지하철 5호선연장노선, 하남 창우동까지
서울시가 지하철 5호선 연장노선 건설 사업에 본격 착수해 강동구 상일동역에서 강일지구, 미사지구를 거쳐 경기 하남시 창우동까지 약 7.7㎞(5개 정거장 신설)를 연장하기 위한 '지하철 5호선 연장 건설사업 기본 및 실시 발주한다고 25일 발표했다.
2016년 말까지 입주가 완료되는 하남미사지구를 고려해 하남풍산지구(1단계 사업) 구간이 우선 착공되며 이후 하남시 창우동(2단계 사업) 구간까지 단계별로 추진된다.
서울시 구간은 2018년 말까지, 전 구간은 2020년까지 완공될 예정으로 예정 공사비는 9909억원이다.
양재동 `파이시티` 재추진 청신호
양재동 옛 화물터미널 용지 약 9만6000㎡에 2조4000억원을 투입해 복합유통센터로 개발하는 사업인 파이시티는 2003년 시작됐지만 각종 비리와 시공사 부도 등이 겹치면서 파행을 거듭하면서 무산 위기에 몰렸지만 최근 양재동 파이시티 개발사업 재추진 움직임이 감지되고 있다.
우리은행 등 대주단은 지난 25일 STS컨소시엄에 파이시티를 4660억원에 매각하기로 합의한 것으로 알려졌다.
시행사는 2010년 파산 신청을 거쳐 법원의 회생절차를 밟아 왔지만 인수 금액 이견을 좁혀 4660억원에 매각이 최종 합의돼 다시 사업을 시작할 수 있는 기회가 생겼다
앞으로 서울시에서 관련 사업 인허가를 받아야 사업이 최종적으로 정상화될 수 있는데 사업주측은 2009년 받은 사업 실시계획인가와 건축허가안을 되살리는 방법을 검토하고 있는 것으로 알려지고 있다.
당시 안에 따르면 파이시티는 용적률 399%와 판매업무시설 비율 85% 등 개발에 유리한 조건을 허가받았지만, 사업이 장기간 표류하면서 작년 인허가가 취소되었다.
서울시의 입장은 기존계획이 너무 커 사업을 축소하는 시각을 가지고 있어 파이시티 재추진을 놓고 관심이 쏠리고 있다.
리모델링 끝난 코엑스몰, 임대보증금만 3.3㎡당 1억
삼성동 코엑스몰이 리모델링을 끝내고 밀레니엄·아셈 플라자를 중심으로 이번 주말 부분 개장을 앞두고 있어 패션잡화와 외식 매장이 대거 들어서게되 주목받고 있다.
삼성동 코엑스몰은 내달 1일부터 1차 개장을 통해 코엑스몰 내 전체 상가의 25% 규모인 90여 개에 달하는 밀레니엄·아셈 플라자 상가들을 개장한다.
이번 개장의 핵심 구역은 밀레니엄 광장 전면의 대형 'SPA(제조·유통·판매 일괄 패션브랜드) 매장'. 이곳에는 삼성에버랜드 패션부문의 패스트패션(SPA) 브랜드인 '에잇세컨즈'와 헹텐코리아가 수입한 SPA 브랜드 '에이치커넥트(H:CONNECT)'가 입점한다. 신발 편집매장인 ABC마트와 신세계인터내셔널의 '갭(GAP)'도 이번 1차 개장에서 SPA 매장에 선보이는 매장이다.
이밖에도 '스트리트 패션 매장'에 온오프와 포시즌, OST, 지오지아 등 유명 패션 브랜드가 대거 들어서며, '외식 매장'에는 스타벅스와 드롭탑, 공차 등 카페 브랜드와 라그릴리아, 카페 마마스, 뽀모도르 등 젊은 층에 유독 인기가 많은 외식 프랜차이즈가 대거 입점한다.
특히 SPA 매장과 의류·잡화 편집숍은 각각 전용면적 466㎡, 300㎡의 대형 점포로 운영된다. 스트리트패션 및 패션잡화 매장은 전용면적 97~142㎡의 중소형 점포 위주다.
