지하철역 상가 375곳 임대분양
올해 서울지하철 역사 내에 상가 375곳이 새로 공급된다. 만성 적자에 시달리는 서울메트로와 서울도시철도공사가 부대사업으로 상가 개발을 확대하면서 지하상가가 총 1781개로 늘어날 전망이다.
10일 서울시와 부동산 업계에 따르면 도시철도공사는 지하철 6ㆍ7호선을 중심으로 지하철 상가 350개를 공급한다. 그간 도시철도공사는 5ㆍ8호선에 상가를 집중 공급해 왔다.
도시철도공사가 현재 운영 중인 상가는 총 594개로 편의점 147곳, 화장품점 72곳 등을 비롯해 전문 상가만 333곳에 이른다.
최근 5년간 도시철도공사 상가 임대수익금은 1650억원대로 2011년부터 연평균 10% 안팎 상승세를 보이고 있다. 수익금은 2011년 305억원, 2012년 329억원, 작년 366억원이며 올해는 409억원이 예상된다.
지하철 1~4호선을 운영하는 서울메트로는 올해 상가 25개를 추가로 개발할 예정이다. 서울메트로는 꾸준한 상가 개발 사업으로 2010년 572곳에서 올해 837곳까지 사업을 확장하고 있다. 특히 최근 3년간 240곳을 신규 개발해 연간 232억원, 3년 계약금액 800억원대 수익을 창출했다.
올해 25곳이 추가로 개발되면 연간 18억원 규모 추가 수익이 기대된다. 지하철 역사 내 상가는 초역세권 입지로 인기가 높다.
지하철 역사 내 상가는 일반적인 분양 상가가 아닌 임대료 입찰을 통한 일종의 상가운영권 계약이다. 따라서 상가 매입에 필요한 유ㆍ무형 권리금이 필요 없고, 공공에서 관리하기 때문에 보다 안정적으로 영업권을 누릴 수 있는 장점이 있다.
전대가 불가능하기 때문에 임대수익보다는 식당이나 각종 화장품, 편의점, 제과, 의류 등 전문상가를 직접 운영하려는 창업자에게 유리하다.
지하철 상가가 우후죽순으로 늘어나면서 지나친 유동인구를 기대한 투자는 경계해야 한다.
공공임대지만 연간 임대료가 1억원을 넘는 곳도 많고 유동인구가 보장된 지하철 상가라 해도 출구에 따라 파리만 날리는 곳도 많은 만큼 입찰 전에 철저한 사업성 분석이 필요하다.
한편 내년께부터는 지하철 9호선과 신분당선 지하 일대에서 대규모 상가 분양이 쏟아질 전망이다. 9호선은 올해 2단계 연장으로 기존 신논현역에서 종합운동장역까지 확장될 예정이며, 신분당선은 2016년 초 기존 강남에서 정자역에 더해 광교신도시까지 새로운 역사가 마련된다.
상가 업계는 두 노선 모두 강남을 지나 잠재 고객인 유동인구가 풍부할 것으로 내다보고 있다. 이에 따라 지하철 역사 내 상가는 2010년 1135곳에서 올해 1781곳, 내년께에는 2000곳을 넘어설 전망이다.
상가뉴스레이다 "선종필과 함께 하는 상가투자여행" 세미나 개최
공부하고 투자하는 상가투자를 표방하는 상가뉴스레이다(대표 선종필)가 오는 3월 20일부터 4월 10일까지 교대역 부근에 있는 본사에서 "선종필과 함께 하는 상가투자" 25기 세미나를 개최한다. 5년여 기간 동안 꾸준히 이어온 이 세미나는 실전적 상가투자에 관한 내용을 다루게되며 매주 1회씩 총 4주에 걸쳐 진행된다.
상가투자 시장환경과 흐름 이해, 유형별 상가투자 노하우, 상가투자 전략 등 실전적 상가 투자방법과 재테크 노하우가 집중강의 되며 위례, 마곡등 관심지역 상가투자환경 분석등도 포함되는 이 세미나는 상가투자의 초보자나 상가투자에서 실패하지 않고 투자하기 위해 '공부하는 상가투자'를 표방한다.
밀도있는 진행을 위해 세미나 참석자는 10명으로 제한되며, 참가자 중 희망자에게는 무료 투자상담 및 유망상가 현장투어의 기회가 주어진다.
1주차 상가투자의 시장환경과 흐름 이해, 2주차 유형별 상가투자 노하우 및 재테크비법, 3주차 보유부터 처분까지 상가관련 세금박사 되기, 4주차 반값상가 투자 노하우순으로 강좌가 구성되어 있다.
보다 자세한 내용은 상가뉴스레이다 홈페이지(www.sangganews.com)나 02-598-2819로 문의하면 된다.
그린벨트 풀린 지역, 상가·공장 짓는다
오는 6월부터 그린벨트(개발제한구역) 해제 지역에 상가와 공장을 지을 수 있게 된다.
