자영업자의 폐업이 늘어나면서 서울 핵심 상권도 영향을 받고 있는 것으로 보인다.

강남 논현역 상권의 경우 공실률(중대형 상가 기준)이 3개월 만에 두 배가량 상승했으며 강남 지역 상권 임대료도 1년 만에 1.8% 하락했다.

한국감정원의 ‘상업용부동산 임대동향조사’에 따르면3층 이상이거나 연면적 330㎡가 넘는 중대형 상가 기준으로 공실률이 지난 2017년 2·4분기 6.9%에서 올 2·4분기 7.4%로 상승했다.

공실률 증가는 올해 들어 더욱 가속화하고 있다. 중대형 상가 기준으로 2018년 1·4분기와 2·4분기를 비교하면 논현역은 공실률이 7.9%에서 18.4%로 가파르게 상승했다. 같은 기간 동대문도 10.9%에서 13.9%, 종로도 2.0%에서 2.8%, 신사역은 7.8%에서 9.5%로 늘어났다. 또 신촌지역도 빈 상가가 5.2%에서 6.8%로 많아졌고 건대입구와 혜화동 등도 빈 상가가 크게 늘고 있는 상태다.

공실률이 늘어나면서 상가 임대료도 내리막길이다. 2017년 2·4분기부터 2018년 2·4분기까지 지난 1년간 강남지역 상권의 중대형 상가 임대료는 1㎡당 평균 7만6,900원에서 7만5,500원으로 1.8% 감소했다. 2017년 한국감정원이 상권 표본을 수집한 이후 줄곧 하락 추세다. 서울시 전체도 1㎡당 평균 임대료가 5만9,200원에서 5만8,600원으로 1년 만에 1%가 줄었다.

같은 기간 서울 주요 상권의 임대가격지수는 38곳 중 9곳이 마이너스 변동률을 기록했다. 강남 도산대로 상권이 -1.46%로 가장 큰 폭의 감소세를 보였다. 이어 동대문(-0.79%), 청담(-0.70%), 혜화동(-0.46%), 홍대합정(-0.35%) 등 과거 내로라하는 상권들에서 지수가 하락한 것으로 나타났다.

정부가 규제로 시장을 옥죄일 때마다 노원구에서 아파트 매매가 활발하게 거래 되고 있는데 이는 노원구로 향한 투심이 다른 지역보다 상당하다는 분석이 나오고 있다.

노원구는 향후 재건축을 기대해볼만한 중소형 아파트가 많다보니 정부 규제에도 불구하고 자금력이 풍부하지 않은 수요자들의 높은 관심을 받고 있다는 분석이 설득력을 얻고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 노원구 아파트 매매 거래량은 지난 4월 1일부터 시행되는 다주택자 양도세 중과 직전인 3월에 1318건을 기록했으며 성북구가 1026건, 강서구 923건, 송파구 796건 등이 뒤를 이었다.

다주택자의 갭투자를 원천봉쇄 해버린 9‧13대책이 발표된 지난달엔 노원구 아파트 매매 거래량은 1491건을 기록했는데 지난달 매매 거래 대부분은 9‧13대책이 적용되는 14일 이전에 거래된 것으로 나타났다.

눈에 띄는 점은 노원구는 지난달에 올해 3월과 마찬가지로 서울에서 가장 높은 거래량을 기록했지만, 성북구는 691건에 그쳤다는 점으로 성북구는 재건축 사업이 마무리 돼가는 단계인 반면, 노원구는 향후 재건축을 할 수 있는 아파트 단지들이 즐비하다는 차이가 있다.

최근 신도시 상가 공실이 심각한 사회 문제로 대두되면서, 정부가 택지지구에 대한 상업시설 공급을 줄이는 방안을 추진한다.

1일 국토교통부, 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 이들 기관은 최근 신도시 등 공공주택지구 상업시설 공급 과잉 개선 방안에 대해 검토하고 있다.

