본격 사회생활을 시작하기 전인 30대 미만과, 먹고 살 길이 막막해진 60대 이상이 창업시장으로 내몰리고 있다.

통계청의 최근 조사에 따르면 지난 2015년부터 3년간 30세 미만과 60대 창업자 비중이 가장 가파르게 증가한 것으로 집계됐다.

지난해 기준 60대 창업자 비중은 9.5%로 2015년보다 1.2%포인트 늘어났다. 30세 미만 창업자 비중은 2015년 9.1%에서 지난해 10.1%로 1.0%포인트 증가했다. 같은 기간 동안 30대(24.5→23.5%)와 40대(31.4→30%) 창업자 비중은 줄어들었다. 50대 창업자 비중(24.8%)은 그대로였다.

특히 작년 30세 미만은 소매업(33.6%), 서비스업(22.8%), 음식업(16.9%) 순으로 창업한 것으로 조사됐다. 상당수가 취업이 힘들자 생계형 창업에 뛰어든 것으로 풀이된다. 60대 창업자는 부동산 임대업(32.4%)이 많았고 서비스업(14.5%), 음식업(12%)이 뒤를 이었다.

통계청의 ‘비임금 근로 및 비경제활동인구 부가조사’에 따르면 지난 8월 기준 전국 자영업자(559만1000명) 중 사업 운영기간이 1년 미만인 사람은 40만명이었다. 이 중 절반가량(49.8%)은 창업 준비과정이 3개월도 되지 않았던 것으로 나타났다. 석 달도 준비하지 않고 큰 돈을 들여 장사의 길로 나선 것이다. 준비 기간이 3~6개월이었다는 응답자는 24.6%에 달했고, 1년 이상 준비했다는 응답자는 12.7%에 불과했다.

서울에서 실거래가 10억원 수준의 아파트를 보유한 이들 대부분의 세금 부담은 큰 폭으로 증가할 것으로 보인다. 공시가격이 9억원을 초과하게 되면 종부세 부과 대상에 편입되기 때문이다.

정부는 '공정시장가액비율'도 조정한다는 방침이다. 공정시장가액비율이란 세금을 부과하는 대상 금액(과세표준)을 정할 때 주택 공시가격을 얼마나 반영할지 정해 놓은 비율이다. 정부는 "현행 80%인 공정시장가액비율을 2022년까지 100%로 올리겠다"고 발표한 상태다. 그만큼 세금도 늘어난다. 국회 예산정책처의 시뮬레이션은 공정시장가액비율이 100%가 된다는 가정하에 분석한 것이다.

이에 따르면 실거래가 10억원, 공시가격 6억5000만원인 아파트 한 채를 소유한 사람이 올해 납부한 보유세는 재산세만 약 93만원이다. 공시가격이 9억원 이하라 재산세는 내지만, 종부세 대상은 아니다. 이 아파트의 공시가격이 실거래가의 80% 수준이 되어도 재산세만 129만원 정도다.

그러나 실거래가의 100% 수준이 되면 세금이 급격히 오른다. 재산세 177만원에 종부세 등 국세 25만원까지 총 202만원을 내야 한다. 현재의 2배 이상이 되는 것이다.

공시가격 인상에 따른 파장은 세금 문제에만 그치지 않는다. 공시가격이 보유세 등 재산세뿐만 아니라 기초연금, 건강보험료, 기초생활수급자, 취업 후 학자금 장기상환 대상자 선정 등 61개 분야에서 기초 자료로 광범위하게 활용되기 때문이다.

우선 매달 내는 건강보험료 부담이 늘어난다. 자영업자 등 지역 가입자의 건강보험료는 소득과 주택·토지 등 재산을 더해 산출된다. 29일 국민건강보험공단에 따르면, 공시지가가 30% 오를 경우 주택을 보유한 지역 가입자가 매달 내야 하는 건보료는 평균 13.4% 오른다. 전국 286만여 가구가 매달 9만385원씩 내는 건보료가 10만2465원으로 늘어 평균적으로 연간 14만원을 더 부담해야 한다는 말이다. 공시가격이 10%, 20% 오르면 각각 4.6%(연 5만364원), 8.5%(연 9만2160원) 건보료가 늘어난다.