이들 점포는 3.3㎡(1평)당 낙찰가가 최고 1억원을 웃돌 것이라는 평이다. 관련업계에서는 1차 개장의 최고 노른자위 지역인 밀레니엄 플라자 전면의 경우 3.3㎡당 1억원, 아셈플라자에 있는 100~120㎡ 규모의 소형 매장은 3.3㎡당 5000만~6000만원의 보증금을 줬을 것으로 보고 있다.
월 임대료도 리모델링 이전보다 상승할 전망이다. 코엑스몰의 월 임대료는 매출의 일정 비율을 수수료로 지급하는 방식인데 입점업체와 개별 협상을 통해 결정된다. 업계는 리모델링 비용 등을 충당하기 위해 수수료율이 종전보다 평균 20% 정도 오를 것으로 관측했다.
업계 관계자는 "유동인구가 많아 목이 좋은 광장 전면 매장은 매출이 워낙 높기 때문에 월 평균 임대료도 3.3㎡당 100만원을 넘을 것"이라며 "매장 규모가 큰 대형 SPA 브랜드는 최소 월 평균 1억5000만원을 임대료로 내야할 것"이라고 말했다.
리모델링 이전에 광장 전면에서 매장을 운영했던 자라와 유니클로 등 SPA브랜드는 당시 월 매출의 16%선인 평균 1억원의 임대료를 낸 것으로 알려졌다.
행복도시 상가용지, 실수요업체 중심으로 공급한다.
행정중심복합도시(이하 행복도시)내 정부청사나 정부출연연구기관등 공공시설의 꾸준한 입주에도 불구하고 이로 인해 발생하는 종사자들의 생활편익시설인 의료, 판매, 금융 등의 사업착공이 부진하면서 공무원과 입주민들의 생활불편 개선 필요성이 꾸준히 제기되고 있다.
2013년 말 기준 행복도시에는 모두 191필지 40만3000㎡의 상업용지 공급이 이뤄졌으나 이중 건축허가건수는 71건으로 공급필지 수 대비 개발건수 비율은 37% 수준에 불과해 많은 공급용지들이 빈 땅으로 남겨져 있는 상태로 있다.
이와 관련 행정중심복합도시건설청(이하 행복청)과 LH세종특별본부가 상가개발을 활성화 시키기 위해서 행복도시 내 상업용지 매각 방식을 그간의 최고가 낙찰제에서 조건부 매각방식으로 변경하겠다고 나서면서 업계의 평가가 우려와 긍정으로 엇갈리고 있다.
행복청과 LH세종특별본부의 조건부 매각방식의 큰 골자는 조기착공이 가능한 실수요자를 중심으로 상업용지를 공급하기 위해 최고가낙찰제 대신 설계공모나 착공 시기를 명기하는 조건부매각 방안을 추진하고 수요자가 토지를 매입할 자금을 어떻게 조달하는지 토지대금납부 방식도 매각 조건으로 검토하겠다는 방침이다.
행복청과 LH공사가 공급 방식을 변경하려는 이유중에는 최고가 낙찰제의 단순방식으로만 공급을 하다보니 개발의지가 없이 투자금 모집을 통해 일부 투기성 자금이 상업용지 매입을 추진하고 부동산시장동향을 살피며 시세상승을 통한 매매차익을 추구하다보니 개발이 더디다는 현실인식이 작용하고 있다.
공급조건 변경 추진의 또다른 명분은 최고가 낙찰제로 공급하다보니 낙찰가격경쟁이 치열해져 토지낙찰가가 상승하고 이로인해 연쇄적으로 상가분양가나 임대가격이 상승해 고임대료를 해결하기위해 결국 물가인상과 같은 부작용으로 이어지고 있다고 보고 있기 때문이다.
이와 관련 업계의 한 관계자는 "종사자들의 상당수가 원거리에서 통근교통에 의존해 출퇴근을 하고 있고 가족단위 집단이주 등이 활성화 되지 않아 상가개발을 위한 상권성숙이 더딘 상태라서 개발을 서두를 경우 토지비용 외에도 공사비와 사업등 투입비용이 커지기 때문에 공급시기저울질과 공급부진 후유증을 고려하지 않을 수 없다는 입장"이라고 고충을 털어놓았다.
