택지지구 상가 '묶음판매(끼워팔기)' 번진다.
위례·마곡·판교 등 수도권 일대 대규모 택지개발이 잇따르면서 이들 지구 내 상가 분양업체들이 분양률을 높이기 위해 점포를 2~3개씩 묶어서 파는 일명 '묶음판매'를 하는 사례가 늘고있다.
위례·마곡·문정·판교·동탄 등에서 번지고 있는 '묶음판매'의 유형은 인기가 있는 '독점점포'와 인기가 낮은 일반 점포를 묶어서 파는 방식으로 진행되는데 약국·편의점·부동산중개업소 등 고정수요가 탄탄해 필수업종으로 분류되는 점포를 상가 내에 1~2개 정도만 독점지정한대신 매출이 보장되는 특성상 독점점포에 대한 수요가 몰리는 투자자 특성을 활용해 바로 옆의 일반 점포 1~2개를 한데 묶어 파는 형태가 대표적이다.
이외에도 독점지정은 아니라하더라도 노출이 잘되는 상가 1층 모서리 점포와 옆자리 점포의 묶음으로 판매하는 경우도 있는데 코너에 위치한 좋은 자리에 입점하는 조건을 빌미로 입지가 떨어지는 곳까지 함께 팔아 분양률을 높이려는 전략으로 풀이된다.
이 같은 묶음판매가 '양날의 칼'인 만큼 자칫 과잉투자가 되지 않도록 유의가 필요하다.
묶음판매가 부당해 보일 수도 있지만 병원과 약국을 한꺼번에 분양 받는 경우처럼 수요자들의 필요에 의해 계약이 성사되는 사례도 있어서 관점을 어디에 두느냐에 따라 유불 리가 달라질수 있기도 하지만 조건이 좋지 않은 상가를 활용할 대안이 확실하게 마련되는 경우에 한해 묶음판매에 투자하는 것이 바람직 할 것으로 보인다.
정몽준 재개발 공약에 용산 술렁일까?
서울 용산구 서부이촌동의 한강변을 따라 길게 늘어선 아파트 벽 곳곳에는 '삶의 터전 짓밟는 서울시를 규탄한다' 등 개발반대 문구가 나부끼던 용산지역이 지방선거를 앞두고 관심이 쏠리고 있다.
최근 서울시장 후보로 출마한 정몽준 새누리당 의원이 용산 개발 재추진 의사를 내비치면서 기대감이 클 법했지만, 밑바닥 현지 주민들의 정서적 반응은 아직 냉담한 편으로 이미 개발불가로 최종 결론이 난 상황에서 구체적인 계획 없는 개발 소식으로 용산이 개발이 부활될지 의문시하는 정서가 강하긴하다.
하지만 일각에서는 정 의원 발언 이후 최근 희망 섞인 기대감이 조금씩 퍼지는 추세도 있어 용산이 언제든 개발이 되지는 않겠느냐는 생각도 커지고 있다보니 한강을 낀 서울 중심지의 넓은 철도정비창 부지를 언제까지고 놀리지 만은 않을것이라는 생각도 작용하고 있다.
한 언론매체의 전문가 설문조사에 따르면 전문가 10명 중 8명이 "용산 개발은 충분히 가능하다"고 조사되었으며 새로운 청사진을 제시하고 외국 자본을 끌어오는 한편 용적률 등 각종 규제를 푼다면 용산이 얼마든지 새로운 개발 모델이 될 수 있다는 의견이 강세를 보인 것으로 나타났다.
반면 일부 부정적인 의견의 경우 서울시가 주도적으로 나서더라도 한 번 무너진 사업을 다시 일으키는 건 현실적으로 어렵고 이해당사자가될 주민들 의견이 여전히 찬반 의견이 갈려 있어 쉽게 추진되는 것을 낙관하기 어렵게 보는 시각도 있다.