기초노령연금을 못 받는 탈락자도 속출할 수 있다. 이 연금도 소득과 재산이 일정 기준 이하인 노인을 대상으로 지급되기 때문이다. 저소득 노인이 소득은 늘지 않은 채 살고 있는 집의 공시가격만 오르면, 매달 최대 25만원씩 받던 연금을 받지 못할 수 있다. 국민연금공단의 추산에 따르면, 공시가격이 20% 오르면 전국에서 5만6836명이, 30% 인상 시 9만5161명이 현재 받고 있는 기초연금을 더 이상 받을 수 없다.

제주도에서는 공시가격 인상에 따른 후폭풍이 이미 현실화됐다. 지난 2년간 제주도 공동주택 공시가격이 매년 20% 이상씩 인상된 결과, 지난해 기초노령연금 신청자의 43%가 심사에서 탈락했다.

자녀 세대에 자산을 증여하기 위해 미리미리 준비하는 이들이 늘면서 최근에는 며느리와 사위까지 공동명의로 자산을 상속하는 경우가 많아지고 있는데 배우자와 자녀에게 증여하는 것보다 세금 부담을 더 줄일 수 있는 해법으로 떠오르고 있기 때문이다.

다주택자를 타깃으로 하는 양도소득세 중과를 피하기 위해 ‘똘똘한 한 채’를 남기고 다른 주택을 매각한 자산가들 사이에서는 자녀 세대에 자산을 증여하기 위한 움직임이 한층 분주해지고 있다.

현재 증여세 과세표준은 1억원 이하(세율 10%), 5억원 이하(20%), 10억원 이하(30%), 30억원 이하(40%), 30억원 초과(50%)로 나뉘어 누진세율이 적용된다.

예를 들어 19억원짜리 아파트를 가진 자산가 A씨가 결혼한 아들에게 자산을 증여하려면 아들 1인 증여 공제 5000만원을 제외하고 당초 구간별 합산 증여세만 5억5000만원 정도를 내야 하지만 이 19억원의 아파트를 반반씩 지분을 나눠 아들과 며느리에 각각 공동명의로 증여를 하면 당장 자녀 부부의 증여세는 총 4억원대로 줄어든다. 아들(증여재산 공제 5000만원 제외)은 1억9000만원대, 며느리(증여재산 공제 1000만원 제외)는 2억1000만원대의 세금을 내야 한다. 아들 1인이 증여를 받는 것보다 세금을 1억원 이상 줄일 수 있는 셈이다.

이는 상속세 및 증여세법 제13조에 따라 상속세 과세가액이 책정되기 때문이다. 상속재산의 가액에서 다음의 재산가액을 가산해 매겨진다. 순서대로 ▲상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액 ▲상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌자에게 증여한 재산가액 순이다.

여기서 ‘상속인’은 배우자와 자녀가 해당되고 ‘상속인이 아닌자’는 며느리와 사위가 해당된다. 예를 들어 19억원의 아파트를 아들과 며느리에 각각 지분 증여를 하면 세금을 소급 적용해 부과하는 규정상 향후 집주인(피상속인)의 사망일로부터 5년이 지나면 며느리의 지분이 과세 대상에서 빠져나가고 10년이 지나면 아들의 지분까지 과세 대상에서 제외된다.

통상 배우자와 아들과 딸까지만 증여 대상이었지만, 이제는 절세를 위해 그 배우자인 며느리와 사위까지 포함해 공동명의로 지분을 나눠 세금을 줄이는 경우가 느는 것이다.

국토교통부 실거래시스템에 따르면 실제 올해 1월부터 현재까지 신고된 파주 토지 거래는 9507건에 달한다. 이는 지난해 연간 거래량 8265건을 훌쩍 넘어서는 수치다. 아직 올해가 한달 가량 남아있지만 이미 전년 대비 토지 거래가 15%이상 늘어난 것.

지난 4·27 남북정상회담의 영향이 컸다. 지난해 4~6월 신고된 파주 토지 매매거래는 2371건으로 전년 동기(2173건)보다 약 200건 늘었다. 같은 기간 접경지를 낀 파주 군내면에서만 총 124건의 토지 거래가 발생해 전년 동기보다 거래량이 8%가량 증가했다.

파주시는 올해 상반기 지가변동률이 5.6%로 전국 1위를 기록했다. 경기권 평균인 2.01%를 훌쩍 웃돌았다. 지난해까지 10만원에 못 미치던 민통선 내 3.3㎡ 땅값이 20만~30만원까지 치솟기도 했다.