한국감정원에 따르면 지난 2분기 전국 중대형 상가 공실률은 10.7%로 전년 동기 대비 1.1%포인트 상승했고, 소규모 상가 공실률도 5.2%로 같은 기간 1.2%포인트 높아졌다.

전국 7개 주요 도시 중 공실률이 가장 높은 곳은 세종시로, 중대형이 14.3%, 소규모 상가는 12%에 달했다.

이어 △인천(중대형 12.9%·소규모 3.6%) △대구(중대형 12.7%·소규모 4%) △광주(중대형 12.7%·소규모 5.8%) 등도 공실률이 높은 지역으로 조사됐다.

국토부는 공공택지 일대에서 상가를 효율적으로 공급하기 위해 적정 면적과 계획 기준을 마련해 공공주택업무처리지침 등 규정을 보완한다는 계획이다.

특히 상업지역 면적을 축소하거나 계획 용적률 등을 낮춰 공급 총량을 줄이고, 경우에 따라서는 단지 내 상가 가구 면적도 제한하는 방안에 대해 고민하고 있는 것으로 알려졌다. 또 택지 조성원가 및 경쟁입찰 방식 등 상가 공급가 산정 방식도 재검토할 것으로 보인다.

LH 역시 이같은 국토부 방침에 맞춰 지구계획 수립 시 상업시설의 적정 밀도, 물리적 배치 등을 검토하도록 가이드라인을 마련한다는 방침이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "최근 인구밀도가 점차 낮아지고 있고, 자영업 경기도 악화되고 있는 등 상가 투자 여건 자체가 갈수록 악화되고 있다"며 "특히 정부가 수도권 일대에도 대거 택지지구를 공급하겠다고 나선 만큼 일대 상가의 공급을 줄이는 흐름 자체는 맞다고 본다"고 말했다.

선 대표는 "다만 최근 신도시 일대 상가의 공실은 과다공급 뿐만이 아닌, 고분양가에 따른 요인도 크다. 애초부터 최고가 경쟁입찰 방식으로 상가가 분양되다 보니 가격이 높아지고, 이를 소비자에게 전가하려는 구조가 공실로 이어지고 있는 것"이라며 "공급 면적을 좁히고, 용적률을 낮추는 등 공급 총량을 줄이는 것도 좋지만, 적정한 상업시설 분양가격이 매겨질 수 있는 시스템이 반드시 동반돼야 한다"고 조언했다.

국내 자본시장에서도 부동산이 유망 투자처로 각광받으며 뭉칫돈을 끌어모으고 있다.

금융투자협회에 따르면 8월 말 현재 부동산펀드 설정액은 69조9762억 원으로 70조 원에 육박했다. 부동산펀드 설정액은 2015년 9월 말 33조4172억 원 이후 매달 사상 최대치를 갈아 치우고 있다.

다른 펀드와 비교해 보면 부동산펀드에 돈이 몰리는 속도가 두드러진다. 지난해 부동산펀드 설정액은 30.9% 급증했다. 반면 같은 기간 주식형펀드 설정액은 5.7% 증가하는 데 그쳤고 채권형펀드는 오히려 8.3% 감소했다.

저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중자금이 수익률이 비교적 양호한 부동산펀드에 몰린 것으로 분석된다. 특히 올 들어 주식형 및 채권형펀드의 성적이 저조해 갈 곳 잃은 유동자금이 부동산펀드로 쏠리고 있다.

금융정보업체 에프엔가이드에 따르면 9월 말 현재 부동산펀드의 연초 대비 수익률은 국내가 1.39%, 해외가 3.68%였다. 반면 같은 기간 주식형펀드 수익률은 국내가 ―5.53%, 해외가 ―4.10%로 마이너스를 보였다. 채권형펀드 수익률도 국내가 1.75%, 해외가 ―1.90%에 머물렀다.

신탁업에서도 부동산의 성장세가 두드러지는데 6월 말 기준 부동산신탁 수탁액은 233조2000억 원으로 사상 최대치를 기록했는데 지난해 전체 신탁 자산의 규모가 8.3% 증가하는 사이 부동산신탁 자산 규모는 14.8%나 늘었난 것으로 나타났다.

