한국감정원에 따르면 지난 2분기 홍대·합정 지역의 소규모 상가 공실률은 17.2%, 공덕역 부근은 12.8%에 이른다.

홍대·합정은 상가 10곳 중 2곳 가까이가 비어있는 상태로 올 1분기 보다는 8.3%포인트, 지난해 2분기에 비해서는 13.5%포인트 증가했다.

중대형상가의 공실률은 이태원이 21.6%, 논현역 18.4%, 혜화동 14.2%, 동대문 13.9%, 테헤란로 11.9%, 영등포와 잠실이 각각 11.2%에 이르는 것으로 나타났다. 이어 압구정 10.7%, 용산 10.5%로 집계됐다.

논현역 부근 중대형상가는 1년전에 비해 공실률이 17.4%포인트나 늘었다. 이태원과 혜화동도 한 해전 보다 5%포인트 이상 빈 상가가 증가했다.

서울에서 상가 밀집 지역 가운데 11곳의 공실률이 10%를 상회했다. 자영업자 폐업 증가가 공실률 상승에 큰 영향을 미친 것으로 풀이되는데 지난해 자영업 폐업률은 전년 보다 10.2%포인트 오른 87.9%로 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났다.

KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협은행 등 주요 시중은행의 잔액기준 코픽스 연동 주택담보대출 금리가 16일에 비해 17일에는 0.02%포인트씩 올랐다.

KB국민은행은 잔액기준 코픽스 연동 주택담보대출 금리를 16일 3.54∼4.74%에서 이날 3.56∼4.76%로 올렸다. 최고 금리가 4.8%에 육박하고 신한은행은 잔액기준 코픽스 연동 대출 금리를 3.15∼4.50%에서 3.17∼4.52%로 상향 조정했으며 우리은행의 잔액기준 코픽스 연동 대출 금리는 같은 기간 3.25∼4.25%에서 3.27∼4.27%로 올랐다.

NH농협은행은 2.85∼4.47%이던 잔액기준 코픽스 연동 대출 금리를 2.87∼4.49%로 올려잡았다.

은행들은 전날 은행연합회가 공시한 7월 잔액기준 코픽스가 전월보다 상승하자 이와 연동한 대출 금리를 올렸다.

은행연합회가 공시한 7월 잔액기준 코픽스는 1.87%로 11개월 연속 상승했다. 2015년 12월(1.88%) 이후 2년 7개월 만에 최고치다.

코픽스는 국내 8개 은행이 자금을 조달한 수신상품의 금리를 가중평균한 값으로 은행권의 주택담보대출에서 기준이 되는 지표로 코픽스가 오르면 이에 연동한 변동금리 주택담보대출 금리도 일제히 오른다.

현재 한국의 자영업자는 더 이상 밀릴 곳이 없는 막다른 골목에 몰려 있다. 한국은행에 따르면 지난달 자영업자의 ‘현재 생활형편지수’는 68로 봉급생활자보다 13포인트 낮았다.

 생활형편지수가 100 미만이면 생활형편이 나쁘다고 생각하는 응답자가 좋다고 생각하는 응답자에 비해 많다는 의미다. 폐업 자영업자 수는 2015년 79만 명에서 지난해 91만 명 수준으로 급증했다. 올해엔 100만 명 이상이 폐업할 것이란 전망이 나온다.

정부의 자영업자·소상공인 종합대책 발표에 앞서 국세청이 세무조사 유예 및 면제 카드를 먼저 꺼내 든 것은 세금 카드가 심리 개선에 효과적이라고 봤기 때문이다.

이번 대책은 소득 신고 시점에 따라 세무조사 ‘유예’와 ‘면제’로 나뉜다. 우선 지난해 5월에 2016년 소득을 신고해 올해 세무조사 후보였던 자영업자에 대해 국세청은 내년 말까지 조사를 미뤄준다. 일단 유예한 뒤 2020년이 되면 세무조사를 실시하는 것이다. 이와 달리 올해 5월에 2017년 소득을 신고한 자영업자는 원칙적으로 세무조사가 면제된다. 탈세 혐의에 대한 제보가 있거나 국세청이 확실한 혐의를 잡아 인지조사를 하지 않는 한 세무조사를 하지 않는 것이다.

