서울 외곽지역에서 도시의 무질서한 확산을 막기 위해 보호됐던 축구장 74개 면적에 달하는 토지의 이용 규제가 완화된다. 시계경관지구 등으로 묶여 있던 송파구 세곡동과 양천구 신월동 일대의 건폐율(전체 대지면적에서 건축물의 바닥면적이 차지하는 비율)이 일부 높아지고 토지 활용 폭도 넓어질 것으로 보인다.

특히 시가 추가로 용도지구 해제를 검토, 향후 서울 내 다양하게 활용할 수 있는 땅이 늘어나게 되면서 규제 완화에 따른 개발 기대감도 커지고 있다.

서울시는 중복 규제를 받고 있는 △시계경관지구(0.7㎢) △김포공항주변 고도지구(80.2㎢) △특정용도 제한지구(5.7㎢) △방재지구(0.2㎢) 등 4개 ‘용도지구’의 폐지를 추진한다고 6일 밝혔다. 서울시 전체 용도지구 면적의 43%(86.8㎢)를 차지하는 면적이다. 그동안 용도지구를 간헐적으로 신설 또는 폐지한 경우는 있었지만 대대적인 재정비는 1962년 제도가 정착된 이후 56년 만이다.

시는 ‘도시관리계획(용도지구) 변경 결정안’에 대해 6일부터 14일 동안 주민열람 공고 및 관계부서 의견 조회를 실시하고 이후 시의회 의견 청취, 서울시 도시계획위원회 심의 의결 등을 거쳐 내년 4월 최종 고시한다는 계획이다.

이번에 폐지가 결정된 4곳의 용도지구 중 시계경관지구가 가장 눈에 띈다. 시계경관지구는 도시의 무질서한 확산을 막고 시 외곽지역의 양호한 주거환경 보호를 위해 지난 1977년 서울-경기 접경지역인 △신월지구(양천구 신월동 일대 4200㎡) △시흥지구(금천구 시흥동 일대 12만5567㎡) △세곡지구(송파구 장지동 일대 57만4600㎡)에 총 70만4367㎡ 규모로 지정됐다.

최근 서울·경기 인접도시 간 연계 필요성이 커지면서 당초 시계경관지구 지정 취지가 약해졌고 건축행위 제한의 경우 별도의 도시관리계획으로도 가능한 만큼 폐지를 추진하게 됐다.

현재 시계경관지구에서 건물은 높이 3층 이하, 건폐율 30% 이하로 지어야 하며 대지면적의 30% 이상은 조경을 꾸며야 한다. 또 연면적 1000㎡ 초과의 공연장, 판매시설, 운수시설, 골프연습장, 숙박시설, 자동차 주차장, 축사 등을 지을 수 없게 돼 있다.

그러나 이번 용도지구 폐지로 세 곳은 각각 해당 지역의 규제인 1종 일반주거지역(신월지구), 준공업지역(시흥지구), 자연녹지지역(장지지구)의 규제를 각각 받게 된다. 두 지역은 기존보다 대폭 규제가 완화될 전망이다. 신월지구의 경우 1종 일반주거지역에 따라 건물을 4층까지 지을 수 있으며 건폐율은 60%로 완화된다.

세곡지구는 자연녹지지역에서 허용될 수 있는 아파트 제외 공동주택, 음식점, 의료시설, 축사 등으로 활용이 가능하다. 현재 공구상가가 밀집한 시흥지구는 준공업지역의 규제를 받게 되지만, 그에 앞서 국토계획법상 ‘유통업무 설비’로 지정돼 있기 때문에 활용도가 높지는 않다. 시흥제구를 제외하면 축구장의 약 74배 면적이다.

이 밖에 3개 용도지구는 다른 유관 법으로 이미 같은 내용의 규제가 이뤄지고 있어 폐지를 추진하는 경우다. ‘김포공항주변 고도지구’는 공항시설 보호와 비행기 이착륙 시 안전을 위해 1977년 4월 서울지방항공청의 요청으로 최초 지정됐다.

지정 면적은 80.2㎢로 서울시 고도지구 전체 면적의 89.47%다. 현재 타 법령(공항시설법)이 규제한 높이를 준용해 운영되고 있어 규제가 중복돼 폐지를 추진한다.