정부는 12일 청와대에서 박근혜 대통령 주재로 제5차 무역투자진흥회의 및 지역발전위원회 연석회의를 열고 이 같은 내용의 지역경제 활성화 대책을 발표했다. 정부는 이번 대책을 통해 앞으로 4년간 약 14조원의 투자가 일어날 것으로 기대하고 있다.
우선 2000년 이후 그린벨트에서 해제돼 현재 주거지역으로 묶인 106㎢ 가운데 개발이 지연되고 있는 지역에 대해 상업시설이나 공장 설립이 가능하도록 용도 제한을 완화할 방침이다.
개발 사업자가 이 지역에 임대주택을 지을 때 적용되는 임대주택 비율(건립 주택의 35% 이상)도 완화하기로 했다. 정부는 이들 지역에 착공하지 못한 17개 개발사업이 가동되면 4년간 최대 8조5000억원의 투자효과가 있을 것으로 추산했다.
또 현재 개발촉진지구, 특정지역, 광역개발권역, 지역개발종합지구, 신발전지역 등 5개로 나뉜 지역개발제도는 투자선도지구로 통합해 내년에 3곳, 2017년까지 총 14곳을 조성해 각종 인허가 규제 완화와 세금 감면 혜택을 집중하기로 했다. 투자 유발효과만 2조4000억원에 이를 것으로 전망된다.
지난해 상업용부동산 수익률 5%대
지난해 오피스(사무실), 상가 등 상업용 부동산의 투자 수익률이 연 5%대를 기록하며 전년보다 소폭 하락한 것으로 나타났다.
국토교통부는 전국의 상업용 부동산(오피스 빌딩 824동·매장용 빌딩 2천331동)의 2013년 투자수익률과 공실률, 임대료 등의 투자정보를 조사한 결과 이같이 나타났다고 12일 밝혔다.
조사에 따르면 지난해 오피스 빌딩의 투자 수익률은 5.30%로 전년보다 0.25%포인트 하락했다. 매장용 빌딩은 5.18%로 전년과 견줘 0.07%포인트 떨어졌다.
다만 이는 같은 기간 채권(국고채 2.79%·회사채 3.19%), 금융상품(정기예금 2.73%·양도성 예금증서 2.72%), 주식(0.73%)보다는 상대적으로 높은 수익률이라고 국토부는 설명했다.
상업용 부동산의 수익률은 2002년 오피스 빌딩이 12.15%, 매장용 빌딩이 13.02%를 기록하는 등 한때 두자릿수까지 올라갔다.
이후 대체로 이를 밑돌다가 2008년 오피스가 13.74%, 매장용이 10.91%로 고점을 찍은 뒤로는 4∼6%대의 수익률을 기록하고 있다.
시·도별 수익률을 보면 오피스 빌딩은 울산(6.61%)과 서울(6.26%)이 가장 높았고 충북(1.96%), 대전(2.03%), 광주(2.38%), 충남(2.76%)은 3% 이하로 가장 낮았다.
매장용 빌딩은 울산(6.81%), 부산(6.27%), 충북(6.17%)이 6% 이상으로 가장 높았고, 대전(3.44%)이 가장 낮았다.
한편 작년 4분기의 투자수익률은 오피스 빌딩이 1.53%로 전 분기보다 0.58%포인트 상승했고, 매장용 빌딩은 1.53%로 0.68%포인트 올랐다.
지난해 공실률은 오피스 빌딩이 10.7%, 매장용 빌딩은 10.2%로 조사됐다. 이는 전년보다 각각 1.8%포인트, 1.0%포인트 상승한 것이다.
지난해 임대료는 오피스 빌딩이 ㎡당 14만8천원으로 전년보다 7천원 떨어졌고, 매장용 빌딩은 ㎡당 31만4천원으로 전년에 견줘 14만3천원 내렸다.
조사 결과는 국토부 국토교통 통계누리(stat.molit.go.kr)와 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(www.r-one.co.kr)에서 확인할 수 있다.
상가 점포 평균 수명은 1.7년
서울시는 5052개 상가를 대상으로 한 '상가임대정보 및 권리금 실태 조사 결과'를 11일 발표했다. 그 결과 상가 평균 임대기간은 평균 1.7년으로 조사되었다.
높은 임대료와 치열한 경쟁으로 평균 임대기간이 상가건물임대차보호법상 계약보장기간(5년)의 3분의 1도 채우지 못하고 있는 것으로 파악된다.
현행 임대차보호법의 보호를 받으려면 환산보증금(보증금+월세×100)이 4억원 이하여야 한다. 따라서 4억원을 훌쩍 넘는 강남·명동 등 주요 상권에 있는 상가들은 대부분 법의 보호를 받지 않는다.
