'NPL'관련 투자사기 비극
건국대학교 평생교육원 부동산경매컨설팅과정 강의 중 강사 임모씨(41)가 20~30%의 고수익을 거둘 수 있다며 부실채권(NPL)에 투자를 권유하면서 총 40억원에 달하는 자금을 유치해 30억을 가지고 잠적한후 자살한 사건으로 부동산 시장이 시끄럽다.
최근 주택시장의 장기침체 속에서 아파트 투자 대안으로 각광받던 상가·오피스텔 등 수익형부동산이 공급과잉에 따라 수익률이 떨어지면서 NPL이 새로운 부동산 관심처로 부각되면서 불법 유사수신 사기가 발생하게 된 셈이다.
NPL(Non Performing Loan)이란 은행 등 금융권이 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실대출을 뜻하며 금융권은 채무자에게 대출해주고 대출이 부실화할 경우에 대비, 담보부동산에 근저당권을 설정하는데 대출금을 회수하지 못할 경우 금융권은 이 저당권을 유통화해서 현금화해야 한다. 이렇게 발생한 부실채권 매물은 국내외 은행 등 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.
이러한 기업이 자산유동화 회사인 SPC(Special Purpose Company)다. 유암코, 우리F&I, 저축은행 등이 있는데 채권금액이 큰 경우에는 직접관리하고 중소규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화한다. 개인이 투자할 경우 경매정보사이트에 매각을 의뢰한 매각담당자나 등기부에 기재된 유동화회사와 협의해 거래할 수 있다.
경매에서 주택NPL 투자는 근저당권을 사서 경매에서 제3자가 낙찰 받을 때 배당금을 받을 수 있다. 하지만 경매낙찰가가 채권액보다 낮으면 채권액 전부를 회수하지 못할 수도 있기 때문에 평가에 대한 신중한 자세가 필요하다.
경매 직전에 1~2순위 저당권을 사들인 후 직접 해당 주택을 낙찰 받는 방법도 있다. 선순위 저당권을 할인가격에 낙찰받기 때문에 수익성이 경매낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.
인천 루원시티 마지막 건물 철거했지만 사업은 오리무중
인천 루원시티 사업부지인 서구 가정오거리 일대 마지막 건물인 중앙.효정아파트 4개동이 철거되면서 철거율이 99%로 올라가게되고 관광서를 제외한 철거예정건물이 모두 철거되었다.
하지만 루원시티 사업 공동 시행자인 인천시와 LH가 개발 변경 콘셉트를 두고 이견을 보이면서 개발 계획안이 아직 확정되지 않은 상황으로 사업성 제고를 위해 추진하는 '사업 추진전략 수립 연구용역'은 두 기관 이견으로 더 늦어질 전망이다.
루원시티 사업은 인구 3만명이 살던 가정오거리 일대 원도심을 철거하고 1만1천200여가구의 아파트를 포함한 첨단 입체복합도시를 건설하는 내용으로 2006년 8월 사업 협약을 맺은 시와 LH는 루원시티를 2013년 말까지 완료한다는 계획이었지만 경기 침체로 사업 추진 속도가 늦어지면서 사업성이 점차 악화했고 급기야 개발 계획 변경을 추진하게 됐다.
홍대상권의 변모 연남동 떠오르는 중
지하철 홍대입구역 3번 출구에서 동진시장 뒷골목과 연남동 주민센터로 이어지는 연남동 길공원길은 홍대상권 길 건너편에 있어 주목 받지 못했지만 홍대 메인거리의 비싼 임대료를 피해 옮겨오는 사업자가 늘면서 상권의 변모가 생기고 있다.
이 일대는 공항철도 개통 이후 연남동 일대 게스트하우스를 이용하는 외국인 관광객들도 많아지고 있는데 본격적인 변화는 지난 9월 주거환경관리사업이 마무리되면서부터다.
홍대 메인거리 1층 상가의 월세(전용면적 33㎡ 기준)가 300-500만원에 달하는 것에 비하면 연남동 일대 1층 상가의 임대료는 보증금 1,000만원에 월세 70만~100만원 정도이며 홍대입구역과 가까운 지역은 월세가 100만~150만원 정도로 상대적으로 임대료가 저렴하고 권리금부분도 약하다.