‘특정용도 제한지구’는 학교의 교육환경 보호 유지를 위해 환경저해시설이나 기피시설 같은 특정시설의 입지를 제한하기 위해 육군사관학교 주변(1972년)과 서울대 주변(1970년) 2개 지구(5.7㎢)에 지정됐다. 교육환경법이 정한 ‘교육환경보호구역’과 유사한 중복 규제다. ‘방재지구’는 풍수해 등 재해 예방에 방해가 되는 건축물을 제한하기 위한 취지로 상습 침수구역 5곳(노원구 월계동, 성동구 용답동, 구로구 개봉본동) 0.2㎢가 지정됐다. 일부 지역은 정비사업을 통해 당초 지정 목적인 침수 방지를 달성했지만 2곳은 정비사업 구역을 해제해 방재지구 지정의 실효성이 사라진 상태다.

한편 서울시는 56년 만에 대대적으로 제도 정비에 나선 만큼 용도지구를 추가로 폐지할 수도 있다고 시사했다. 현재 서울시 전체 용도지구는 507곳, 약 198.3㎢인데 이번에 폐지가 결정된 네 곳을 빼면 1115㎢ 면적이 남게 된다. 서울시는 우선 국토계획법 시행령에 따라 지난 4월부터 ‘경관지구’로 편입된 ‘미관지구’(22㎢)에 대한 정리를 검토하고 있다. 서울 내 도로를 따라 실처럼 형성돼 있는 미관지구가 용도지구에서 제외되면 추가 규제 완화가 있을 수 있다는 전망이다.

제주도에 따르면 지난 10월 제주 미분양주택은 1226채로 전체 준공주택의 12.3%에 달했다. 단독주택·다가구주택·아파트 등을 다 포함한 수치다.

제주 미분양주택 수는 경남(1만4673채), 충남(9141채), 경기(5529채), 강원(5350채), 충북(4944채), 부산(3205채)에 이어 7번째로 많았다.

흐름도 좋지 않아 2014년 124채, 2015년 114채, 2016년 271채에서 지난해 1271채로 급증했다.

한편 제주 미분양주택 분양가는 지역별로 보면 제주시 연동이 3.3㎡당 평균 2494만원으로 가장 높았다.

제주는 부동산경기가 호황을 누리며 주택건설 실적이 2011년 1만3018채, 2012년 1만256채, 2013년 6309채, 2014년 8805채, 2015년 1만8690채로 증가세를 보였다.

서울시는 제16차 도시계획위원회를 개최해 마포구 공덕동 119번지 일대에 대한 ‘공덕제6 주택재개발 정비구역 정비계획 결정 변경안’을 수정가결했다

사업 대상지는 공덕동 일대 노후 밀집주거지역이다. 지난 2010년 정비구역 지정됐지만, 그동안 조합 설립이 무산되는 등 사업이 지연돼 왔다. 2016년에는 토지 등 소유자 3분의 1 이상이 정비구역 해제 요청에 따라 시 직권해제 대상으로 선정됐다. 다만 지난해 마포구에서 실시한 주민의견 조사 결과, 60%에 달하는 주민들이 사업에 찬성하면서 직권해제 대상서 탈피, 주민들이 직접 계획 변경안을 만들어 제안했다.

이번 변경된 정비계획안은 개별 토지주의 의사를 반영해 기존 시설 존치 및 소단위 정비계획 등을 포함하고 있다. 전면철거 재개발 방식에서 탈피해 존치와 보전을 통해 상생할 수 있는 재개발의 새로운 유형을 제시했다.

강원도 화천 등 21개 지역에서 여의도 면적(290만㎡)의 116배에 달하는 군사시설 보호구역이 5일 해제됐다. 해제된 면적은 3억3699만㎡로 1994년(17억1800만㎡) 이후 24년 만의 최대 규모다. 민간인 출입통제선(민통선) 출입 절차도 간소화된다.

이번 군사시설 보호구역 해제 지역의 63%는 강원도, 33%는 경기도다. 96%가 군사시설이 밀집한 접경지역이다. 강원도 화천군에선 1억9698만㎡의 보호구역이 해제돼 화천군 내 보호구역 비율이 64%에서 42%로 낮아졌다.

수도권 방위의 핵심 지역인 김포시도 2436만㎡, 동두천시의 경우 1406만㎡의 보호구역이 해제됐다. 이에 따라 김포와 동두천의 보호구역 비율이 25%와 80%에서 각각 10%와 71%로 낮아졌다. 서울 서초구 서초동 일대(18만㎡)와 대구 동구 도동(17만㎡) 등 일부 대도시 지역에서도 보호구역이 해제됐다.

