시각을 바꾸면 알짜가 보인다. 잊혀진 지역의 금액찾기
위례, 송파, 마곡, 동탄2기신도시, 세종신도시 ..... 소위 요즘 핫 플레이스로 분류되는 4인방 지역들로 대규모 개발계획과 규모로 공급되는 물량도 많고, 투자자의 발길도 이어지면서 메스미디어를 통해 집중적인 조명을 받는 지역들이다.
지금까지의 부동산 공급과 관련된 일련의 분위기를 압축하면 대규모 개발계획 발표-계획지역내 APT공급 열기-상가 등 수익성부동산 공급-상가공급 활성화-상권형성부진-지역내 상가시설 임대료 조정및 조정기-상권의 안정화 및 회복 의 사이클로 압축할 수 있다.
대규모 개발 호재를 가진 곳들이 모두 이런 흐름을 갖는 것은 아니지만 판교를 위시하여 수도권 일대의 대규모 개발 호재지역을 중심으로 이런 현상들이 점점 심화되어 가는데도 불구하고 투자자들의 관심이 쏠림 현상을 갖는 이유는 무엇일까?
무엇보다도 '대마불사' 인식이 저변에 자리하고 있기 때문이라 할 수 있는데 이런 쏠림들은 지역 내에 형성된 상권의 수요나 공급가격의 적정성 등이 합리적으로 검토되기 보다는 지역내 상품들 중에서 국지적인 비교평가를 하게 되는 경우들이 많다.
하지만 시각을 조금 바꾸어 보면 시행착오를 거쳐 현실적인 상권의 가치를 반영한 알짜투자상품을 만나는 것도 가능하다.
일례로 이미 5년전 공급러쉬를 이루었던 인천 논현택지개발지구에는 대형슈머마켓이 영업 중인 상가점포가 있다. 이점포는 5년전 공급되었던 시세인 3.3M2당 2400만원에서 지금은 급한 매물가격으로 1350만원에 투자가 가능해 11억7천만원에 보증금 8천/ 월세 600만원을 받을 수 있다.
5년전 예측만으로 투자를 했더라면 많은 시행착오가 생길 수 있었지만 대형슈퍼가 안정적으로 운영하고 있는 상태를 검증하고 월세수익대비 공급가를 역산해보면 7%대의 수익률이 나오지만 일반적인 대출금리 레버지리를 활용하면 8.9%라고 하는 알토란같은 수익률이 안정적으로 수년째 이어지는 셈이다.
또 다른 사례를 살펴보면 투자지역의 거리감에 대한 시각변화를 들 수 있는데 요즘은 웬만한 개발지역이 수도권일대에서 이루어지고 있다 보니 어지간하면 서울에서 수도권지역의 접근을 하려다보면 교통체증 등으로 1시간대 내외의 교통시간을 필요로 하는 곳이 다반사다.
하지만 KTX접근 노선중에는 물리적인 거리는 상당한 거리를 가지고 있는 것 같지만 실질적 접근성은 서울역에서 30분내로 접근가능한 지방지역의 개발 물건들도 많다.
오송 지역 같은 경우 서울역에서 불과 30분이 채 걸리지 않는 지역으로 이곳 또한 각종 개발계획들이 많았지만 지금은 역시 시행착오를 거쳐 현실적인 상권이 정착단계로 들어선 곳이다.
이 지역에서 우량물건으로 평가받는 물건은 1376.4M2 대지에 2489.82M2 규모의 지상3층 단독건물이 매매가 38억원/ 보증금 7억7천 / 월세 1830만원 수준으로 나와 있지만 대출레버리지를 조금 활용하다 보면 11억 수준의 실투자금으로 수익률 11%의 접근이 가능하다.
5년 전 이 지역 상권의 미성숙시기에는 이상가에 입주한 대기업 SSM이 혹시나 5년 계약기간 중 계약종료를 할지도 모른다는 우려가 있을 수 있어 불확실성이 클 수 있었지만 최근 10년으로 연장계약을 하는 정황 등을 감안하면 현실적 상권의 안정화가 이루어지고 있는 셈이다.
