서울 용산국제업무지구 해제 고시…최종 마침표
지난달 5일 도시개발구역 해제 방침을 밝히면서 시보를 통해 같은 달 12일 고시할 예정이지만 코레일(한국철도공사)의 개발부지 소유권 이전등기가 미뤄지면서 늦춰졌었지만 서울시는 토지소유 요건 미달로 자격이 상실된 용산국제업무지구 사업시행자 지정을 취소하고, 도시개발구역 지정 해제도 고시함으로서 10일 최종 마침표를 찍었다.
구역이 해제되면서 2007년 8월 사업 계획 발표 후 6년여 동안 표류한 용산개발사업은 모두 백지화되었으며 사업 초기 지정한 이주대책기준일 해제도 함께 공고했다.
구역해제는 단기간 안에 사업재개가 불가능한 상황에서 부동산 거래 숨통을 틔워 주민 피해를 조금이라도 줄이자는 판단에 따라 내린 결론이라는게 서울시의 입장이다.
개발사업이 백지화하면서 서울 서부이촌동 일대는 재생사업을 통해 현대화할 전망으로 노후주거지를 중심으로 지역 주민과 도시관리계획 가이드라인을 만들고 주거환경 개선 기반을 마련할 계획이다.
최대상권 강남에서도 트렌드에 적응 못하는 상가, 피해자 속출
삼성타운의 대규모 예상고객과 롯데타운 개발 수혜가 예상되며 선 임대 후 분양 5년 임대100%완료 수익률 8%내외를 지급한다던 상가가 사업이 표류하면서 피해자가 속출하고 있다.
지난해 하반기에 최초 오픈 일정인 10월 15일을 넘겨 분양을 계속하던 T상가는 홍보와는 달리 전체가 다 차지 않은 상태로 13개 업종만으로 11월에 오픈을 했지만 영업부진을 겪으며 분양주, 임차인들과 마찰을 반복했다.
임차인들의 미입점과 홍보내용과 다른 점에 불안을 느낀 투자자들의 납부지연과 해약요청에도 불구하고 일정에 밀려 오픈을 강행했지만 영업부진이 잇따르자 업체에 해결을 요구했다.
이에 S개발업체는 전문운영업체를 통해 운영을 하고 임차인과 분양주들을 공동운영자로 변경하는 방식으로 대형 고깃집 식당과 웨딩뷔페 등으로 컨셉을 변경해 지난 5월경부터 운영 중이지만 애초 약속했던 투자수익금은 아직까지 지급되지 않고 있다.
이 과정에서 최초 T상가로 분양할 당시 수분양자들과 분양되지 않은 S개발회사 보유 점포에 대한 금융권과 대출을 연계하는 과정에서 독립점포와 푸드코트 공용공간에 대한 2개호실로 구분되어져 있던 도면으로는 대출연계가 어렵자 도면을 수정하는 과정에 수분양자 동의가 충분히 이루어지지 않은 채 강행해 일부 사후동의를 구하기도 했다.
하지만 점포의 규모와 위치변경과 같은 설계변경 등이 수반되는 경우 수분양자 등 이해관계자의 사전 동의를 구하여야 한다.
영업부진에 따른 매장구성변경과 인테리어 통폐합과정에서도 이런 과정이 반복되어 투자자들과의 마찰이 커지고 특히나 수차례 운영방식 등의 변경으로 임대차 승계문제나 임대료 지불 책임 등이 복잡하게 얽혀 권리관계에 따른 분쟁의 소지가 커지고 있다.
금싸라기라고 홍보하던 상가의 모습이 이렇게 된 이유는 무엇일까?
트렌드에서 밀려버린 운영컨셉과 지나친 과장된 홍보, 법적권리에 둔한 투자자들이 업체에 해약사유에 해당할 수 도 있는 부분을 업체의 회유에 끌려 다닌 것들이 주요한 원인으로 꼽힌다고 할 수 있다.
모 방송으로 유명한 인테리어 디자이너가 기획했던 양재동 푸드코트가 슬럼화된 사례나 교대역 법조타운의 모 지하상가의 푸드코트가 슬럼화되어 있는 현실 등을 감안하면 구좌분양형 상품컨셉의 경쟁력이 상실된 트렌트를 읽지 못하고 막연한 지역개발론에 편승한 개발이 화를 부른셈이다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 "한때 구좌분양형 상가가 붐처럼 일면서 푸드코트나 테마상가로 기획되기도 했지만 대부분 운영경쟁력이 재고되지 않아 슬럼화 된후 구좌분양형 상가는 많이 줄어들고 있지만 개발지역의 호재를 발판으로 공급되는 곳들이 있어 투자자들의 주의가 필요하다"며 "최근 선 임대, 후 분양으로 분양하는 상가들이 늘고 있지만 임차인과의 임대차 내용 등을 사전에 면담해서 임차인의 운영능력 등을 따져보아야 하며, 계약자들이 계약내용과 다른 사항이 발생할 경우 추가 피해를 막기 위한 권리행사 등에 대한 이해가 필요하다"고 조언했다.
개포 재건축, 서울시 공공성 강화 입장에 따라 지연될 듯
서울 강남구 최대 재건축 단지인 개포동 일대 아파트 재건축 사업에 서울시의 재건축 공공성 입장으로 제동이 걸렸다.
지난달 말 열린 제29차 서울시건축위원회에서 개포주공2ㆍ3단지와 개포시영 등에 대한 건축심의가 이뤄졌지만 3개 단지 모두 조건부 보류됐다.