국세청은 자영업자의 수입과 무관하게 10년 정도 세무조사를 받지 않았거나 의심이 가는 사례, 무작위 추출 등의 과정을 거쳐 세무조사를 진행한다. 이에 따라 국세청이 대기업과 중소기업, 자영업자, 소상공인을 모두 포함해 연간 진행하는 세무조사는 1만 건 정도다. 이 중 내년 말까지 세무조사가 면제되는 소규모 사업자는 1000명 안팎이다.

서울 동작구가 지하철 4·9호선 이수역 인근 골목이 미국 뉴욕 맨해튼의 타임스 스퀘어처럼 첨단 ‘미디어 간판’을 단 상권을 추진한다

동작 액션미디어 거리는 동작대로 27가길 골목 영업점포 100여개의 가로·돌출간판을 통일된 디자인의 경관조명 겸용 미디어간판으로 정비해 특색 있는 지역 상권을 조성하는 사업이다. 구는 개별 점포를 방문해 사업관련 동의서를 받은 후, 오는 9월에 착공해 10월 준공 예정이다.

사업대상지는 쇼핑, 레저를 즐길 수 있는 태평백화점과 먹거리가 풍부한 남성 사계시장이 가깝다. 사당우성2단지 아파트 주민 등 2400여가구가 주변에 살고 있으며, 교통 요충지로 유동인구가 많다.

구는 지난 4월 사업구간을 사당로 301-1~동작대로27길 15의 100여개 점포, 260m로 확정하고 기본계획을 공고했다. 간판에 무선인터넷을 연결해 생동적인 음악과 함께 다양한 컬러 변화를 연출할 계획이다.

또한 동작대로25길 10(구 사당취업개발센터) 옆 유휴공간은 소규모 상설 공연장으로 꾸며 주민에게 무료로 개방한다. 이벤트, 버스킹, 댄스공연 등을 통해 주민과 방문객이 화합하는 거리로 조성할 예정이다.

현재 편의점 업계는 특정 지역에 새 편의점을 열 때, 같은 브랜드 편의점과는 최소 250m 이상 거리를 두고 있다. 적정 영업권을 보장하기 위해 시행한 자율 규제인데, 다른 브랜드 편의점 간에는 이런 규제가 적용되지 않는다. 간판만 다르면 편의점을 얼마든지 열 수 있는 것이다.

이런 허점 때문에 2012년 2만4500여 개였던 편의점이 현재 4만여 개로 늘어났다. 편의점이 너무 촘촘히 자리 잡아 제 살 깎기식 경쟁을 벌이고 있는 셈이다.

정부는 이런 문제를 해결하기 위해 다른 브랜드 편의점 간에도 근접 출점을 제한하는 제도를 만들기로 했다. 이르면 16일 발표될 예정인 '소상공인·자영업자 대책'에 이런 내용이 포함된다.

다른 브랜드 편의점 간 출점 거리 제한은 업계가 만드는 '자율 규약' 형태로 추진될 전망이다.

이 밖에 온라인 쇼핑몰에 입점한 영세 사업자에게도 신용카드 우대 수수료율(매출 3억원 이하 기준, 0.8%)을 적용해 주는 방안이 지원 대책에 포함된다.

루프톱(rooftop) 시설을 갖춘 꼬마빌딩이 도심에서 탁 트인 조망을 누리면서 이색적인 분위기를 연출할 수 있어 창업 아이템과 투자대상으로도 인기가 높다.

서울에선 주로 경리단길, 이태원동, 해방촌 등에 루프톱이 많다. 지형이 비탈져 조망권을 확보하기 쉽고 한강·남산이 잘 보여서다. 하지만 법적·구조적으로 루프톱을 설치할 수 없는 건물을 잘못 사서 낭패를 보는 사례가 속출하고 있어 주의가 필요하다

건물 꼭대기 공간을 식음업장으로 활용하려면 옥상층으로 용도가 지정돼 있어야 한다. 건축물대장 상 꼭대기 공간이 옥상으로만 돼 있거나 아무런 표기가 없다면 애초부터 증축을 통한 루프톱 설치가 금지된다. 수원 영통구 등 지자체에 따라선 옥상층 증축을 원칙적으로 허용하지 않는 곳도 있다.

관할 지자체의 증축 허가를 받는 과정도 까다롭다. 새로 들어서는 건축물이 주변 일조권을 침해해선 안 된다. 지자체 조례에 따라 주차 공간을 추가로 확보해야 할 수도 있다. 정화조와 하수도 용량이 모자라지 않는지도 따져봐야 한다. 소방법, 식품위생법 등의 기준을 충족하고 나서야 영업 허가를 받을 수 있다.