다른 사례를 살펴보면 광명역세권 택지개발지구는 KTX와 함께 한때 상당한 기대를 한몸에 받던 지역이었지만 KTX개통 10년차인 지금에도 애초 개발계획은 상당수가 이루어지지않고 있는 상태로 세상의 관심지역에서 비껴서 있다.
보통 5천가구에서 1만가구급 택지개발지구 아파트가 조성되면 수십여개 필지의 상업용지가 공급되어 배후세대를 나누어 가지는 데 반해 하지만 이 지역 역세권 택지개발지구 아파트단지 상권의 경우에는 근린상업용지가 하나도 없다가 최근 들어 공공청사예정지였던 단 한 개의 필지가 용도변경으로 상가용지로 공급되면서 4200여가구내 유일한 근린상가로 가치를 갖게 된 지역도 있다.
사례의 경우들을 살펴보면 두 군데는 개발 분위기가 팽배하고 공급이 러쉬를 이루던 시기와는 사뭇 다른 실질적인 부동산 유통가치가 정착되어 가는 가운데 실속형 투자가 가능한 상태로 바뀌었고, 광명지역은 계획의 수정에 의해 상권독점성이 생겨난 특징을 가지고 있다.
많은 투자자들은 여전히 최신의 핫플레이스 지역을 꼽고 있는 가운데 잊혀진 지역의 금맥들이 꿈틀대는 현상을 보면 투자자들의 가치관의 축이동이 필요한 시점이다.
주택경매 청구총액 6조3400억…역대 최고경신 중
지난해 전국 경매주택(아파트·주상복합, 다세대·연립, 단독주택·다가구)에 대한 청구액 규모가 사상 최고 기록을 경신한 것으로 나타났다.
10일 부동산태인이 개시결정일을 기준으로 전국 경매주택에 대한 경매신청자들의 청구액을 집계한 결과, 지난해 경매개시가 결정된 주택 4만1557개에 대한 청구총액은 전년 대비 10.3%(5916억원) 증가한 6조3408억원으로 집계됐다.
이는 연간 청구총액 기준 사상 최고 수치로 물건수 역시 전년 대비 7.4%(2863개) 늘어나면서 2005년부터 9년 연속 유지됐던 연간 물량 감소세도 마감됐다.
아파트 청구총액은 증가율이 가장 낮은 대신 증액폭이 가장 컸다. 지난해 전국 아파트 청구총액은 전년 대비 7.6%(3040억원) 증가한 4조2916억원이었다. 이는 전체 경매청구액의 67.7%에 달하는 비중이다.
다세대·다가구 청구총액은 증가율에서 아파트보다 더 높은 수치를 기록했다. 지난해 다세대 청구총액은 전년 대비 18.9%(1573억원) 증가한 9906억원, 단독주택은 전년 대비 14.0%(1304억원) 증가한 1조586억원으로 각각 집계됐다. 전체 청구총액 중 다세대는 15.6%, 다가구는 16.7%의 비중을 각각 차지했으며 다세대 청구총액이 9000억원대로 올라선 것은 2006년 이후 7년, 단독주택 경매청구액이 1조원을 넘은 것은 지난 2002년(1조2621억원) 이후 11년 만에 처음이다.
이번 조사에서 발견된 특이한 점은 지난해 경매개시된 물건수와 청구총액 규모가 경기침체기였던 상반기보다 회복기로 볼 수 있는 하반기 들어 더 커졌다는 것이다.
이에 대해 경매업계는 정부의 부동산대책과 이에 대한 후속조치가 경매시장에서 더 큰 효과를 냈다는 점이 역으로 작용한 것으로 보고 있다. 매매가 아닌 경매시장으로 실수요자가 몰려들자 오히려 경매가 채권회수에 더 유리하다고 판단한 채권자가 늘어난 데 따른 결과라는 분석이다.
기업 자금 등에 업고 이태원은 변신중
이태원동 일대는 요즘 서울 시내에서 가장 잘나가는 상권으로 꼽힌다. 이태원역 인근에서 시작한 상권은 한강진역 블루스퀘어에서 제일기획까지 이어지는 '꼼데가르송길', 해밀턴호텔 뒤편의 '외국음식점거리', 국군재정관리단(경리단)~그랜드하얏트호텔 구간의 '경리단길' 등으로 넓어지고 있다.
