 조합설립 인가를 받으면서 구역별로 시공사업자 선정 및 각종 행정 절차를 속속 진행하고 뉴타운 지분 가격도 상승세를 타고 있다.

지난해 11월 노량진뉴타운 내 1구역이 조합설립 인가를 받은 데 이어 작년 12월에는 3구역까지 조합을 설립하면서 재개발에 속도를 내고 있다. 이들 구역은 현재 건축심의를 준비 중이다.

1구역은 면적이 13만2118㎡에 달하는 이 지역 최대 재개발 사업지로 총 1997가구가 들어설 예정이다. 3구역은 7만3000여㎡ 규모로 1구역에 이어 두 번째로 넓다. 최고 층수 30층 이하의 아파트 1012가구가 들어선다.

서울 동작구 노량진동과 대방동 일대 73만 8000㎡ 규모로 조성되는 노량진뉴타운은 지하철 1·7·9호선을 끼고 있고 한강과 도심, 강남 접근성이 좋다는 평가는 받고 있다. 8개 구역 모두 개발을 완료하면 총 8000가구의 초거대 아파트 단지로 거듭난다.

이미 조합을 설립한 4구역은 최근 사업시행인가를 신청한 상태다. 이르면 3월 중 인가를 획득, 시공사 선정에 나설 것으로 보인다. 2016년 조합설립 인가를 받은 5구역은 재개발 주택 용적률을 기존 249%에서 266%로 상향하는 내용을 골자로 하는 재정비 촉진계획 변경을 추진 중이다. 5구역의 촉진계획 변경안은 현재 서울시 도시계획위원회에 상정돼 있다.

이미 시공사를 선정한 곳도 있다. 7구역은 작년 11월 SK건설을 시공사로 선정했다. 2구역은 지난해 5월 수의계약 선정 공고를 내고 현재 2~3개 건설사와 협의를 진행하고 있다. 사업 속도가 가장 빠른 6구역은 2014년 GS건설과 SK건설 컨소시엄을 시공사로 선정하고 연내에 관리처분 인가를 받는다는 계획이다.

서울 종로구 창덕궁 앞 낙원동ㆍ돈의동ㆍ익선동 일대가 4개의 시대적 배경을 테마로 도시재생된다.

서울시는 도시재생위원회를 열어 ‘창덕궁 앞 도성한복판 도시재생활성화계획안’을 수정가결했다.

종묘와 인사동 문화의 거리 사이에 위치한 약 40만㎡ 지역으로 탑골공원, 운현궁 등 역사 유적과 낙원상가, 종로 귀금속 거리 중심의 상공업 지역이 있다.

서울시는 지난 2015년 이 일대를 도시재생활성화 지역으로 지정했다. 이후 역사전문가들과의 협업을 통해 기존 활성화 사업 중 역사재생관련 사업들을 통합하고, 주민 의견을 수렴해 지역의 역사ㆍ문화적 특성을 반영해 계획을 발표했다. 현재까지 주민역량 강화 및 공모사업 등의 추진을 토대로 사업의 실행력을 높여왔으며, 이번 계획안이 확정 고시되면 재생사업이 더욱 탄력 받을 것으로 보인다.

서울시는 이 지역 사업의 목표를 ‘역사 인문재생’으로 삼았으며, 이러한 정체성과 비전을 반영해 구역 명칭도 ‘낙원상가 일대’에서 ‘창덕궁 앞 도성한복판’으로 변경했다.

사업은 크게 4개의 시대적 배경을 테마로 한 거리를 조성하는 형식으로, 총 49개 세부사업이 추진될 계획이다. 우선 조선시대 전국 도로망의 기점이었던 돈화문로는 ‘시민이 함께 궁궐로 가는 길’을 콘셉트로 했다. 시민들이 창덕궁을 방문하는 주요 경로가 될 수 있도록 하겠다는 계획이다.

근대전화 시기의 삼일대로는 3.1운동 기념 시민공간으로 조성한다. 탑골공원 등 일대의 3.1운동 주요 장소를 아우르고, 아직 잘 드러나지 않은 역사공간을 발굴하고 체험할 수 있도록 해 3.1운동의 가치를 재조명할 계획이다.