적법한 절차를 거치지 않아 관할 지자체에 적발된다면 즉시 시정 조치를 받는다. 서대문구청은 민원 신고와 항공 촬영을 통해 옥상을 불법으로 증축한 곳을 상시 단속하고 있고 적발 후 시정 명령을 따르지 않을 경우 건축법 80조에 따라 강제이행금을 부과하고 용산구청도 건축물 허가를 받지 않은 경우 원칙적으로 영업허가를 내주지 않는다

이미 루프톱 시설을 갖춘 건물을 매입할 때도 주의해야 한다. 불법 증축 시설일 수 있기 때문에 건물 매입전 임대인의 영업신고증을 확인해아 한다고 강조했다. 영업신고 면적에 비해 실사용 면적이 과도하게 넓다면 불법 증축을 의심해 보아야하고 관할 지자체에 해당 영업소가 적법한 영업 허가 절차를 밟았는지도 꼼꼼히 확인해야 한다.

불법 증축 사실이 적발되면 책임 소재를 따지는 일이 쉽지 않다. 이전 건물 소유주가 불법 공간을 만들었을 수도 있고, 이전 임차인이 임의로 설치했을 수도 있다. 서로 책임을 떠 넘기는 경우도 있다. 이럴 경우 기대했던 임대 수익을 올리기는 커녕 잘잘못을 따지기 위한 소송까지 감수해야 한다.

서울 오피스빌딩(연면적 9900㎡ 이상 기준) 공실률이 2003년 이후 최고치를 기록했다. 신규 오피스빌딩 공급은 이어지고 있는 반면 사무실을 채울 기업은 경기 침체 우려로 사무실 규모를 줄이거나 서울을 떠나고 있다.

부동산자산관리회사인 젠스타에 따르면 지난 2분기 서울 오피스빌딩 공실률은 10.6%를 기록했다. 통계를 작성하기 시작한 2003년 이후 가장 높은 수준이다.

젠스타는 3분기에는 공실률이 11.7%까지 치솟을 것으로 전망했다. 3분기 신규 공급되는 오피스빌딩 물량이 57만2054㎡로, 2분기보다 87% 늘어나는 까닭이다. 이처럼 공실이 급증하는 것은 신규 공급은 넘치는 데 반해 수요는 위축돼서다. 서울에선 올해부터 2021년까지 신규 오피스빌딩이 매년 100만㎡ 이상 공급되지만 새 사무실을 채워줄 기업들은 사무실을 통합·축소하거나 경기 성남시 판교벤처밸리 등 새로 조성된 오피스타운으로 떠나고 있다.

이 같은 서울 공실률 증가는 일본 도쿄와 극명하게 대비된다. 니혼게이자이신문에 따르면 도쿄 도심 대형 오피스 공실률은 지난달 2.58%를 기록했다. 올해만 도쿄에 연면적 1만㎡ 이상 대형 오피스빌딩이 10개 완공되지만 대부분 선임대됐다. 도쿄 오피스빌딩 공실률은 7년째 떨어지고 있고, 임대료는 5년째 상승세다.

세입자와 건물주 간 권리금 갈등은 상가 임대차시장에서 가장 골치 아픈 문제다. 얼마 전 벌어진 궁중족발 사건을 계기로 세입자 보호 강화에 무게가 실리는 분위기다. 건물주의 갑질로 부터 세입자의 생존권을 보호하는 것은 반드시 필요하지만, 갈수록 커지는 권리금은 결국 세입자에게 독이 돼 돌아올 수밖에 없다고 전문가들은 지적한다.

서울시에 따르면 올해 상반기 상가임대차분쟁조정위원회에 접수된 총 72건의 분쟁조정 신청 중 세입자와 건물주 간 갈등 원인 1위는 권리금(36.8%)인 것으로 조사됐다. 임대료 조정(15%), 계약 해지(13.5%) 등이 뒤를 이었다.

이 가운데 국토교통부는 현재 상가건물 임대차보호법 개정을 통해 계약갱신청구권을 기존 5년에서 10년으로 늘리는 방안을 추진 중이다.

