오피스텔 수익률 年6%…1년새 또 하락
국민은행이 전국 오피스텔 1147개 단지, 26만5908실의 오피스텔을 조사한 결과 오피스텔 평균 임대수익률이 지난달 기준 연 6.07%로 집계되었는데 이는 1년 전보다 0.04%포인트 떨어진 수준으로 오피스텔과 비슷한 도시형 생활주택의 월세 공급이 많아지고, 일반 소형 아파트에서도 전세가 월세로 대체되면서 오피스텔의 임대수익률이 하락한 것으로 풀이된다.
서울 지역 오피스텔 평균 임대수익률은 지난달 말 연 5.62%로 1년 전보다 0.03%포인트 떨어졌다. 구별로는 금천구가 연 6.82%로 전체 25개구 가운데 가장 높았다. 은평구(6.70%), 강서구(6.49%), 동대문구(6.42%)가 뒤를 이었다.
경기 지역 오피스텔 평균 임대수익률은 연 6.12%였다. 시흥시(7.51%), 안산시(7.17%) 순으로 높았다. 성남시(5.35%)가 가장 낮았다. 인천시의 평균 임대수익률은 연 7.02%였으며, 부산 울산 등 5개 광역시의 임대수익률은 평균 연 6.82%였다.
분양형 호텔 투자수익률, 부대시설 운영도 살펴봐야
최근 은행금리가 3% 대에 머물고 오피스텔 수익률 역시 5% 남짓인데 비해 분양형 호텔은 10~12%의 높은 확정수익률 지급을 보장하다보니 지난해 하반기부터 분양형 호텔 공급이 제주도를 중심으로 급증하고 있다.
하지만 유의해야할 점은 이런 높은 수익률 지급 약속은 1년 또는 2년간 만 유효하다는 것이다. 이후에는 객실 가동률에 따라 또는 호텔 부대시설에서 발생하는 운영수익에 따라 달라진다.
최근 공급이 크게 늘은 제주지역의 분양형 호텔의 경우 확정수익 보장기간은 물론 향후에도 지속적으로 운영수익금을 지급할 수 있을지에 대해 우려가 투자관심 만큼이나 증가하고 있다.
호텔업계 전문가들은 분양형 호텔 투자에 앞서 시행사 운영능력과 부대시설 분양 여부를 꼼꼼히 살펴야 한다고 조언하는데 대부분의 호텔은 객실 운영만으로는 수익을 내기가 녹록치 않기 때문에 F&B(Food and Beverage) 등의 부대시설을 직접 운영하는 현실적인 상황이해가 필요하다.
객실 가동률이 저조하거나 부대시설에서 운영수익이 나지 않으면 투자자에게 지속적인 수익금을 지급할 수 없게 된다.
실제 지난해 말 개관한 서귀포의 'D' 호텔의 경우 올해 초 부터 확정 수익(10.5%)을 투자자들에게 지급하고 있는데 이호텔의 시행·운영사측은 약속한 수익금을 지급하려면 객실 가동률이 80%이상 되야하고 부대시설에서 상당한 이익이 발생해야 가능하다고 판단하고 있다.
문제는 최근에 분양하는 호텔의 상당수가 초기 분양수익을 높이기 위해 객실 뿐 아니라 연회장, 식당, 휘트니스센터 같은 부대시설까지 분양하고 있어, 개관 이후 객실 가동이 저조할 경우 약속된 수익금을 지급하는 데 문제가 생길 수도 있어 투자자들의 세심한 주의가 필요하다.
하남 미군공여지 대학 유치 '적신호'
하남시가 자유제안 공모방식으로 추진 중인 미군 공여지(캠프 콜번) 내 대학 유치사업에 적신호가 켜졌다.
시가 제출 시한으로 정한 지난 11일까지 캠퍼스 조성 사업계획서를 제출한 대학은 고작 1곳에 그쳤다.
대학들의 관심과 참여가 저조한데도 시는 2007년 11월 중앙대와 업무협약을 맺고 미군공여지 내 대학 유치를 추진하다 5년여 만에 백지화된 전례가 있어 이번에는 더욱 신중을 기한다는 방침이다.
시는 서류 심사와 사업성 검토 등을 거쳐 '사업계획서를 제출한 대학의 캠퍼스 조성 추진'으로 결론나면 올 하반기에 이 대학과 사업협약을 체결한다는 계획이다.