민통선 토지는 남북관계에 따라 가격이 춤추는 '대북테마주'다. 대북테마 주식처럼 정치적 흐름을 타기 때문이다. 이 때문에 일반 토지 투자의 원칙과 무관하게 기대감과 실망에 따른 매물이 거래가격을 형성하고 있다. 그만큼 가격 변동성이 크다.

내년에 출시될 예정인 1조8000억원 규모의 자영업자 초저금리 특별대출 상품이 기존 고금리 대출을 상환하기 위한 용도로도 쓰일 전망이다.

자영업자의 금융비용 부담을 덜어주는 동시에 개인사업자(자영업자) 대출 증가율 속도를 늦추기 위한 방안이다. 초저금리 대출 대상은 신용등급 B 이상의 소상공인과 자영업자, 7년 이내 창업 기업이다.

기업은행(024110)은 신용보증기금, 기술보증기금 등 보증기관과 함께 초저금리 자영업자 특별대출 상품의 대환 가능 여부를 검토하고 있다. 자영업자가 2금융권에서 신용대출로 돈을 빌릴 때 적용되는 금리는 약 13% 정도인데, 이걸 초저금리 특별대출로 대환하면 10%P 정도 금리를 낮출 수 있다는 게 금융당국의 계산이다. 대출금리가 낮아지면 그만큼 자영업자의 이자부담은 줄어든다. 1조8000억원 전체를 대환대출로 운영할 지 신규대출도 함께 취급할 지는 정해지지 않았다.

자영업자 초저금리 특별대출 상품은 정부와 여당이 지난 8월 발표한 소상공인 자영업자 지원대책의 일환이다. 당시 정부·여당은 자영업자와 소상공인의 금융비용 부담을 덜어주기 위해 연 2% 정도의 초저금리 특별대출 상품을 1조8000억원 규모로 공급하기로 했다.

초저금리 특별대출은 기존 은행의 대출 상품과 달리 별도의 가산금리를 적용하지 않고 대출 실행 시점의 기준금리만으로 대출금리를 적용한다. 기보와 신보 등이 보증기관으로 참여하고 대출 상품 운영은 기업은행이 맡는다.

금융당국은 초저금리 특별대출 상품이 출시되면 경기 침체, 최저임금 인상 등으로 어려움을 겪는 자영업자와 소상공인에 도움이 될 것으로 보고 있다. 다만 최근 자영업자 대출 규모가 빠르게 증가하고 있어 1조8000억원 규모의 초저금리 특별대출이 신규 대출로 공급되면 자영업자 대출 규모가 더 늘어날 것이란 우려가 있었다.

자영업자 대출 규모는 2012년까지만 해도 355조원에 그쳤지만 올 상반기에는 590조원까지 증가했다. 금융위는 최근 열린 가계부채관리 점검회의에서 자영업자 대출을 가계부채의 주요 위험 요인으로 꼽기도 했다.

금융당국과 기업은행은 이런 상황을 감안해 고심 끝에 초저금리 특별대출 상품을 대환대출로 운영하는 방안을 찾아낸 것으로 기업은행은 자영업자 초저금리 특별대출은 아직 상품 출시를 위한 작업이 진행 중이라 확정된 게 없다는 입장이다.

정부가 상가건물 임대차보호법 적용 대상을 확대하기 위해 환산보증금에 대한 제도개선을 추진한다. 지역별·주요 상권별 환산보증금 현황을 분석해 현재 상가 임대차보호법을 100% 적용받을 수 있는 자영업의 범위를 현행 90%에서 95%까지 상향할 계획이다.

토교통부는 지난 8월 발표한 자영업자 보호대책의 후속조치로 이달 말 법무부와 연구기관 등과 태스크포스(TF) 회의를 열고 연내 상가건물 임대차보호법(상임법) 개정에 나서기로 했다.

환산보증금이란 상임법의 적용을 받을 수 있는 일종의 기준금액으로 보증금과 월세 환산액(월세×100)을 합한 금액이다. 환산보증금을 초과하는 상가 임차인에 대해서는 건물주가 보증금과 월세를 올리는 데 제한을 두지 않는다. 즉 비싼 보증금과 월세를 지불하는 부자 상인을 제외하고, 영세상인을 보호한다는 취지에서 도입된 제도다.

앞서 정부는 올 1월 상임법 시행령을 개정해 지역별 환산보증금을 50% 인상했다. 서울이 6억1000만원, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역 및 부산이 5억원, 부산 인천을 제외한 광역시나 경기·안산·용인·김포·광주 등은 3억9000만원, 그밖의 지역은 2억7000만원이다.