이에 힘입어 부동산신탁회사의 순이익도 2014년 1482억 원에서 지난해 5047억 원으로 3년 만에 241%나 급증했다.

부동산신탁 시장이 커지자 금융위원회는 이달 중 부동산신탁회사 신규 인가 계획을 발표하기로 했다. 부동산신탁 시장은 2009년 이후 거의 10년 동안 신규 진입이 없었다. 이에 따라 중대형 금융사들이 새로 뛰어들면서 부동산신탁 시장 규모가 더 커질 것이라는 전망이 나온다. 신한금융그룹과 우리은행을 비롯한 금융사들이 이미 관심을 보이고 있다.

서울시가 박원순 시장이 밝힌 '도심빌딩 임대·분양주택 공급방안' 구상을 실행하기 위해 태스크포스(TF)를 구성했다

서울시에 따르면 TF는 진희선 행정2부시장을 단장으로 주택국, 도시계획국, 재무국, 공간개선단, 도시재생본부 등 관계 부서가 모두 참여하는 합동 TF로 구성되었으며 도심에 공실로 비어있는 빌딩 등을 활용해 공공임대나 분양주택으로 만들어 저소득층뿐만 아니라 중산층에게 제공하겠다는 계획으로 도심 공동화를 해결하면서 주택 공급을 늘려 집값도 잡겠다는 복안이다.

TF는 이러한 박 시장의 구상을 구체화하는 방안을 집중적으로 논의하게 된다. 신규로 주상복합건물을 짓거나 공실이 많은 기존 업무용 빌딩을 리모델링해 공공주택으로 공급하는 방안 등이 검토될 것으로 예상된다.

5대 은행의 가계대출 잔액이 555조원을 돌파했다. 지난달 9·13 부동산 대책 발표에 따른 대출 규제와 추석 연휴의 영향으로 2주 가까이 유주택자와 고가주택 등에 대한 주택담보대출(주담대) 집행이 중단됐음에도 규제 전 1~13일까지 약 2주간 대출이 몰린 영향으로 풀이된다.

은행권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·KEB하나·우리·NH농협)의 9월말 기준 가계대출 잔액은 555조8300억원을 기록했다. 가계대출은 올해 1~2월에 1조원대 증가세를 나타냈지만 3월부터는 매월 3조원대 수준으로 증가했고 지난 8월에는 4조6549억원 급증했다. 지난달에는 3조4379억원 늘어 증가 속도는 다소 완화됐다. 하지만 지난 4월(3조6330억원)과 8월을 제외하면 올들어 세번째로 많은 수치다.

주택담보대출은 잔액은 394조9071억원으로 전달보다 2조6277억원이 증가했다. 지난 8월 증가액 2조8770억원에 비해서는 줄었지만 2493억원 감소하는데 그쳤다. 또, 주담대가 본격적으로 늘기 시작한 최근 2년간을 봤을 때 지난 8월과 지난해 6월(2조7486억원)에 이어 세번째로 큰 증가폭을 기록했다.

신용대출 증가세는 전달에 비해 큰 폭으로 감소했다. 신용대출 잔액은 103조6752억원으로 전달에 비해 1682억원 증가하는데 그쳤다. 신용대출 잔액은 올해 1~3월에 매달 1000억~6000억원 증가한데 이어 주담대 규제 풍선효과로 4~5월에는 매달 1조원 이상의 증가세를 보였다. 이어 6~7월에는 금융당국의 우회대출 단속 소식에 5000억~6000억원대로 감소했지만 지난 8월엔 부동산 규제를 한달여 앞두고 다시 1조4489억원 폭증한 바 있다.

정부가 신도시 등 공공주택지구의 상가 비율을 축소하는 방안을 검토하고 나선 것은 세종시나 위례신도시 등을 중심으로 신규 택지의 상가 공실 문제가 심각한 수준이 됐기 때문이다.