심사는 관련 지식과 경험이 풍부한 시민과 학계, 공무원, 시의원 등 200명 내외로 구성될 대학유치위원회와 심의위원회 등이 함께 실시하기로 했다.
시는 지난 2월 미군공여지 내 대학유치를 위해 하남시 대학유치 촉진 및 지원에 관한 조례를 입법예고하고 토지매입 및 건물 신축비용의 자기 부담이 가능한 대학을 대상으로 공모를 진행했다.
하남시 하산곡동 일대 캠프 콜번 터(28만1천953㎡)는 2005년 11월 반환됐으나 반환공여지 활성화 방안 및 개발계획이 지지부진해 장기간 방치돼 있다.
평택 브레인시티사업 무산되나
경기도 평택시 도일동 일대 482만4천912㎡에 성균관대 캠퍼스를 포함한 첨단복합산업단지를 조성하는 프로젝트로 사업비는 1조6천558억원에 달하는 평택 브래인시티 사업이 결국 좌초될 것으로 보인다.
도는 "사업추진을 위한 자금이 확보되지 않았고 사업승인 후 2년이 지난 후에도 토지소유권 100분의 30을 확보하지 못해 산업단지 지정을 해제한다"고 밝혔다.
도는 2010년 3월 브레인시티 개발계획 및 실시계획을 승인했으나 사업 추진이 이뤄지지 않아 지난해 7월 사업시행자 지정 취소 및 산업단지계획 승인 취소 청문을 진행했다.
이후 지난해 12월 사업 시행사인 평택 브레인시티개발이 사업기간을 올해 12월 31일까지 연장해 달라며 제출한 산업단지계획(변경) 승인 신청에 대해 거부결정을 내렸지만 주민들의 요구로 지정 해제를 보류해 왔다.
도 관계자는 "사업에 찬성하는 주민들이 토지보상금으로 사업비 3천800억원을 조달하기로 했지만 미달했고 사업 성패의 핵심인 금융권의 대출 확약 등 재원조달 방안도 불투명하다"고 말했다.
도는 지난달 17일까지 사업비 충당을 위해 토지보상금 수령을 유보하겠다는 내용의 동의서를 주민들로부터 받아 해당 토지의 가격을 집계한 결과 3천682억원으로 3천800억원에 못 미쳤다고 설명했다.
사업에 찬성하는 브레인시티 통합지주협의회 관계자는 "도의 집계 방식에 동의할 수 없다"며 "대응방안을 곧 마련하겠다"고 말했다.
산업단지 지정 해제에 따라 2009년 1월부터 개발행위 제한지역으로 고시된 도일동 일대 주민들은 건축물 신·증축과 용도변경 등 재산권행사를 할 수 있게 됐다.
용산역세권…아파트 땅값 30% '폭락'
지난해 사실상 개발사업 추진이 중단된 서울 용산역세권 일대 아파트 땅값이 30% 이상 급락한 것으로 나타났다.
16일 서울시와 자치구 등에 따르면 올해 용산구 이촌로 2가길 인근 대림아파트 개별공시지가(예정)는 3.3㎡당 3100만원(1㎡당 938만원)으로, 지난해 4495만원(1㎡당 1360만원)보다 31.0%가량 떨어졌다.
이의신청 등의 절차가 남았지만 이는 용산역세권 개발을 시작한 6년 전(2008년 3.3㎡당 3504만원)에 비해 낮다. 이 아파트는 2012년과 2013년 연속 서울시내 주거지역 중 최고 개별공시지가를 기록했다.
대림아파트는 용산역세권 개발이 철도정비창만 대상으로 한 2007년 인근 아파트를 포함하는 통합개발로 결정된 후 2008년 개별공시지가가 97.0%가량 급등했다. 이후 지난해까지 5년간 3.3㎡당 28.3%(990만원)가량 상승했지만 올해 급락한 것이다.
이처럼 올해 개별공시지가가 급감한 이유는 구역지정 등으로 묶여 있어 그동안 실제 거래가 없음에도 용산역세권 개발사업 추진으로 높은 땅값을 유지했지만 지난해 말 백지화 결정에 따른 결과가 한꺼번에 반영된 탓이다.
실제 2008년 5건 거래된 후 2009년과 2011년 1건씩 손바뀜이 이뤄지고 지난해 2건 거래된 게 전부다. 지난 5년간 거래건수가 4건에 불과한 셈이다. 구역지정 해제 후 현재까지는 총 4건이 거래 신고됐다.
