근린상가 신종업종 입점 쉽게, 건축규제 대폭 완화
국토교통부가 27일 국가정책조정회의를 통해 발표한 '서민 창업 지원과 투자 활성화를 위한 건축 제도 개선 방안'에 따르면 주민생활에 반드시 필요한 근린생활시설을 분류하는 방식이 기존 나열식에서 포괄적인 기능설명 방식으로 바뀐다.
지금까지는 음식점·제과점·세탁소·목욕탕·미장원처럼 근린상가에 입점할 수 있는 업소를 구체적으로 명시했는데 앞으로 '음식료 관련 시설', '주민 위생 시설'처럼 포괄적으로 바꾸면서 그동안 키즈카페, 애완견 호텔, 파티방처럼 법령에 명시되지 않은 업종은 입점이 어려웠던 점을 허가권자가 유연하게 판단하여 신종 업종의 창업을 쉽게 할 수 있도록 하겠다고 밝혔다.
또한 서민층이 주로 창업하는 판매·체육·문화·업무시설은 업종 변경이 자유롭도록 근린상가의 입점 허용 면적이 500m²로 단일화시켜 지금까지 당구장·골프연습장 같은 체육시설은 최대 500m²까지, PC방·공연장 등은 최대 300m²까지만 입점할 수 있어 업종을 바꿀 때 매장 규모를 줄여야 하는 일이 발생하는 불편을 줄이도록 했다.
면적의 합산기준도 바꾸어 현재 건물별로 업종별 매장 면적을 모두 더해 일정 규모 이상이면 해당 업종의 신규 창업자 입점을 제한하는데 앞으로는 소유자별로 면적 제한을 두기로 하면서 업종별 규제에 대한 면적규제도 유연하게 처리할 수 있도록 했다.
한편 금번 조치는 다음 달 건축법 시행령 개정안을 입법예고해 연내 시행할 방침이다.
여의도 4배 면적 군사시설보호구역 해제
국방부가 서울 송파·광진구, 경기 성남·용인시 등 전국 군사시설보호구역 1430만㎡에 걸린 규제를 완화하면서 이 일대 토지 개발 사업 등에 대한 기대감이 커지고 있다.
가장 관심이 큰 곳은 비행안전구역을 해제한 수도권 인근 1258만㎡ 지역으로 서울 광진구 광장·구의·중곡동과 송파구 잠실·신천동 등 6개 동, 중랑구 면목·상봉·망우동 일부 지역이 포함됐고, 경기도에서는 광주시 오포읍과 구리시 교문·수택동, 성남시 분당·수내·서현동 등 12개 동, 용인시 모현면과 기흥구·수지구 일대가 이번에 비행안전구역에 따른 고도제한 조치가 풀렸다.
중랑구는 상봉동 상봉재정비촉진지구에 걸린 고도제한이 풀리면서 초고층 빌딩을 지을 수 있게 될 전망이며 광진구의 경우, 기존 비행안전구역 건물 높이 제한이 75~ 108m 선이라 해제 전에도 30층 이상 건물을 지을 수 있었기 때문에 이번 구역 해제로 얻는 실익이 크지 않을 것이란 분석도 있다.
하지만 군사보호구역은 대개 개발제한구역(그린벨트), 상수원보호구역, 문화재보호구역 등 다른 여러 규제와 함께 묶여 있고, 개발 행위 자체는 어차피 지자체 도시계획에 따른 규제가 더 강하게 작용하고 있기 때문에 금번 조치로 단기간에 부동산 개발이 촉진되기는 어려울 전망이다.
용산개발 '종지부'...소송戰 후폭풍 사태벌어질듯
코레일은 지난 1일 용산국제업무지구 개발사업 부지의 소유권 등기 이전을 신청했으며 등기 이전이 마무리되면 용산개발사업 시행사인 드림허브프로젝트는 사업 부지의 2/3 이상을 확보하지 못해 사업권을 잃게 되 결국 용산 국제업무지구 개발 사업은 마침표를 찍을 전망이다.
총사업비 31조원, 단군 이래 최대 사업이라던 용산국제업무지구 개발 사업이 6년만에 역사 속으로 사라지게 되는 것이다.
등기 이전이 완료되면 예정대로 서울시가 도시개발구역 지정을 해제할 계획이기 때문에 개발구역에서 풀리면 지역 주민들의 재산권 행사도 가능해져 서부이촌동 일대의 토지와 주택 거래에 숨통이 트일 전망이지만 용산개발 사업이 결국 물거품이 되면서 민간 출자사들은 코레일을 상대로 사업무산에 대한 책임을 물어 5조원대의 손해배상 청구소송을 제기할 움직임이며 서부이촌동 주민들은 재산권 피해를 입었다며 서울시 등을 상대로 소송을 준비중이어서 대규모 소송전이 뒤따를 전망이다.
상가관련해서도 이 지역 상인들이 사업 무산에 따라 상가가 100여개가 줄었고 입주권이 날아가 신용불량에 처해 있다며 특별재난지역으로 선포와 함께 200억원 정도의 보상을 요구하고 있어 난항이 예상된다.
