정부 대출규제로 돈줄이 막히면서 국내 부동산 직접투자 시장이 잠잠해졌지만 간접투자 시장은 활황을 이어가면서 부동산펀드와 부동산신탁 상품 투자 규모가 잇달아 사상 최대치를 갈아 치우면서 뭉칫돈을 끌어모으는 상황이다.

금융투자협회에 따르면 국내 부동산펀드 설정액은 8월 말 기준 69조 9,762억원으로 나타났으며 부동산펀드 설정액은 2015년 9월 33조4,172억 원을 기록한 후 매달 사상 최대치를 갈아 치우고 있다.

특히 지난 8월에는 자금유입 규모가 2조 721억원으로 올해 월간 기준 최대 규모를 기록하기도 했다. 부동산 펀드는 자산운용사가 펀드를 통해 모집한 자금을 빌딩ㆍ호텔, 유통ㆍ물류 시설 등에 투자한 뒤 임대료나 매매 차익 등으로 거둔 수익을 투자자에게 돌려주는 상품이다.

다른 펀드와 비교해 보면 부동산펀드에 돈이 몰리는 속도는 특히 두드러지는데 지난해 부동산펀드 설정액 증가율은 30.9%로 주식형펀드(5.7%)와 채권형펀드(-8.3%) 등을 크게 앞섰다.

지난해 전체 펀드의 설정액 증가율이 6%에 불과한 점을 고려하면 전체 평균보다도 부동산 펀드 규모가 특히 빠르게 늘었으며 금융투자협회가 집계한 부동산 펀드의 설정액 증가율은 2010∼2015년 연간 20% 안팎이었으나 2016년 30.8%, 지난해 30.9% 등 2년 연속 30%대 성장을 기록했다.

저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중자금이 수익률이 비교적 양호한 부동산펀드에 몰린 것으로 분석되는데 특히 올 들어 주식형 및 채권형 펀드의 성적이 저조해 갈 곳 잃은 유동자금이 부동산펀드로 쏠리고 있다.

정부의 잇단 주택시장 규제를 피해 개인 투자자들이 지식산업센터 분양에 개인이 편법을 통해 적격 신분인 사업자로 둔갑하는 사례가 늘고 있다

임대를 목적으로 하는 개인을 취득 자격이 있는 사업자로 바꿔 분양을 알선하는 편법 행위에 대해서 감리·감독을 대폭 강화해야 한다는 지적이 나오고 있다.

지식산업센터는 과거 2000년대 초반까지만 해도 연면적 3만㎡ 미만의 소형 규모로 중소 제조업 업종이 주로 입주했지만, 최근 1인 기업 및 첨단산업을 근간으로 하는 벤처기업 등의 입주가 늘면서 10만㎡를 넘는 대규모 첨단 업무빌딩으로 탈바꿈하는 추세다.

지식산업센터는 주택에 비해 대출 규제가 덜한데 지난 9·13 부동산 대책으로 서울 등 투기과열지구에서 1주택 이상 보유자는 추가 주택 구매를 위한 주택담보대출을 아예 받을 수 없지만 지식산업센터의 경우 사업자로 등록해 분양받으면 최대 80%까지 저리로 장기 융자가 가능해 초기 자금 부담이 적다.

세제 혜택도 상당하다. 내년 12월 말까지 지식산업센터를 최초로 분양받은 입주자는 취득세의 50%, 재산세의 37.5%를 경감받을 수 있다. 또 수도권 과밀억제권역에서 이주할 경우(2020년 12월 31일까지) 4년간 법인·소득세 100% 감면, 향후 2년 간 법인세 50%를 감면받는다.

이런 점 때문에 서울지역 지식산업센터의 평균 매매값은 2016년 6월 704만원(3.3㎡당 기준)으로 첫 700만원을 돌파한 이후 지난해 6월 731만원, 올 6월 말 현재 828만원으로 껑충 뛰었다.

