건설교통부가 올 7월 1일 기준 서울 부산 대구등 전국 7대 도시에 있는 업무용건물 5백동과 상가 천동을 조사한 결과 상가 평균 투자 수익률이 8%대인 것으로 나와 작년대비 1% 가까이 낮아진 것으로 나왔다.
서울지역에서 투자수익률이 가장 높은 업무용 빌딩은 종로·중구 등 도심지역(10.28%), 상가는 신촌지역(12.31%)으로 나타났다.
투자수익률은 업무용 8.53%, 상가 8.66%로 지난해(9.42%·9.54%)보다 1%포인트 가까이 낮아졌다. 임대료수입 등 소득수익률은 연간 4∼5%로 전년대비 1%포인트 낮아졌다. 건물가격 상승 등 자본수익률(연 3∼4%)은 전년과 비슷한 수준이었다.
지역별로는 업무용의 경우 서울지역 투자수익률이 10.10%로 가장 높고 광주가 0.6%로 가장 낮았다. 특히 대전의 경우 행정중심복합도시 개발계획 등에 따른 수요증가와 가격상승 기대감에 힘입어 상가 투자수익률이 10.85%로 가장 높게 나타난 반면 광주지역은 도청 등 공공청사 이전 및 외곽지역 개발로 인한 수요이전 영향으로 최저(4.31%)치를 기록했다.
서울 주요지역 투자수익률 분석 결과, 업무용은 종로·중구 등 도심지역(10.28%)이 가장 높았다. 여의도·마포(10.09%), 강남(10.04%)이 뒤를 이었다. 상가는 신촌(12.31%), 종로·중구 등 도심(11.75%), 강남(11.35%) 순이다.
월세 임대료를 보면 수익률 감소와는 달리 업무용과 상가 모두 소폭 상승한 가운데 업무용의 경우 서울이 전년 대비 유일하게 올랐으며 상가 역시 서울도심 역세권 쇼핑몰과 극장 밀집 지역의 유동인구 증가로 임대료 상승이 큰 것으로 나타났다.
청계천 물길따라 부동산 꿈틀
새물길이 열리면서 청계천변 부동산 시장에 나타난 ’청계천 효과’가 서울 시내 다른 주요 복원 하천 주변으로 확산되고 있는 추세다.
특히 생태하천으로 복원되는 성북천, 홍재천, 묵동천 등의 경우 주변 아파트값이 강세를 보이는 것은 물로 상가에도 관심이 집중 되는 등 이른바 `물벨트`를 따라 부동산 시장이 들썩이고 있다.
성북천 인근에는 20대 초반 여성들을 겨냥한 성신여대 상권이 대표적이다. 지하철 4호선 성신여대입구역 앞 대로변과 국민은행 옆 ’하나로길’이 목좋은 곳으로 1층기준 평당 권리금은 1000~1500만원, 임대료는 350~450만원을 호가한다.
양재천 인근의 양재역 상권은 분당, 용인 등지에서 외부 인구가 꾸준히 유입, 상권이 확대되는 추세이다.
투자 1급지는 강남대로변 뒷블럭 이면도로 일대와 매봉역 방향 좌우대로변 및 뒷블럭 이면도로 일대, 성남 방향 환승 주차장 인근의 패스트푸드점 밀집 지역 등이다.
중랑천 인근 화양리상권은 대공원사거리에서 건대입구 대로변이 가장 활성화돼있다. 권리금 7000만원에 평당 임대료는 1000~1500만원선. 홍제천 인근 홍제역 상권도 도심재개발, 은평뉴타운 사업 등의 수혜지로 꼽혀 주목을 받고 있다.
명동상권 임대료 국내 최고
서울 주요 상권 중에서 공시지가가 가장 높은 것으로 나타난 명동 일대가 임대시세에서도 최고임이 재확인 됐다.
본사 시장분석팀 조사에 따르면 명동에서도 1급 상권으로 꼽히는 명동밀리오레에서 우리은행까지 중앙로 주변 상권 시세를 분석한 결과, 중앙로 주변 A급 상가는 1층 50평 매장 기준으로 보증금 6억 ~ 30억원, 임대료는 4000만 ~ 1억5000만원까지 형성돼 있는 등 국내 최고수준의 임대 시세를 유지하고 있는 것으로 나타났다.