또 낙원상가~돈화문로~서순라길을 잇는 구간의 익선~낙원 지역은 궁중문화가 시민 삶 속에서 이어지도록 의식주락(衣食住樂) 신흥문화를 재창조할 계획이며, 서순라길은 지역 내 귀금속타운의 잠재력과 청년 공예인들의 창의적 성장동력을 결합해 공예창작거리로 조성한다.

10년 넘게 답보상태인 인천 송도국제도시 6·8공구 개발사업이 또다시 장기간 표류할 전망이다.

인천경제자유구역청에 따르면 지난해 송도 6·8공구 중심부 128만㎡ 개발사업의 우선협상대상자로 선정됐다가 협상이 최종 결렬돼 우선협상자 지위를 잃은 민간기업 컨소시엄과의 첫 재판이 다음달 9일 인천지법에서 열린다.

민간 컨소시엄은 4개월간의 협상이 끝내 무산되는 과정에서 인천경제청의 행정에 문제점이 많았다며 우선협상자 취소처분을 취소해달라는 소송을 지난해 10월 법원에 냈다.

이 소송의 가처분 신청 성격으로 함께 제기한 취소처분 집행정지 신청은 지난해 12월 인천지법에서 기각돼 민간 컨소시엄이 서울고법에 항소한 상태다.

민간 컨소시엄이 인천경제청을 상대로 낸 이번 소송은 다음달 첫 변론기일을 시작으로 1심 선고까지 최소 5∼6개월이 걸릴 것으로 예상된다.

양측이 120일간에 걸친 복잡한 협상 과정을 둘러싼 시비를 다투는 만큼 재판부가 검토해야 할 서류의 양도 많다.

1심 판결에 어느 한쪽이 불복해 항소하고 다시 대법원에 상고하면 확정판결까지 기본적으로 수년이 걸리게 된다.

인천시가 롯데에 매각한 인천종합터미널 부지 내의 신세계백화점 영업권을 놓고 신세계가 인천시와 롯데를 상대로 제기했던 소송은 1·2심을 거쳐 지난해 대법원 판결이 나오기까지 무려 5년이 걸렸다.

문제는 소송이 끝날 때까지 송도 6·8공구의 핵심 프로젝트 개발이 멈출 수밖에 없다는 점이다.

해당 부지는 인천국제공항이 있는 영종도에서 국내 최장 인천대교를 건너 육지로 이동할 때 처음 마주하는 지역으로, 인천경제자유구역 내에서 상징성이 큰 공간이다.

이 때문에 인천시는 애초 한국을 대표하는 랜드마크로 151층 인천타워를 세울 계획이었다.

그러나 부동산 경기 침체 등으로 인천타워 건립이 무산된 뒤 대체 프로젝트와 사업자를 찾지 못해 개발이 10년 넘게 지연되고 있다.

정부와 서울시가 위례신도시에서 신교통 수단으로 추진한 노면전차(트램) 사업이 표류할 전망이다.

민간자본을 유치하는 민자사업으로 추진됐으나 정부의 경제성 분석에서 비용 대비 편익 비율(B/C)이 낮게 나올 개연성이 크기 때문인데 국토교통부와 서울시 등에 따르면 정부 공공투자관리센터(PIMAC)의 B/C 분석 결과가 이르면 이번주 중 나올 예정이지만 위례 트램 민자사업은 충분한 B/C를 확보하지 못한 것으로 전해졌다.

만일 B/C 분석 결과가 나쁘게 나오면 트램 사업 추진이 원점으로 돌아가게 된다.

위례신도시 마천역~복정역 5.11㎞ 구간을 잇는 트램 사업은 기존 계획이 나온 지 이미 10년째다.

주택담보대출을 제때 상환하지 못해 길거리에 나앉을 위기에 내몰린 연체자를 위한 지원책이 나왔다.

경매는 최장 1년간 미뤄주고 그사이 차주가 실거래가에 가까운 가격에 주택을 처분할 수 있도록 돕는다. 연체이자와 원금 상환 부담도 덜어주는 한편 연체자가 빚을 갚을 능력이 생겼다면 상환 기간을 최장 35년으로 늘려준다.

