부동산 올해 달라지는 것들

종합부동산세 과세방식이 인별과세에서 합산과세로 전환되고, 과세기준도 주택이 종전 9억원에서 6억원으로 하향 조정된다. 또 재개발 재건축 조합원 입주권이 주택수에 포함돼고, 양도차익에서 장기보유특별공제율이 낮아진다.

아울러 자산운용회사에서도 간접투자증권 판매가 허용되며 해외부동산 취득이 보다 쉬워진다. 다음은 부동산 분야의 올해 달라지는 것들.

◆ 종합부동산세 강화 = 주택과 비사업용 토지의 종합부동산세 과세방식이 종전 인별합산에서 세대별 합산 과세로 전환된다. 또 종부세 과세기준이 하향조정(주택 9억원→6억원, 비사업용 토지 6억원→3억원)되고, 과표적용률도 매년 10%p씩 연차적으로 높여 오는 2009년에는 보유세 실효세율이 1% 수준이 되도록 조정된다.(재정경제부 부동산실무기획단2110-2933)

◆ 재개발 재건축 조합원 입주권 주택수 포함 = 작년까지는 양도소득세 계산시 재건축.재개발 입주권이 주택 수에 포함되지 않아 다주택자가 주택을 양도할 때 1세대 3주택 중과세를 회피하거나 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받아왔으나 올해부터는 재건축 입주권도 주택 수에 포함된다. 이에 따라 1세대 3주택자의 경우 1주택이 재건축사업으로 없어져 2주택에 입주권만 갖고 있더라도 3주택자와 마찬가지로 양도세 중과대상이 된다.(재경부 재산세제과 2110-2178)

◆ 부동산 실거래가 신고의무제도 시행 = 올해 1월1일부터 부동산 거래를 투명하게 하기위해 부동산 실거래가격 신고의무제도가 시행된다. 토지 및 주택을 매매한 경우에는 반드시 30일 이내에 실제거래가격으로 시·군·구청에 신고해야 한다. 신고는 인터넷으로 할 수 있으며, 신고부담을 줄이기 위해 거래세도 인하된다.
가격을 낮춰 신고하거나 허위로 신고하는 등의 경우에는 중개업자 또는 거래당사자는 취득세 3배 이하의 과태료를 내야 하며, 중개업자가 신고내용을 거짓 기재하거나 이중계약서를 작성한 경우 중개업등록 취소 또는 6개월 이내 자격정지 조치를 받는다.(건설교통부 토지관리팀 2110-8156)

◆ 부재부동산에 대한 채권보상제 의무적 실시 = 올해 3월부터 부재부동산 소유자의 토지가 공익사업에 편입되는 경우에는 채권보상을 의무적으로 실시된다. 채권보상제 적용 지역은 토지거래허가구역이 속한 시·군·구(자치구) 및 이와 연접한 시·군·구으로, 택지·산업단지·유통단지·도시 등 개발사업, 관광단지조성, 국민임대주택건설사업 및 행정중심복합도시건설사업이 해당된다.
채권보상을 실시하는 경우에도 부동산거래에 필요한 1억원과 양도소득세 상당금액(세무사의 확인이 있는 경우)은 현금으로 지급하도록 했다.(건교부 토지정책팀 2110-8151)

◆ 토지개발사업에 대한 개발부담금 부과 = 1월1일부터 토지 개발이익의 환수를 위해 개발부담금이 부과된다. 부과대상사업은 도시지역 300평(특별시·광역시 200평) 이상, 비도시지역 500평 이상을 개발하는 토지개발사업으로 택지개발사업, 대지조성사업, 지목변경을 수반하는 건축 등이다. 부과대상사업의 사업시행자가 납부의무자가 되며, 토지소유자가 따로 있는 경우에는 토지소유자가 납부해야 한다.(건교부 토지정책팀 2110-8151)