한국감정원 통계자료 등에 따르면 올해 2분기 전국 중대형 상가의 공실률은 10.7%로 전기 대비 0.2%포인트 상승했고 소규모 상가는 5.2%로 전기보다 0.5%포인트 올랐다.

공실률은 전국 모든 상가 유형에서 작년 동기 대비 1.1∼1.2%포인트 오른 것으로 파악되었으며 전국 7개 주요 도시 중 세종시의 공실률이 가장 높다. 중대형은 14.3%, 소규모 상가는 12.0%에 달한다.

세종은 도시가 계속 확장되면서 상가 건물도 급격히 늘어나고 있지만 분양이 잘되지 않아 빈 상가가 속출하고 있다. 정부청사 인근 요지의 상가에서도 장사가 안돼 문을 닫는 가게를 어렵잖게 볼 수 있다.

그 다음으로 공실률이 높은 곳은 인천(중대형 12.9%·소규모 3.6%), 대구(중대형 12.7%·소규모 4.0%), 광주(중대형 12.7%·소규모 5.8%) 순으로 파악되고 있으며 상가 공실률이 높은 것은 인구에 비해 상가 등 상업시설이 과다 공급됐기 때문이다.

그동안 상업용지 면적 비율은 증가했으나 계획인구는 감소해 인구 1인당 상업면적은 큰 폭으로 늘어났다.

한국토지주택공사(LH)의 사업지구에서 1인당 상업면적은 100만㎡ 이하 지구는 1990년 0.76㎡/인에서 현재 2.66/인으로 3.5배 증가했고 100만∼330만㎡ 중규모 지구는 1인당 상업면적이 1.24㎡/인에서 2.73㎡/인으로 2.2배, 330만㎡ 이상 신도시급 택지의 경우 2.65㎡/인에서 3.41㎡/인으로 1.3배 증가했다. 참고로 초기 상업용지가 매각되지 않은 경험이 있는 분당신도시의 실행 용적률은 276∼630%였다.

그런데 최근 조성되는 택지의 상업지구 용적률은 600~900%에 달한다. 고양 삼송, 고양 원흥, 양주 옥정, 평택 소사벌, 인천 검단1 등의 최고 용적률은 900% 이상이다.

여기에 LH는 상업용지를 경쟁입찰 방식으로 공급하고, 낙찰자는 상가를 건설해 고분양가로 분양하고 있다보니 상가 소유자는 고분양가로 인해 비싼 임대료를 요구하게 되고, 임차인은 지구개발 초기에 상권이 성숙하지 못한 환경에서 비싼 임대료 부담을 지게 된다.

위례신도시의 경우 토지 분양가는 3.3㎡당 2천500만원인데 상가 분양가는 4천만∼4천500만원 수준이다.

소비 트랜드도 변하고 있는데 1·2인 가구 증가, 베이비부머의 노령인구 편입 등으로 소비력은 갈수록 줄어들고 있다. 반면 인터넷 쇼핑과 배달음식 증가로 상업지역의 경쟁력은 약화하고 있다.

이에 따라 국토부는 신도시 등 공공택지의 상가 등 상업시설 공급 기준을 마련하고 LH도 상업시설 계획 기준 가이드라인을 만드는 방안을 추진하고 있다.

호반프라자

경기 화성시 동탄면 산척리 산척동 674-49 호반프라자 상가가 분양중에 있다

주변 5,200 세대 약 1만여명 아파트 배후 완전 독점 항아리 상권인 막강 고정수요를 자랑하며 유치원,초,고등학교 교육수요 상권이다. 횡단보도 사거리 코너상권에 위치하여 집객효과를 극대화 시키는 명품상가이며 바로 옆 400평 남짓의 농민마트 전용건물 입점으로 시장수요 창출효과가 기대된다. KTX,GTX동탄역 새통 및 경부, 용인서울 고속도로가 인접하고 강남까지 30분대 접근성을 가지는 교통환경이다.