재건축 공공성은 민간 건축도 시민 전체가 공유하는 자산인 만큼 도시 경관과 유기적으로 어울리도록 지어야 한다는 취지로 박원순 서울시장 취임 후 강남권 재건축 사업에 기본 원칙으로 적용되고 있다.
개포2ㆍ3ㆍ시영 3개 단지는 심의 결과를 토대로 보완 작업을 거쳐 이르면 이달 말까지 서울시에 건축심의를 다시 신청할 계획이다. 건축심의를 통과해야 사업시행인가와 관리처분계획인가 등 2단계 절차를 거쳐 이주를 시작할 수 있다.
이에따라 건축심의 통과가 가시화하는 11~12월부터 시장에 영향을 줄수 있을 것으로 예상된다.
청계천 상가, 골목별 특징살려 특화지구 만든다
서울시는 종로는 귀금속 단지 육성로 육성하여 제조·판매 지원하고 홍보 맡을 주얼리 비즈니스센터도 추진하며 충무로 일대는 인쇄업 키우고 광장시장은 전통 물품 파는 문화관광형 시장으로 활성화하겠다는 복안이다.
귀금속 관련 사업 일대는 현재 '특정 개발 진흥 지구'로 지정돼 귀금속 산업 특화 단지로 변화 중으로 귀금속 세공·가공부터 판매까지 한 번에 이뤄지는 종로 귀금속 상가의 장점을 그대로 살려나간다.
한때 40여개 단체로 쪼개져 이해관계를 다투던 이곳 상인들은 '종로 귀금속단체협의회'를 만들어 귀금속 산업 단지를 구축해 경쟁력을 키울 계획이며 서울시는 103억원을 투자해 종로 주얼리 비즈니스센터를 두 군데 만들 계획을 통해 종로 일대의 귀금속 제조·판매 업체를 지원하고 홍보관 역할까지 맡긴다는 방침이다.
서울 중구청은 건어물을 많이 파는 신중부시장과 연계해 젊은 층을 위한 '맥주와 노가리' 특화 골목을 만들고 '을지로 맥주 축제'를 개최하는등 지원에 나서고 있다.
관광객이 많이 찾는 청계천과 영화 산업의 본산(本山)인 충무로를 잇는 '한류 스타의 거리'도 한때 추진됐지만 현재는 예산상의 문제로 중단된 상태다.
서울 중구 을지로와 충무로 일대에 퍼져 있는 이 일대는 안내 책자부터 전단, 소규모 출판까지 가능한 인쇄의 메카로 인쇄소와 인쇄 관련 업체만 2600여곳이 있다. 서울시는 중구 예관동, 오장동, 충무로 일대를 인쇄 개발진흥지구 대상지로 선정해 올 연말까지 인쇄업 특화지구로 발전시킬 계획을 갖고 있다. 그 외에도 을지로 조명거리, 세운상가 일대 공구 공장도 도심형 특화 산업으로 발전시킬 방안을 현재 모색 중이다.
서울시가 추진 중인 '신(新) 시장 프로젝트'에 따라 외국인 관광객도 유치하고, 한복 등 우리나라 전통 물품을 전문적으로 판매하는 시장으로 육성해 문화 관관형 시장으로 탈바꿈을 시도한다. 이미 이를 위해 광장시장을 중심으로 한 전통 시장 투어 버스도 운영 중이다. 인근에 있는 신중부시장은 건어물 특화 시장으로 발전시켜, 노가리 골목과 함께 젊은 층이 자주 찾는 시장으로 만들어 나갈 계획이다.
인천 검단신도시 착수 시기 놓고 시행자 갈등으로 연내 착수 어려울 듯
국토교통부와 인천시 등은 인천 마전·당하·원당·불노동 일대 18.1㎢ 부지에 총 9만2000가구의 주택을 지어 23만명의 인구를 수용하는 검단신도시를 개발하기로 하면서 국토부는 2007년 검단신도시 1지구(11.2㎢)에 이어 이듬해 2지구(6.9㎢)를 추가 지정했었다.
하지만 경기 침체로 보상이 늦어지고 개발 전망이 불투명해짐에 따라 지역 주민들이 지구 해제를 요구해 올해 초 국토부는 2지구 지정을 해제하는등 혼선을 빚고있는 검단신도시 사업착수가 인천도시공사와 LH(한국토지주택공사)의 이견으로 올해 안에 진행되기는 어렵게 됐다.
인천도공은 2007년 인천 검단신도시 지구지정 이후 사업이 계속 늦어지는 데 따른 부담을 줄이기 위해서는 시범사업 추진이 불가피하다는 입장으로 지분을 절반씩 가진 인천도공과 LH가 지금까지 3조6000억원가량을 투입해 사업부지 토지 보상을 대부분 마무리했다.
지금까지 이자만 3000억원 가까이 지급한 가운데 사업이 계속 늦어지면 사업여건은 더욱 악화된다는게 인천도공의 입장이지만 LH는 수요를 파악하면서 신중히 사업을 추진해야 한다는 입장으로 의견을 좁히지 못하고 있다.
LH입장은 검단신도시와 가까운 경기 김포시에만 4000여가구의 미분양이 남아있어 사업을 추진해봐야 더 큰 손해를 볼수 있어 토지이용 계획을 수정해 조성 원가를 낮추는 등 사업 환경 개선을 추진하면서 부동산 시장 상황을 지켜보자는 입장이다.
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상가 시장 동향
