세법상 상가임차 권리금은 기타소득, 원천징수의무는 새임차인이 부담
권리금은 기존 임차인이 형성한 영업권에 대한 대가로서 건물주와는 무관하게 임차인들끼리 주고받는 것으로 새로운 임차인이 기대했던 영업성과가 나오지 않는다고 해서 건물주나 기존임차인에게 권리금의 반환을 요구할 수는 없다.
임차권 양도와 양수과정에서 주고받게되는 권리금에 대한 세법의 규정은 어떨까?
소득세법에서는 점포를 임차해 사업을 하던 사람이 점포 임차인으로서의 지위를 타인에게 양도함으로써 얻는 경제적 이익을 점포임차권으로 정의하고 있으며, 점포임차권을 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품은 기타소득으로 분류하고 있다.
점포임차권의 양도로 인한 기타소득의 경우, 총 수입금액의 80%를 필요경비로 인정받을 수 있으므로, 총 수입금액의 20%가 기타소득금액이 된다.
기타소득은 기타소득을 지급하는 자가 기타소득금액의 22%를 원천징수해 신고납부해야 한다.
따라서 권리금으로 1억원을 지급하기로 했다면, 기존임차인의 기타소득은 2천만원이므로, 2천만원의 22%인 440만원을 제외한 9천560만원을 기존임차인에게 지급하고, 다음달 10일까지 세무서에 440만원을 납부해야 하는 것이다.
또 기타소득금액이 연간 300만원을 초과하는 경우에는 종합소득금액 계산시 이를 합산해 신고해야 한다.
권리금 총액이 1천500만원(80%공제한 소득금액이 300만원) 이하라면, 원천징수하고 납부하는 것으로 권리금관련 세무는 종료되지만, 권리금 총액이 1천500만원을 초과한다면, 일단 원천징수한 후 종합소득세 신고시 이를 소득에 합산해 정산해야 하는 것이다.
또 부가가치세법상 점포임차권의 양도는 무형의 재산적 가치의 양도대가로 인식, 부가가치세 과세대상으로 보고 있다.
이에 기존 점포임차인은 새로운 점포임차인에게 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고 납부해야 한다.
다만, 사업에 대한 모든 권리와 의무를 양수도하는 포괄양수도 방식으로 사업을 양도한 경우라면, 양수도대가에 점포임차권이 포함돼 있다고 하더라도 세금계산서를 교부할 필요는 없다.
신분당선 개통 호재대신 유탄 맞은 정자동 카페거리
이국적인 정취로 신사동 가로수길과 함께 대표적인 데이트코스로 꼽혔던 정자동 카페거리. 신사동 가로수길이 세로수길까지 더해지며 확장을 하는 것에 비해 정자동 카페거리는 수요가 빠져나가면서 활기가 떨어지는 모습이다.
"예전의 정자동 카페거리가 아니다. '그래도 정자동인데' 성남시 분당구 정자동 카페거리의 요즘 분위기를 대변하는 표현이다.
정점을 찍었던 2000년대 중반보다는 많이 한산해진 모습으로 지역상인들은 카페거리를 찾는 사람들이 과거보다 30%정도 줄고 매출도 10%-20% 정도 줄고 있다고 얘기한다.
이처럼 카페거리가 예전 명성을 잃어가는 것은 유동인구가 분산되고 있기 때문이라는 분석으로 신분당선 개통을 큰 원인중 하나로 보고 있는데 2011년 신분당선이 개통되면서 강남에서 수요가 유입될 것으로 기대됐지만, 역으로 분당에서 강남으로 수요가 빠져나가고 있다는 것이다.
또 다른 원인은 판교가 정자동 카페거리의 수요를 흡수하고 있는 것도 작용하는데 서판교의 아브뉴프랑, 동판교 백현동 카페거리 쪽으로 수요가 이동하고 있는 현상도 작용하고 있다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "강남접근성이 해소 되면서 수요가 그쪽으로 많이 빠지고 있는 상황"이라면서, "백현동 카페거리 등으로 상대적으로 주차시설이 좋은 쪽으로 사람들이 이동하고 있다"분석한다.