◆ 토지거래계약허가 제도 변경 = 올해 3월부터 토지거래허가를 받아 취득한 토지의 사후 이용의무 불이행시 이행강제금이 부과된다. 또 토지거래허가구역에서 법률위반 사항에 대한 신고·포상제가 도입된다.
아울러 공익사업에 편입된 토지의 대체토지를 허가구역내에서 보다 쉽게 취득할 수 있도록 요건이 완화된다. 취득가능 기간을 종전 1년에서 3년으로 늘리고 취득가능 지역도 당해 토지가 소재하는 시·군 및 그 연접 시·군에서 전국으로 확대된다.(건교부 토지정책팀 2110-8151)

◆ 소규모 주거용 건축물 양성화 = 무단 용도변경을 제외한 무단 증축 등의 건축법 위반건축물 중 소규모 주거용 건축물을 올해 2월부터 11개월 동안 허가 신고를 받는다. 대상 건축물은 2003년 12월31일까지 사실상 완공된 연면적 50평 이하인 단독주택, 연면적 100평 이하인 다가구주택, 세대당 전용면적 25.7평 이하인 다세대주택이다. 연면적의 2분의 1 이상이 주거용으로 사용되는 주상복합 건축물도 이에 해당된다.(건교부 건축기획팀 2110-8172)

◆ 취득세 실거래가 과세 = 개인간 취득·등기하는 주택에 대해 취득·등록세 세율이 0.5% 포인트씩 각각 인하된다. 또 실거래가 신고제에 따라 취득세 부과시 실거래가가 과세표준으로 적용된다.
아울러 재산세 과세표준 적용비율이 내년부터 매년 5%포인트씩 2015년까지 100%로 인상되고, 주택분 재산세는 서민의 재산세 부담이 급격히 늘어나지 않도록 2008년부터 매년 5%포인트씩 2017년까지 100%로 점진적으로 인상된다.(행정자치부 지방세제팀 2100-3920)

◆ 5만원 이하 주택분 재산세 일시 부과 = 재산세 징수의 효율성과 납세자 편의를 위해 주택분 재산세의 산출세액이 5만원 이하인 경우에는 조례가 정하는 바에 따라 연 2회(7월, 9월) 납부하던 것을 7월에 일시 부과할 수 있도록 했다.(행정자치부 지방세제팀 2100-3920)

◆ 농지대토에 대한 양도세 비과세가 감면제도로 전환 = 현행 농지대토에 대한 양도세가 전액 비과세되던 것을 대체취득요건을 변경(종전농지면적 2분의 1이상 또는 가액의 3분의 1이상 취득)하고, 감면한도도 5년간 1억원으로 규정하는 감면제도로 전환된다.(재산세제과 2110-2178)

◆ 1세대 2주택, 비사업용 토지에 대한 양도세를 실거래가액으로 과세 = 양도세를 원칙적으로 기준시가로 과세하고 고가주택, 3주택 등에 대해서만 실거래가로 과세하던 현행과는 달리 올해부터는 양도세 실거래가 과세대상을 1세대 2주택, 비사업용 토지로 확대한다. 또 2007년부터는 모든 부동산을 실거래가로 과세할 계획이다.(재산세제과 2110-2178)

◆ 양도차익에서 공제하는 장기보유특별공제 변경 = 양도세가 과세되는 고가주택(45평 공동주택 또는 80평 단독주택)에 대한 장기보유특별공제율을 5~10년 보유시 현행 25%에서 15%로, 10년 이상일 경우 50%에서 30%로 낮추고, 1세대 1주택자가 15년 이상 보유했을 경우에는 공제율을 45%로 확대키로 했다.(재산세제과 2110-2178)

소비심리 호조 '뚜렷'…기대지수 8개월만에 기준치 넘어

소비자기대지수가 8개월 만에 기준치인 100을 넘어, 6개월 후의 경기를 긍정적으로 보는 소비자들이 많은 것으로 나타났다.

5일 통계청이 발표한 '2005년 12월 소비자전망조사 결과'에 따르면 6개월 후의 경기, 생활형편, 소비지출 등에 대한 소비자들의 기대심리를 나타내는 소비자기대지수는 100.4이었다. 11월의 기대지수는 98.5이었다.

