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상가투자 수익률 8% 이상이면 만족
경기회복기대와 8.31대책 후속입법 마무리에 따라 상대적으로 상가에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 상가투자 만족을 위한 요구
수익률은 8% 이상인 것으로 조사됐다.
본사가 2005년12월17일~2006년1월20일까지 548명을 대상으로 "귀하가 상가를 투자한다면 금융권과의 비교와 현실적인
경기 상황을 감안해 최소한 어느 정도의 투자수익률이 예상돼야 상가투자에 만족하실 수 있겠습니까"에 대한 설문조사 결과 응답자중
38.9%(213명)가 '8% 이상"이라고 답했다.
실제 현장에서의 수익률은 6~7%대가 보통이지만 8% 이상의 기대수익이 나온 것은 금융통화위원회의 콜금리 동결 발표에도 불구하고
저금리 기조가 깨지면서 은행권의 추가적인 금리인상 예상에 따른 보상 기대심리가 동반 상승된 것으로 풀이된다.
그 다음으로는 '9% 이상'이라고 답한 응답자도 27.6%에 달해 금리인상에 대한 보상 기회비용을 더 크게 보는 층도 많았다.
'7% 이상'과 '6% 이상'을 만족할만한 상가 투자수익률로 예상한 응답자도 각각 20.4%와 8.9%로 현실여건을 충분히
감안한 응답으로 볼 수 있다.
연령별대로는 20대 36.5%, 30대 40.6%, 40대 39.9%가 "8% 이상"을 기대 수익률로 응답했고
50대는35.7%가 만족할만한 투자수익률로 '9% 이상'을 선택했다.
한편, 지역별로는 서울을 포함한 경기(39%), 대전·충청(37.5%), 광주·전라(49.2%), 강원(34.8%),
부산·울산·경상(36%)등의 지역에서도 ‘8% 이상’을 만족할만한 적정 투자 수익률로 내다봤다.
이는 상가투자자의 기대수익률이 금리인상과 경기 회복 기대감이 커지면서 예전보다 1~2% 높아지면서 경기호전 기대감과
8.31대책의 상대적인 후광효과인 상가투자 시장에 투자자가 중장기적인 관점에서 긍정적인 평가를 내린 것으로 풀이된다.
용산공원 '녹지중심 공원'으로 조성
남산~한강 연결 녹지축 형성 … 지상 건물 최소화
용산 미군기지가 빠져나가는 자리에 들어서는 '용산 민족역사공원'(용산공원)이 지상 건물을 최소화한 녹지 중심 공원으로 조성된다. 특히 용산공원은
20~30년의 중장기 계획에 따라 착공은 있으나 준공은 없는 '늘 자라는' 공원으로 만들어진다.
정부는
23일 오후 이해찬 국무총리 주재로 민관합동 용산공원 건립추진위원회를 열고 이러한 공원 조성 기본방향을 논의했다.
기본방향에 따르면 용산공원은 미군기지 반환 부지에 지상 시설을 최소화하는 녹지 중심 공원으로 복원되며, 특히 남산과
한강을 연결하는 녹지축을 형성하게 된다. 남북으로는 남산-해방촌-용산공원-한강을, 동서로는 한남뉴타운과 용산역과 녹지로 연결된다.
앞으로 서울시의 장기 계획대로 남산과 종묘공원이 연결될 경우 강북 모든 지역에서 녹지를 밟으며 한강으로
이동할 수 있게 된다.
용산공원 주변 지하철역은 지상과 지하에 주거지와 상가로 복합 개발하는 방안을 검토할
예정이다.
용산공원 건립추진단 관계자는 "착공은 있으나 준공이 없이 `늘 자라나는' 공원으로 도시와 함께 대화하는
공원으로 장기간에 걸쳐 조성될 것"이라고 설명했다.
용산공원은 미군기지 이전이 완료되는 2008년 말까지 공원 계획을
완료하고 2015년까지 공원 기반을 닦을 예정이다.
정부는 이 날 논의한 기본방향을 바탕으로 아이디어 공모 및 각종
토론회 등을 통해 공원 구상을 구체화할 계획이다.