전문가의 의견은 우선 사업 목적과 방향성부터 제대로 잡아 단순히 개발업체 돈벌이를 위해 랜드마크빌딩을 여러 채 건립하거나 주거시설 늘리기에 치중하지 않도록 한후 서울시나 정부 등 공공부문이 나서서 관리, 감독하는 새로운 '디벨로퍼' 체제를 도입하면 코레일과 민간출자사들이 포기한 주도적 리딩을 끌고가는 구도를 갖춘어 시스템적인 요건을 정비하는게 우선이라는 의견이다.
이후에는 사업 규모를 축소하고 개발 속도를 조절한다면 개발을 현실화 시킬수도 있다는 의견이 지배적이다.
용산의 큰 용틀임이 지방선거를 통해 재추진의 가닥을 잡을 수 있을 지 벌써부터 공약에 대한 선거결과에 관심이 쏠리고 있다.
3월 신규공급 LH 단지상가 낙찰율 100% '완판'
한국토지주택공사(LH)가 3월에 신규 공급한 단지 내 상가가 100% 낙찰되며 '완판' 기록을 세웠다.
24일 LH와 업계에 따르면 지난 17일부터 20일까지 공급된 LH 단지 내 상가 5개 단지 44개 점포가 총 176억7720만원에 모두 새 주인을 찾았다.
이번 입찰에서 가장 눈길을 끈 곳은 성남판교 A25-1블록 단지 내 위치한 '나 104호' 점포다. 국민임대 상가인 이곳은 내정가만 5억2200만원이며, 낙찰자는 11만원을 더 써내 최저낙찰가율로 상가를 낙찰받았다.
이 단지 가상가 201호는 4억300만원 내정가에 낙찰가 6억5550만원으로 162.7%의 낙찰가율을 기록해 내정가대비 가장 높은 가격비율로 낙찰됐다.
가와 나 상가 전체를 포함해 최고가 낙찰가 기록 점포는 '가 101호'로 총 9억6050만원에 팔렸다.
한 번 유찰된 점포가 이달 낙찰된 사례도 있다. 점포 내 기둥이 있었던 '가 102호'과 '나 101호'가 주인공. 유찰이 발생한 점포 2곳은 모두 성남판교 A25-1블록으로 지난 20일 재입찰을 통해 각각 낙찰가율 104%, 107%를 기록했다.
이 밖에 광주전남혁신 B9블록 8개 점포는 주변에 경쟁할 근린상가가 없어 비교적 안정적인 상권유지가 가능했다. 점포별 입찰공급 내정가도 7700만~1억8800만원 수준으로 무난했다.
전 점포 낙찰가율은 200%를 훌쩍 넘었으며, 최고가 낙찰가율을 기록한 곳은 101호로 내정가 1억8800만원보다 281% 높은 5억3000만원에 거래됐다. 올해 첫 물량이 100% 완판되면서 LH상가 투자선호도도 한동안 지속될 것으로 전망된다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "성남판교A25-1을 제외한 고양원흥A2 단지내상가 등 나머지 단지 모두에서 여러 점포가 동일가격 낙찰현상이 나타나 과거처럼 중소액 자금 여력의 투자자뿐만 아니라 큰 자금 규모의 투자자들도 연속점포입찰에 나서고 있는 것 같다"며 "이는 마땅한 투자처를 찾지 못하는 큰 자금 규모의 투자자들도 단지내 상가 입찰 전에 여러점포 확보로 뛰어들고 있는 것으로 보인다"고 풀이했다.
개포 일본인학교 자리에 'IT 복합단지' 추진
서울시가 개포동 외국인학교 부지에 정보기술(IT) 복합단지 건립을 추진한다.
서울시는 개포동 일본인학교 부지 1만6077㎡와 건물을 리모델링해 '모바일 융합공간'을 조성할 계획이라고 24일 발표했다. 모바일을 중심으로 IT 개발자와 신규 창업자들이 아이디어를 나누고 자유롭게 일할 수 있는 공간이다. 시는 해외 유망 벤처기업과도 연계해 교포, 유학생, 개발자 유치에도 나설 계획이다. 학생들을 위한 IT 프로그램도 마련한다.
경기여고 북쪽에 자리잡은 이 부지는 원래 일본인학교재단 소유였다. 서울시는 2010년 상암동 현 일본인학교 부지를 내주고 이 땅을 넘겨받았다. 재건축 추진단지인 개포주공아파트 3·5단지와 가깝다. 지하철 분당선 개포동역과도 멀지 않다.