과천 재건축 '소송 암초'에 주춤
과천지역 재건축 단지 5곳중 2곳이 각종 소송에 얽히면서 소송 결과에 따라 최악의 경우 조합설립이나 시공사 선정이 취소될 수도 있어 사업 차질도 예상된다.
주공7-1단지는 상가 소유자들이 과천시를 상대로 조합설립인가처분 취소청구소송을 제기, 지난달 16일 경기도 행정심판위원회로부터 조합인가 취소 결정을 받아냈다.
당초 주공7-1단지는 재건축 추진 과정에서 단지 내 상가와 협의가 여의치 않자 분리 재건축을 하기로 하고 토지분할소송을 통해 지난 4월 초 조합설립인가를 승인 받았지만 상가 측이 조합이 토지분할계획을 잘못 수립했고 과천시청이 이를 제대로 확인하지 않고 조합설립인가를 잘못 승인해줬다며 행정심판을 청구, 취소 판결을 받아냈다.
분리재건축을 할 경우 토지분할 경계선에 건물이 없어야 하지만 조합 측이 그어 놓은 경계선 아래 상가의 지하가 있어 도시정비법을 위반한 것이 결정적으로 작용하면서 주공7-1단지는 6월 이뤄진 시공사 선정도 무효화됐고 재건축 추진위 단계로 되돌아가야 하는 상황이어서 사업 추진이 수개월가량 지연될 것으로 예상된다.
주공2단지 역시 시공사 선정 결과를 놓고 조합원 간 내홍이 계속되고 있는데 7월 SK건설과 롯데건설을 시공사로 선정했지만 낮은 확정지분율에 불만은 품은 조합원들이 최근 수원지방법원에 총회결의효력정비가처분신청과 총회결의무효소송을 동시에 제기했다. SK건설과 롯데건설은 일반분양가 3.3㎡당 2,230만원, 무상지분율 122.24%를 제시해 시공권을 따냈지만 일부 조합원들은 인근 주공1단지(2,527만원, 130.09%), 6단지(2,510만원, 150.01%)에 비해 상대적으로 낮다며 반발해왔다.
2단지의 경우 현재 건축심의 절차를 밟고 있으나 소송 결과에 따라 시공사 선정을 다시 해야 하는 상황이 발생할 수도 있는 상황이다. 소송으로 재건축 사업의 불확실성이 발생하면서 주공2단지와 7-1단지의 전용 59㎡형은 최저가 매물이 각각 5억4,000만원과 5억9,000만원에 나와 있는 등 최근 들어 집값이 약보합세를 보이고 있다.
이런 가운데 주공1ㆍ6단지는 건축심의를 통과했으며 7-2단지는 오는 27일 시공사 선정을 위한 조합원 총회를 연다. 삼성물산ㆍ대우건설ㆍ현대산업개발이 입찰에 참여한 상태다.
국토부 "수익·손익공유형 모기지 확대 여부 검토"
올해 3000가구를 대상으로 한 수익·손익 공유형 모기지 시범사업은 1일 5000명을 대상으로 인터넷 신청을 받기 시작한 후 1시간도 안 돼 조기 마감되는 등 폭발적인 관심을 끌자 정부가 생애 첫 내집 마련시 연 1~2%대 초저금리로 자금을 빌려주는 수익·손익 공유형 모기지를 연내에 추가로 확대하는 방안을 검토 중이다.
수익공유형 모기지는 집값의 최대 70%까지 연 1.5% 고정금리로 최대 2억원을 대출해주고 향후 집값 상승분을 국민주택기금과 나누는 상품이며 손익공유형 모기지는 집값의 최대 40%까지 연 1~2%의 고정금리로 최대 2억원을 20년 만기일시상환으로 빌려주고 국민주택기금과 수익·손실을 공유한다.
수익·손익공유형 모기지는 생애 첫 내집을 구입하는 경우만 해당되며 부부합산 연소득이 최근 1년간 7000만원 이하여야 한고, 대상주택은 서울과 경기·인천 등 수도권과 지방 5대 광역시에 위차한 아파트로 한정하며 집값 상승분을 정부와 덜 나누려는 목적으로 매수 시점에서 매매가격을 부풀리는 걸 막기 위해 예상 매매가격이 한국감정원 시세보다 10%이상인 경우는 대출을 받을 수 없다.
일반 시중은행의 금리가 연 4~5%대인 점을 고려하면 저금리로 주택을 구입할 수 있다는 점이 실수요자의 관심을 끈 것으로 분석된다.
부동산 실거래가 허위신고 적발 과태료부과
국토교통부는 1분기 부동산 실거래가격 신고내역에 대한 정밀조사와 지방자치단체 조사를 통해 허위신고 391건, 765명을 적발하고 26억4000만원의 과태료를 부과했다.
유형별 실거래 신고 위반을 살펴보면 실제 거래가격보다 낮게 신고한 `다운계약서 작성'이 44건(101명), 실제가보다 높게 신고한 `업계약서 작성'이 27건(53명), 신고지연이나 미신고 280건(508명), 가격의 계약일 등 허위신고는 32건(92명), 거래대금 증명자료 미제출 또는 거짓제출 6건(9명), 중개업자에게 허위신고를 요구한 거래당사자 2건(2명)도 적발했다.