또한 우원식 더불어민주당 의원은 지난 6일 권리금 보호 대상에 전통시장 포함, 건물주가 철거‧재건축을 이유로 계약갱신 거절 시 임차인의 권리금 보상 지급 근거 마련 등 그동안 상가건물 임대차보호법의 사각지대를 보완한 개정안을 발의했다.

상가 임대차 시장에서 권리금은 뜨거운 감자인 만큼 이와 관련된 세입자 보호에 관심이 쏠리고 있는 분위기다.

그러나 일각에서는 지나친 세입자 권리금 보호는 자칫 포퓰리즘으로 퇴색될 수 있다고 경고한다. 권리금 구조상 세입자 입장에서도 권리금은 결국 부담으로 작용하기 때문이다.

권리금은 신규 세입자가 기존 세입자로부터 해당 상가의 영업상 노하우, 인테리어 비용 등 영업상의 유‧무형 가치를 양도받는 대가로 지급하는 비용이다. 때문에 상가 자체 값어치에 대한 ‘바닥 권리금’, 인테리어 투자비용에 대한 ‘시설 권리금’, 단골손님 보유 등 장사가 잘되는 것에 대한 ‘영업 권리금’ 등 종류도 다양하다.

일반적으로 권리금 회수는 기존 세입자가 권리금을 받기로 한 신규 세입자를 건물주에게 소개하는 방식으로 이뤄진다.

건물주는 세입자가 바뀌는 시점에 임대료를 올리고 싶어 하고, 기존 세입자는 수월하게 권리금을 회수하기 위해 임대료 등 계약 내용을 그대로 이어가길 바라면서 갈등이 벌어지는 경우가 대부분이다.

이처럼 현행법상 상가 세입자의 권리를 5년간 보호해주는 것은 세입자가 영업을 통해 권리금 등 투자비용을 회수할 수 있도록 안정적인 임대료나 계약기간 등을 보장해주기 위함이다.

하지만 지나친 권리금 보호는 건물주의 재산권 침해뿐만 아니라, 세입자끼리 권리금이라는 부담을 가중시키는 악순환을 만들어 낸다는 우려가 높다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “정부가 법적으로 권리금을 인정하고 보호하는 것은 다단계 같은 세입자 간의 약탈을 용인 해준 것과 마찬가지”라며 “권리금은 해가 거듭되고 임차인이 바뀔수록 눈덩이처럼 불어나는 구조이기 때문에 결국 이 부담은 새로운 세입자가 짊어지게 된다”고 꼬집었다.

특히 현재 상가건물 임대차보호법상 건물주가 임대계약을 파기할 경우 그동안의 임대기간이 1년이든 4년이든 관계없이 권리금 전부를 세입자에게 보상해줘야 한다는 점, 건물주는 정당한 사유 없이 기존 세입자가 소개한 신규 세입자와의 임대차계약을 거절할 수 없다는 점 등도 문제로 지적 받는다.

이에 대해 선 대표는“권리금은 세입자 간의 문제인데, 건물주에게 권리금 보호의 책임을 묻는 것도 합리적이지 않다”며 “건물주가 세입자에게 권리금을 보상해야 할 시 임대기간에 비례하게 감가상각 할 수 있도록 하거나, 특별한 경우 서울시 지하상가처럼 임대차 분쟁의 원인이자 편법 증여의 도구로 활용되는 권리금 자체를 인정하지 않는 것도 방법”이라고 덧붙였다.

센트럴테라스

세종시 대평동 63-12(홍보관:세종시 대평로 71 펠리체타워 107-2호) 센트럴테라스 상가가 분양중에 있다

세종시 유일의 테라스 특화거리의 메인사거리 입지이며 트리플 역세권(세종시 복합터미널, 지하BRT 환승 승강장, 대전-세종 지하철) 도보 5분거리인 교통의 중심지로 유동인구 집객효과가 뛰어나다.

전국 2위규모 볼링장(38개 레인), 하우스웨딩홀(세종 유일의 예식장), 미니동물원, 다이소(350평규모), 메디컬특화거리(500평,1000평이상의 병원밀집), 먹고 마시고 즐기는 거리,먹자골목,카페거리 조성이 되어 상권에 따른 유동인구 수혜를 누릴 수 있으며 세종시의 랜드마크 로데오거리 미래가치 상승에 따른 프리미엄이 기대되는 곳이다.