한편 2010년 공항철도가 개통으로 외국인 관광객이 늘어나자 게스트하우스도 증가하고 있는데 2012년 말 기준 19개에서 올해 10월 말 기준 31개로 12개 증가하고 있는데 2012말 기준 중구와 강남구 내에 있는 게스트하우스 숫자가 각각 19개, 12개임을 고려했을 때 증가 폭이 상당한 수준이다.
동탄2신도시 이주자택지 웃돈 3억원
지난 8월 공급된 경기도 경기도 동탄2신도시 이주자택지는 1000여필지규모였는데 최근 땅값에 맞먹는 3억원에 달하는 웃돈이 붙은 매물이 나오고 있다.
이중 인기가 높은 D3블록이나 D4블록을 중심으로 급매물은 1억 보통 2억에서 최고호가는 4억까지 프리미엄이 붙은 매물이 나오고 있으며 다른 블록들은 5천-8천만원의 프리미엄이 형성되었다.
이주자택지는 택지개발지구 등에 거주하던 원주민에게 주어지는 토지로 단독주택이나 점포겸용주택을 지을 수 있는 땅. 한 번 전매가 가능하고 공급가격도 조성원가보다도 낮다보니 투자자들의 관심도 높다.
하지만 개발사업지연 등 상황변화등이 발생하기 때문에 매수시기에 대한 면밀한 검토가 필요하며 초기의 기대감으로 형성되던 거품이 실제 상권의 약세와 함께 프리미엄이 하락하는 경우들도 많기 때문에 주의가 필요하다.
개발계획변경 등의 변수도 작용하는데 동탄2신도시 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)가 광역교통개선 사업비를 당초보다 1조원 정도 줄이는 등 사업계획 축소를 추진하는 것도 잘 살펴볼 필요가 있다.
또한 전매허용이 1회에 국한되기 때문에, 그 이후에는 LH가 공급한 가격 이하로만 팔아야한다는 점도 고려해야한다.
수도권 2기 신도시 상가 고전 중
개발호재를 등에 업고 과열 분위기가 형성되기도 했던 판교ㆍ광교ㆍ별내 등 2기 신도시 상가시장이 최근 공실률과 임대료 하락등으로 고전하고 있다.
공실율 수준은 판교 신도시 역세권 상가는 공실률이 14.7%에 달하며 광교 신도시 광교역 인근 상가도 13%, 별내 신도시 별내역 일대 상가는 공실률이 30%에 육박하고 있는 수준이다.
공실률에 따른 임대료도 하락세로 광교신도시 광교역 주변 상가(1층ㆍ45㎡)는 올해 초 임대료가 300만~380만원이었지만 현재 270만~350만원으로 떨어졌고 별내 신도시 `로데오 거리` 주변 상가도 월세는 170만~300만원 수준으로 연초보다 10만~50만원가량 내렸다. 판교 역세권 상가 월세도 올해 초보다 50만~100만원 떨어졌다.
서울 명동, 올해 세계 9번째로 임대료 비싸
한 민간업체의 조사에서 서울 명동이 세계에서 9번째로 임대료가 비싼 쇼핑거리로 나타났다. 대기업 직영점들이 몰리면서 명동상권 임대료는 지난해보다 6.4% 올랐다.
서울 명동의 월 평균 3.3㎡당 임대료는 245만원이었으며 가장 비싼 지역은 중국 홍콩 코즈웨이베이(한화 1,020만원), 미국 뉴욕 맨해튼 5번가(845만원), 프랑스 파리 샹젤리제가(541만원)으로 나타났다.
명동뿐만 아니라 국내 주요 상권 임대료는 나란히 올랐다. 서울 강남역 주변 상권의 임대료는 213만원으로 전년대비 6.4% 올라, 임대료가 아시아에서 8번째로 높았다. 명동은 아시아 7위였다. 강남구 가로수길 상권은 가장 유행이 빠른 거리로 급부상하면서 임대료(96만원)가 같은 기간 15.4%나 올랐다.