상권 확장과 함께 건물 리모델링 작업이 활발하다. 이태원역 3번출구 코너에 있는 국전스튜디오 건물은 지난해 말 31억원(3.3㎡당 1억1200만원)에 주인이 바뀐 뒤 맥주전문점으로 변신 중이다. GS주유소(이태원동 126의 3) 일대는 지하 1층~지상 7층, 연면적 4290㎡의 건물이 들어서고 있다.
건물뿐 아니라 업종도 리모델링에 나서고 있다. 퓨전 레스토랑, 커피전문점 등 대형 식음료점이 주류를 이루고, 유명 의류 브랜드매장이 가세하는 상황이다. 해밀턴호텔 뒤편의 이태원갈비 건물은 리모델링을 거쳐 머핀·커피전문점(머노핀)으로 바뀌었다.
이태원역 대로변의 스포츠 브랜드 리복과 패스트푸드 전문점 버거킹 건물은 커피스미스 직영점으로 탈바꿈했다.
제일기획은 2012년 5월 SK주유소 부지(한남동 739의 12)를 191억원(3.3㎡당 1억1900만원)에 사들였다. 올해 준공되면 100% 외부에 임대를 줄 계획이다. 동서식품은 지난해 말 한남동 683의 140 일대에 사옥을 신축할 목적으로 155억원(3.3㎡당 1억1200만원)에 매입했다. 현대카드는 한남동 683의 132 일대를 157억원(3.3㎡당 7000만원)에 매입, 인근에 있는 삼성카드의 '블루스퀘어'와 비슷한 문화 공간으로 만들 계획이다.
임대료는 최근 3~4년 새 크게 올랐다. 2010년께 보증금 5000만원에 월 임대료 20만~50만원 수준이던 꼼데가르송길 점포는 최근 보증금 1억~2억원에 월 임대료 350만~400만원을 호가하며 권리금도 2억원까지 뛰었다.
임대료 급등 속에 대형 프랜차이즈 상점이 대거 들어서면 외국인 중심의 관광거리라는 이태원 고유의 특성을 잃어버릴 수 있다는 우려도 나온다.
개인 자산가가 이태원 일대에 투자하는 것은 어떨까?
독특한 분위기로 상권을 이끌었던 삼청동이나 신사동 가로수길도 임대료가 오르고 대형 브랜드 업종만 들어서면서 지금은 인기가 한풀 꺾였다는 지적이고 보면 개인 투자자입장에서는 부담스러운 부분을 배제할 수 없는 형국이다.
강남 도산대로 상권, 신규 투자처로 '부상'
신사동과 청담동을 연결하는 도산대로 대변과 이면도로 상권이 한류열풍 속에 외국인 관광객 유입이 크게 늘면서 신사동 가로수길과 세로수길, 청담동 한류문화거리가 자산가들의 투자처로 팽창하고 있다.
빌딩정보업체인 알코리아에셋에 따르면 올해 상반기 거래된 서울 신사역과 청담동에서 거래된 중소형 빌딩(300억 원 미만)의 거래금액은 1601억 원(추정치)으로 나타났다. 전체 거래금액(5564억 원) 중 약 30% 가량이 신사역과 청담동 주변에서 발생한 셈이다.
이 곳은 강남지역 북단을 대표하는 주요 상권으로 서측의 신사역상권은 신사동가로수길로 이어지고 동측은 기구점, 대형음식점 등 각종 매장용 빌딩이 즐비하고 특히 대로변쪽으로 성형외과가 밀집돼 있는 것이 특징이다. 서울세관쪽 대로변을 따라서는 아파트가 밀집해 있고 압구정 상권이 북측에 형성돼 있어 안정성을 더한다.