서류관리 잘못으로 인한 분양권 매매 손실부담 물을 수 없다.
계약이 무효·취소돼 상대방에게 받은 돈을 돌려줘야 할 경우 '원인을 제공했으니 전액은 못 돌려준다'고 할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다.
불법행위에 따른 손해배상 사안에서는 '원인 제공' 정도에 따라 과실상계를 할 수 있지만 그런 게 아니라 일반적인 계약에서 무효·취소 등의 상황이 생겼다면 모든 것을 원래 상태 그대로 돌려놓으라는 취지다.
대법원 1부(주심 양창수 대법관)는 "택지분양권 매매대금을 돌려달라"며 차모(41)씨가 A씨를 상대로 낸 매매대금 반환소송 상고심에서 원고 일부승소로 판결한 원심을 깨고 원고 승소 취지로 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 24일 밝혔다.
A씨는 2003년 경기도 화성의 택지개발지구 내 분양권을 차씨에게 1억여원에 팔기로 했다. 그런데 분양이 진행되자 '차씨에게서 분양권 전매를 위임받았다'고 주장한 B씨가 나타났고, A씨는 B씨가 소개해 준 제3자에게 분양권을 넘겼다.
나중에 이를 안 차씨는 계약을 해제하고 대금 반환을 요구했다. 그런데 A씨는 "차씨가 분양권 확보에 필요한 서류를 잘 관리하지 않았고 B씨에게 맡기는 바람에 그 사람의 말을 믿고 분양권을 다른 데로 넘겼으니 차씨에게도 책임이 있다"고 주장했다.
1심은 원고 패소로 판결했고 2심은 "차씨도 60%의 책임이 있으니 피고는 40%만 돌려주라"고 판결했다. 그러나 대법원의 판단은 크게 달랐다.
재판부는 "계약을 해제한 사람이 그 원인이 된 채무불이행 사안에서 원인의 일부를 제공했다는 이유를 내세워 신의칙 또는 공평의 원칙에 따라 손해배상에서의 과실상계에 준해 권리를 제한하는 것은 허용돼선 안 된다"고 밝혔다.
신의칙은 민법 제2조에 규정된 것으로, '법률관계를 맺는 사람은 상대방의 신뢰에 어긋나지 않도록 성실히 행동해야 한다'는 민법의 기본 원리이다.
과실상계는 채무 불이행시 채권자도 잘못이 있는 경우 손해배상액을 정할 때 법원이 일정 부분 참작하는 것을 말한다. 그 범위는 법원이 재량껏 정한다.
재판부는 "우리 법은 계약의 무효·취소 기타 효력 불발생의 경우 원상회복과 관련해 신의칙 또는 공평 원칙을 예정하고 있지(적용하고 있지) 않다"고 덧붙였다.
재판부는 "따라서 이 사건에서는 특단의 사유가 없는 한 피고가 받은 매매대금 전액을 반환해야 하고 계약 해제에 원고도 책임이 있다는 등의 사정들은 고려할 것이 아니다"고 지적했다.
전월세 선진화방안 직격, 오피스텔 시장 우울모드
정부가 최근 내놓은 전월세 선진화 방안에 따라 월세임대소득에 대한 세금을 내지 않던 연간 임대소득이 2천만원이 넘거나 자가 보유주택 포함 3주택자로 분류되는 계층을 중심으로 과세 대상이 되는 오피스텔 임대분야에 우울한 그림자가 커지고 있다.
더구나 월세 소득이 수입으로 잡히면서 고령자의 경우 직장에 다니는 아들의 피부양자로 등록돼 내지 않던 건강보험료까지 납부해야하는 처지가 됐는 경우도 발생하면서 피폭 후유증은 더 커질 수 있는 분위기다.
오피스텔을 팔아볼까하는 생각으로 부동산에 문의해도 최근 떨어진 오피스텔 수익률에 엎친데 덮친 격으로 정부의 전월세 선진화 방안까지 더해지며 오피스텔에 대한 매기 급약세로 돌아서고 있는 추세여서 답답함을 호소하는 계층이 늘고 있다.