실제 2009년 6500만원~2억2000만원으로 정점을 찍은 정자 카페거리 상가 권리금은 계속 하락을 하며 현재 3300만원~1억6000만원으로 형성돼 있다.
시세보다 비싸게 산 상가 계약취소 가능할까?
서울 마포구에 사는 A씨는 재건축으로 신축된 아파트 단지의 상가를 임모씨로부터 3.3㎡당 1800만원에 사면서 아직 보존등기가 되지 않아 소유권이전등기은 하지 못했지만 두 사람은 추후 소유권이전등기를 해주는 것으로 하고 잔금 10%는 소유권 이전시에 모두 지급하는 것으로 약정했다.
A씨는 상가를 매수한 후 이를 슈퍼마켓으로 임대했지만 대단지로 조성된 아파트라 슈퍼마켓 운영이 잘 될 것이라 기대한 것과 달리 바로 인근에 대형마트가 들어오는 바람에 슈퍼마켓 운영은 갈수록 어려워지면서 임차인이 1년의 계약기간이 끝나자 바로 임대차보증금을 받고 나가버렸다.
A씨는 다음 임차인을 찾아보려고 했지만 쉽지 않았다. 이러던 중 자신이 매수한 상가건물의 다른 점포는 분양가가 평당 1500만원 수준이어서 자신이 주변시세보다 평당 300만원이나 비싸게 주고산것을 알게되면서 전 상가주인인 임씨에게 매매계약의 취소나 해지를 주장할 계획이다.
법무법인 대지에 따르면 부동산매매에 있어서 시가에 관한 착오는 부동산을 매매하려는 의사를 결정함에 있어 동기의 착오에 불과할 뿐 법률행위의 중요부분에 관한 착오라고 볼 수 없기 때문에 A씨가 높은 가격에 상가를 매수했다고 하더라도 착오를 이유로 매매계약을 취소하기는 어렵다고 조언한다.
물론 계약을 체결할 때 매도인이 속였다면 계약취소의 원인이 된다. 매도인이 매수인에게 시가에 대한 정보를 밝힐 의무가 인정된다면 현씨는 사기를 이유로 매매계약을 취소할 수 있다.
그러나 매매계약 체결 시 매도인은 상품의 가치를 높게 평가하고 매수인은 낮게 평가해 보다 유리한 조건로 계약을 체결하기를 희망한다. 각자가 최대한 자신의 이익을 도모하는 만큼 매도인에게 시가를 알려줄 의무가 인정되기 어렵다.
만약 A씨가 소유권이전등기가 몇 년째 지연되었음을 이유로 들어 계약해제를 주장한다고 하더라도 계약 해지는 불가능하다.
해당 아파트상가가 재건축 단지라는 특성이 있고, 이미 계약서에 보존등기 기간 완료시 소유권이전등기를 해주는 것으로 기재한 만큼 전 상가주인인 임씨에게 채무불이행이 있다고 보기 어렵다.
강남역 상권의 실패가 주는 교훈
강남 업무 중심지 25점포, 500석 규모의 푸드스퀘어', '강남 중의 강남, 트리플역세권을 자랑하는 특급 교통망', '임대 100% 5년 계약 완료, 임대 수익률 8-9% 확정, 실투자금 2억∼2억5000만원'.
위의 홍보 문구는 2012년 이른바 '메가급' 상권인 강남역에 입지한 삼성타운 인근의 T상가를 분양하면서 S개발업체가 내세운 것이다. 수익률 8%를 지급한다던 이 상가는 지금 어떤 모습일까?