국방부는 '통제보호구역'으로 지정된 1317만㎡를 '제한보호구역'으로 변경하기도 했다. 통제보호구역에서는 사실상 건물 신축이 금지돼 개발이 어렵지만, 제한보호구역에서는 군과 협의하에 건물을 신축할 수 있어 주민의 재산권 행사가 가능하다. 또 군사시설 보호구역 중 2470만㎡에서 군과의 협의 업무를 지방자치단체에 위탁하기로 했다.

우선 서울 은평구와 마포구, 경기 고양시 등의 지역에서 일정 높이 이하의 건축이나 개발의 경우 군과 협의를 거치지 않고 지자체가 직접 허가할 수 있도록 할 계획이다.

이와 함께 국방부는 모든 민통선 출입통제소에 RFID(무선 인식 전자태그) 자동화 시스템을 설치해 운영하기로 했다. 그동안 지방정부 예산으로 부분적으로 운영해온 이 시스템을 내년부터 국방부 예산을 투입해 단계적으로 확대할 계획이다. 자동화 시스템이 전면 도입되면 주민과 관광객 등 연간 약 3만명의 출입 시간이 단축되는 효과를 거둘 것으로 예상된다.

국방부는 이 같은 대규모 보호구역 해제 배경에 대해 "'국방개혁 2.0' 차원에서 군이 군사 대비 태세를 유지하면서도 지역주민과 상생하는 군사시설 관리를 위해 선제적, 능동적으로 검토해 추진했다"고 밝혔다. 이전까지는 지역 주민의 민원 등이 있으면 보호구역 해제를 검토했으나, 이번에는 국방부가 먼저 군사시설 해제에 나섰다는 말이다.

앞으로 편의점을 새로 내려면 기존 편의점과 일정 거리 이상 떨어져야 한다. 정부와 편의점 업계가 과당 경쟁을 줄이겠다며 마련한 '자율규약'의 핵심 내용이다. 또 폐업을 원할 경우 편의점주가 가맹본부에 내야 하는 위약금을 면제 또는 감경하는 방안도 마련된다.

공정거래위원회는 4일 편의점 업계의 상생을 위해 한국편의점산업협회가 요청한 '자율규약'을 승인했다

이날 공정위는 CU·GS25·세븐일레븐·미니스톱·이마트24·등 6개 편의점 업체와 가졌는데 자율규약에 동참한 6개사의 점포 수는 국내 전체 편의점의 96%인 3만8000여개에 달한다.

자율규약은 '기존 편의점이 있는 곳에 신규 점포를 개설할 때 상권의 입지와 특성, 유동 인구 수, 담배 소매인 지정거리 등을 종합적으로 고려해야 한다'고 규정했다. 현행 담배사업법과 지방자치단체 조례는 담배 판매소 간 거리를 도시 50m, 농촌 100m로 정하고 있는데, 대다수 편의점이 담배를 팔고 있다는 점에서 편의점 간 거리에도 이 기준을 적용하겠다는 것이다. 이에 따라 신규 편의점 출점 시 기존 편의점과 50~100m 거리를 둬야 하며, 유동 인구가 많은 밀집 상권만 예외가 허용될 전망이다. 다만 현재 서울시는 담배 판매소 간 거리를 50m에서 100m로 늘리는 방안을 추진 중이어서 향후 신규 편의점 출점이 더욱 어려워질 것으로 보인다.

반면 폐점 부담은 줄어든다. 자율규약에서 편의점 업체들은 가맹점주 책임이 아닌 이유 때문에 경영이 악화돼 폐업할 경우 위약금을 감경 또는 면제해주기로 했다. 지금까지는 가맹점주가 보통 5년인 계약 기간을 채우지 못하고 폐업을 원할 경우 운영 위약금과 인테리어 비용에 대한 시설 위약금을 부담해야 했다. 또 자율규약에는 '직전 3개월 적자가 난 편의점에 대해서는 자정부터 오전 6시까지 영업을 하도록 본사가 강요하지 않겠다'는 내용도 담겼다.

서울 핵심 상권 중 하나인 신사동 가로수길이 공실폭탄을 이겨내지 못하고 월세가 줄줄이 '반 토막' 났다.

그동안 가로수길 꼬마빌딩주들은 경기 침체로 임차인 구하기가 어려워도 임대료 인하보다 공실을 감내하며 버티기를 해왔다. 그러나 공실 사태가 장기화하자 결국 '백기'를 들고 곳곳에서 고점 대비 '반값 월세'가 나타나고 있다.