특히 구 스타벅스 자리에 입점해 있는 카페 파스쿠치와 '아디다스'(구 후야유) 자리는 약80평이 넘는 대형 매장들로 보증금만 30 ~ 37억원에 월 임대료는 1억 3000만 ~ 1억 7000만원 선의 시세가 형성돼 있으며 나머지 20평 규모의 상가는 보증금 6억 ~ 12억원에 임대료는 3500만 ~ 7000만원 정도인 것으로 확인됐다.
명동의 한 중개업소 관계자는 "1층의 경우 전년보다 10% 내외로 임대가가 상승했지만 상층부의 변동은 거의 없다"라며 "권리금은 건물주에 따라 존재 여부가 결정되지만, 대체로 보증금과 임대료가 높게 형성된 상가는 권리금이 없다"라고 말했다.
한편 강남의 대표상권인 강남역 주변은 6번, 7번 출구역에서 영동시장 방향 도로변의 A급 상가는 보증금 5억 ~ 25억원, 임대료 4000만 ~ 1억5000만원으로 형성돼 있다.
평형대별로 살펴보면 1층 25평 매장은 보증금 5억 ~ 10억, 임대료 1200만 ~ 3500만원선이고 50평 이상의 매장은 보증금 20억~25억에 임대료 4천~1억5천만원선 수준이었다.
강남의 7번 출구 시티극장 뒤편 먹자골목과 6번출구 뉴욕제과 뒤편 먹자골목의 점포시세는 1층 20평 매장을 기준으로 귄리금 2억5천~5억에 보증금 1억~2억5천만원 임대료는 250 ~ 700만원 정도였다.
이 일대 중개업소 관계자는 "A급 상권은 경기와 무관할 정도로 거의 시세변동이 없다"며 "그러나 유명 상권이라도 일반주거지역내 상가는 경기에 따라 10 ~ 30% 가량 시세가 하락될 수도 있다"고 했다.
또 보신각에서 종로2가로 이어지는 종로상권의 임차시세는 20 ~ 30평 단위의 1층 점포를 기준으로 보증금은 3억 ~ 11억원 선이며, 임대료는 550만 ~ 1억 4천만원 선에 형성돼 있는 걸로 나타났다. 또 권리금은 3억 ~ 5억 원선이다.
코아아트홀을 중심으로 동서방향으로 퍼져있는 먹자골목은 25 ~ 40평 1층을 기준으로 보증금 1억 ~ 2억, 임대료 4백만원 ~ 7백만원, 권리금은 2억 ~ 4억원 수준이다.
하루 유동인구가 12만명에 이르는 서울 남서부상권의 중심인 신림역상권은 3번 출구 라인 등 A급 구역 1층 12평 매장 기준으로 권리금 2억~4억, 보증금 1억 5천~3억원, 임대료는 270 ~ 450만원으로 형성돼 있다. 이 일대에는 주로 화장품, 의류, 잡화, 쥬얼리 업종등이 들어서 있는 상태다.
이번 조사결과 국내외 고급 브랜드 대리점이 입지한 곳이 높은 임대시세를 형성하고 있는 것으로 나타났고 특히 상가도 아파트처럼 대형화 추세가 나타나며, 대형매장의 임대가가 올라가는 추세로 분석된다.
식을 줄 모르는 단지내상가 인기
전반적인 부동산 시장의 투자위축에도 불구하고 유독 단지내상가로 투자자금이 쏠리면서 과열현상이 일어나고 있다.
지난 11월 23일 실시된 부천소사주공 4단지B상가 입찰에서는 내정가 9425만원인 1층 점포가 낙찰가율 400.8%를 기록하며 3억700만원에 낙찰됐다.
청주성화주공2단지부상가 경우는 22일 입찰결과에서 347.92%의 낙찰가를 기록하며 3억996만원선에서 낙찰됐다. 입찰 내정가는 8900만원이었다.
단지내상가의 분양가 고공비행은 주택공사가 주관하는 상가 뿐 아니라 민간기업이 분양하는 상가에서도 비슷한 양상이 벌어지고 있다.
대우건설이 분양한 고잔7차푸르지오 단지내상가는 총 40개 점포를 분양하면서 평균 낙찰가율 200%선를 기록했으며 1층 20.96평 (115~116호실) 점포가 7억8천만원에 낙찰돼 내정가(2억 9811만원) 대비 260% 높게 최고 낙찰가를 경신했다. 평당 3,700만원에 낙찰된 셈이다.