외국인 관광객이 크게 는 것도 임대료 상승을 부채질했는데 1~9월 중국인 입국자는 올해 처음으로 300만 명을 돌파했으며 전체 외국인 입국자도 지난해 같은 기간보다 4.7%나 늘었다.
동네상권 편의점·슈퍼 새해 전망 밝아지나
대한상공회의소가 유통업계와 유통전문가 등 70명을 대상으로 '2014년 유통산업 전망 조사'를 실시한 결과 국내 소매시장 성장률이 내년에 3%정도 성장한 276조원으로 나타나 현시점보다 낙관적일 것이라는 전망이 나오고 있다.
국내 소매시장은 2011년 8.4% 성장률을 기록한 이후 2년 동안 급격히 감소하는 추세를 보였었는데 내년에는 경기회복에 대한 기대감과 M-commerce(모마일 커머스), 복합몰 등의 신업태 활성화에 힘입어 성장세가 소폭 개선될 것으로 예상하고 있는 것이다.
업태별로는 인터넷쇼핑몰(10.3%), 편의점(8.1%), 홈쇼핑(5.8%), 슈퍼마켓(5.3%), 백화점(3.9%), 대형마트(2.7%)도 올해보다 높은 성장률을 기록할 것으로 전망되었지만 전통시장(-4.1%)은 마이너스 성장이 지속될것으로 전망되었다.
각 분야별 성장요인으로는 인터넷 쇼핑몰은 '모바일 쇼핑확산'(87.9%)과 '합리적 소비패턴 확산'(81.8%), 편의점은 '간편식 구매 증가'(39.4%), '소용량 상품선호'(39.4%) 확산과 PB상품 등 지속적인 상품개발'(30.3%)과 '까페형, 베이커리형 등 점포컨셉 다양화'(21.2%) 홈쇼핑은 '인터넷·모바일 연계 강화'(60.6%), '서비스상품 등 다양한 상품 개발 노력'(42.4%) 백화점은 '복합몰 등의 신규출점 및 증축·리뉴얼'(54.5%), '외국인 관광객 증가'(48.5%) 등이 주요 요인으로 평가받았다.
IT기업들은 탈 강남 러쉬가속화 주변상가 영향
한국마이크로소프트(이하 한국MS)가 대치동에서 광화문으로 본사를 옮긴것을 필두로 넥슨, 엔씨소프트 카카오톡, sk플래닛 등 강남에 본사를 둔 기업들의 탈 강남의 정서가 커지고 있다.
상대적으로 판교 테크노밸리는 카카오톡 이외에도 NHN엔터테인먼트와 엔씨소프트, 위메이드엔터테인먼트, 웹젠, 게임하이 등 상당수 업체들이 이미 이주해 '게임의 메카'로 새롭게 부상하고 있다.
이러한 원인중 한가지는 광화문 지역이 과거 핵심 업무지구로 임대료가 강남을 웃돌았지만 최근 이 지역에 새로운 오피스 빌딩이 잇따라 공급되어 임대료가 자연스럽게 싸지면서 강남에서 강북으로 리턴하는 기업들이 늘고 있으며 상암DMC와 여의도, 구로 디지털밸리도 신축 건물과 싼 임대료를 앞세워 테헤란로 일대에 본사를 가진 IT기업들을 유혹하고 있다.
IT기업 이외에도 BMW코리아, 벤츠코리아, 롯데카드 등 다양한 업종의 기업들도 외곽으로 이주하면서 테헤란로 주변 빌딩의 공실률은 크게 높아지면서 오피스상권의 주변 상가들도 영향을 받고있다.
강남에서 공실률이 높아지고 있지만 자본 여력이 탄탄한 건물주들이 시세를 낮춰 임대를 주지는 않고 있어 임대료가 낮아지고 있지는 않지만 입주기업들의 탈강남 현상이 가속화되면 임대료가 하락할 가능성은 있다.
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상가 시장 동향