지하 2층~지상 7층 총점포수 99개 연면적은 12,084.31㎡ 규모이며 1~7층 숙박시설,행사,전시관련,금융,오피스,기타사업,무점포사업,제작,교육,학원,기타서비스,수의동물,메디컬,클리닉,스포츠관련,목욕,사우나,미용,뷰티,근린오락,근린생활서비스,의료,패션,액세서리,의류,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,카페,이색카페,한식,푸드코트,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타,1, 2종 근린생활시설(업종제한없음) 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 1,990~3,500만원, 2층 800~1,200만원 3층 800~1,000만원 4층 680~900만원, 5층 680~900만원, 6층 680~900만원, 7층 700~900만원 선이다.

시행은 (주)태웅, 시공은 (주)디엘종합건설이 맡았으며 2019년 10월 1일 준공 예정이다.

분양문의 : 7205-8791

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퍼스트프라자

경기 양주시 옥정동 964-7 퍼스트프라자 상가가 분양중에 있다

양주 옥정신도시는 약 4만2천세대 아파트가 입주중이며 향주 입주예정인 대방노블렌드 아파트1600여세대 공사중(2020년예정)이어서 탄탄한 배후세대를 자랑하는 입지이다.

지하철 7호선 옥정 연장(도봉산 장암 옥정 연장),제 2외곽순환도로 개통예정, 구리-포천 고속도로 개통으로 강남까지 40분거리 등 원할한 교통환경이며 옥정신도시 가용면적  대비 상업지 및 상가 비율이 2.1%인 높은 희소가치를 지니고 있다. 경기동북부 최대규모 신도시로 진입하는 첫번째 상가로 경기북부 테크노밸리 유치로 2만 3000여명의 일자리와 경제효과를 지녔으며 호수공원과 U-CITY를 마주한 상권이다.

지하 1층~지상 2층 총점포수 28개 연면적은 528.03㎡ 규모이며 1층은 은행,편의점,제과점,카페,이동통신,안경점 등 2층은 은행,일식,중식,한식,패밀리레스토랑,샤브샤브 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 2,750~3,500만원, 2층 900~1,050만원 선이다.

시행은 승경(유), 시공은 한미종합건설이 맡았으며 2018년 2월 28일 준공 완료 되었다.

분양문의 : 02-945-7471

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더프리미엄타워

경기 시흥시 정왕동 배곧5로 66-7 더프리미엄타워 상가가 분양중에 있다

EG더원 840세대,중흥 S클래스 1223세대,LH휴먼시아 689세대 등의 주변 아파트 약 3000세대 배후수요를 지니며 서울대 시흥캠퍼스와 서울대학병원 5300여명과 학생 및 유동인구 4000여명, 1906실 오피스텔 상주인구 및 42000여세대 배후수요, 7만여명의 근로종사자 유입, 신세계 사이먼 프리미엄 아울렛 연간 700만여명 방문객 유입으로 최고 수혜입지를 가졌다.

수인선(월곶역), 수도권 전철 4호선(오이도역)과 인접, 인천국제공항 20분대, 제 3 경인고속도로, 영동고속도로, 서해안 고속도로, 경인고속도로, 서울외곽 순환도로 등 쾌속교통환경이 갖추어져 있으며 멀티테크노밸리, 스마트 허브를 통한 배곧신도시 첨단 시너지 효과기대, 시흥을 대표하는 예술문화 거리로 특화되어있는 랜드마크 상권에 위치, 6km해안 수변공원과 배곧 생명공원 명소가 아우러져 있다. 상권 바로 앞 배곧신도시에서 제일 큰 성당위치(1분거리) 및 바로 앞 초등학교로 인한 학생수요가 기대되는 곳이며, 신도시 평균 상업지 비율대비 현저히 낮은 상업지 비율로 희소가치가 높은 항아리 상권 입지이다.

지하 1층~지상 6층 총점포수 23개 연면적은 3,390.17 ㎡ 규모이며 1층은 금융,근린생활용품,한식,음료,기호음식 등 2층은 금융,일반음식점,학원 등 3층은 학원,의원,테라스점포 4층은 의원,학원 등 5층은 학원,의원 등 6층은 레스토랑,키즈카페,테라스점포 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 3,300  ~4,700 만원, 2층 1050만원 3층 950  ~1,150 만원 4층 850 만원, 5층 750만원, 6층 1300만원 선이다.

시행은 더프리미엄타워, 시공은 대홍건설(주)가 맡았으며 2018년 4월 25일 준공 완료 되었다.

분양문의 : 031-3333-6998

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