현행 법률(‘산업 집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법’)상 지식산업센터의 입주 대상 업종은 지자체장이 정한 제조업·지식기반산업·정보통신산업·산업단지관리기관 등이다.

하지만 일부 분양업체가 개인을 입주 대상인 특정 업종의 사업자로 등록, 해당 업종 기업을 대상으로 임대사업을 하도록 유도하고 있다

업계에서는 일반 중소기업이 아닌 개인이 편법으로 지식산업센터를 분양받은 비율이 최소 10% 이상은 될 것으로 추산하고 있는데 정부의 규제강화등이 시행될 수 있어 주의가 필요하다.

강남구 수서역 일대 '수서역세권 공공주택지구' 관련한 3000억원 넘는 토지보상이 시작되었다.

강남구 자곡동 197 일원 38만6390㎡에 대한 토지보상이 지난달 17일부터 소유자별로 이뤄졌다. 올해 서울에서 토지보상이 진행되는 것은 수서역세권 사업이 처음이다.

업무·유통·주거시설을 갖춘 복합도시 개발 사업으로 추진되는 수서역세권 개발 사업은 LH와 한국철도시설공단이 이끌고 있다. 2021년까지 6700억원의 사업비를 투자해 서울 강남권에서 SRT 경부선과 호남선을 동시에 이용할 수 있는 SRT환승센터와 연구개발(R&D)센터 등을 조성할 방침이다.

특히 주거시설로 635가구 규모 신혼희망타운과 1910가구 규모 행복주택이 들어설 예정이다. 국토교통부가 서울·수도권 30만가구 추가 공급을 추진한다고 밝힌 가운데 수서역 일대 개발에 탄력이 붙을 전망이다. 공급 부족 해소 차원에서는 긍정적이지만 수천억 원 규모의 보상금이 또다시 부동산 시장에 유입될 것으로 예상된다.

이로인해 수서역세권 개발 기대감이 반영된 지역 일대 집값 상승도 예상되는데 KB부동산에 따르면 작년 4분기 3.3㎡당 2597만원이던 자곡동 아파트 시세는 올해 3분기 기준 3425만원으로 1000만원 가까이 올랐다.

서울 서초구의 한 재건축 단지 상가 점포 소유주 A씨는 최근 노후 자금 마련을 위해 상가를 팔려다 포기했는데 이유는 상가 조합원은 재건축 거래 양도 예외 조건 적용을 받지 못한다는 사실을 알게 되었기 때문이다.

재건축 단지의 상가는 조합원 지위를 양도할 수 없어 거래가 이뤄져도 매수자가 몇 달 뒤 현금 청산만 할 수 있다

이 때문에 최근 재건축 단지에서 상가 조합원들이 점포를 팔고 싶어도 처분할 길이 없어 난감해하는 경우가 늘고 있다. 정부가 아파트를 기준으로 만든 ‘예외적 거래 허용’ 규정을 적용받을 수 없어서다.

정부는 지난해 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 조합설립인가를 받은 단지의 조합원 지위 양도를 원칙적으로 금지했다. 그러나 지난 1월 말부터 아파트 조합원에 한해선 거래 길을 일부 터줬다. 조합원 지위를 10년 이상 유지하고 5년 이상 거주한 장기 보유 1가구 1주택자 등 일부 예외 조항을 만족하는 경우 매수자가 조합원 지위를 이어받을 수 있다.

예외 조항 인정 이후 재건축 아파트는 한동안 꽉 막혔던 거래가 풀렸다. 서울 서초구 반포동 일대 재건축 대장주 격인 ‘반포주공1단지(1·2·4주구)’는 지난 7월부터 9월까지 3개월 동안 16건이 국토교통부에 거래 신고됐다. 인근 ‘반포경남’ 전용면적 98㎡는 지난 1월부터 이달까지 신고된 거래가 22건에 달한다. ‘신반포3차’ 전용 105㎡는 올초부터 지난주까지 12건 거래됐다. 신고는 거래 60일 이내에만 하면 되기 때문에 손바뀜 건수가 더 늘어날 수 있다.

