3분기 상업용 부동산 공실율 높아지고 수익률 떨어져
24일 국토교통부가 발표한 전국 상업용 부동산의 3분기 투자수익률에 따르면 오피스 빌딩의 투자수익률은 0.95%로 전분기보다 0.09%포인트 하락했다. 매장용 빌딩의 투자수익률은 0.85%로 전분기 대비 0.40%포인트나 떨어졌다.
이는 오피스 빌딩의 공급 적체와 소비.투자심리 부진 탓에 3분기 투자수익률이 전분기 대비 하락세를 이어간 것으로 풀이된다.
임대료 수입 등 소득수익률은 경기 침체에 따른 임대수요 감소로 공실률이 올라간 데다 임대료도 보합세를 보이면서 업무용 빌딩은 전분기 대비 0.24%포인트 하락한 1.07%, 매장용 빌딩은 0.31%포인트 떨어진 1.00%를 기록했다.
빌딩의 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 빌딩이 전분기 대비 0.15% 상승한 -0.12%를 기록해 하락폭이 둔화된 반면, 매장용 빌딩은 0.09% 떨어진 -0.16%로 나타났다. 자본수익률이 마이너스를 기록한 것은 빌딩 가격이 그만큼 떨어졌다는 얘기다.
3분기 공실률은 오피스 빌딩 9.3%, 매장용 빌딩 9.7%로 전분기 대비 각각 0.5%포인트, 0.6%포인트 상승했다. 오피스 빌딩은 서울을 포함한 대도시에서 주요 기업의 외곽 이전으로 인한 임차인 이탈과 공급 지속 영향으로 공실률이 상승했다. 매장용 빌딩 역시 경기 침체 지속으로 상가시장 약세가 이어지면서 공실률이 올랐다.
상가 임대차 보호범위 넓혔지만 수혜대상 미미
정부는 상가건물임대차보호법 일부 항목을 개정 시행한다. 임대료 상한제한 및 5년간 계약갱신권리를 갖는 환산보증금(보증금＋월세×100) 범위를 서울은 3억원에서 4억원, 수도권과밀억제권역은 2억5,000만원에서 3억원, 광역시와 경기 일부 지역은 1억8,000만원에서 2억4,000만원으로 상향 조정되어 과거 서울에서 환산보증금 3억5,000만원에 상가를 빌려 장사를 하고 있다면 예전과 달리 개정안에 따라 보호를 받을 수 있게 된다.
하지만 현실이 제대로 반영되지 않은채 보호범위 금액만 올린 법 기준 탓에 사각지대에 대한우려도 커지고 있다. 신사동 가로수길 상가처럼 상가임대료가 높은 지역은 정작 보호받지 못하는 사각지대로 남을 가능성이 커지면서 권역현실화가 우선이라는 주장이 나오고 있다.
부동산114가 2009년 이후 자체 등록한 수도권 290만개 남짓 점포 매물의 환산보증금 변동추이를 분석한 결과, 올해 2분기 서울의 평균 환산보증금은 2억8,211만원으로 25개구 중 22개가 개정 전 범위(3억원)에 포함됐다. 법 개정 혜택을 누린 지역은 용산구(3억1,743만원)가 유일했다.
반면 강남구(5억569만원) 서초구(4억1,246만원)는 금액 상향의 혜택을 누리지 못하는 것으로 나타났다. 해당 수치가 평균값인 걸 감안하더라도 서울 강남과 서초에서 상가를 빌려 장사를 하는 이들 상당수가 법 개정 후에도 여전히 보호를 받지 못한다.
수도권과밀억제권역 22곳 중에도 성남시(2억8,522만원) 광명시(2억7,288만원) 과천시(2억5,013만원) 등 3곳만 개정 전 범위(2억5,000만원)를 넘어섰다. 게다가 인천의 경제자유구역(송도 영종 청라)과 김포 용인 파주 화성 등 수도권 신규택지지구는 환산보증금이 상당히 높은 편이지만 과밀억제권역에서 제외돼 보호받을 수 있는 금액은 오히려 낮다. 임대차보호 강화 명분으로 금액을 올렸지만 정작 허점투성이 개정이라는 목소리가 높다.
은마 재건축 재시동 점화
은마 아파트는 2010년 3월 우여곡절 끝에 안전진단 문턱을 넘고도 조합 갈등이 불거지면서 사업이 표류해왔으나 최근 은마아파트 재건축 추진위원회는 12월 말까지 주민 총회를 열고 추진위원장을 새로 선출하는 등 재건축 사업을 위한 추진위를 재정비하기로 했다.
10월 중순 개최한 재건축 주민설명회는 1000명이 넘는 주민들이 참석해 성황을 이루며 올해 상반기 시들하던 분위기와는 많이 달라지는 양상을 보였다.
은마 아파트가 재시동을 걸게 되는 배경은 주변 강남 재건축 단지들인 개포주공, 잠실 주공5단지 등의 사업이 급물살을 타고 대치, 청실 등 일부단지가 분양에 나서면서 자극을 받고 있기 때문인 것으로 보인다.
현재 은마 아파트 전용 76㎡형 매매가는 7억9000만~8억2000만원, 전용 84㎡형은 8억5000만~8억8000만원 수준으로 9억1000만원을 호가하는 등 연초보다 5000만~1억원 가량 반등했다.
이마트 입점소식에 초긴장 과천상권
뉴코아 아울렛 건축주가 이마트 입점을 위한 대수선과 용도변경 허가를 신청하자, 소상공인들이 과천시에 불허 처분을 요구하는 등 집단 반발하고 나섰다.