부동산 업계에 따르면 서울시 강남구 신사동 535-14에 위치한 디스커버리익스페디션 빌딩의 전 층(1~6층) 월세가 월 1억원으로 확인됐다. 직전 임차인이 막판 월 1억7000만원까지 월세를 낸 것에 비하면 40% 넘게 깎인 액수다. 디스커버리 브랜드를 운영 중인 에프앤에프는 지난 5월 이 빌딩에 대해 5년간의 임대차계약을 맺었고, 인테리어를 마친 후 디스커버리익스페디션 팝업스토어를 지난 9월 입점시켰다.

신사동 가로수길 이면에 있는 일명 '세로수길'도 천정부지로 치솟던 임대료가 급락하고 있다. 외국계 부동산 컨설팅 업체가 세로수길에 위치한 A상가를 월 8000만원 임대료 조건으로 임차인을 구했지만, 1년 넘게 공실로 비워놓고 있다가 올해 2분기 월 4000만원에 5년 장기임차계약을 맺은 것으로 확인됐다.

수년 전부터 가로수길 인근이 핵심 상권으로 떠오르자 글로벌 의류 업체나 대기업들이 앞다퉈 이 지역 빌딩을 사모으기 시작했고 임대료도 급등했다. 실제로 5년 전 월세 3500만원 하던 가로수길 빌딩이 지난해 1억5000만원으로 무려 4배 넘게 뛰었다. 임차인이 늦게 구해지더라도 비싼 임대료를 내리지 말고 버텨보자던 가로수길 건물주들의 월세 담합이 최근 깨지는 양상이다.

그나마 개인 빌딩주들은 임대료라도 깎아 생존에 나섰지만, 투자수익률을 약속하고 투자금을 모아 빌딩을 사들였던 금융사들은 더 궁지로 몰리는 모습이다.

지난해 3월부터 1년9개월째 공실 상태인 B건물의 등기부등본상 명의는 (수탁자인) 농협은행이다. 농협은행이 246억원에 건물을 매입한 것처럼 보이지만, 부동산 실소유와 운용은 페블스톤자산운용이 맡고 있다. 이 자산운용사는 해당 건물 매입 금액의 연 6~7% 수익률을 투자자들에게 제공하기 위해 월세 2억원을 기대했다. 하지만 1억7000만원까지 임대료를 낮춘 상황에서도 장기임차인을 구하지 못해 비상이 걸린 상황이다.

금융당국도 최근 상가 가격과 임대료 추이를 주시하고 있다. 금리 인상기에 담보가치까지 하락하면 상가를 매입한 자산운용사의 투자자나 기업에까지 피해가 미칠 수 있어서다.

지난 8월 경기 파주시 적성면 마지리의 한 임야 69만3310m²를 OO경매라는 이름의 회사 10곳이 32억8500만 원(3.3m²당 1만5640원)에 공동 매입했다. 이들은 이 땅을 202명에게 쪼개 팔았다. 가격은 3.3m²당 5만2000∼6만8000원 선이었다.

12년 전쯤에 3.3m²당 5만 원에 나왔던 땅인데 사겠다는 사람이 없어서 못 팔았던 땅으로 알려진 곳으로 기획부동산의 매입가가 1만 원대라는 점을 감안하면 그동안 땅값이 뚝 떨어졌음을 알 수 있다. 일대는 대부분 보전산지로 분류돼 있어 정부나 지자체의 도시개발계획에 부합하지 않으면 개발허가를 받기 힘든 곳들이다.

남북관계 훈풍을 타고 접경지 땅값이 오르자 기획부동산까지 뛰어들어 투기 열풍을 조장하고 있다. 저렴한 땅을 사들인 뒤 3, 4배 더 비싼 값에 ‘지분 쪼개기’ 방식으로 개인 투자자에게 되파는 것이다. 이들은 주로 블로그 등을 통해 ‘통일수도 파주,’ ‘파주·철원에 제2, 3 개성공단 추진’ 등의 문구를 내세우며 소액 투자가 가능하다고 선전한다. 투자처의 정확한 위치도 알려주지 않고 일단 투자금의 10%를 계좌이체하면 자세한 내용을 알려주겠다는 식이다.

기획부동산들이 활개 치면서 접경지 지분거래도 늘고 있다. 토지·건물 실거래가앱 밸류맵이 국토교통부의 토지 실거래가 자료를 토대로 10월 1일∼11월 21일 계약한 경기 지역 지분거래(8582건)를 분석한 결과 1∼3위가 모두 접경지였다. 파주시 적성면 마지리가 228건으로 가장 많았고, 연천군 신서면 대광리(210건), 파주시 광탄면 영장리(175건) 순이었다.