실거래가도 개별공시지가와 마찬가지로 롤러코스터를 탔다. 2007년 11억원에 거래된 114.96㎡(이하 전용면적)가 2008년 17억원까지 급등했지만 이후 거래가 없다가 지난해 15억원에 거래됐다.
개별공시지가가 급감하면서 해당 단지 주민들이 내야 하는 보유세(재산세)는 다소 줄었다.
마철현 세무법인 민화 대표세무사의 시뮬레이션 결과에 따르면 지난해 대림아파트 114.96㎡의 재산세는 293만4240원가량이었으나 올해는 178만6564만원으로 39% 정도 줄어든다.
지난해 공동주택 공시가격에 개별공시지가 등락률을 적용해 산출한 결과다. 다만 아파트(공동주택)의 종합부동산세와 재산세 등 보유세는 개별공시가격과 공동주택공시가격 등에 따라 산출되기 때문에 실제 세액과는 다소 차이가 있을 수 있다.
국토교통부가 정한 표준지공시지가를 기준으로 토지 소재지 구청장이 조사해 결정·공시하는 개별공시지가는 (개별)토지에 대한 ㎡당 가격으로 각종 국세와 지방세, 부담금 등의 부과기준으로 활용된다.
서울시는 지난 11일부터 이달 30일까지 토지소유자와 이해관계자들이 확인할 수 있도록 시내 91만6532필지에 대한 올해 개별공시지가를 공개하고 있다. 최종 개별공시지가는 다음달 30일 토지 소재지 지자단체장이 결정·고시한다.
부모+자녀 빌딩 공동매입 늘어나는 이유는?
최근 부모와 자녀 공동 투자 형식으로 중소형 빌딩을 매입하는 사례가 잇따르고 있는데 부모가 소유한 빌딩을 자녀에게 증여할 경우 증여세와 자금출처 조사 등에 대한 부담을 떠안을 수 있어 공동명의 매입을 통해 향후 절세로 합법적인 부의 이전이 가능한 때문 등으로 분석된다.
지난해 300억원 미만 중소형 빌딩 매입 현황 분석 결과, 공동투자는 전체 191건이었고 이중 부모와 자녀 공동명의 투자는 51건으로, 27%였다. 법인을 제외한 지난해 전체 개인의 단독 및 공동명의 투자 428건의 12%를 차지하는 비율이다.
지난해 8월 큰 아들(38), 작은 아들(36)과 함께 서울 강남의 90억원 상당 빌딩을 공동명의로 매입한 A씨의 경우 A씨는 빌딩 지분 60%를, 두 아들은 각각 20%의 지분으로 매입하면서 A씨는 저금리를 활용, 58억원 상당을 대출받았다.
5월 남편(56)과 아들(30), 큰 딸(27), 작은 딸(14)과 함께 공동명의 투자형식으로 강남의 50억원 상당 빌딩을 매입한 B씨의 경우도 각각 20%의 지분을 보유하고 빌딩 매입과정에서 37억원 상당의 은행 대출을 받은 것으로 알려졌다.
이런 현상에 대해 전문가들은 자녀들이 거액을 투자, 빌딩을 구입할 경우 자금출처가 명확하지 않으면 증여세가 부과되기 때문에 부모는 자녀의 소액 공동투자를 유도하고 빌딩을 담보로 자신이 은행에서 대출을 받게 된다. 이후 임대료를 통해 대출 이자를 갚으면서 은행 대출도 갚아 나가는 방식을 이용한다는 것이다.
부동산 경기 회복에 따라 공동으로 매입한 빌딩 자산가치가 상승하면 자녀들 지분 가치도 올라 부의 이동이 시작되는데다 여기에다 자녀 명의로 투자된 자금출처 조사가 유연해지고 재산 증여로 발생하는 증여세 역시 상대적으로 적게 낼 수 있다는 이점도 있다는 게 빌딩 업계 전문가들의 전언이다. 자녀에 대한 부의 이전 한 형태로 최근 이같은 사례가 증가하고 있다는 것.
한편 지난해 서울지역 빌딩의 개인 매수자는 총 681명으로, 이 중 서울 거주자가 570명으로 집계됐다. 거주지별로는 강남구가 96명으로 가장 많았고 이어 서초구 71명, 송파구 42명, 성북구 31명 순으로 조사됐다.
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상가 시장 동향