상가도 시세차익 가능??
일반적으로
토지에는 가격 상승 단계가 3번 있다.
지역의 개발 발표 때 1번 뛰고
본격적으로 개발이 진행되면 다시 1번 뛰고 개발이 완성되어 개발성과가 가시화 될 때 또 한번 크게
뛴다.
처음에는 개발계획만을 보고
순수하게 미래가치에 투자를 해야 하기 때문에 위험부담이 크다. 위험부담은 크지만 개발이 계획대로 이루질 경우 그만큼 수익률도 커지는
장점이 있다. 개발이 완성단계에 이르면 누가보아도 가치가 있어 보인다. 그만큼 안전하지만 수익률도 많지는
않다.
단계에 따라
위험과 수익률이 동반되기 때문에 보통 실수요자들은 3단계에 전문투자자들은 1단계에 투자를 한다.
상가시장도 이
법칙이 적용되는 경우가 많다.
처음 공사 초기 단계에는 향후 상권형성이나 가치를 확신할 수 없기에 투자자들이 머뭇거리다가도
공사가 완료되고 입주가 임박해지면서 상권이 눈에 보이게 되면 망설였던 투자자들이 몰리는 경우가 많다. 그러나 이렇게 공사가 완공되고
투자자가 몰리면 업체들은 분양가격을 높이게 된다.
실제로 오산에
D프라자는 최근 입주를 앞에 놓고 상가 1층 평당 분양가를 600만원정도 올렸다. 분양가격이 50%정도 인상된 것이다. 여주에 있는
J프라자도 1층기준 평당 분양가를 100만원 정도 인상했고 부천에 있는 C프라자도 2층 평당분양가를 100만원 정도
올렸다.
수익성과
시세차익을 동시에 노리는 투자자라면 초기단계에 투자해서 대박을 노려봄직도 하다. 그러나 그만큼 위험부담이 크므로 상당한 전문성과
노하우를 가지고 있지 않다면 눈에 보이는 상가에 투자하는 것이 차라리 낫다.
상가는 경기와
상권에 가장 민감하므로 경기가 바닥을 치거나 기대만큼 상권이 활성화 되지 않는다면 입주가 임박하더라도 오히려 가격이 떨어지는 경우가
자주 발생하기 때문이다.
12월 지가 전월대비 0.40% 상승
12월중 전국
지가는 전월(0.40%)과 동일한 수준인 0.40% 상승했으며, 이는 행정중심복합도시, 혁신도시 등 개발사업 추진지역의 국지적
상승세가 전체적인 상승률을 견인한데 기인하였다.
12월중 토지거래량은 총 319,212필지,
422,911천㎡(12,793만평)로 전년 동월 대비 거래 필지 수는 30.6% 증가(74,853필지)했고, 면적은 30.5%
증가(98,741천㎡)하여 거래가 대폭 증가했다.
거래량이 큰 폭으로 증가한 이유는 올해 들어 실거래가신고제 의무화로
인한 절세 전략으로 주택용지의 매수세가 크게 증가하고, 행정복합도시 추진지역 등 개발지역을 중심으로 농지(전) 및 임야의 매수세가
크게 증가한 것이 주요인으로 분석되었다.
지난해 연간상승률은 4.98%로서 2004년 지가상승률(3.86%)보다 높은
것으로 나타났으며, 그 원인은 뉴타운 개발, 행정중심복합도시 건설사업의 추진 및 용지보상, 기업도시 및 혁신도시 선정 등 여러 개발
요인에 의한 것으로 보인다. 그러나 정부의 8.31 부동산대책으로 2005년 3/4분기 이후에는 전반기의 급격한 지가상승률이 둔화되는
것으로 나타났다.
05년 연간토지거래는 총 2,978,993필지(전국 3,613만 필지 중 약 8.2% 거래),
3,805,460천㎡(1,151백만평)가 거래되어 전년대비 필지수는 13.8% 증가하였고, 면적은 12.5% 증가하였다.
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상가 시장 동향