특히 증여를 매매거래로 위장 신고한 계약 30건(63명)을 적발해 관할세무서에 허위신고 및 증여혐의 내역을 통보해 양도세 추징 등 추가조치를 취하도록 했다.
착한 분양가, 아파트 따로 상가 따로 논다
판교와 광교에 이어 위례와 마곡 등 아파트 분양이 줄을 잇고 있는 가운데, 서민주거안정이라는 정책적 과제로 보금자리 주택공급 등을 통해 신규 분양가 인하에 팔을 걷어 부치고 나서는 아파트 분양시장에서는 부동산시장 침체와 맞물려 주변시세대비 착한 분양가격이 정착되어가는 추세를 보이고 있다.
반면, 정작 신규 택지지구내 상가분양 가격은 따로 놀고 있는 현상이 해소되지 않고 있다.
지난 12일 현대산업개발이 공급한 위례 신도시의 아이파크 청약 분위기를 살펴보면 특별공급을 제외한 373가구 모집에 6122명이 접수해 16.4:1의 평균 경쟁률을 기록했는데 3.3㎡당 평균 1700만원 안팎에 공급되면서 인근 송파구 평균가인 2100만원보다 400만원 가량 저렴하게 공급한 것이 크게 작용했다는 평가다.
청약가점제 폐지 전 공급됐던 판교 알파리움도 청약경쟁율과 함께 청약가점이 높았는데, 금융결제원에 따르면 판교 알파리움 1단지 당첨자 청약가점 평균은 72.5점으로 지난해 전용 85㎡ 초과 아파트의 청약가점 전국 평균이 38.5점인 것과 비교하면 높은 수치로 청약열기는 가격적 매리트 때문으로 알파리움은 평균 3.3㎡당 1897만원으로 인근 백현마을 1단지 실거래가보다 300만~400만원이 저렴했었다.
청약이 마감된 마곡지구는 분양가 책정이 1층을 제외하면 3.3㎡당 평균 1200만원대로, 인근 화곡동 우장산 아이파크e편한세상(전용84㎡) 전셋값은 3억1000만원에서 3억4000만원 선이어서 3.3㎡당 평균 1270만원으로 이 아파트 전셋값이면 분양이 가능한 수준이다.
반면에 해당 지역 내 상가공급은 아파트 공급과는 다른 양상을 보이고 있는데 고분양가 논란과 공실후유증을 겪었던 판교지역의 경우 선행 개발되어진 상가들의 부진으로 후행 개발되는 상가들이 자구적 수단으로 분양가 인하를 하는 곳이 늘고 있지만 여전히 상당한 부담스러운 가격수준으로 동판교역 인근 D상가의 경우 1층 전면 점포가 3.3㎡당 6300만~7800만원 내부2열 점포도 4400만원대로 난항을 겪고 있다. 또 다른 S상가도 1층 기준 6000만원 선으로 가격이 비싸 계약률이 좀처럼 개선되지 않고 있다.
최근 아파트 청약 열풍이 일었던 위례신도시내 주거 상가분리형 H주상복합 상가는 상가청약마감이 계약으로까지 다 이어지지 못했는데 트랜짓 몰 인근 중심 로드상권으로 형성될 것으로 기대되는 장점에도 불구하고 업종제한과 전용율 48.5%로 전용률이 약했던 점들이 작용하면서 로드를 접한 상가의 경우 3.3㎡당 3500만~3800만원이었지만 전용률을 일반적인 55%내외 수준의 근린상가로 바꾸어보면 실질수준은 3.3㎡당 4270만~4630만원 선으로 훌쩍 올라선다.
신방화역과 안양향교역, 발산역 중심으로 공급 준비중거나 공급중인 마곡지구 오피스텔상가나 근린상가들의 경우도 S상가의 경우도 3.3㎡당 3800만원을 기본가격으로 위치 좀 나은 곳은 4600만원 선까지 달하고 발산역 지역의 상가공급을 준비 중인 상가도 입지가 약한 곳이 3800만원수준에서 입지가 좋은 곳은 4600만원 내외 선에 상가공급을 준비 중이어서 전반적으로 아파트 청약 열풍이 일고 있는 지역의 상가들이 아파트와는 달리 좀처럼 착한 분양가로 접하기가 쉽지 않다.
이와 관련, 상가투자정보업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "공급가격이 정책적 화두가 되어 있는 아파트와는 달리 상가는 용지공급 자체부터 최고가 입찰 경쟁으로 공급되다보니 토지의 낙찰가가 높은 것이 분양가 상승의 주된 요인이 되고 있으며 개발기대 지역의 경우 초기기대감 상승으로 높은 분양가와 임대료 등이 형성되지만 대부분 임대료거품이 1~2년 경과 시점을 지나면서 꺼지고 분양가 거품도 일부 걷히기 때문에 투자자의 경우 상가투자 시기 조절이 필요하다"고 조언했다.
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상가 시장 동향
