상가·오피스텔도 가격 공시…보유세 늘어날까?
현재 비주거용 부동산은 가격공시제도가 마련되지 않아 국세와 지방세 간 과표 기준이 이원화돼 있어 지역 및 유형별 과세 불균형의 문제를 해결하기 위해 주택처럼 정부가 가격을 공시하는 방안을 추진하고 있다.
비주거용 부동산 가격공시제도는 상가와 오피스텔, 공장, 오피스 등의 토지와 건물 가격을 하나로 묶어 과세 기준 가격을 산정하는 것이다.
국토부에따르면 2016년부터 상가와 오피스텔, 공장 등 비주거용 부동산 가격을 공시하는 제도가 이르면 2016년 시행될예정이다. 비주거용 부동산은 토지 주택과 달리 객관적인 가격 산정 기준이 없어 과세의 정확성과 형평성에 문제가 있다는 지적이 끊이지 않았다. 제도가 도입되면 보유세 부담이 다소 늘어날 것으로 전망된다.
이를 위해 국토부는 최근 전국의 비주거용 부동산 전체를 지역 용도 규모 등 유형별로 구분하고 특성을 분석하는 용역을 발주했다. 용역 결과를 토대로 건물의 구조, 용도, 경과연수, 연면적, 층고 등에 따른 가격 산정 기준을 만들 계획이다. 토지와 건물의 배분 비율 산정 작업에도 들어갔다. 토지와 건물 가격을 하나로 묶으면서 각각의 가격 구성 비율을 얼마로 할지 정하는 것이다. 가격을 매기는 방식은 주택처럼 표준가격을 산정한 후 개별 부동산에 다시 적용하는 방안이 유력하다.
정부가 비주거용 부동산 가격도 공시하기로 한 것은 과세 형평성 때문으로 토지(1989년)와 주택(2005년)은 이미 가격공시제도를 시행하고 있지만 비주거용 부동산은 가격공시제도가 없어 과세 표준의 정확성과 형평성에 문제가 있다는 지적이 계속돼 왔다.
예를 들어 상가는 층수에 따라 시세, 권리금, 매출 등에 차이가 크지만 재산세는 차이가 없어 납세자들의 불만이 높았다. 이런 문제를 해결하기 위해 가격공시제도를 도입, 동일 건물 간 조세 형평성을 꾀하고 건물의 층별, 향별 가격에 변별력을 부여한다는 구상이다.
이런 필요성에 따라 정부는 2005년에도 비주거용 부동산 가격공시제도 도입을 추진한 바 있었지만 당초 2006년부터 시행하기로 했지만 시범사업을 진행할 필요성과 부동산 시장 여건 등을 감안해 연기했었다.
이후 2009~2010년 두 차례에 걸쳐 전국 17개 시·군·구 및 6개 대도시에서 시범사업을 수행하며 자료를 축적했다. 작년에는 전국 48개 시·군·구에서 비주거용 부동산 샘플을 선정해 예비사업을 진행했다. 이를 통해 층별 가격 격차의 객관적인 근거도 마련했다.
공시가격이 도입되면 재산세 부담이 늘어날 가능성이 높다고 세무 전문가들은 예상한다. 공시가격은 재산세 양도소득세 등을 부과하는 기준이 된다. 기존에는 공시가격이 없어 국세청이나 안전행정부가 매년 1월 발표하는 기준시가 산정공식에 따라 세금을 매겨왔다. 이는 시가의 절반에도 미치지 못하는 경우가 많다. 그러나 공시가격 제도가 도입되면 아파트처럼 공시가격이 시가의 70~80% 수준으로 올라갈 수 있다.
세종시 역전세난 집주인 전전긍등 전셋값 반토막 매매가도 약세반전
역전세난이 발생하고 있는 세종시 부동산시장이 심상치 않다. 전셋값과 월세가 뚝뚝 떨어지면서 세입자 구하기에 집주인들이 열을 올리는가 하며 일부 분양권은 마이너스 프리미엄까지 등장해 아파트 매매값까지 끌어내리고 있다.
전용면적 18~21㎡ 규모의 원룸은 한 때 보증금 1000만원에 월 임대료가 50만원까지 올랐지만 현재는 500만원 이하의 보증금에 월 임대료 25~40만원까지 떨어졌다.
전셋값도 동반 하락세여서 첫마을 아파트 전용면적 84㎡ 전세금이 2억원에서 1억원으로 반토막 수준으로 내려앉았을 뿐만 아니라 세입자가 드물데도 불구하고 매달 새 아파트가 쏟아지면서 추가하락이 불가피할 전망이다.