도산대로 노변에는 대규모 주요 빌딩들이 자리한다. 신사역 인근 국민연금빌딩, 청호빌딩, 을지병원 인근 아이스테이션빌딩, 강남빌딩 등이 있다. 이외에도 청담빌딩, 모나미빌딩 등 중소형에서 대형에 이르기까지 다양하다. 특히 최근에는 외국인 관광객이 급증하면서 병원과 음식점 등 매장용 빌딩 수요와 공급이 부쩍 늘었다.
하지만 도산대로 인근 오피스빌딩도 강남일대에서 나타나는 공실률 문제를 겪고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 2분기 5%를 웃돌던 공실률이 지난해 말 8%를 넘어선 것으로 파악된다. 올해 1분기 공실률 증가 추이가 한풀 꺾인 부분은 긍정적인 요인이다.
업계에서는 향후 도산대로 인근이 개발됨에 따라 매장용 빌딩에 대한 투자는 임대수익외에도 임대수익 보다 시세차익을 노리는 자산가들도 많기 때문에 공실률 리스크는 제한적일 것으로 예상돼 기존 강남권 선호 현상에 더해 매장용 빌딩 수요 증가 덕분에 도산대로 인근 부동산 투자는 줄지 않을 것이란 분석이다.
계약금, 해약금, 위약금, 위약벌이 다 뭐람?
고가의 상가를 구입하겠다고 계약하고 계약을 해제하게되면서 계약금을 반환받지 못하는 경우 일반적으로 계약금을 총 거래가액의 10% 정도로 정하는 것이 통상의 관례화 되어있다.
보통 부동산 매매계약을 할때 통상적인 서식의 문구에 "매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다"라고 기재되어 있는데 사람들 사이에 계약금, 해약금, 위약금, 위약벌 등등의 용어개념이 명확하지 않아 개념을 알아본다.
해약금 : 가령 10억 짜리 부동산을 1억을 계약금으로 정하였다가 매수인이 마음이 바뀌어 구입을 포기한다면 이미 지급한 계약금 1억을 포기하고 매매계약을 임의로 해제할 수 있는 것이다. 이 1억은 내가 마음대로 해제할 수 있는 권리를 얻는 대가이므로 `해약금`이라고 한다.
위약금 : 하지만 이를 매도인 입장에서 보면 이 1억은 `위약금`이 된다. 상대방인 매수인이 계약을 위반한 것이므로 그에 대한 손해배상으로 청구하는 금액이 되는 것이다. 그런데 사실 손해라는 것은 그 금액을 입증하기가 어렵기 때문에 입증의 불편함을 해소하기 위하여 양자가 `손해배상액을 예정`하여 미리 금액을 정해놓는데 이것을 `위약금`이라고 한다.
따라서 위약금약정이 있는 경우에는 실손해를 입증할 필요가 없지만 위약금으로 인정받기 위하여는 부동산 매매계약의 경우 명시적으로 "매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다"라는 문구등이 기재되어 있어야 한다.
하지만 위약금이 너무 과다하게 책정되어 있는 경우라면 조금 달라질 수 있다. 매매계약서에서 10%를 넘어선 2억이나 5억이 위약금으로 책정이 되어 있는 경우, 또는 매매계약의 경위를 보아 실손해액을 수배 초과한 고액의 위약금이 책정되어 있어 경제적 약자에게 현저하게 불리하다고 판단되는 경우 에는 법원에서 위 위약금을 `감액`할 수 있다. 깍을 수 있다는 뜻이다.
위약벌 : 하지만 위약벌은 좀더 내용에 신중할 필요가 있다. 예를 들어 "매수인이 매도인에게 중도금을 지급한 이후에 매도인이 계약을 해제하려면 받은 계약금과 중도금을 반환하고 별도로 매매대금의 50%를 위약벌로 지급하기로 하며 매수인이 계약을 해제하려면 계약금을 포기하고 매매대금의 50%를 위약벌로 지급한다"라는 문구가 있다면 이는 손해배상과는 관계없이 약속을 어긴 벌칙금으로 고스란히 전액을 지급해야만 계약을 해제 할 수 있다는 의미로 위약벌은 위약금과는 달리 감액이 되지 않는다.