반면 상가는 거래가 통 이뤄지지 않고 있다. 신규 매수자가 조합원 지위를 이어받을 수 없기 때문이다. 조합원 지위 양도가 되지 않는 재건축 부동산은 매수해도 새 점포나 아파트 입주권을 받을 수 없다. 대신 관리처분계획 인가가 나온 뒤 90일 이내에 현금을 받는다.

이때 받는 돈은 감정평가액 등을 기준으로 사업시행자인 조합과 주택·상가 소유자가 협의해 산정한다. 이 금액이 시세보다 낮을 가능성이 있는 데다 재건축 사업 향배에 따라 오랜 기간 투자금이 잠길 수 있어 매수자가 붙지 않는다는 설명이다. 국토부 유권해석에 따르면 장기 보유 요건에 따른 예외 조항도 적용받을 수 없다. 상가는 5년 거주 요건을 충족할 수 없어서다.

스마트폰을 통한 비대면 온라인창구가 활성화되면서 오프라인 점포와 ATM과 같은 무인자동화기기가 사라지고 있다

금융감독원 자료에 따르면 최근 5년간 은행별 점포 및 무인자동화기기 현황을 분석한 결과, 점포는 18년 6월 말 현재 6천768개로 13년 말(7천652개) 대비 884개(감소율 11.6%)가 없어졌고, CD, ATM과 같은 무인자동화기기는 18년 6월 말 현재 4만3천831개로 13년 말(5만5천513개) 대비 1만1천682개(감소율 21%)가 사라진 것으로 나타났다.

17개 국내은행 중 최근 5년간 점포를 가장 많이 줄인 곳은 하나은행으로 나타났다. 금년 6월말 765개로 13년 말(980개) 대비 215개(감소율 21.9%)가 줄어들었다. 국민(-152개, -12.6%) · 씨티(-147개, -77%) · SC제일(-133개, -32.9%) · 우리(-109개, -11%) · 신한은행(-72개, -7.6%)이 뒤를 이었다.

위의 시중은행 6곳이 줄인 점포 규모는 808개로 감소한 전체 점포 883개의 91.5%를 차지했으며 사실상 점포축소를 주도했다. 반면 수협은행은 2018년 상반기 말 현재 130개로 13년 말 기준 118개에서 12개 점포를 늘렸다. 수출입은행은 14개로 점포수에 변동이 없었다.

CD, ATM과 같은 무인자동화기기의 경우, 2013년 말 대비 18년 6월말 현재 가장 많이 처분한 은행은 국민은행으로, 2천605개(1만1천958→9천353개, 감소율 21.8%)나 없앴다. 신한(-1천833개, -21.1%) · 우리(-1천600개, -19.2%) · 하나(-1천413개, -25.5%) · 농협은행(-1천236개, -16%) 순이었다. 가장 큰 폭으로 줄어든 은행은 씨티은행으로 495개(669→174개)를 줄여 74%나 감소했다.

서울 명동 중앙로(명동8길)에 위치한 '꼬마빌딩'이 대지지분 3.3㎡당 10억원 넘는 금액에 팔리며 '명동 평당 10억원' 시대에 본격 돌입하면서 강남권 인기상권에서도 변두리 빌딩들은 공실이 늘고 있지만 이 중에서도 최고 입지를 차지한 특급 빌딩들은 도리어 몸값을 불리며 '초양극화' 현상이 두드러지는 양상이다.

서울시 중구 명동2가 52-12에 위치한 지상 7층 규모 빌딩(사진)이 200억원에 팔렸는데 이 빌딩 대지면적은 63.1㎡(19평)로, 3.3㎡당 10억4780만원에 거래가 이뤄진 셈이다. 단위 땅값을 기준으로 국내 부동산 최고가 거래다

1974년에 지어진 이 빌딩은 철근콘크리트 구조의 7층 건물로, 옥탑을 뺀 1~6층 연면적이 57.29㎡에 불과한 명동 특유의 '홀쭉이 빌딩'이다.

