대우조선해양 마곡부지 매각 지지부진 마곡투자자 어쩌나
대우조선해양 마곡R&D센터 부지 매각작업이 장기화 양상을 보이면서 오피스텔, 상가 등 인근 마곡지구 내 수익형 부동산 투자자들이 노심초사하고 있다.
11일 서울시와 관련업계에 따르면 대우조선해양은 유동성 위기를 극복하기 위한 자구책으로 마곡지구 내 R&D(연구개발)센터 건립계획을 사실상 철회한 상태다. 대우조선해양은 2013년 서울시로부터 마곡3지구 내 연구부지 6만1232㎡를 매입하고 이곳에 R&D센터를 지을 계획이었다.
대우조선의 마곡 부지는 LG그룹에 이어 두번째로 큰 규모로 R&D센터 상주 직원수만 5000여명, 협력업체를 포함한 고용유발 효과가 1만3000명에 달할 것으로 예상됐다.
하지만 대우조선해양이 올해만 4조원이 넘는 영업손실을 기록하는 등 부실 위기에 처하면서 대우조선 R&D센터가 오히려 애물단지가 되고 있다는 분석이다.
대우조선은 최근 산업은행 등 정책금융으로부터 수조원대 유동성 수혈을 받기로 결정되면서 본업인 조선을 제외한 모든 가능한 자산을 유동화하는 강도 높은 구조조정에 돌입했고 남대문로 본사 사옥과 영등포구 당산동 사옥, 마곡 부지 등 보유 부동산도 매각 대상에 포함됐다.
이중 본사 사옥과 당산동 사옥은 인수 우선협상대상자를 선정하는 등 새 주인 찾기가 빠르게 진행되고 있지만 유독 마곡 부지만은 아직 이렇다 할 성과가 나타나지 않고 있다.
대우조선은 당초 지난달 말까지 매각 대상자를 선정해 서울시에 통보할 계획이었지만 아직 산업은행을 비롯한 채권단의 매각 승인마저 얻어내지 못하고 있다.
무엇보다 새 주인을 찾더라도 2017년 착공, 2020년 완공이란 당초 대우조선 R&D센터 일정을 맞추기는 어렵다는 분석이다. 대우조선의 마곡 부지는 대기업이 아니고선 소화하기 힘들 정도로 대규모인데다 R&D 분야 등 첨단산업단지에 특화돼야 한다는 용도상의 제약도 있다.
대우조선이 빠른 자산유동화를 위해 백방으로 뛰고 있지만 가시적인 성과를 내지 못하는 것도 이 때문이다. 대우조선이 계약 포기 의사를 분명히 밝히지 않는 한 서울시가 새 주인을 찾아 나설 수도 없다.
상황이 이렇자 임대수익을 노리고 오피스텔, 상가 등 마곡 산업단지 인근에 위치한 수익형 부동산을 사들인 투자자들도 기대만큼의 수익을 올리기 힘들어졌다는 지적이다.
실제 마곡지구에선 2013년 이후에만 1만2000여실의 오피스텔 분양이 이뤄졌고 이중 상당수는 대우조선 R&D센터 착공이 예정됐던 2017년 이후로 입주시기가 맞춰져 있다.
전층 공실 T타워, 부동산 펀드 부실 터질까
LG유플러스가 임차하던 시절엔 'LG유플러스 빌딩'으로 불렸지만, 현재 'T타워'로 바뀐 오피스빌딩을 두고 우려가 커지고 있다.
T타워는 마이다스에셋자산운용(이하 마이다스운용)이 지난 2006년 약 1630억원을 들여 부동산펀드로 매입했었다. 서울 중구 남대문로5가에 자리한다. 지하 6층~지상 28층, 오피스동 면적 4만1598㎡ 규모의 건물이다.
마이다스운용은 8년이라는 부동산펀드 만기가 다가오자 LG유플러스를 대신할 임차인을 찾는 동시에 건물 매각을 추진한 바 있다. 2013년 연말에 제이알투자운용이 우선협상대상자가 됐다. 새로운 임차인은 구할 수 없었고, 지난해 3월께 매각 논의가 무산됐다.
부동산 업계에선 T타워 매각을 위해선 공실부터 채우는 것이 급선무라고 입을 모은다. 서울역 근처의 오피스 빌딩들이 다들 임차인 '모시기'에 급급한 상황이고, 그 중에서도 건물 전체가 공실인 곳은 T타워뿐이다.
부동산 임대업계 관계자는 "연세빌딩, 서울스퀘어, 서울시티타워 등 서울역 인근 오피스빌딩 공실을 평균내면 적게 잡아도 50%정도인데, 도심권역에서 공격적인 렌트프리(rent-free)를 내세우지만 임차인 구하기가 그만큼 힘들다는 반증"이라고 설명했다.
이어 "임차인을 겨우 채워가는 곳들도 매각 추진이 힘든 상황이라서 전체가 공실인 T타워를 매각하려면 어떻든 공실부터 채워야할 것"이라고 말했다.
T타워 아래 위치한 STX남산빌딩은 매각을 위해 우선협상대상자를 선정했다. 협상은 지연 중이다. 꾸준히 매각설이 제기되는 인근의 서울스퀘어는 임대 마케팅에 집중하고 있다. 일대에서 공실을 그나마 해소하고 있는 빌딩으로 꼽힌다.
T타워에 대한 이슈는 당분간 공실 상태가 이어져 매각이 힘들 것이라는 데 그치지 않는다. 부동산펀드가 설정한 오피스 자산이 부실채권(NPL) 시장에 나오는 것 아니냐는 우려도 있다.
