상가 분양시장이 활기를 잃어가고 있는 가운데 대형 점포 위주로 구성된 이른바 '멀티복합상가' 분양이 상대적으로 호조를 보이고 있어 주목된다.
멀티복합상가란 대형 테마쇼핑몰과 외형은 비슷하지만 규모가 큰 점포가 주로 입점하는 상가를 말한다.
동대문 밀리오레를 시작으로 하나의 테마를 가지고 수백에서 많게는 수천개의 점포가 입점해 비슷한 상품을 판매함으써 집적효과를 극대화해 히트를 친바있는 테마쇼핑몰은 경쟁이 치열해지고 인터넷 쇼핑몰이 발달함에 따라 몇몇 업체를 제외하고는 고전을 면치 못하고 있는 형편이다.
이에 비해 멀티복합상가는 주로 영화관을 끼고 큼직한 평수에 제한적인 수의 점포가 입점해 점포 나름의 특색 있는 구성과 운영을 함으로서 상호 시너지효과를 발휘하는 구조로 사양길에 접어든 테마쇼핑몰과는 대조적으로 인기를 누리고 있다.
상황이 이러하다 보니 테마쇼핑몰형태의 분양 상가도 멀티복합상가로 둔갑해 홍보하고 있어 투자자들의 주의가 요구된다.
테마쇼핑몰은 전용면적이 1~5평 정도에 불과하고 전용률도 30% 내외인 점과 주로 구좌분양을 하고 있으며 멀티복합상가는 이에 비해 전용면적이 8평 이상이며 전용률도 50% 이상으로 점포분양을 하는 것이 특징이다.
2005년 상가시장 결산
2005년의 상가시장은 격변의 회오리에 말려 기력이 떨어진 것으로 요약된다.
‘양극화’의 특징을 띠고 있지만 대표적인 수익형 부동산으로서의 기능을 하지 못했다. 전반적으로 민간소비 회복세에 대한 기대감과 8.31대책의 반사이익이라는 두 호재를 살리지 못한 채 터닝포인트를 놓친 것이다.
상가를 분양했던 많은 업체들은 온갖 노력에도 불구하고 초기분양률이 30%에도 미치지 못해 장기 미분양 체제에 들어갔고 임차인을 맞추기 위해 입점시기를 몇달간 늦춘 상가들도 잇따르는 등 이중고를 겪었다.
선시공후분양제라는 악재는 오히려 대형상가의 공급을 막아 희소가치를 높였고 투자자들에게는 투자의 안전성을 확보해주었기 때문에 중장기적으로 시장이 안정되는 효과를 불러올 것으로 기대된다.
사실 상가시장은 올해 도약할 수 있는 계기가 있었다. 8.31부동산대책은 시중 여윳돈을 상가 등의 수익형상품으로 돌릴 수 있응 계기였다. 그러나 이런 반사이익을 기대했던 상가는 대안투자처로서의 자리를 전혀 잡지 못했고 경기회복에 따른 투자심리의 호전이 상가시장으로는 이어지지 않아 고전했다.
시중유동자금의 유입을 기대했던 상가시장은 일부 분양업체의 허위, 과대광고에 대한 공정위의 과태료 처분 등을 통해 소비자들의 경각심만 올려놓은 부작용도 있었다.
상가후분양제를 피하기 위하 교묘한 편법도 대두됐다. 선시공 후분양제 시행으로 분양면적 3000평방m이상 상가나 20실 이상 오피스텔 등은 분양보증 혹은 신탁계약 체결후 분양을 하거나 골조공사의 3분의 2 이상을 마쳐야 분양할 수 있다. 하지만 ‘건축물의 분양에 관한 법률’을 비웃듯 편법 선분양 업체들은 기준면적 이하만 먼저 분양하고 나머지는 임대로 돌리는 수법을 사용했다.
상가계약자와 분양업체간의 분쟁도 2005년 상가시장을 얼룩지게 만들었다. 몇몇 테마상가는 계약 당시 100%에 가까운 임차인 유치와 고수익을 보장했지만 약속을 이행하지 못해 투자자와 분쟁이 많이 생겼다.