강남의 환산보증금은 5억4697만원으로 조사되었는데 임대료가 가파르게 오르면서 많은 상인이 법의 보호를 받지 못해 임대 기간이 더 짧아지고 있는 것으로 판단되며 보증금이 높은 1층 상가의 경우 서울 전체의 36%가 법의 보호를 받지 못하고 있다.
1㎡당 권리금은 강남이 179만6000원으로 가장 높았다. 명동 등 도심 114만4000원, 신촌·마포 98만3000원으로 그 뒤를 이었다. 서울의 평균 권리금은 115만8000원이었다.
업종별 권리금은 약국·병원이 점포당 평균 1억5800만원으로 가장 높았다. 도·소매업이 1억1320만원, 숙박·음식점이 1억883만원, 고시원 등 부동산·임대관련업이 9667만원 순이었다.
서울시는 ▶임대차보호법의 보호 범위를 확대하고 ▶임대료 인상 기준도 '기존 임대료의 9% 이내'에서 '전년도 소비자물가상승률의 2배 이내'로 개선하는 방안을 법무부에 건의했다. 임대차 최소 보장 기간을 1년에서 2년으로 늘리고, 계약 갱신 요구권 행사 기간도 5년에서 7년으로 연장하자고 정부에 제안했다.
세종시청사 예산 부족으로 신축 차질
세종시 신청사 건립사업이 예산 부족으로 차질을 빚으면서 각종 부작용이 우려되고 있다.
11일 행정중심복합도시건설청과 세종시에 따르면 지난해 2월 강남권인 보람동(3-2생활권)에서 첫삽을 뜬 신청사는 내년 6월 완공을 목표로 공사가 진행되고 있다. 현재 공정률은 43%다.
신청사는 애초 올해 9월 완공 예정이었으나 예산 부족으로 완공 시점이 9개월이나 늦춰졌다.
행복도시건설청은 올해 시청사를 완공하기로 하고 신축비 전액(505억원)을 확보할 계획이었다. 하지만 정부가 복지예산 증가를 이유로 152억원이 부족한 353억원만 반영했다.
이와 관련, 세종시는 행복도시건설청과 함께 올해 정부 추경예산에 관련 예산 반영을 추진한다는 계획이나 현실적으로 쉽지 않다는 전망이 나오고 있다. 추경예산에 사회간접자본(SOC) 예산 반영 사례가 거의 없기 때문이다.
시청사 건립 지연으로 세종시정 운영 등에 큰 혼란이 예상된다. 5대 권역별 통합도시계획 추진 등 올해 하반기 시청사 이전을 전제로 추진해 온 사업이 적지 않기 때문이다.
또 현재 시청 본관으로 사용 중인 옛 연기군청사(조치원읍 신흥리) 활용 계획 마련에도 진통이 예상된다.
시는 시청사 이전으로 비는 공간 대부분을 농림축산식품부 산하 농림수산식품교육문화정보원(농정원) 등에 임대할 계획이지만 신청사 이전 지연으로 농정원의 입주 차질이 불가피한 상황이다.
시청사 바로 옆에서 추진 중인 시의회청사 건립도 기약이 없는 상태다.
행복도시건설청은 시의회 신청사 건립비 100억원 정도를 확보하지 못해 현재 지하 주차장 공사만 진행 중이다.
시의회 신청사가 설계대로 건립되려면 시청사의 내년 예산 확보와 별개로 시의회 신축 예산이 추가된 '세종시 신청사 총사업비 변경'이 필요하지만, 기획재정부는 수용 불가 입장을 고수하고 있다.
이미 2012년 시청사 신축과 관련해 총사업비를 943억원에서 1천109억원으로 변경해 준 만큼 더 이상의 변경은 어렵다는 것이다.
당시 행복도시건설청은 2008년으로 예정됐던 시청사 착공이 정부의 세종시 수정 추진으로 4년 정도 지연되면서 물가가 많이 올랐고, 시청사에 태양광 등 신재생에너지 시설을 설치해야 한다며 총사업비 변경을 요청해 관철시켰다.
이에 따라 기재부가 특단의 결정을 내려 총사업비를 변경해 주거나 시가 자체 예산을 투입하지 않으면 시의회 신청사는 주차장만 있고 본회의장과 사무실 등은 없는 반쪽짜리로 남을 수밖에 없는 처지다.
이렇게 되면 당분간 시청사는 강남권으로, 시의회는 원도심(조치원읍)으로 분리돼 업무 효율성이 크게 떨어질 것으로 예상된다.
반면 세종시청사 바로 옆에 세워지는 세종시교육청사(지하 1층·지상 6층, 건물면적 3만2천㎡) 신축사업은 계획대로 진행돼 올해 하반기 완공된다.
시의 한 관계자는 "비슷한 시기에 이전될 예정이던 시청사와 교육청사가 1년 정도 차이를 두고 입주하는 것도 모양새가 썩 좋지 않다"며 "시청사와 시의회 청사 건립 차질로 빚어질 부작용을 최소화하는 방안을 마련하겠다"고 말했다.
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상가 시장 동향
