2006년 새해를 맞아 상가 분양업체들이 분주한 움직임을 보이기 시작했다. 경기회복 기대와 8.31대책으로 상대적인 호기를 맞은 상가 분양업체들이 피동적인 대처보다는 현실적인 대안을 마련, 계약율을 높이기 위해 정면승부를 걸었기 때문이다.
특히 이들 분양업체들은 ‘임대확정’이니 ‘수익율보장’이니 하는 눈 가리고 아웅식의 립서비스나 보증서발급등이 아니라 투자자들로부터 하여금 투자의 개연성을 이끌어내는 전략을 내놓고 있어 주목을 끌고 있다.
그중 대표적인 전략은 분양가 인하 조치다. 수도권에 위치한 A상가는 1층의 경우 300만원 가량 내렸고 나머지층은 평당 약 100만원씩 낮춰 분양을 하고 있다. 서울 동부에 위치한 B상가의 경우도 4,5층에 한해 평당 100만원 가량 인하에 분양중이다. 수도권 C상가 3층 일부 호수에 한해 분양가를 최고 50만원 낮췄다.
이처럼 분양업체가 기존 분양자와 예비 분양자간의 공급 가격차이로 인한 이해관계 조정을 감수하더라도 분양가 인하 공급을 통해 업체나 투자자 입장에서 분양율이 눈에 띄게 개선되면 인하된 폭만큼 임차인을 찾기도 수월하고 투자자 수익률 보전에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.
최상의 입지적인 조건을 내세운 공격적인 마케팅도 속속 선을 보이고 있다. 강남의 R상가는 평당 8,300만원의 분양가로 상가 분양 역사상 최고가를 기록하며 소위 ‘큰손 투자자’들에게 러브콜을 보내고 있다.
분양업체 관계자에 따르면 “경기를 타지 않고 풍부한 수요가 포진해 있는 국내 최대 상권중 하나인 강남상권내 위치한 잇점으로 최근 투자 문의가 쇄도하고 있다”고 한다.
서울 강남 재건축단지내 아파트 입주가 진행되면서 수천세대의 튼실한 배후세대 여건을 무기로한 강남의 D상가도 선착순수의계약에서 공개입찰방식으로 투자자 모집에 나선다.고소득층 거주 지역내 입지한 장점을 내세우며 투자자 모시기에 열중인 이 상가의 현재 1층 최고 분양가는 6000만원이다.
투자자들의 자금 운용에 도움을 준 가장 보편적인 마케팅인 중도금 무이자 융자 조건도 조금씩 고개를 들고 있다. 중도금은 분양업체의 현금흐름에 중요한 수단으로서 중도금 전액 무이자가 현실적으로 어려워졌고 오히려 무이자 자체를 없앤 상가도 꽤 늘어난 현실을 감안하면 30%선에서의 무이자 융자도 그나마 호조건이라 할 수 있다.
강남의 H상가와 A상가를 포함한 일부 상가들은 중도금 30%를 무이자 융자조건을 내세우며 분양에 나섰다.
2006년 상가시장은 경기호전의 기대감과 8.31대책의 입법예고에 따른 주택과 토지시장의 대안 투자처로서 주목을 끌 것으로 예상돼 대부분 분양업체들도 초반 이 두 호재를 적극 활용할 것이다. 그러나 투자자입장에서는 분양업체가 제시한 호 조건에만 투자 매력을 둘 것이 아니라 입지별 분석과 수익률 보전이 가능한 경쟁력있는 업종 유치 여부등에 초점을 맞춰 투자에 임해야 할것으로 보인다.
2006년부터 상가, 오피스텔 기준시가 오른다
국세청은 2006년 1월 1일부터 적용되는 상업용건물·오피스텔 기준시가를 정기고시했다.
고시대상은 수도권(서울·인천·경기)과 지방광역시(대전·대구·광주·부산·울산)에 소재한 판매 및 영업시설 등의 면적 3,000㎡ 또는 100호 이상의 구분소유된 상업용건물 309,385호와 오피스텔 254,797호이다. 고시된 기준시가는 양도·상속·증여세의 과세표준으로 활용되며, 지방세인 재산세·등록세·취득세의 과세표준으로는 사용되지 않는다.