하반기들어 ‘분양가 인하’를 내건 상가업체들이 거품제거를 내세우면서 투자자들을 끌어들이려 노력했으나 투자심리 위축과 투자안전성에 대한 확신이 없는 상태였기 때문에 계약으로 많이 이끌지는 못했다.
2005년 상가시장의 특징은 양극화다. 단지내 상가는 그런대로 호황을 누렸다. 넉넉한 배후가구를 둔 단지내상가의 경우 입찰경쟁률이 수십대 1에 이른 가운데 낙찰가율이 두배를 웃돌기도 했다. 상가시장에서도 이처럼 ‘묻지마투자’가 성행했다.
반면 테마상가나 일반근린상가의 경우 대부분 계약이 크게 떨어지며 기대에 미치지 못했다. 인천송도신도시 근린상가들은 임차인을 채우지 못해 창고로 쓰는 등 골치를 앓고 있으며 이런 현상은 웬만한 택지지구의 상업지역에서 흔히 볼 수 있다.
테마상가 역시 특별한 경쟁력을 갖추지 못한채 투자자들로부터 외면받아 백화점과 할인점에 밀리고 있다.
지난해부터 공급이 활발했던 주상복합상가 시장도 썰렁하기 그지 없었다. 주거면적 대비 상가면적이 많아 빈 점포가 속출했으며 단지내 고객도 적은 한계에 부닥쳐 투자자들의 눈을 끌기 어려웠다.
2006년 상가시장 전망
내년도 상가시장이 호재와 악재의 힘겨루기에 따라 명암이 엇갈릴 전망이다.
올 하반기 경기 회복세가 내년에도 이어지고 민간소비 부분이 가계부채 조정기를 거쳐 소득과 고용이 개선되면 경기 호전에 대한 상승 기대감이 상가시장에 유리하게 작용할 전망이다.
특히 8·31 부동산종합대책의 후속입법으로 위축된 주택·토지시장에 대한 반사이익과 경기 호전 분위기로 분양업체들이 공격적인 마케팅을 펼칠 것으로 보고，이같은 흐름이 이어지면서 주공 단지내 상가의 인기는 내년에도 계속될 것으로 본다.
또한 대단위 택지개발과 신도시 지역내 아파트 입주율이 높아지면서 근린상가 분양에도 탄력을 받을 것으로 보고 있다.
반면 올해처럼 경기 호전에 대한 기대감과 체감 회복세가 더디게 진행된다면 상가시장은 또 한번 침체에 빠질 우려가 있다는 전망도 있다.
또한 배럴당 최고 55달러로 예상되는 고유가와 투자자 수익률 저하가 예상되는 금리인상이 상가 투자분위기 조성에 걸림돌로 작용할 공산이 클 것으로 예측했다. 특히 고유가로 인한 주유소，찜질방，목욕탕，심야 편의점 등의 심야영업 금지가 본격 시행되면 실생활밀착형 상가 업종이 위축될 것으로 예상된다.
내년도 올해와 크게 달라질 부분은 없지만 내수소비 부분의 긍정적 평가가 상가 활성화에 호재로 작용할 것으로 보이며 내년 상반기 경기상승세의 호기를 잘 살리지 못하면 유가상승，금리인상 등 상존해 있는 악재들로 인해 하반기에 고전을 면치 못할 것으로 전망된다.
인천선 동막역과 인접해 있고 반경 1km내에 29000세대 80000여명의 고정고객을 확보했으며 1호선 인천지하철역과 경전철역 예정지와 인접해 있고 서울역과 이어지는 공항전용철도와 제3경인고속도로, 제2연육교등이 개통예정에 있어 국제신도시로서의 미래가치를 주목해 볼만 하다.
평당 가격은 1층이 1950만원~2350만원이고 2층~8층은 400만원~800만원선이며 45% 잔금 융자 가능해 초기 투자자금이 적게 든다.
시행은 송도신도시상가가 시공은 대덕건설에서 맡았으며 준공 완료된 건물로 투자 즉시 임대수익 가능하다.
상가 시장 동향