환산보증금이 대폭 늘었지만 여전히 임차인 권리를 보호받지 못하는 상인도 상당해 이번에 5% 또 상향하기로 한 것이다.

실제 한국외식산업연구원의 '상가건물 임대차보호법 개정 전후의 환산보증금액 비교 및 실증 분석'을 보면 현재 서울지역 평균 환산보증금은 5억9647만원으로 6억1000만원 이내에 속해 있다.

다만 자치구별로 편차가 심해 Δ강남구 11억3610만원 Δ마포구 8억6500만원 Δ서초구 8억4968억원 Δ송파구 7억7123만원 Δ용산구 7억6682만원 등 5개구는 환산보증금 적용 범위를 넘어섰다. 도봉구는 3억1610만원으로 25개 자치구중 가장 낮았다.

법 시행 이후로 전체 임대차 보호 대상 비율은 높아졌지만 일부 지역에서는 상임법의 적용을 받지 못하는 영세상인 비율도 적지 않은 것으로 나타났다.

부산만 하더라도 부산진구 8억8192만원, 남구 8억3500만원, 해운대구 7억2000만원, 수영구 6억9223만원, 연제구 6억3038만원, 동래구 5억5446만원 등 6개구가 환산보증금 적용 범위 5억원을 넘어섰다.

서울 마포대로 주변 정비사업 ‘마지막 퍼즐’로 불리는 아현동 699 일대 재개발이 본궤도에 오를 전망이다. 서울시가 아니라 주민들 주도로 동의율 요건을 확보하고 정비구역 지정을 앞두고 있다.

마포구청에 따르면 아현동 699 일대 재개발정비구역지정 관련 사전타당성검토 주민의견조사 결과 찬성률이 과반을 넘었다. 전체 토지 등 소유자 2116명 가운데 1760명(83.2%)이 참여해 1225명(57.9%)이 재개발 추진에 찬성했다. 반대는 64명(3.0%)에 그쳤다. 주민 의견 수렴에서 찬성이 50% 이상이고 반대가 25% 미만이면 도시계획위원회에 상정해 정비구역 지정 절차를 밟을 수 있다.

이 일대는 과거 아현1-1~3구역으로 나뉘어 재개발이 추진됐다. 하지만 아현1-3구역(현 ‘아현아이파크’)만 재개발이 완료됐을 뿐 나머지는 구역이 해제됐다. 그러다 최근 주민들이 나서 마포구청에 재개발 재추진을 위한 사전타당성 조사를 신청했고, 구역 지정을 위한 의견 조사에서 동의율 요건을 충족했다.

재개발이 끝나면 10만3979㎡ 땅에 최고 25층, 3300여 가구의 대단지 아파트가 들어설 전망이다. 지하철 2·5호선 환승역인 충정로역과 아현역, 애오개역을 끼고 있어 교통 여건이 뛰어나다. 일대 뉴타운사업이 대부분 끝나 주거환경이 잘 정비된 것도 장점이다. 앞서 입주한 ‘마포래미안푸르지오’와 ‘e편한세상신촌’은 직주근접 뉴타운 효과로 강북 최고가 아파트 반열에 올랐다.

넘어야 할 산도 많다. 구역 안에 집 한 채를 2~3명이 나눠 가진 공유 지분이 많아서다. 공유자를 모두 포함하면 실제 토지 등 소유자는 종전 2116명에서 2832명으로 늘어난다. 이들에게 조합원 분양자격을 줄 경우 그만큼 일반분양분이 줄어들어 사업성이 떨어진다. 하지만 700여 명에 달하는 공유자를 배척한다면 조합설립 조건인 75% 동의율을 얻기 힘들 가능성도 있다. 공유 지분은 여러 사람 중 한 사람만 반대해도 전체가 반대로 간주돼서다.

리베라베리움 영종

인천 중구 중산동 1873-20 리베라베리움 영종 상가가 분양중에 있다

건물내 호텔 220실, 오피스텔 262실 입점으로 건물내 기본 고객수요를 확보하고 있으며 상주인구 6만여명 영종도 1순위 주거지 영종하늘도시의 풍부한 임대수요를 지녔다. 인천국제공항 제 2여객 터미널 효과로 연간 공항이용객 1800만명 증가 및 이용객 6200만명의 수혜가 기대되명 인천국제공항을 비롯하여 공항고속철도 영종역(서울역46분 소요), 영종대교, 인천대교 및 영종도~강릉간KTX 등 사통팔달 쾌속교통을 갖추었다.