이관계자는 "반면에 행복도시뿐만 아니라 수도권 택지개발지구를 중심으로 토지계약금 수준으로 낙찰을 추진해 프로젝트파이낸싱(project financing) 방식으로 사업을 추진하되 사업준비 과정 중 프리미엄을 노리고 양도양수 업무를 병행해 재매수자가 나타나면 전매프리미엄을 인정하지 않는 공급조건을 피하기 위해 비영수 현금프리미엄으로 이익을 추구하고, 전매가 원활하지 않은 경우 부동산 추이를 살피며 토지중도금등을 연체하거나 토지대출을 활용해 시간을 끌고 있는 업체들도 있는 것도 현실"이라고 덧붙였다.
실제 LH공사 등은 토지낙찰 후 전매차익을 막기위해 최초 토지낙찰자 명의변경을 매매계약한 경우 명의변경을 금지하고 있지만 업체들은 이를 피해 비영수 현금거래를 통해 낙찰토지를 매매하고 있는 것으로 알려지고 있다.
세종시 상가공급과 관련된 분위기는 중앙행정이 집중된 1-5생활권을 중심으로 2-4생활권과 1-3생활권 등에서 도시형 생활주택이나 상가공급들이 이뤄지고 있는 지역을 중심으로 살펴보면 1-3 생활권의 2014년 6월 준공을 앞두고 있는 A상가와 B상가의 경우 준공을 앞두고도 각각70%와 60%수준의 분양율을 보이고 있고 C상가는 2014년 2월 준공을 코앞에 둔 상황에서 분양율 50%에 불과하고 3월 준공을 앞두고 있는 D상가만 분양이 완료돼 오픈을 기다리고 있다.
1-5 생활권에서는 2013년 10월 준공일정의 G상가가 70%분양됐으며 2014년 2월 준공예정인 H 상가가 20%분양되는 수준을 보이고 있다. 2-4생활권의 경우 2014년 9월과 10월 준공 예정으로 공급중인 E상가와 F상가가 각 10%와 30%수준의 분양율을 보이고 2015년 10월 준공예정인 도생상가는 50%수준의 분양률을 보이고 있다.
1-1 생활권에서 상가공급을 준비 중인 한 업체의 경우도 사거리코너의 입지의 우월성과 1만3000여 가구를 배후로 하는 상권이지만 주변 아파트의 입주시기와 상가공급과 준공시기가 많이 차이가 나 소비배후세대의 시기적 미성숙에 대해 아쉬워하고 있는 상황이다.
이와관련 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "행복도시 내 상가개발 부진과 관련된 현상은 행복청시각과 업계의 시각이 모두 양존하고 있다"며 "상권은 아직 미성숙하고 최소수요를 겨냥한 입지선점형 상가를 중심으로 공급에 나서고 있기는 하지만 1층 기준 3.3m2당 3000만원 이하상가를 찾아보기 어려운 상황"이라며 "개발업체의 공급가 산정에는 최고가 낙찰제 공급방식에 따른 채산성을 맞추기 위한 가격산정이 작용하고 있다"고 설명했다.
또한 금번 공급방식의 변경추진과 관련해서도 "차제에 장기적 관점에서 주요 신도시나 택지개발지구내 상업용지 공급방식을 바꾸는 것이 필요하다"며 "설계공모는 디자인적 요소에 국한돼 일부 상가활성화에 도움은 되겠지만 직접적 영향은 크지 않은 반면 착공의무일 규제나 토지대금납부방식 심사등과 같은 제도들은 채무의존형 개발업체의 시장퇴출에 도움이 될 수 있다"고 평가하면서 "최고가낙찰제외에 상가분양가연동심사제등과 같은 조건을 강화 할 경우 실개발 수요자 중심으로 상가개발을 촉진하고 임대료안정등과 같은 긍정적 효과를 기대할 수 있다"고 덧 붙였다.
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상가 시장 동향