지하 2층~지상 5층 총점포수 26개 연면적은 911.04㎡ 규모이며 1층은 의료,근린생활용품,음료,기호음식,양식,경양식,분식 등 2층은 한식,일식,육류,주류음식 등 3층은 메디컬,클리닉,한식,일식,양식,경양식 등 4층은 교육,학원,메디컬,클리닉,일식,양식,경양식 등 5층은 교육,학원,메디컬,클리닉 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 2,400~2,700만원, 2층 800~850 만원 3층 600~650만원 4층 480~530만원, 5층 480~530만원선이다.

시행은 (주)드림개발, 시공은 대맥건설이 맡았으며 2019년 5월 준공 예정이다.

분양문의 : 010-8777-3839

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파크힐

충남 천안시 서북구 불당동 1491 파크힐 상가가 분양중에 있다

아산 탕정 택지개발지구 총 10,140세대 및 인근 3만여세대의 안정적인 배후상권을 갖추고 있으며 천안의 강남인 불당신도시의 업무지구내 위치한 신불당 주거시설과 업무지구를 품은 단독상가이자 동서남북 사방으로 통하는 360 개방형 특화상가이다.

학원 및 병,의원 일 평균 5천명 이상 고정 유동인구 확보로 365일 안정적인 수익이 충족 가능한 상권이며 삼성SDI, 탕정 디스플레이, 백석산업단지를 인접, 천안시청과 종합운동장을 마주하고 있는 최적의 입지조건을 가진 상가이다.

지하 3층~지상 7층 총점포수 176개 연면적은 35,216.15㎡ 규모이며 1층 금융,의료,패션,액세서리,의류,건강생활용(식)품,근린생활용품,한식,일식,육류,주류음식,분식,음식기타,편의점,F&B,대형마트,죽전문점,안경전문점,대형프렌차이즈 등2층 금융,오피스,메디컬,클리닉,근린생활용품,카페,이색카페,한식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,치과,피부과,소아과,미용실,유명프렌차이즈 식당,F&B특화시설 등 3층 의료,고운선형한의원 ( 외래진료 , 입원병동 O) 등 4층은 의료,고운선형한의원 (입원병동 O) 등 5~6층은 교육,학원 등8층은 스포츠관련,스크린골프존 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 보증금 5000만원 월세 280만원, 2층 보증금 5000만원 월세 240만원, 3층~4층 분양완료, 5층 보증금 1500만원 월세 167만원, 6층 보증금 1500만원 월세 167만원, 7층 분양완료 되었다.

시행은 KB부동산신탁 주관 하에, 시공사는 ㈜ 태원건설이며 2018년 11월 10일 준공 예정이다.

분양문의 : 1661-0222

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라베니체 마치 에비뉴

경기 김포시 장기동 2073-5,6 라베니체 마치 에비뉴 상가가 분양중에 있다

한강신도시 6만5천세대 약20만명 이상의 배후수요를 갖추고 있으며 2019년에 개통될 장기역 도보 10분거리 역세권과 김포고속화도로 개통 예정으로 수도권으로의 접근성 및 교통편의성이 예상된다.  2020년 기점으로 완성될 지식산업센터와 종합병원 및 문화복합시설이 인접하며 4만 1천여평 초대형 라베니체 수변공원에 인접해있어 유동인구 및 집객수요 수혜가 기대된다.

소비성향이 강한 30, 40대가 배후인구 전체 46%를 차지하는 상권이며 한강신도시 내 1.8%의 상업지 희소성을 갖춘 한강신도시 내 유일의 수변 스트리트 상가이다.

지하 1층~지상 2층 총점포수 40개 연면적은 3,679.17㎡ 규모이며 1층은 메디컬,클리닉,목욕,사우나,미용,뷰티,근린오락,근린생활서비스,의료,패션,액세서리,의류,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,카페,이색카페,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 2층은 메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린오락,근린생활서비스,패션,액세서리,의류,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,카페,이색카페,푸드코트,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 1,897~2,299만원, 2층 1,883~2,605만원 선이다.

시행은 알토란, 시공은 해유건설이 맡았으며 2020년 4월 10일 준공 예정이다.

분양문의 : 031-269-7531

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