신용회복위원회와 한국자산관리공사(캠코)는 주택담보대출 연체 차주의 주거안정과 재기를 위해 담보권 실행유예와 담보주택 매매지원, 주택담보대출 채무조정 프로그램을 시행한다

이에 따라 신용회복위는 이날부터 주택담보대출을 30일 이상 연체해 집이 경매에 넘어갈 위기에 처한 경우 최장 1년 동안 담보권 실행을 유예한다.

다만 연체 차주의 보유주택이 한 채이며 부부합산 연 소득은 7천만원 이하, 주택 가격은 6억원 이하여야 한다. 또 저당권자인 채권금융사가 담보권 실행유예에 동의해야 한다.

이와 동시에 이자율을 한국은행 기준금리에 2.25%포인트(p)를 더한 수준으로 조정하고 연체 이자를 전액 감면한다. 원금은 최대 60% 감면한 뒤 분할상환할 수 있도록 지원한다.

캠코는 차주의 위임을 받아 전자자산처분 시스템인 온비드를 통해 해당 주택을 실거래가에 근접한 가격으로 팔 수 있도록 돕는다.

차주가 최초 매각가를 지정할 수 있으며 유찰되더라도 매각가 차감 비율을 1회 3% 수준을 묶는 방식으로 헐값 판매를 막을 계획이다.

만약 차주가 상환 능력을 되찾았다면 주택 매각을 중단하고 상환 기간을 최장 35년간 연장한다.

광교브릭스톤

경기 용인시 수지구 상현동 1174-2 광교브릭스톤 상가가 분양중에 있다.

 약 12000세대 배후 주거단지로 풍부한 고정수요와 유동인구를 자랑하며 신분당선 상현역세권 200m이내 입지이다. 강남역 30분대 이용가능, 용인-서울고속,경부고속,영동고속 근접으로 광역 교통망이 확충되어 있으며 신분당선 연장, 법조타운, 중앙예달학교, 테크노밸리 등 개발,교통 호재로 높은 미래가치를 지닌다.

 지하 3층~지상 10층 총점포수 131개, 연면적은 30,247.00㎡ 규모이며 지하 1층은 근린생활시설 등 1층은 근린생활시설 등 2층은 근린생활시설3층~10층은 지식산업센터 등으로 구성된다.

 3.3㎡당 분양가는 1층 1,069~2,299만원, 2층 1,437~2,962만원, 3층 718~1,441만원 선이다.

 시행은 우미건설, 시공은 우미건설이 맡았으며 2019년 10월 1일 준공예정이다.

 분양문의 : 010-7114-9650

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유림크리닉타워

충남 서산시 성연면 일람리 1100 유림크리닉타워 상가가 분양중에 있다.

서산테크노밸리 택지개발지구 내 약7000세대 배후를 가지는 근린생활시설용지16개 필지 중 크리닉을 전문으로 하는 유일한 상가이자 항아리 상권이다. 배후수요 대비 상업시설의 비율이 비교적 적은편이어서 공실 문제도 없고, 투자가치 또한 우수하다. 테크노밸리의 장점인 인근 산업시설에 중소기업도 많이 입점되어 있고, 인근 성연초교, 농협하나로마트, 한화이글스 2군경기장 위치 등 배후수요와 더불어 1일 유동인구 3만명이 예상되는 중심상권에 자리한 상가이다.

지하 1층~지상 5층 총점포수 22개, 연면적은 2,890.00㎡ 규모이며 1층은 메디컬, 클리닉, 카페, 이색카페, 한식, 푸드코트, 중식, 일식, 음료, 기호음식, 육류, 주류음식, 양식, 경양식, 분식, 음식기타 등 2층은 메디컬, 클리닉 등 3층은 메디컬, 클리닉 등 4층은 교육, 학원, 메디컬, 클리닉 등 5층은 교육, 학원, 메디컬, 클리닉 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 3,500만원, 2층 1,200만원, 3층은 1,200만원, 4층은 1,200만원, 5층은 1,200만원 선이다.

시행은 미정, 시공은 학산건설이 맡았으며 2018년 8월 1일 준공예정이다.

분양문의 : 041-633-3432

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