2017년 6월 말 명동8길에 위치한 옛 랜드로바 빌딩이 대지지분 3.3㎡당 10억2696만원에 거래됐고, 올해 8월 이를 넘어서는 최고가 거래가 성사되면서 명동 중앙로는 평당 10억원 땅값이 굳어지는 추세다

이 건물 주변 화장품 매장들은 매달 3.3㎡당 최소 100만원이 넘는 임차료를 내고 있는 것으로 알려졌다. 이 건물을 사들인 쪽은 주식회사 오성전자다. 오성전자는 기존 제조업을 정리하고 현재는 빌딩 매매와 임대·관리를 하고 있는 빌딩업계의 '큰손'으로 알려졌다. 오성전자는 이 건물을 사들이면서 KB국민은행에 1순위 근저당권을 내주고 144억원을 대출받았다.

이주열 한국은행 총재가 우리나라 경제 성장률을 하향 전망하면서도 올해 안에 금리를 올리겠단 의지를 내비쳤다

이주열 한국은행 총재는 3%에서 2.9%로 낮췄던 올해 성장률 전망치를 조금 더 낮출 가능성이 있다고 말했는데 어느 정도의 하향 조정은 여러 지표상으로도 예측된 상황이었다.

하지만 이 총재는 잠재성장률 수준의 성장세가 이어지고 물가가 목표 수준에 근접해나간다는 판단이 서면 '금융 안정'도 비중 있게 고려할 시점이라고 강조했다.

이 때문에 시장에서는 금융안정을 금리인상으로 받아들이고 있다.

이 총재가 그동안 금리에 대해서만큼은 신중에 신중을 기해 발언수위를 최대한 낮춰온 점을 생각하면 이번 언급은 금리 인상을 시장에 확실히 예고한 것으로 풀이된다.

최근 정치권의 금리 언급등으로 인해 금리인상에 대한 부분이 부자연스러울 수도 있으나 올해 두 번 남은 금융통화위원회가 언제든 금리인상을 할 요인은 있어 과도한 금융대출 구조의 투자자들은 선행적 포트폴리오 조정이 필요하다

아카메디

경기 고양시 일산동구 중산동 1835-2.3 아카메디 상가가 분양중에 있다

일산 센트럴아이파크 2천세대 와 휴먼시아 약 3천세대를 배후수요로 갖고 있는 항아리 상권으로 고수익창출과 안정적 상권으로 고객 집객력이 뛰어나며 하루 이용 고객 약 2만여명의 풍산역과 일산역 사이 중심, 사거리 코너 대로변에 위치한 독점상가이다.

경의 중앙선 풍산역과 일산역을 도보로 이용가능하며 수도권 광역급행철도 개통시 강남 20분대의 쾌속 교통망으로 인근도시로의 접근성이 탁월하며 고양대로, 고양 IC로 서울외곽순환도로 이용이 용이하다. 상가주변 20M내 버스정류장과 횡단보도가 있고 법정주차이상의 주차확보가 되어 있으며  모당초,하늘초,안곡중,안곡고,백석동 명문 학원가와 다양한 학군으로 이루어져 교육수요 또한 높다.