성남고등 보금자리 토지보상 시작…내년6월 착공 전망
한국토지주택공사(LH) 경기지역본부는 지난달 27일부터 성남고등 보금자리주택지구 편입토지에 대한 협의 보상에 들어갔다고 9일 밝혔다.
성남고등 보금자리 주택사업은 2017년 12월 완공을 목표로 수정구 고등·시흥동 일대 56만9천㎡에 아파트와 단독주택 3천135가구를 건설하는 국책사업이다.
2010년 5월 보금자리 주택지구 지정, 2011년 10월 지구계획 승인 후 LH가 보상을 위한 감정평가 등 절차를 진행해왔으며 예상 보상가는 5천억원가량으로 추정되며, 총 사업비는 7천357억원 규모다.
LH는 토지보상이 차질없이 진행되면 내년 6월 전후 택지조성 공사에 들어갈 수 있을 것으로 예상하고 있으며 성남시는 사업지구 주변에 경부고속도로, 서울외곽순환도로, 분당내곡로 등이 위치하고 서울과 수도권으로의 접근성이 뛰어나 8천여 명이 유입될 것으로 예상하고 있다.
신기루처럼 사라진 18억 속타는 강남 VIP 아파트
초고가 대형 아파트 매매가가 곤두박질치면서 아파트가격이 정점을 이루던 2007~08년에 비해 한 채당 최대 18억원 가까이 떨어진 곳도 발생하고 있지만 정부의 전월세 과세 강화방안이 발표된 이후 고가주택시장 침체현상이 쉽게 개선되지는 않을 전망이다.
8일 서울부동산정보광장과 국민은행 부동산시세에 따르면 초고층 주상복합인 강남구 도곡동 타워팰리스 1차 전용 164㎡ 매매가는 2007년 말 평균 28억4000만원에서 6월30일 현재 21억원으로 하향 조정됐다. 1년 새 평균 1억여원씩 증발된 것이다. 특히 2007년 9월 말 최고가로 거래됐던 33억4000만원과 비교하면 무려 12억4000만원이 떨어졌다. 전용 244㎡도 51억원에서 6억5000만원이 떨어진 44억5000만원대를 형성하고 있다.
타워팰리스와 함께 최고가 아파트로 꼽혀온 강남구 삼성동 아이파크도 가격이 크게 하락했다. 2008년 말 평균 49억5000만원이던 전용 195㎡는 11억7500만원이나 빠진 37억7500만원이다. 최고가로 거래된 55억원에 비하면 무려 17억5000만원이 내렸다. 이 정도면 강남의 평균 중대형 한 채 값이 날아간 셈이다. 전용 156㎡도 같은 기간 33억5000만원에서 27억5000만원으로 조정됐다.
용산구 한강로 3가의 용산시티파크 전용 181㎡는 2007년 말 매매가격이 24억원이었으나 지난 6월 말 17억원으로 떨어졌다. 서초구 방배동의 방배아크로리버 전용 149㎡는 13억5000만원에서 3억2500만원이 하락했고, 강남구 대치동의 동부센트레빌 121㎡는 20억2000만원에서 1억5000만원이 내려갔다.
초고가 대형 아파트의 경우 투자가치를 상실해 가격 회복 여지가 크지 않다는 시장의 시각이 지배적이어서 후유증이 클 전망이다.
광고에 나온 수익률, 아직도 믿나요?
3년간 수익률 12% 보장, 5년 동안 월 40만원 확정수익, 3년간 월평균 최소 123만원 확정 지급, 연 600만원 확정수익 보장
하지만 이런 광고나 분양업체의 말만 곧이곧대로 믿고 계약했다간 낭패를 볼 수 있다. 이들이 주장하는 수익률은 '가능성이 있는' 수익률이거나 확정이라하더라도 이행능력이 검증되지 않은 업체의 보장각서에 의존하기 때문이다.
실제 서울 강남권 수익형 부동산의 투자 수익률이 산출 방식에 따라 1% 이상 차이가 나고 있는데 서울 강남구, 서초구, 송파구의 2011년 이후 준공된 오피스텔과 도시형생활주택 및 다세대·다가구·원룸 주택을 950개 샘플로 만들어 분석한 결과, '가능조소득(가능총소득)' 수익률과 '유효조소득(유효총소득)' 수익률 사이에 평균 1.11%의 격차가 발생하는 것으로 나타났다.