도보거리 진로마트, 입주중 상가 인프라 및 인근 롯데마트(차량이용)과 더불어55만평의 씨사아드파크에 바로 접한 영종도 하늘도시 중심상업지역내 위치한 영종도내 유일한 메디컬호텔 , 오피스텔이며(2층 전층에 강남 이지앤성형외과병원, 약국 선입점완료) 제2여객터미널 및 파라다이스 시티 카지노 개장, 쾌적한 주변 조망권 등의 프리미엄을 가졌다.

지하 4층~지상 25층 총점포수 15개 연면적은 22,682.42㎡ 규모이며 1층은 메디컬,클리닉,미용,뷰티,음료,기호음식  등 2층은 메디컬,클리닉,미용,뷰티 등 3층~25층은 오피스,오피스텔  등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 2200만원, 2층 1,000만원 선이다.

시행은 성일개발, 시공은 태원건설이 맡았으며 2019년 6월 1일 준공 예정이다.

분양문의 : 042-825-8955

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미사 플레이스 이안

경기 하남시 풍산동 519-1 (근린상가 22-2) 미사 플레이스 이안 상가가 분양중에 있다

14,000여 세대 고정고객 보유, 지식산업센터 3200여 호실, 기숙사 약 1500실의 수요층 확보, 미사지구 최대 먹자상권 중심입지 유동인구 등으로 안정적인 배후를 갖추고 있다. 강일,풍산,하남 구 시가지 등 20만 배후수요 유입지이며 5호선, 9호선(예정) 연장 등 편리한 교통환경이다.

3%대의 낮은 상업비율로 희소가치,미사지구 최대근린공원 인접으로 주중, 주말 나들이 고객 확보, 우체국, 지구대 및 공공기관 인접으로 풍부한 유동고객 흡수, 초,고등학교와 유치원 등 다양한 교육수요층이 확보된 로데오 삼거리 코너에 위치한 최고의 가시성을 자랑하는 상가이다.

지하 2층~지상 5층 총점포수 41개 연면적은 1,939.00㎡ 규모이며 1층은 음식기타,약국,이동통신,각종프렌차이즈  등 2층은 양식,경양식 등 3층은 메디컬,클리닉 등 4 층은 교육,학원 등 5층 근린오락 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 1,600~3,450만원, 2층 1,007~1,100만원 3층 780~840만원 4층 690~740만원, 5층 690~740만원 선이다.

시행은 이안 알앤씨, 시공은 이안 알앤씨가 맡았으며 2019년 7월 30일 준공 예정이다.

분양문의 : 010-3295-0216

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은평 한화꿈에 그린

서울 은평구 진관동 66 은평 한화꿈에 그린 상가가 분양중에 있다

은평 뉴타운 16000여세대 중 인접한 8천여 세대의 길목입지이며 총 23만여 배후세대를 갖추었다. 롯데복합몰 종사자 5000여명 유동인구 660,000여명 예상, 카톨릭 대학 병원 800병상 종사자 2500여명  유동인구 12,000여명 예상, 소방 행정 타운  종사자  1500여명  유동인구  17,000여명 등이 예상되는 직접적 수혜로 향후 가치상승 기대상권에 위치하고 있다.

3호선  구파발역  도보 3분거리 역세권에 위치하며 은평 인프라시설 및 신분당선 연장, GTX예정(2022년)으로 광역교통망으로 이용이 편리하다. 은빛초, 진관중고 도보통학가능 위치이고 인근 은진.진관초,신도고,하나고가 있어 교육학군이며 갈현 근린공원,이말산,북한산, 북측 창룡천 위치로 쾌적한 자연환경, 다양한 개발 진행에 따른 호재를 가지는 입지이다.

지하 4층~지상 20층 총점포수 52개 연면적은 40,186.45㎡ 규모이며 지하1층은 금융,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,분식,음식기타 등 1층은 휘트니스,스크린골프 등 1층은 수의동물,미용,뷰티,근린생활서비스,미용판매,건강생활용(식)품,한식,중식,육류,주류음식,양식,경양식,음식기타 등 2층~20층은 오피스,오피스텔 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 지하 1층 2,169~2,900만원 1층 1,612~3,170만원 선이다.

시행은 (주) 르시엘, 시공은 한화건설이 맡았으며 2018년 5월 30일 준공 완료되었다.

분양문의 : 010-9652-7980

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