뉴코아아울렛 건축주인 스노마드는 지난 8일 엘리베이터 신설과 에스컬레이터 철거 및 무비워크 신설, 2층과 4층 업무시설을 판매시설로 바꾸는 대수선과 용도변경 허가를 과천시에 신청했다.
스노마드가 이마트 입점을 위한 행정절차를 밟기 시작하자, 과거 과천시가 교통문제 등을 이유로 뉴코아 백화점에 입점해 있는 S교회가 요구한 용도변경을 허가하지 않았기 때문에 스노마드에서 제출한 대수선과 용도변경도 허가를 내 주지 않아야 한다는 주장으로 맞서고 있다.
과천시는 현재 스노마드와 뉴코아 아울렛간의 명도소송이 진행 중이어서 소송이 끝날 때까지는 허가를 내 줄 수 없으며 스노마드가 제출한 대수선과 용도변경을 허가하기 위해서는 교통과 환경, 도시계획, 소방 등에 문제가 있기 때문에 관련 기관과 부서에 업무 협조를 받아야 하기 때문에 연내 허가는 불가능하다는 입장이다.
과거 천안시와 의정부시도 소상공인 보호차원에서 이마트 입점을 반대해 이마트가 입점을 포기한 사례가 있어 과천시의 입장에 과천상가 관계자들의 이목이 집중되고 있다.
부동산 경기 위축불구 '부동산 임대업' 제일 안정적
'부동산 매매업' 등 신축 개발 업종의 폐업비율이 '부동산 임대업종'보다 높게 나타났다. 특히 '부동산 임대업'은 부동산 경기 위축에도 가정 안정적인 것으로 조사됐다.
21일 상가정보 제공업체 상가뉴스레이다가 국세청 '폐업사유별 폐업자 현황자료(2005~2011년)'를 분석한 결과에 따르면 법인사업자 중 부동산 매매업 등 신축개발 업종의 폐업률은 35.59%로, 부동산 임대업종 12.82%보다 3배 가량 높았다.
부동산 개발, 신축, 분양 등과 관련된 매매업종은 사업부진이 법인전체 사업부진폐업 평균 37.46% 수준인 35.59%로 집계됐다.
또 일반사업자 부동산매매업의 경우 사업부진폐업 비율이 30.28%, 부동산임대업은 11%로 집계돼 법인 및 일반사업자 폐업률 모두 희비가 엇갈렸다.
부동산 임대업의 경우 업태별로 법인사업자와 일반사업자 이외에도 간이사업자 14.74%, 면세사업자 15.04%로 나타나 다른 업태의 업종에 비해 사업부진으로 인한 폐업이 가장 낮은 수준을 보였다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "부동산 임대업의 경우 개발중심의 매매업과 달리 안정자본형 사업의 형태를 취하기 때문에 사업부진사유를 덜 겪는 것 같다"고 설명했다.
한편 전체 사업자 '사업부진폐업' 평균은 45.73%이며 이 중 법인사업자는 37.46%, 일반사업자는 46.79%, 간이사업자는 46.28%, 면세사업자는 43.27%로 분석됐다.
한국감정원 발표 투자 수익률 상가>주택>주식"
한국감정원은 20일 발표한 '월세시장 분석과 정책 방향'이란 보고서를 통해 우리나라에서 투자수익률은 상가>주택>주식 순으로 높은 것으로 발표했다.
한국감정원에 따르면 평균 투자 수익률은 주택(4.6%)이 주식(-4.2%)보다 높고 안정적이나,상업용 부동산 (오피스 5.4%, 매장용 5.3%)보다는 낮은 것으로 분석됐다.
리모델링 코엑스 재입점 시비로 시끌
리모델링 공사가 진행 중인 서울 강남구 삼성역 코엑스몰 지하상가의 재입점을 둘러싸고 상인측의 구석자리로 내몰린다는 입장과 코엑스측의 기존상인 충분히 배려했다는 입장이 충돌하면서 갈등을 빚고 있다.
20일 코엑스 임차인 연합회 비상대책위원회(이하 비대위)에 따르면 비대위 소속 중소상인 30여명은 지난달 30일부터 삼성역 인근에서 코엑스몰 재입점 요구 집회를 벌이고 있다.
코엑스몰 지하상가 공사가 끝나면 재입점을 보장을 요구하는 상인들은 코엑스가 기존 중소상인들의 매장을 빼앗아 유명 브랜드나 대기업에 자리를 내주게되면 기존 상인들은 구석자리 등 매출 부진을 겪을 수 밖에 없다는 입장이다.
또다른 분쟁요인은 임대료 방식으로 과거 일정액 임대료를 내는 방식에서 리모델링 후에는 예상 매출액을 미리 적어 내도록 하고 매출이 없어도 예상 매출액에 대한 수수료를 내도록 하는 방식으로 전환될 것으로 알려지고 있기 때문이다.
반면 코엑스 측의 입장은 신규 입점자 선정이 경쟁입찰로 투명하게 진행되고 있고 기존 상인을 충분히 배려하고 있으며 기존 임차인들을 위한 특별 입찰 절차를 만들어 94개 점포를 우선 배정는 등 국내 쇼핑몰 중 최초로 기존상인 보호정책을 펴고 있다는 입장이다.
또한 특별 입찰에서 탈락해도 두 차례에 걸친 일반 입찰이 남아 있고, 일반 입찰에서는 같은 조건이라면 기존 상인을 우대할 계획이라는 입장이다.
하지만 상인측은 일반 입찰이 대기업 등과 함께 경쟁해야 해 사실상 낙찰 가능성이 거의 없어 생색내기용이라며 반발하고 있다.
코엑스몰은 리모델링 공사를 거쳐 내년 3월 일부 구역을 우선 공개하고 12월 전체 구역을 개장할 계획이다.
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상가 시장 동향