정부의 개발계획이 구체화된 것도 없는데 접경지 땅을 무작정 사는 것은 위험하다

싸게 사는 게 중요한 게 아니라 개발 가능성을 따져야 하는데 구체적인 계획도 없이 샀다가 투자금만 묶일 수 있다

청라더블유

인천 서구 경서동 950-19 청라더블유 상가가 분양중에 있다

청라지구 주거단지 배후수요 10만명에 둘러싸인 3만3천 세대 중심 입지이며 서부산업단지, GM대우연구개발센터, 인천국제공항, 하나금융타운, 신세계복합쇼핑몰, 국제업무단지, 로봇랜드, 차병원 의료복합타운, 인천 아시아드 주경기장 등 청라 입주기업 상근인력 배후수요를 갖추고 있다. 서울지하철 7호선 연장 최대 수혜 상가로 7호선 시티타워역 개통 시 역세권 상권으로 발전호재를 가진다.

국내 최대 전망타워 청라 시티타워와 호수공원이 도보3분에 인접한 청라최고의 입지이며 청라 유일 키즈테마상가(슈슈봉봉,렌쥴리,샤이닝,키즈코딘아카데미 등 5개 대형업종 입점),커넬웨이 수변상가,중앙호수공원 길목상가로 유입인구 기대상권이자 영종도와 청라를 연결하는 제3연육교 완공 시(2025년) 최대 수혜 지역으로 미래가치가 높다.

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시행은 (주)비와이 코어레이션, 시공은 (주)동아토건이 맡았으며 2015년 7월 10일 준공 완료 되었다.

분양문의 : 032-569-0303

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서면 데시앙스튜디오

부산 부산진구 부전동 534-2번지 서면 데시앙스튜디오 상가가 분양중에 있다

부산 최고의 수익률을 자랑하는 서면 핵심자리에 부산 최초 테라스 오피스텔로734실 자체수요를 가지며 서면상권, 범일동 오피스 시설, 문현금융단지 금융권 종사자 등의 풍부한 임대수요를 갖추고 있다. 지하철 1,2호선 서면역, 1호선 범내골역,중앙대로,황령터널 등 부산전역으로 이동이 빠른 교통망을 지녔다. 롯데백화점,쥬디스태화, NC백화점, 서면지하상가 등 편리한 쇼핑이 가능한 생활인프라 환경이며 입주민에게 힐링라이프를 선사할 단지내 문화공연장 시설이 있어 투자가치가 높다.

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3.3㎡당 분양가는 1층 2,886~4,359만원, 2층 1,453~2,179만원 3층 1,128~1,548만원 선이다.

시행은 주)하나자산신탁, 시공은 주)태영건설이 맡았으며 2022년 4월 30일 준공 완료 되었다.

분양문의 : 051-907-5061

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당진 롯데시네마 타워

충남 당진시 수청동 1041,1042 당진 롯데시네마 타워 상가가 분양중에 있다

수청1,2지구 1만3천여 세대 근접 배후수요를 갖추고 있으며 365일 사람과 문화가 만나는 중앙광장 연결상가이자 당진최대 롯데시네마 8개관 입점확정으로 대규모 집객력이 연간 60만여명 추정 예상되는 랜드마크 기대 상가이다. 당진 IC,서해로, 남부로를 통한 접근성 양호 및 당진시 주요인프라 형성 지역이며 당진시청 바로 앞 당진 최중심 발달 요충지에 위치하고 있다.

지하 5층~지상 10층 총점포수 124개 연면적은 20,514.21㎡ 규모이며  1층은 의료,의류,근린생활용품,카페,이색카페,음료,기호음식 등 2층은 카페,이색카페 등 3층은 메디컬,클리닉,스포츠관련,근린오락 등 4 층은 카페,이색카페,키즈까페 등 5층은 카페,이색카페,한식,푸드코트,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등6층은 음식기타 등 7~9층 롯데시네마 등 10층 음식기타,스카이라운지 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 3,190~3,490만원, 2층 분양완료 3층 800~850만원 4층 770만원, 5층 870만원, 6~10층 분양완료 되었다.

시행은 (주)비와이 코어레이션, 시공은 (주)동아토건이 맡았으며 2018년 9월 7일 준공 완료 되었다.

분양문의 : 1800-0857

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