유명한 대형상가 중 각 호별로 구분소유되지 않은 상가 등은 이번 고시대상에서 제외됐으며, 473,273호가 고시된 수도권이 전체 고시대상 호수의 84%를 차지한 것으로 나타났다. 직전고시 대비 상업용건물은 평균 16.8%, 오피스텔은 평균 15.0% 올랐으며, 지역별 기준시가 평균 상승률은 다음과 같다.
지역별
전국
서울
경기
인천
대전
대구
광주
부산
울산
상 가
16.8
18.9
16.6
14.8
11.3
16.4
7.3
15.1
16.0
오피스텔
15.0
14.8
16.3
16.5
6.5
7.1
13.7
13.1
16.2
상가 등의 기준시가는 각 호별 ㎡당 가액을 고시하므로 각 호별 기준시가는 ㎡당 고시가액에 건축물대장의 전유면적과 공용면적을 합계한 면적(㎡)을 곱하여 산정한다. 기준시가는 12월 30일 18:00부터 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통해 열람할 수 있다.
고시된 기준시가에 대한『재산정 신청 제도』시행
이번 고시된 내용에 이의가 있을 경우 2006년 1월 2일부터 31일까지 상가 등이 소재하는 관할세무서 재산제세 담당과에 직접 또는 우편으로 재산정 신청을 할 수 있다.
국세청은 지난 11월 11일부터 30일까지 고시예정가액에 대한 소유자 의견을 제출받아 각 세무서별로「공정과세협의회」심의를 거쳐 기준시가에 반영한 바 있다.
성윤경 재산세과장은 "거래시가 조사의 공정성과 객관성을 높이기 위해 부동산평가 전문기관에 용역을 의뢰해 거래시가를 조사하고, 위치·층 등 각 호별 개별특성에 따른 실제 가격차이를 반영해 기준시가를 고시함으로써 같은 건물내에서도 호별 평가의 형평성이 크게 향상된 것으로 본다"고 밝혔다.
재분양 주공 단지내상가, 잘 고르면 ‘알짜’
안정적 수익과 적지 않은 시세차익을 동시에 노리려는 상가 투자자들은 최근 잇따라 선보이는 주공 단지내상가 재분양 물량을 노려볼 필요가 있다.
26일 본사 조사에 따르면 과열 현상마저 보이며 쾌속 질주를 하던 대한주택공사 단지내상가가 최근 일부에서 유찰을 기록하는 등 주춤하고 있다. 이들 유찰 물건은 대부분 임대아파트라는 단지 환경으로 인해 투자자들의 관심을 끌어내지 못한 것으로 풀이된다.
하지만 적어도 배후단지 규모가 500가구 이상인 경우 경쟁력 있는 생활필수 업종이 입점할 수 있다면 유찰 상가라도 관심을 가져볼 만하다. 특히 일부의 경우 입찰 당시 내정가 수준으로 분양받을 수 있는 물건도 재분양을 통해 공급되고 있어 주목을 끈다.
주공에 따르면 내년 4월 입점 예정인 용인 신갈 주공3단지내 103호(9.46평)는 1억7000만원에 재분양하고 있다. 용인 죽전 주공5단지 상가 101호(11.43평)과 102호(11.43평)도 선착순 수의계약으로 각각 1억6600만원에 분양 중이다. 입주는 내년 5월.
이달부터 아파트 입주가 시작된 안산 팔곡 주공 단지내상가 102호(11.42평)도 1억4300만원에 분양하고 있다. 이 아파트 단지내상가는 4개 점포 가운데 3개가 앞서 지난 3월 내정가의 139%에 낙찰된 바 있다. 이미 입주가 시작된 화성 태안 주공3단지 104호와 의왕부곡 주공 단지내상가 103호도 각각 재분양 중이다.
전문가들은 다만 이들 재분양 상가 가운데 이미 입주가 시작된 경우 3개월 이내 분양대금 전체를 납부해야 하는 부담감이 있어 자기조달 자금을 꼼꼼히 감안해야 한다.
임대아파트 단지내상가는 소비성향이 다소 낮을 수 있어 업종 선별부터 신경을 써야 하며 입주민들의 동선관계, 인근 상권과의 경쟁현황 등도 세밀히 살펴본 후 선택해야 한다.
지하철 9호선 2단계 건설
서울 강남 봉은사로에서 잠실종합운동장을 잇는 총 4.5㎞ 구간의 지하철 9호선 2단계 건설공사가 본격 착수된다.