실수요자가 떠받치는 임대시장이 맥을 못추면서 기존 매매나 분양 시장도 얼어붙었다. 최근엔 '마이너스 프리미엄'이 붙은 분양권도 등장해 M7블록에 들어서는 한 아파트는 분양가보다 2000만원 까지 떨어지기도 했다.
행복청과 건설업계에 따르면 올해 세종시에 공급 예정인 주택은 1생활권 880가구, 2생활권 8674가구, 3생활권 1만113가구 등 총 1만9667가구에 이르고 있다.
이같은 공급과잉으로 매매값과 전셋값이 주춤하는 모습을 보이고 있다. 실제로 세종시 아파트 매매가격은 지난 3월 처음으로 0.04% 하락했고, 전셋값은 2.16% 떨어지면서 하락세다.
일부 아파트는 부실시공 논란으로 이미지가 나빠지면서 청약불패의 모습도 사라졌다.
이에 일부 건설사들은 당초 계획했던 분양일정을 늦추는 등 아파트 공급과잉에 따른 분양 차질을 우려하고 있다. 여기에 수요자들도 대형 업체에서 분양하는 2-2생활권 물량에 관심을 두고 있어 다른 업체들은 분양 일정을 잡느라 고민하고 있는 것으로 알려졌다.
이미 세종 정부청사에 들어올 공무원과 관련 기관 이전 수요자들은 주택을 알아볼 만큼 알아봤고, 필요한 사람은 다 구해서 새로운 주택수요는 당분간 생기기 어려울 것이라는게 현지 부동산들의 시각이다.
소액으로 나도 빌딩 주인되는 방법없나?
요즘 국내 리츠시장은 올 상반기에만 12개 리츠가 새로 설립되고 지난달 말 현재 국내 리츠 자산 운용규모는 12조4000억여원으로 늘어나고 특히 지난해부터 펀드 결성 금액 규모가 커지는 모습이다.
업무용 빌딩, 주택 등에 투자하는 부동산 리츠(부동산 투자 펀드) 시장이 급성장하고 있고업무용 빌딩뿐만 아니라 미분양 아파트나 임대주택에 투자하는 리츠가 설립되는 등 투자 형태도 다양해지고 있다.
올해는 증시 상장을 계획 중인 리츠가 잇따르고 있어 일반 투자자들의 리츠 투자도 쉬워질 전망이다.
우리투자증권과 신영증권은 최근 컨소시엄 형태로 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)를 설립해 국토교통부에 영업인가를 신청했다. '우투신영하우징제2호'로 이름 붙여진 이 리츠는 경기 의왕시의 미분양 아파트를 매입해 임대로 운영할 예정이다. 국토부 영업인가가 떨어지면 사모로 1523억원가량의 투자자금을 모을 계획이다.
또 이달 초엔 KB부동산신탁이 서울 남대문로5가 YTN타워 빌딩을 인수하기 위해 설립한 'KB와이즈스타제7호' CR리츠, LH(한국토지주택공사)가 임대주택 사업을 추진하기 위해 만든 'NHF공공임대개발전문위탁관리' 리츠 등이 인가를 신청했다.
한국리츠협회에 따르면 올 상반기 말 현재 국내 리츠 수는 86개에 이른다. 6개 리츠가 해산 또는 취소됐음에도 12개가 새로 생겨 작년 말보다 6개 늘어났다. 역대 최고치다. 총 자산 운용 규모(12조4000억원)도 작년 말에 비해 1조원 증가했다. 리츠가 처음 도입된 2002년 말 5584억원과 비교하면 20배 이상 덩치가 커졌다.
서울시는 재난 유형별ㆍ상황별 대응 매뉴얼에 대한 보완도 필요하다고 판단했다. 조기 개장에 어느 정도 자신이 있었던 롯데 측은 서울시 결정에 당혹스러운 모습이다. 롯데그룹 관계자는 "결국 보완 결정이 내려진 만큼 서울시의 현장 점검 과정에서 나온 사항들을 조속한 시일 안에 재검토해 보완 조치할 것"이라고 밝혔다.
특히 서울시가 보완 시한을 명시하지 않은 것에 대해서 롯데 측은 답답한 심경인 것으로 알려졌다.
2~3년 전만 해도 업무용 빌딩 일색이던 리츠 투자 대상도 임대주택 등으로 다양화되고 있어 현재 전체 리츠 중 업무용 빌딩 투자 비율이 64.9%로 가장 많지만 비즈니스호텔 아울렛 등 리테일(18.0%)과 주택(8.0%), 호텔(4.6%), 공장(2.3%) 등의 비중도 늘어나는 추세인데다 리츠 운용사인 GE자산관리코리아가 관리하는 서울 잠원동 뉴코아아울렛 강남점은 지난해 수익률이 연 24%에 달하기도 했다.