이 낙찰가는 오는 12월 입주예정인 고잔7차푸르지오 아파트 34평(당시 분양가 630만원 기준) 3채값과 맞먹는 수준이다.
최근 일부 단지내상가의 투자 과열현상은 8.31일 대책이후 갈곳잃은 시중 유동자금의 변화로 이해되고 있으며 특히 대단위 아파트 세대수를 배후로 둔 안정적인 투자처란 점에서 단지내상가가 부각되고 있는 것으로 분석된다.
그러나 투자자들은 적정 수익률을 내기 어려운 높은 낙찰가는 무의미 하다는 우려의 목소리에 귀를 기울여야 한다. 한정된 업종이 입점하는 단지내상가의 입지 여건상 높은 임대시세를 받아내기 어려울뿐더러 금리인상이 가시화 되면서 수익률 보전은 예전만 못하기 때문이다.
물론 높은 낙찰가률을 보인 단지내 상가의 배후 세대는 보통 1,000~2,000세대에 이르러 상가활성이 용이한 여건임은 분명해 보이지만 상권에 따라서는 아파트 단지주변으로 대형 근린상가, 마트등 경쟁상권이 자리를 잡으면 애초 계획했던 수익률이 나오기 어려울 수도 있으니 주의해야 한다.
청사 떠나는 과천 희비쌍곡선
행정도시이전이 확정돼 청사가 떠나는 과천시 부동산 시장이 일단은 잠잠한 모습을 보이고 있는 가운데 2007년 입주가 시작되는 갈현동 지식정보타운에 대한 기대감도 배어 나오는 분위기이다.
과천정부청사를 중심으로 주거단지와 상권이 형성된 계획도시라는 특수성 때문에 청사 이전 결정에 따른 후폭풍을 우려하는 분위기가 많지만 과천이 정부청사위주의 계획도시라는 점외에도 강남과의 인접성과 쾌적한 환경등 떠날 수 없는 탁월한 입지여건이 있기 때문에 후폭풍은 없을 것이라는 의견도 만만치 않다.
더구나 오는 2007년부터 입주가 시작되는 50만평 규모의 갈현동 지식정보타운이 완전히 자리를 잡게 되면 상주인구가 2만명에 달할 것으로 전망되고 있어 청사 이전 여파를 상쇄할 수 있는 힘이 충분하다는 견해다.
청사를 중심으로 형성되었던 상권이 정부청사가 떠나고 지식정보타운이 들어오면서 어떠한 변화를 가져올지 자못 궁금하다.
[상가 입찰 안내]
순천연향3주공단지상가
주관 : 대한주택공사 광주전남지역본부
입찰일 : 2005년 12월 7일
문의 : 062-520-3600
지하3층~지상15층 연면적 48,000여평 규모의 디아뜨갤러리는 1층은 패션아울렛, 액세서리, 편의점, 명품점, 의상실 등이 2층은 메디컬, 클리닉, 미용, 뷰티, 전문식당가 등으로 구성된다.
42번 국도와 자동차 전용도로, 남부우회도로 등과 10여개의 버스노선이 지나는 버스회차장과 인접해 있고 동탄신도시와 이의동 행정신도시, 66만평 1만세대 규모의 흥덕지구 등이 속속 들어서고 2008년 분당선 방죽역이 바로 옆으로 개통 예정되어 있어 상권 확장 가능성을 주목해 볼만 하다.
평당 가격은 1층이 706만원~1306만원이고 2층이 530만원~581만원선이며 40% 융자 가능하다.
시행은 도모스프라임이 시공은 고려개발주식회사에서 맡았으며 2006년 10월 입점 예정이다.
지하5층~지상15층 연면적 5400여평 규모의 엔터씨티는 지하1층은 컬투, 훼미리쇼 공연장 및 부대시설이 1층은 파티클럽하우스가 2층은 정통일식과 퓨전일식등이 3층이상은 오피스텔과 아파트등으로 구성된다.
올림픽도로, 외곽순환도로, 자유로, 인천공항로등과 인접해 있고 일산, 김포, 경기, 인천지역과 서울을 연결하는 교차 상권 입지이며 방화 뉴타운, 마곡발산지구 신도시, 화곡지구 재개발등 인근 지역 대규모 개발과 9호선 가양대교역 개통예정에 따른 상권 성장 가능성을 주목해 볼만 하다.
상가 시장 동향