지하 2층~지상 7층 총점포수 55개 연면적은 5,898.20㎡ 규모이며 1층은 미용,뷰티,근린생활서비스,의료,패션,액세서리,의류,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,카페,이색카페,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 2층은 금융,오피스,수의동물,메디컬,클리닉,미용,뷰티,유흥,주점,카페,이색카페,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 3층은 교육,학원,기타서비스,수의동물,메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린오락,근린생활서비스 등 4층은 오피스,교육,학원,수의동물,메디컬,클리닉,근린오락,근린생활서비스,근린생활용품 등 5층은 스포츠관련,전층 휘트니스 임대완료 6층은 교육,학원,수의동물,메디컬,클리닉,스포츠관련,카페,이색카페 등 7층은 오피스,교육,학원,메디컬,클리닉,스포츠관련 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 2,700~3,200만원, 2층 850~1,000만원 3층 700~850만원 4층 600~750만원, 5층 550~700만원, 6층 500~600만원, 7층 500~600만원 선이다.

시행은 호원 중산개발, 시공은 세주종합건설(주)가 맡았으며 2019년 6월 20일 준공 예정이다.

분양문의 : 031-968-6777

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고덕국제신도시헤리움

경기 평택시 고덕면 여염리 253-2 근상 19-1-4 고덕국제신도시헤리움 상가가 분양중에 있다

고덕국제신도시 14만여명의 풍부한 배후수요와 더불어 업무·상업지구의 핵심입지에 위치하고 있으며, 고덕산업단지(삼성전자)와 산업단지 바로앞의 가장 가까운 입지로 기존 산업단지의 입지와는 다르게 산업단지 수요 독점가능 상권이다. 판교신도시 약 2배 규모, 고덕국제신도시의 개발호재와 눈부신 미래가치를 가졌으며, SRT로 서울 20분대 연결(평택지제역~수서),고덕 IC 인접 등 사통팔달 쾌속 교통망을 지녔다.

LG디지털파크, 진위2일반산업단지 등 풍부한 배후수요, 브레인시티, 행정타운 등 주요 인프라를 가까이에서 누리는 핵심입지이며 수변공원과 다양한 근린공원 등 업무효율성을 높이는 쾌적한 자연환경을 갖추고 있는 주목성이 뛰어난 사거리 코너형 상가이다.

지하 3층~지상 7층 총점포수 118개 연면적은 6,824.80㎡ 규모이며 1층은 금융,의료,근린생활용품,한식,푸드코트,중식,일식,음료,기호음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 2층은 메디컬,클리닉,근린오락,한식,푸드코트,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 3층은 메디컬,클리닉,스포츠관련,미용,뷰티,근린오락,한식,푸드코트,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 4층~7층은 오피스,오피스텔 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 4,600~5,560만원, 2층 1,920~2,390만원 3층 1,420~2,090만원선이다.

시행은 주)아이엠코퍼레이션, 시공은 힘찬건설이 맡았으며 2019년 12월 31일 준공 예정이다.

분양문의 : 031-212-7076

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알파메디컬센터

세종 대평동 3-1생활권 C2-3BL 알파메디컬센터 상가가 분양중에 있다

2700세대 배후수요를 갖추고 있으며 세종시 유일 종합병원 약 2260평으로 입점 확정 된 상가이다. 인구대비 턱없이 부족한 의료시설의 세종시에 대학병원 규모의 체계화 되어 있으며 특히 암치료를 위한 환자들이 주목하는 다양한 재활 프로그램을 갖추고 있는 병원으로 세종시 뿐 아니라 전국의 암치료 후 환자들의 눈길을 끄는 상가이다. 해당 상가 50m이내에 다이소가 입점되어 있으며 400m이내 세종시 유일의 코스트코가 있다. 또 본 상가 CJ푸드빌, 뚜레쥬르 버거킹, 대형마트가 입점 확정되어 접객수요 수혜를 누릴 수 있다.

지하 3층~지상 6층 총점포수 159개 연면적은 18,271.45 ㎡ 규모이며 1층은 음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 2층은 중식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 3층~6층은 병원 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 2,763~3,757만원, 2층 994~1,492만원 3층~6층은 분양완료 되었다.

시행은 (주)세종에이엠씨, 시공은 다우건설(주)가 맡았으며 2019년 6월 31일 준공 예정이다.

분양문의 : 010-8021-2232

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