리츠 설립이 늘어나는 배경은 은행 예금이나 회사채보다 수익률이 높고 규제완화 분위기가 작용하고 있기 때문이다.
지난해 리츠 평균 수익률은 연 7.0%로 같은 기간 회사채(신용등급 'AA-' 3년 만기) 수익률 연 3.2%나 은행 예금금리 연 2.7%를 크게 웃돌았다. 정부가 인가제인 사모형 위탁관리리츠(투자를 직접 하지 않고 운용사에 맡기는 방식)를 최근 등록제로 바꾸기로 하는 등 규제 완화에 나서고 있는 점도 리츠 증가 배경으로 꼽힌다.
리츠 업계는 올해 리츠 증시 상장도 적극 추진하고 있는데 호텔에 투자하는 아벤트리리츠가 최근 한국거래소에 상장심사를 청구했고 소형 주택에 투자하는 경인개발전문자기관리리츠도 이미 상장심사에 들어가 다음달 결과가 나올 예정이다.
전국 땅값 44개월 연속 상승중
전국 지가가 지난 2010년 11월 이후 44개월 연속 상승세를 이어가고 있다.
국토부에 따르면 올 6월 전국 지가는 전월 대비 0.15% 상승했다. 권역별로는 수도권이 0.13%, 지방권은 0.18% 각각 상승해 전월(수도권 0.15%, 지방권 0.15%)대비 상승폭이 수도권은 소폭 축소, 지방권은 소폭 상승했다.
지방은 세종시(0.38%)가 가장 높은 상승률을 보였다. 그 뒤를 대구(0.27%), 경북(0.22%), 제주(0.21%), 부산(0.20%), 경남(0.19%) 등 7개 시도가 평균 상승률(0.15%)을 상회했다.
눈길을 끄는 것은 경기 과천시(0.431%)가 지난 2006년 12월(0.467%) 이후 가장 높은 상승률을 기록한 점이다. 과천시는 보금자리주택지구의 원활한 사업진행(6월 보상계획 공고)과 과천화훼단지 투자유치(6월 양해각서 체결) 영향으로 전국 시·군·구 중에서 가장 많이 상승했다.
대구 달성군(0.408%)가 테크노폴리스(공정률 95%), 사이언스파크(공정률 32.6%) 등 개발사업의 진척에 따른 영향으로 그 뒤를 이었다.
반면, 가장 많이 하락한 지역은 인천 부평구(-0.097%)로 전월(-0.076%)에 이어 하락세를 이어갔다. 청라·송도 등 주변 지역의 공동주택 공급이 하락의 주 원인으로 꼽힌다.
올해 6월 전체 토지거래량은 총 199,261필지, 160,114천㎡로 전년 동월(245,525필지,159,576천㎡) 대비 필지수 기준으로는 18.8% 감소했고, 면적기준으로는 0.3% 증가했다.
지역별로 살펴보면 17개 시·도 중 세종·제주 2개 시·도만 거래량이 증가한 반면, 대구·광주·서울 등 15개 시·도는 감소했다. 특히 대구(-40.1%)는 감소폭이 가장 컸다.
건축물 부속토지 거래를 제외한 순수토지 거래량은 총 78,632필지, 149,466천㎡로 전년 동월(72,546필지, 144,753천㎡) 대비 필지수 기준으로는 8.4% 증가했고, 면적기준으로도 3.3% 증가했다.
잠실 5단지 50층계획안으로 호가도 들썩들썩
잠실 5단지 재건축 아파트의 최고 층수를 50층까지 허용하는 변경안이 지난 5월 말 도시계획위원회 사전 자문을 통과한 데다 지난 19일 열린 조합원 총회에서 약 80%의 찬성으로 가결돼면서 잠실5단지의 매매가격이 '꿈틀'대고 있다.
부동산업계에 따르면 잠실 주공5단지 전용 76㎡의 호가는 5월 10억9000만원에서 7월 현재 11억3000만원까지 상승했다. 재건축 아파트 최고 층수를 50층으로 허용하는 변경안이 도계위 사전 자문을 통과하며 사업성이 높아졌기 때문인 것으로 풀이된다.
거래가 많지는 않았지만 매매가 역시도 상승세를 보였다. 국토교통부 주택실거래가에 따르면 주공 5단지 76㎡ 3층은 지난 5월 10억5500만원에 거래됐으나 6월에는 10억8200만원에 거래됐다.
50층 변경안 사전 자문을 통과로 매물 호가와 거래가격이 크게 올랐던 잠실5단지의 상승세는 이번 총회 의결을 계기로 한층 탄력을 받을 것으로 보인다.
