지역 호재 가진 상가에 관심 늘어나
상가 인근에 호재가 있을 경우 미래 가치상승과 관련된 기대감을 가져볼 수 있다. 그리고 실제 이런 이유때문에 지역 호재를 가진 상가들에는 상가투자 희망자들의 문의와 방문이 이어지고 있다.
서울 우면지구는 삼성 연구·개발(R&D)센터 입주라는 호재를 가지고 있다. 대략 2015년경 완공될 예정인 이 연구단지는 향후 상주인원만 1만 명에 달할 전망이다. 또, 광교는 경기도청 이전 재개소식이 알려지면서 아파트에 이어 상가시장 관심도도 높아지고 있다. 그밖에 송도같은 경우는 녹색기후기금(GCF) 사무국 유치라는 호재를 보유한 지역이다. GCF같은 대형 국제기구의 유치는 주변 상권발전에 도움을 주게 될 것이라는게 상가관계자들의 일반적인 의견이다.
상가시장 주변에서 나오는 호재들은 분양상가에 대한 선호도를 높일 수 있는 측면이 있다. 또한 호재가 실제로 현실화될 경우 가치상승을 노려볼 수 있다. 그러나 주변에 호재가 있다고 해서 상가투자가 꼭 성공하는 것은 아니다. 호재라 생각했던 내용이 장기적으로 취소되거나 지체·변경되는 사례들도 꽤 있기 때문이다. 여기에 해당 호재가 상가에 실질적인 영향을 미칠 수 있을지도 잘 따져보는게 좋다.
주택·상가 가치전망 CSI 지수 상승
한국은행이 매월 발표하는 소비자동향지수에 따르면 올해 11월 주택·상가가치전망 CSI지수는 96을 나타냈다. 이는 지난 10월 주택·상가가치전망 CSI지수 94보다 상승한 것이며, 올해 6월 이후 가장 높은 수치이기도 하다.
소비자 동향조사 중 자산항목별 가치전망 CSI는 향후 6개월 후의 자산가치 전망을 보여주는 통계지표로 해당 지수가 기준치인 100을 넘으면 6개월 후의 자산가치 전망을 긍정적으로 보는 시각이 대체적으로 많다는 것을 의미하며, 100보다 낮을 경우 전반적으로 부정적인 전망이 우세함을 뜻한다.
이에 따르면 올해 11월 주택·상가가치전망 CSI 지수자체는 100미만인 96이어서 부정적 전망이 더 강하다고 할 수도 있으나, 금융저축·주식 등보다는 높아 상대적으로 밝은 전망을 보여준 것으로 여겨진다.
참고로 올해 11월의 금융저축 가치전망 CSI지수는 88이었으며, 주식 가치전망 CSI지수 역시 88을 기록했다.
상가투자시 피했으면 하는 상권 & 입지
1) 매물로 나온 상가가 많은 상권 - 장사가 잘되는 지역에서는 매물 수가 적은게 보통이다. 만약 지역물건을 많이 취급하는 주변 중개업소에 해당지역 매물 점포가 많이 쌓여 있다면 유의해서 살펴보는게 좋다.
2) 고갯마루 상권이나 비탈길이 지속적으로 이어지는 상권 – 이같은 곳은 보통 상권의 흐름이 끊어지는 경향을 보이므로 역시 잘 들여다봐야 한다.
3) 팽창하는 상권의 주변부에 자리한 입지의 상가 – 일반적인 생각으로는 상권 중심부의 활황 분위기가 주변부까지 파급된다고 여기기 쉬우나, 실제 이같은 긍정의 효과는 미미한 편이다. 보통은 상권이 팽창하더라도 주변부 상가는 별 다른 재미를 보지 못할 때가 많다.
4) 보행자 통로가 협소한 상권 – 보행자의 적절한 유동성이 보장되어야 제대로 된 노출효과를 기대할 수 있는데, 보행자 통로가 좁을 경우에는 일반적인 입지에 비해 노출이 어렵게 된다. 하지만 반대로 지나치게 보행통로가 넓으면 오히려 유동인구 분산이 이뤄질 수도 있으므로 유의해야 한다.
잔금납부 유예제도 도입된 상가 분양 중
인천 송도지역에서 잔금납부 유예제도가 도입된 상가가 분양 중이다. 이 상가는 총 분양대금 중 10%만 계약금으로 내면 나머지 90%에 대해서는 계약 후 1년 뒤에 지불해도 된다. 이같은 잔금납부 유예제도는 초기자금 마련에 부담을 느끼는 투자자들이 특히 메리트를 느낄만한 제도이다.
한편, 상가정보 제공업체의 조사에 따르면 올 가을(9월) 이후 공급된 신규분양 상가 32곳 중 18군데의 계약금 비중이 분양가의 10%인 것으로 나타났다. 또, 분양가의 15~20%를 계약금으로 책정한 곳은 13곳이었다. 32곳 중 한 곳을 제외한 모든 현장의 계약금 비중이 분양가의 10~20% 로 조사된 것이다.
반면 분양 상가들의 잔금 비중은 분양가의 30~90%로 현장마다 크게 달랐다. 보통 준공이 완료됐거나 준공이 임박한 상가는 중도금보다 잔금 비중이 높은 케이스가 많았다.
준공임박했거나 준공된 상가는 투자금 회수가 빠르다는 등 메리트를 보유하고 있지만, 초기자금 마련에 대한 부담감을 가지기 쉬우므로 분양을 받으려는 투자자 입장에서는 분양 전 철저한 자금계획을 세워야 한다.
상가투자시 주의점
상가투자할 때 주의해야 할 내용들이 발표돼 투자자들의 관심을 끌고 있다. 우선, 상가투자시 대출비중을 잘 따져야 한다. 상가를 구입할 때 레버리지 효과를 위해 지나치게 많은 대출을 활용하면 향후 금융비용 부담에 허덕일 수 있다.
신도시 상가에 투자할 때는 청사진만 바라보지 말고 실제 입주선호도와 입주율을 잘 파악해야 한다. 일부 신도시들은 조성 후에도 주거세대 입주가 이뤄지지 않아 상가 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려져 있다.
한국토지주택공사에서 공급하는 LH상가 투자시에는 입찰전략 계획을 잘 짜야 한다. 자칫 낙찰에 대한 욕심으로 너무 높은 입찰가를 써내게 된다면, 낙찰받더라도 만족할만한 수익률을 거두기 어려울 가능성이 높다.
그밖에 분양 전 임차인이 맞춰져 있는 선임대상가에 대한 투자자들의 관심이 높은데, 선임대상가라 하더라도 임차인이 장기적으로 운영가능한 능력과 노하우를 가졌는지 미리 잘 살펴보는게 바람직하다.
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상가 시장 동향