S사는 당시 25개 점포를 분양했지만 오픈 예정일을 훨씬 넘겨 일부 업체만 입주한 상태로 영업이 시작됐다. 또 오픈 뒤 영업 부진으로 시행사와 임차인 간 마찰이 반복됐다. 이 와중에 선임대가 완료된 점포를 분양받은 수분양자 중 일부는 영업 개시 전에 보증금 반환 요구를 받은 이해하기 어려운 일도 발생했다. 중도금 납부 과정 중 일부 수분양자는 홍보 내용과 차이가 극심한 점을 들어 분양대금 납 부지연이나 해약을 요청하기도 했다. 정황을 잘 모르는 일부 수분양자는 그대로 잔금을 납부했다.
이후 개발업체는 전문운영업체에 운영을 위탁하고 임차인과 분양주를 공동운영자로 변경하는 방식으로 대형 식당과 웨딩 뷔페 등으로 콘셉트를 바꿨지만 이 또한 분양자 동의나 협의가 부진한 상태에서 강행돼 문제가 일었다. 이 상가는 그렇게 2013년 5월경부터 운영 중이지만 애초 약속했던 투자 수익금은 제대로 지급되지 않고 소송전만 벌어지는 실정이다.
이 현장에서 투자 실패의 교훈을 찾아보자.
첫째 트렌드에서 밀려버린 푸드코트라는 운영 콘셉트가 경쟁력을 갖기 어려운데도 삼성타운 인근이라고 하는 지역적 요인에 지나치게 낙관한 게 문제였다. 공중파 방송으로 유명한 인테리어 디자이너가 기획한 서초구 양재동 푸드코트가 슬럼화된 사례나 교대역 법조타운의 모 지하상가의 푸드코트가 슬럼화되어 있는 현실 등을 감안했어야 했다.
둘째 선임대 확정, 고수익률 보장이라는 과장된 홍보를 이행할 업체의 이행능력을 제대로 검증하지 않은 점이다. 또한, 법적 권리에 둔한 투자자가 조금만 신경을 썼더라도 업체의 임의변경 등이 해약사유에 해당할 수 있다는 것을 알 수 있었다. 그럼에도 제대로 구제를 요구하는 대신 오히려 업체의 회유에 끌려 잔금을 납부하거나 사후 동의를 해준 경우도 있었다.
이처럼 한때 붐처럼 일었다가 실패한 구좌분양형 상가가 강남이나 명동 등 메가 상권에서 지역적 특성을 배경으로 재공급에 나서는 경우가 있어 각별한 주의가 요구된다. 아울러 선임대·후분양으로 분양하는 상가가 늘고 있지만 임차인과의 계약내용의 진정성에 대한 확인이나 고수익 보장에 대한 업체의 이행 능력 등을 검토하지 않으면 '강남' 아니라 '강남 할아버지' 상권에서도 위험을 감수해야 한다는 점을 잊지 말아야 한다.
'집'으로 안가는 돈…상가·공장경매에 쏠려
지난 2월 말 임대소득 과세를 주요 내용으로 한 '임대차시장 선진화 방안' 발표 이후 아파트 등 주거용 부동산에 대한 투자자들의 관심이 반감됐고 오피스텔 도시형생활주택 등은 최근 공급 과잉으로 수익률이 떨어지고 있는 데 따른 반작용으로 지식산업센터(옛 아파트형 공장), 아파트 단지 내 상가, 지방 토지 등 비(非)주거용 부동산으로 돈이 몰리고 있다.
'위례·마곡·LH(한국토지주택공사) 단지 내 상가'가 탄탄한 배후수요와 저렴한 분양가를 앞세워 인기를 끌면서 위례신도시(서울 송파구, 경기 성남시·하남시)와 서울 마곡지구에서 작년과 올해 분양한 단지 내 상가들은 최고 1억원 가까운 웃돈(프리미엄)이 붙었다.
마곡지구 '현대 힐스테이트에코'는 최근 3.3㎡당 4700만원에 거래됐다. 분양가(3.3㎡당 4200만원)보다 높은 금액이다.
LH가 경쟁 입찰로 분양한 혁신도시의 아파트 단지 내 점포 44개도 모두 팔렸다. 저렴한 분양가가 인기 요인이었다는 분석이다. 나주 광주전남혁신도시에서는 모든 점포의 낙찰가가 예정가의 200%를 넘겼다. 예정가 1억8800만원이었던 한 점포는 5억3000만원에 낙찰됐다.