임대료(월세)에 단위수를 곱한 '가능조소득'과 달리 '유효조소득'을 토대로 한 수익률은 임대인의 제반 경비 등 지출을 제한 상태에서 구하는 방식이기 때문에, 예금금리와도 직접 비교가 가능해 시중은행에서 주로 활용하는 방식이다.
하지만 분양현장에서 광고지나 홍보물을 통해 제시하는 수익률은 '가능조소득'이 대부분이다. 때문에 향후 발생할 필요경비(시설 유지비, 중개수수료 등)를 제하게 되면 수익률은 당연히 하락할 수밖에 없다.
게다가 착공과 준공사이에 걸리는 기간이 짧게는 1년 길게는 2년 이상의 공백이 존재해 현재 인근 수익형부동산 시세를 바탕으로 추산된 '가능조소득'은 입주시점의 시장변동에 따라 수익률은 큰 차이를 보인다. 간단하게 보자면 상식적으로 공급이 늘어난다고 봤을 때 수익률은 줄어들 수밖에 없다는 것.
강남권 오피스텔의 경우도 가능조소득을 중심으로 산출된 수익률이 5.20%인 반면, 유효조소득으로 구해진 수익률은 4.11%로 나타났다.
뿐만 아니라 도시형생활주택은 각각 4.89%와 3.48%, 다세대·다가구·원룸은 4.17%와 3.35%로 나타나 상당한 격차가 존재했다.
내 오피스텔 분양면적이 고무줄도 아닌데 늘어난다구?
올 연말부터 분양되는 오피스텔은 실제 분양면적이 기존보다 3.3㎡ 가량 늘어날 전망이다.
국토교통부는 7일 오피스텔이나 상가 등 건축물의 분양면적을 산정할 때 건물 내 실제 이용면적인 내부선을 기준으로 삼도록 하는 내용의 '건축물의 분양에 관한 법률' 시행령 및 시행규칙 개정안을 마련, 8일부터 입법예고 한다고 밝혔다.
지금까지 건축물 분양면적 산정 시 외벽 기둥의 중앙부를 기준으로 삼아 실제 면적이 벽 두께만큼 줄어드는 중심선과 외벽 안쪽을 기준으로 보는 내부선이 혼용돼 실 면적 차이에 따른 입주자들의 혼란이 많았다.
실제로 분양면적이 35~40㎡인 오피스텔의 경우 외벽의 중심선을 기준으로 할 때 보다 내부선을 기준으로 삼을 때 3.3㎡ 안팎의 면적이 늘어난다. 애초 주거지 용도로 건설된 일반주택은 주택법의 적용을 받아 분양시 내부선을 기준으로 삼아왔다. 국토부 관계자는 "오피스텔이 주거용으로 분양되는 경우가 많아짐에 따라 건축자 중심의 기존 분양면적 산정 방식을 탈피해 입주자 중심으로 바꾸게 됐다"고 설명했다.
이밖에 개정안은 오피스텔의 분양신고 대상을 주택 분양의 경우와 마찬가지로 20호실 이상에서 30호실 이상으로 소폭 완화, 소규모 분양 사업자들의 숨통을 터줄 것으로 기대된다. 또한 오피스텔이나 상가를 수의계약으로 매각할 수 있는 요건을 기존 두 차례 공개모집 후 수의계약으로 전환하도록 하던 것에서 한 차례 공개모집 과정만 거치도록 완화 했다.
정부는 이번 조치로 침체에 빠진 건축물 분양 시장이 다소나마 활기를 되찾길 기대하고 있다. 개정안은 시행령 공포 등 관련 절차를 거쳐 이르면 연내 시행된다.
상가 증여계획중이라면 이렇게 준비하세요
자녀에게 상가건물을 물려줄 생각을 하고 있다면 증여 시 상가건물의 재산가액을 어떻게 평가해야 할까?