소비자기대지수는 지난해 9월(96.7) 오름세로 돌아선 이후 4개월 째 상승하고 있으며, 지난해 4월의 101.3 이후 8개월 만에 처음 기준치를 넘은 것이다.

소비자기대지수는 기준치인 100을 넘었을 때 6개월 후의 경기나 생활형편 등이 현재보다 좋아질 것으로 보는 소비자가 나빠질 것으로 보는 소비자보다 많다는 것을 뜻한다.

항목별로 보면, 경기에 대한 기대지수는 101.7로 전달(98.9)보다 2.8포인트나 올랐으며, 생활형편에 대한 기대지수도 전월(99.9)보다 0.8포인트 상승한 100.7을 기록했다.

소비지출에 대해서는 전월의 105.6에서 106.6으로 상승함으로써 지난해 2월 이후 계속 기준치 100을 상회해 여전히 소비지출을 늘리겠다는 소비자들이 많았다.

내구소비재구매 기대지수는 전달의 90.0에서 93.0으로, 외식·여가·문화 기대지수는 89.5에서 92.1로 각각 올랐다.

소득 계층별로는 월평균 소득 200만 원 이상의 계층은 모두 기준선을 넘어 상승했다. 월평균 소득 400만원 이상이 103.3에서 107.9로, 300만원대는 102.6에서 104.9로 각각 상승했으며, 200만원대는 99.5에서 101.5로 올라섰다.

100만 원 이상대의 소비자기대지수는 95.9에서 96.3으로, 100만 원 미만도 92.9에서 93.0으로 올랐으나 기준선은 넘지 못했다.

또 모든 연령계층에서도 소비자기대지수가 상승했다. 특히 20대는 전달(105.0)보다 2.2포인트 오른 107.2를 기록함으로써 6개월 연속 기준선을 상회했으며, 30대도 103.9로 4개월 째 기준선을 넘은 상승세를 탔다.

한편, 6개월 전과 비교해 현재의 경기나 생활형편 등에 대한 소비자들의 평가를 나타내는 소비자평가지수는 85.3으로 4개월 연속 올랐다.

6개월 전과 비교한 현재의 자산가치를 나타내는 자산평가지수를 보면 주식·채권은 101.5로 3개월 연속 기준치를 상회하고, 주택.상가는 95.3에서 96.9로, 금융저축은 94.1에서 95.1로 소폭 오른 반면, 토지·임야는 99.4에서 99.1로 하락했다.

6개월 전과 비교해 저축이 늘었다고 응답한 가구는 12.6%로 전달보다 0.1%포인트, 부채가 증가했다는 가구도 20.6%로 1.4%포인트 하락한 반면, 비슷했다고 응답한 가구는 65.3%에서 66.8%로 늘었다.

1년 전과 비교해 현재 가계수입이 늘었고 응답한 가구는 전달과 같은 18.5%였던 반면, 감소했다고 응답한 가구는 30.3%로 전달(31.7%)보다 줄었다.

송파신도시 예정대로 건설한다

서울시가 강북 뉴타운 효과가 가시화될 때까지 송파신도시 건설을 유보해야 한다고 밝힌 것과 관련, 정부는 “강북 재정비 사업과 송파신도시는 선후(先後)를 따질 수 없다”며 예정대로 추진할 것임을 분명히 했다.

이명박 서울시장은 4일 한 언론과의 인터뷰에서 “송파신도시는 강북 뉴타운 등 강남ㆍ북 균형 발전을 위한 노력을 후퇴시키고, 강남을 팽창시키는 결과를 초래할 것”이라며 “송파신도시 건설을 4~5년 간 유보할 것을 정부에 공식 건의하겠다”고 밝혔다. 서울시는 오는 6일 건설교통부를 방문해 관련 공문을 전달할 예정이다.

이에 대해 건설교통부는 강북 뉴타운과 강남 재건축을 통한 주택 공급 증가만으로는 늘어나는 서울시의 주택 수요를 충족시킬 수 없으므로 송파신도시 건설은 결코 늦출 수 없다는 입장이다.