상가 점포 등기부상 표시와 다르게 사용 임차인 경매불능 책임없다.
등기부 상의 표시와 임차인들의 실제 이용 현황이 달라 경매가 불가능하게 됐더라도, 임차인들에게 경매 불능의 책임을 물을 수는 없다는 판결이 나왔다.
농협캐피탈은 2009년 A교회에 24억원을 빌려주면서 A교회가 구분소유권을 지닌 서울 송파구 소재 상가에 근저당권을 설정했다. 1년 뒤 A교회가 대출금을 갚지 않자 농협캐피탈은 근저당권을 실행해 경매절차를 개시했다. 그러나 문제의 상가는 등기부 상의 표시와 실제 이용 현황이 달랐다. 등기부 상에는 A교회의 구분소유부분으로 표시된 점포를 실제로는 다른 구분소유자가 사용하고 있거나 한 명의 임차인이 층 전체를 사용하는 경우도 있었다. 상가에서 A교회의 구분소유부분을 구분해 경매에 부치는 게 불가능하자 경매 절차는 정지됐다.
경매를 통한 대출금 회수에 실패한 농협캐피탈은 "임차인들이 경계를 훼손해 마음대로 사용하는 바람에 경매 실행이 불가능해졌으니 대출금을 대신 갚아야 한다"며 소송을 냈다.
서울중앙지법 민사17부(재판장 송경근 부장판사)는 최근 ㈜NH농협캐피탈이 A교회와 송파구청 등을 상대로 "24억여원을 지급하라"며 낸 손해배상 청구소송(2013가합80479)에서 원고패소 판결했다.
재판부는 "문제의 건물은 임차인들이 점포 경계선을 훼손한 것이 아니라 신축 당시부터 경계표지가 없었다"며 "등기부상의 구분소유 표시와 실제 사용 현황이 달라 경매에 부치지 못하게 됐더라도 임차인들에게 책임을 물을 수는 없다"고 밝혔다.
재판부는 "경매절차를 개시하기 전에 송파구청이 상가 구분소유자들에게 구분점포의 바닥과 건물번호 표지를 건축물 대장에 부합하게 설치하라는 행정지도를 한 사실은 인정되지만 임차인들이 각 구분점포의 경계표지를 훼손했다는 증거는 없다"며 "경매로 받을 수 없게 된 대출원리금을 임차인들이 대신 갚아야 한다는 농협캐피탈의 주장은 받아들일 수 없다"고 설명했다.
4천2백가구 택지개발지구 하나뿐인 근린상가 행운드림프라자 상가분양
경기 광명시 소하동 1380번지에 광명 행운드림프라자 상가가 분양 중에 있다.
광명 소하, 역세권지구의 중심이 되는 입지와 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하며,주변 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다.
구거 상권 약 6천여세대 중 2천여 가구가 상권배후로 편입되며 신규 아파트 단지 4천여세대도 상권 배후로 구거와 신규 아파트가 조화되며, 지역등산로 초입으로 유동인구 발생과 인근 단독주택지 개발로 풍부한 배후수요를 확보한다.
광명역세권 택지지구 지역내 유일한 근생용지이며, 최대 규모의 근생부지와 최대 주차장을 확보하고, 유일한 6천가구 근린상가로 초중고교 4개가 입지하고 인근 대형교회의 시너지로 투자 가치가 우수하다.
보통 배후 5천여세대에 7-8개의 상업용필지가 공급되고 1만세대배후일 경우 20개 상업용필지가 공급되는데 비해 4천여배후세대에 하나밖에 없는 상업용필지여서 필지 독점성이 우수하다.
4천여배후세대의 독점성과 인근 추가 6천가구중 2천여가구가 상권으로 흡수되는데다 지역 인구밀도와 아동 학생 인구밀도와 학급당 정원이 초과밀지역이어서 학원, 병원 입지로서 가치가 탁월하며, 지하에 근린상권으로는 보기드물게 에스컬레이터와 무빙워크등이 구비된 초대형 ssm마트가 입점하게되 지역 근린소비를 강력하게 흡수하는 기능을 하게될 것으로 기대된다.
지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 지하1층 대형마트, 1층 금융, 미용, 근린생활서비스, 의료, 근린생활용품, 음식점 등, 2층 금융, 오피스, 음식점 등, 3층 병의원, 4층 학원 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지하1층 850만원 선, 1층 2,600~3,200만원 선, 2층 950~1,100만원 선, 3층 850~1,000만원 선, 4층 650~800만원 선이다.
시행은 (주)행운드림, 시공은 (주)서일건설이 맡았으며, 2014년 11월 준공예정이다.
분양문의 : 010-6299-5869
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상가 시장 동향