상속이나 증여 시 상속·증여재산이 어떻게 평가되느냐에 따라 부과되는 세금은 달라게되는데 현행 세법은 원칙적으로 상속·증여재산을 상속 또는 증여 당시 시가로 평가하도록 규정하고 있다.
시가란 불특정 다수인 사이에서 통상적으로 거래되는 금액으로 세법에서는 상속개시일 전후 6개월(증여는 증여일 전후 3개월) 기간 동안의 당해재산 또는 유사재산에 대한 매매사례가액이나 감정가 평균액 등을 시가로 인정하고 있다.
매매사례가액이나 감정가액이 없어 시가를 산정할 수 없는 경우에는 세법에서 정한 보충적 평가방법에 의해 재산을 평가한다. 부동산은 상속 또는 증여 당시 기준시가로 평가한다.
하지만 임대차 계약이 체결돼 있는 부동산은 조금 다르다. 부동산의 기준시가와 임대보증금 환산액 중 큰 금액으로 평가하도록 돼 있다. 임대보증금 환산액은 임대보증금에 연간 임대료를 0.12로 나눈 값을 보태 구한다. 예컨대, 임대보증금 1억원에 월 50만원씩 임대료를 받는 상가의 기준시가가 1억3000만원이라면 이 상가의 재산가액은 1억3000만원이 아닌 1억5000만원이 된다.
저당권이나 질권이 설정된 재산, 양도담보재산, 전세권이 등기된 재산 등은 △시가나 보충적 평가액 △당해재산이 담보하는 채권액 중 큰 금액으로 평가한다. 예컨대 임대보증금 1억원 외에 상가를 담보로 8000만원을 대출받았다면, 재산가액은 1억8000만원이 되는 것이다.
따라서 부동산 소유자가 부동산을 증여하고자 할 때는 증여일 현재 임대보증금과 월세, 채무액 등의 현황을 먼저 파악하는 것이 좋다.
4천2백가구 택지개발지구 하나뿐인 근린상가 행운드림프라자 상가분양
경기 광명시 소하동 1380번지에 광명 행운드림프라자 상가가 분양 중에 있다.
광명 소하, 역세권지구의 중심이 되는 입지와 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하며,주변 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다.
구거 상권 약 6천여세대 중 2천여 가구가 상권배후로 편입되며 신규 아파트 단지 4천여세대도 상권 배후로 구거와 신규 아파트가 조화되며, 지역등산로 초입으로 유동인구 발생과 인근 단독주택지 개발로 풍부한 배후수요를 확보한다.
광명역세권 택지지구 지역내 유일한 근생용지이며, 최대 규모의 근생부지와 최대 주차장을 확보하고, 유일한 6천가구 근린상가로 초중고교 4개가 입지하고 인근 대형교회의 시너지로 투자 가치가 우수하다.
보통 배후 5천여세대에 7-8개의 상업용필지가 공급되고 1만세대배후일 경우 20개 상업용필지가 공급되는데 비해 4천여배후세대에 하나밖에 없는 상업용필지여서 필지 독점성이 우수하다.
4천여배후세대의 독점성과 인근 추가 6천가구중 2천여가구가 상권으로 흡수되는데다 지역 인구밀도와 아동 학생 인구밀도와 학급당 정원이 초과밀지역이어서 학원, 병원 입지로서 가치가 탁월하며, 지하에 근린상권으로는 보기드물게 에스컬레이터와 무빙워크등이 구비된 초대형 ssm마트가 입점하게되 지역 근린소비를 강력하게 흡수하는 기능을 하게될 것으로 기대된다.
지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 지하1층 대형마트, 1층 금융, 미용, 근린생활서비스, 의료, 근린생활용품, 음식점 등, 2층 금융, 오피스, 음식점 등, 3층 병의원, 4층 학원 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지하1층 850만원 선, 1층 2,600~3,200만원 선, 2층 950~1,100만원 선, 3층 850~1,000만원 선, 4층 650~800만원 선이다.
시행은 (주)행운드림, 시공은 (주)서일건설이 맡았으며, 2014년 11월 준공예정이다.
분양문의 : 010-6299-5869
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