2010년까지 매년 1만8000가구 공급 부족

건교부에 따르면 2010년까지 서울의 주택 수요는 연 평균 10만8000가구 내외로 전망되는 반면, 공급은 연 9만 가구에 그칠 것으로 예상된다. 2010년까지 매년 1만8000가구 가량의 공급 부족이 발생하는 셈으로, 이는 송파신도시 건설을 늦출 수 없는 가장 확실한 이유다.

강북 뉴타운의 경우 강남ㆍ북 간 격차 해소에는 효과적이나 조합원 물량을 제외하면 주택 순증 효과는 크지 않다. 실제로 1차와 2차 뉴타운 15개 지구의 경우 늘어난 가구 수는 3%에 불과하다.

또 서울시는 2011년까지 뉴타운 순증 주택 수를 10만6000채로 전망하고 있으나, 세대 수 증가는 3만9000세대에 그칠 것으로 보인다. 기존 3~4세대가 살던 다가구 주택(주택 기준으로는 한 채)이 주로 한 세대 거주 아파트로 전환되기 때문이다.

뉴타운으로 86만 가구 공급 주장 현실성 없어

뉴타운 사업을 통해 모두 86만 가구의 주택 공급이 가능하다는 주장 역시 강남ㆍ북을 포함한 서울시 전역의 낙후지역 1370만 평을 모두 뉴타운으로 개발한다는 가정 하에 나온 것이므로 현실성이 없다.

사업 기간도 서울시의 주장과 달리 1차 뉴타운은 2008년, 2차는 2012년, 3차는 2013년이 돼야 입주가 가능할 것으로 예상된다. 서울시가 얘기한 뉴타운 효과가 나타나는 시점 이후라면 4~5년이 아닌 8년 뒤로 송파신도시 건설을 늦춰야 하는 셈이다.

무엇보다 현재 진행 중인 강남 재건축 물량으로는 이 지역의 수요를 흡수하는 데에 한계가 있다. 송파신도시 건설은 집값 폭등의 진원지인 강남의 수요를 충족시키기 위한 조치다.

재건축으로 인한 주택 공급 효과가 큰 잠실, 암사 명일, 청담 도곡 등 5개 저밀도 지구 4만3530가구는 대부분 분양이 완료된 상태이며, 고밀도 아파트의 경우 대부분 1대1 재건축을 추진하므로 공급 확대 효과는 미미하다.

따라서 강남 4개 구(강남, 서초, 송파, 강동)에서 2010년까지 입주 가능한 재건축 아파트는 6만5000가구이나 실제 증가하는 물량은 12%인 7800가구에 불과하다.

8ㆍ31 부동산 정책 공급 분야의 핵심

한편 정부는 교통, 환경 등 분야에서 예상되는 문제점들에 대해 충분한 대책을 마련하고 있다. 8호선 역사 신설 및 경전철 등 새로운 교통 수단 도입이 검토되고 있으며, 7개의 주변 도로가 건설될 예정이다. 또 청량산 주변 녹지축을 보전하고 신도시 외곽에 숲을 조성할 계획이다.

아울러 국ㆍ공유지 활용으로 투지 투기나 보상 자금의 인근 부동산 시장 교란이 원천 차단돼 있으며, 일부 사유지에 대해서는 건축허가 및 개발행위허가 제한지역으로 고시할 계획이다. 실제로 8ㆍ31 부동산 정책 발표 이후 일시적 불안 양상을 보이던 송파 지역 집값은 안정세로 전환된 상태다.

건교부 박선호 주택정책팀장은 “지난해 말 8ㆍ31 부동산 정책 법안이 국회를 통과해 올해부터 본격 시행되며 송파신도시는 공급 분야의 핵심”이라며 “투기 억제 측면 외에도 실질적인 공급 확대 효과가 크므로 서울시에 이해를 구하고 설득해서 흔들림없이 진행해 갈 것”이라고 말했다.