건설교통부는 지난 11월 지하철 9호선 2단계 건설사업에 대해 기획예산처가 예비타당성 조사를 시행한 결과 경제성이 있는 사업으로 평가하였다는 내용을 서울시에 최종 통보하였다.
이에 따라 서울시는 재정여건을 감안해 봉은사로~잠실종합운동장까지 4.5㎞ 구간을 2단계 우선 추진 대상구간으로 기본방침을 수립하고 이달 안에 기본설계 보완과 환경·교통영향평가 용역을 착수해 내년 2월 중 기본계획을 세워 건교부에 승인 요청할 방침이다.
이후 2006년 8월까지 기본계획승인을 받고 하반기에 발주, 2012년 완공을 예정으로 2007년 착공에 들어갈 계획이다.
총 사업비 약 5천330억원이 투입될 예정인 9호선 2단계 사업은 현재 공사가 진행 중인 1단계 사업과 연계되는 노선으로, 봉은사로에서 출발해 삼성동 코엑스(COEX) 앞을 경유, 탄천을 횡단하여 잠실종합운동장까지 이어지는 총 연장 4.5㎞ 구간이다.
또 2단계 노선에 건설되는 정거장은 차병원사거리-삼릉공원-차관아파트 사거리-코엑스 앞-잠실종합운동장 등 5곳으로 이중 삼릉공원은 분당선과 환승하고 잠실종합운동장은 지하철2호선과 환승하게 된다.
9호선 건설과 관련 서울시 지하철건설본부 관계자는 “9호선 건설로 현재 극심하게 혼잡한 양상을 보이고 있는 지하철 2호선 삼성역과 강남역을 이용하는 시민들을 분산시켜 혼잡도를 완화할 수 있는 한편 서비스 향상을 꾀해 시민 편익을 개선하는 효과 또한 기대된다”고 밝혔다.
서울시는 이와 함께 잠실종합운동장에서 방이동으로 이어지는 9호선 잔여구간 8㎞도 재정여건을 감안해 3단계로 시행할 방침이다.
이에 앞서 2008년 완공을 목표로 지난 2001년 12월 착공한 1단계 건설사업 김포공항~ 노량진~강남대로까지 이어지는 25.5㎞ 구간이 현재 공사 진행 중에 있다.
국회구간은 쉴드터널공법으로 굴진, 2007년 8월말 완공
한편 지하철 9호선 구간 중 국회시설물 안전성 협의 등으로 다른 구간보다 20개월 늦은 지난 2003년 7월 착공한 여의도구간은 현재 국회 정문에서 당산동 방향으로 상ㆍ하행선2,390m 중 320m를 굴진하는 등 2007년 8월말 완공을 목표로 건설 중에 있다.
특히 쉴드터널공법을 적용한 국회구간은 지표에서 터널상단까지 평균심도 21m로서 제물포로 국회정문앞에서 국회의사당과 의원회관 사이를 지나 국회 후생관 앞을 거쳐 윤중로를 통과하게 된다.
쉴드터널공법은 연약지반을 쉴드기계로 굴착 후 세그먼트를 조립하여 복공하는 무진동, 무발파공법으로 기존의 터널굴착공법과 달리 여의도지역과 같이 토사충적층으로 형성된 연약지반에서 안전 및 정밀시공이 가능하고 공사기간을 단축할 수 있는 터널굴착공법이다.
이에 앞서 국회앞~5호선 여의도역 구간의 상ㆍ하행선 쉴드터널 1,224m는 지난 2004년 11월에 착공하여 올 8월에 굴착 완료한 바 있다. 한편 지하철9호선은 김포공항~ 종합운동장~ 방이역을 잇는 총연장 38Km구간, 37개 정거장이다.
[상가 입찰 안내]
금주에는 입찰정보가 보가 없습니다.
[입찰상가 낙찰현황]
용인죽전공무원아파트 단지내 상가
세대수 : 230세대
입찰일 : 2005년 12월 27일
공급점포 : 1층 2개, 2층 2개 총 4개 점포
총 공급점포 4개 중 4개 점포 낙찰
평균경쟁률 5:1
평균낙찰가율 : 132.5%
최고낙찰가율 : 157.9%(1층 1개 점포)
상가 시장 동향