한편, 지난해 말 기준으로 전국 오피스텔 수익률은 평균 연 5.8%, 서울은 평균 연 5.4%로 추정된다.
동대문에 착륙한 'UFO' 동대문 구원투수될까?
서울시가 2009년부터 4840억원을 들여 완공한 서울 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역 1번 출구앞 우주선 같은 형태의 거대한 건물인 동대문디자인플라자(DDP)가 착공 5년만에 개관했다.
대지면적 6만2692㎡ 규모로 들어선 DDP는 지하 3층, 지상 4층으로 '직선'과 '기둥'을 전혀 찾아볼 수 없는 실내공간활용을 극대화하기 위한 신기술이 적용된 동대문 디자인플라자의 개관을 두고 동대문의 부활에 대한 기대감이 생기고 있다.
DDP는 △알림터 △배움터 △살림터 △디자인장터 △동대문역사문화공원 등 5개 시설 내 15개 공간으로 구분되며 2500석 규모의 알림관과 200석 규모의 국제회의장이 갖춰진 알림터에선 컨벤션, 패션쇼, 공연 등이 열린다.
배움터는 디자인전시관·디자인둘레길 등 디자인 관련 콘텐츠를 전시하고 살림터는 민간 디자이너들의 교류 및 비즈니스가 이뤄지는 공간으로 활용된다.
지하철 1번 출구와 연결된 DDP 지하 2층은 쇼핑몰 등 복합편의공간인 디자인장터다.
서울시는 DDP를 통해 연간 외국인 관광객 150만명을 포함한 550만명의 방문객을 유치하고 건립 후 20년간 13조원의 생산효과와 11만3000명의 고용효과를 유발할 수 있을 것으로 예상하고 있어 동대문 부활의 구원투수가 되어줄지 관심이 쏠리고 있다.
강남상가 몸값 버금가는 세종시 상가 몸값 계속될까?
지난해 말 분양을 시작한 세종시 2-4생활권 H상가의 경우 가장 위치가 좋은 1층 대로변 점포(전용면적 24㎡)는 3.3㎡당 분양가가 3700만~3800만원에 달하는 수준으로 서울 강남 일부 지역이나 위례신도시 상가 분양가와 엇비슷한 수준이다.
세종시 상가 분양가격은 2011~2012년 분양된 첫마을 상가 분양가는 3.3㎡당 2400만~3000만원대 였으나 공무원 이주가 본격화하면서 4000만원을 넘어설 정도로 크게 뛰고 있다.
단지내상가도 3.3㎡당 평균 분양가는 2013년 1월 3612만원 수준에서 1년여가 지난 지금은 4180만원 선으로 뛰고 있으며 근린상가도 1년 전 3075만원 수준이었지만 현재 3155만원선으로 오름세를 보이고 있다.
이에 따라 보증금과 임대료 상승세도 이어지고 있는데 2011년 첫마을 단지 내 상가(1층 45㎡ 기준)는 보증금 3000만~1억원에 월세 291만원 선에서 현재 보증금은 5000만~1억원에 임대료는 382만원 수준으로 오르고 있는 곳도 있다.
일부에서는 공무원 등 배후수요가 증가하면서 상권 발전 가능성이 높아지고 있다고 보는 관점도 있지만 전체 50만명에 달하는 2030년 까지의 계획대비 2014년 2월말 기준 2만7949명이 이주한 수준에서 생활불편에 따른 상가몸값의 단기상승이라는 우려 섞인 시각도 크다.
세종시는 전체 용지 가운데 녹지 비율이 절반가량에 달해 상가를 지을 수 있는 땅은 전체 용지의 2.2%에 불과해 다른 신도시에 비해 적은 것처럼 보이지만 가용 용지 대비 상업 용지 비율은 4.4%, 인구 1인당 상업용지 비율은 3.1%로 수도권 1ㆍ2기 신도시와 비슷한 수준이서서 향후 달아오른 몸값에 조정기가 올수 도 있어 투자자들의 냉철한 판단이 필요하다.
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상가 시장 동향