경매시장에서도 비주거용 부동산인 아파트형 공장과 토지가 인기다. 기업을 대상으로 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 아파트형 공장은 올 들어 입찰경쟁률과 낙찰가율이 역대 최고치를 기록했다. 올 들어 지난달 말까지 수도권 아파트형 공장의 평균 낙찰가율은 84.4%에 달했다. 아파트 낙찰가율(84.2%)을 처음으로 뛰어넘었다.
20만㎡ '강북판 코엑스'…수색역세권 사업자 공모
강북판 코엑스'로 불리는 서울 수색역세권 개발 사업이 공모절차에 들어간다. 수색역 일대는 코엑스(46만3994㎡)와 비슷한 규모의 복합단지로 조성된다.
코레일은 수색역 일대 문화상업복합시설 개발을 위한 수색역세권 개발사업자를 오는 8월17일까지 공모한 뒤 9월 말 우선협상대상자를 선정한다고 7일 발표했다.
개발 대상지는 총 20만201㎡며 코레일 보유지(6만1124㎡), 국유지(11만3962㎡), 시구유지(1만7040㎡) 등으로 이뤄진다. 신청자격은 회사채 기준 A- 이상의 신용평가등급을 보유하고 직전 사업연도 말 자본총계가 500억원 이상인 단독법인이나 컨소시엄(10개사 이하)이다
상봉동 41층 주상복합, 5년 만에 공사 재개
시공사의 부도로 2010년 사업이 중단된 서울 상봉동 주상복합 '성원 상떼르시엘'의 공사가 5년 만에 재개된다.
대한주택보증은 최근 상봉터미널 인근의 성원상떼르시엘 사업장을 아우딘디엔피에 매각했다고 7일 발표했다. 해당 사업장은 지상 41층 두 개 동에 중대형 아파트 264가구로 이뤄져 있다.
2010년 시공사인 성원산업개발이 부도 나면서 공정률 80% 상태에서 공사가 중단됐다. 이후 대한주택보증은 아파트를 분양받은 263명에게 분양대금을 환급해주고 이 사업장을 인수해 매각을 추진해왔다. 아우딘디엔피는 이르면 오는 7월 공사를 재개한 후 재분양도 실시한다. 준공은 2016년 1월 예정이다. 시공은 포스코그룹 계열사인 포스코에이앤씨건축사사무소와 포스메이트가 맡았다.
4천2백가구 택지개발지구 하나뿐인 근린상가 행운드림프라자 상가분양
경기 광명시 소하동 1380번지에 광명 행운드림프라자 상가가 분양 중에 있다.
광명 소하, 역세권지구의 중심이 되는 입지와 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하며, 주변 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다.
구거 상권 약 6천여세대 중 2천여 가구가 상권배후로 편입되며 신규 아파트 단지 4천여세대도 상권 배후로 구거와 신규 아파트가 조화되며, 지역등산로 초입으로 유동인구 발생과 인근 단독주택지 개발로 풍부한 배후수요를 확보한다.
광명역세권 택지지구 4천가구 주거지역내 하나뿐인 근생용지이며, 지역내 최대 규모의 근생부지와 최대 주차장을 확보하고, 구거편입 세대포함 6천가구 근린상가로 초중고교 4개가 입지하고 인근 대형교회의 시너지로 투자 가치가 우수하다.
지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 지하1층 대형마트, 1층 금융, 미용, 근린생활서비스, 의료, 근린생활용품, 음식점 등, 2층 금융, 오피스, 음식점 등, 3층 병의원, 4층 학원 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지하1층 850만원 선, 1층 2,600~3,200만원 선, 2층 950~1,100만원 선, 3층 850~1,000만원 선, 4층 650~800만원 선이다.
시행은 (주)행운드림, 시공은 (주)서일건설이 맡았으며, 2014년 11월 준공예정이다.
분양문의 : 010-6299-5869
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상가 시장 동향