LG유플러스가 임차인을 구하지 못하고 빌딩을 나서면서 마이다스운용에 제시한 책임임차(master lease)기간은 5~6개월이라고 알려졌다. LG유플러스가 신사옥으로 이전한 게 4월초임을 감안하면 책임임차 기간이 이미 끝난 상황이다.
임대수익이 없다면 펀드 수익자에 배당도 할 수 없을 뿐더러, 대출 이자비용을 낼 수 없다. 채무불이행(default)으로 이어질 수 있다는 의미다. 아직까지 부동산펀드가 설정한 자산에서 디폴트가 일어난 사례는 없었다.
부동산업계 관계자는 "부동산펀드는 차입이 불가능하기 때문에 임대 수익 등 현금흐름이 없다면 디폴트가 날 수 밖에 없는 구조"라고 말했다.
대형마트 입점 규제 5년 연장결정 업계개선목소리 커지는데
국회에서 전통시장 인근에 대형마트 입점을 금지하는 규제를 5년간 연장하는 ′유통산업발전법 개정안′이 통과된 가운데 업계에서는 연장된 기간 동안 건설적인 검토가 필요하다는 의견이 나왔다.
이번 결정을 두고 업계 관계자들은 "전통시장 인근에 대형마트가 정말 들어가지 않는 것이 맞는지, 혹은 전통시장이 강점을 발휘할 수 있는 부분을 빼고 나머지 보완할 부분만 판매할 대형마트를 세워 고객을 유치할지 등에 대한 고민이 필요할 것"이라며 "시장의 특성에 맞게 판단해야지 무조건 막는 것이 능사가 아닐 수 있다"고 목소리를 높이고 있다.
국회는 이날 본회의를 열고 전통시장과 전통상점가 인근 1km 이내 대형마트 등이 들어설 수 없도록 ′전통산업보존구역′ 제도를 5년 연장하기 위한 ′유통산업발전법′ 개정안을 통과시켰다. 당초 이 제도는 오는 23일 효력이 만료될 예정이었다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
'청량리588'에 빌딩이 설듯
'청량리 588'이 속해 있는 청량리 재정비촉진지구 4구역 재개발조합이 최근 서울시에 관리처분인가를 신청했다. 지난 2004년 정비구역으로 지정된 지 11년 만에 사업이 본궤도에 오른 것이다. 이달 중 관리처분인가가 나면 내년부터 이주와 집창촌 철거에 들어갈 예정이다.
시공을 맡은 롯데건설은 이곳에 최고 65층의 주상복합아파트와 호텔, 오피스텔, 업무·상업시설이 어우러진 랜드마크동 등 5개의 초고층 건물을 지을 계획을 세우고 있다. 이르면 내년 하반기 아파트와 오피스텔이 분양될 예정이다. 청량리 4구역 바로 맞은편에 있는 '동부청과시장' 정비사업도 5년 만에 재개되면서 서울 동북부의 교통 중심지인 청량리역 일대가 신흥 주거 타운으로 탈바꿈할 전망이다.
주변 생활 여건 개선 기대감에 인근 아파트 매매시장에도 훈풍이 불고 있다. 청량리역 인근 M공인 관계자는 "집창촌 철거와 함께 개발사업이 본격 진행된다는 소식에 실수요자뿐 아니라 투자자들의 문의도 늘고 있다"며 "인근의 미주아파트 매매가격이 연초보다 2000만~3000만원 정도 올랐다"고 말했다.
용산역 일대는 이미 집창촌이 철거되고 개발이 한창 진행 중이다. 용산 집창촌이 있던 용산역 전면2·3구역에서는 현재 삼성물산과 대우건설이 각각 주상복합단지 '래미안 용산'과 '용산 푸르지오 써밋'을 짓고 있다. 두 단지 모두 내년 8월 입주 예정이다. 주변 아파트값도 상승세다. 용산구 한강로2가 벽산메가트리움 84㎡형 매매시세는 6억 8000만~7억원 선으로 올해 초보다 많게는 8000만원까지 올랐다.
천호동과 미아리, 영등포동 등 나머지 집창촌 역시 개발이 추진되고 있지만 지역 사정에 따라 희비가 엇갈리고 있다.
'천호동 텍사스'가 속해 있는 천호재정비촉진지구 1구역과 2구역은 각 구역별로 사업 진척도가 다르다. 원래 사업 속도가 빨랐던 곳은 천호동 437-5번지 일대의 2구역이다. 이곳은 2013년 10월 사업시행인가를 받았으나 구역의 면적이 크지 않고 사업성도 없어 2년째 답보 상태에 있다. 반면 천호동 423-200번지 일대의 1구역은 조합 결성 이후 사업에 속도가 붙으면서 지난 3월 사업시행인가를 받았고 내년 초 시공사 선정에 나설 계획이다. 인근 한 공인중개사는 "집창촌은 대부분 도심의 핵심 노른자 땅에 있어 입지 경쟁력이 뛰어나 아파트 등 복합단지로 개발될 경우 미래가치가 높을 것"이라며 "천호동 텍사스 일대가 언제 개발될 것 같냐고 묻는 전화가 요즘 들어 부쩍 많아졌다"고 말했다.
'미아리 텍사스'가 포함돼 있는 신월곡1구역 도시환경정비사업은 2008년 재개발 촉진지구 지정 이후 롯데건설을 시공사로 선정하는 등 사업에 속도를 냈으나 사업성 확보를 위해 인근 성북2구역과 결합개발을 추진하려다 제동이 걸린 상태다. 결합개발은 인근의 두 개발구역이 용적률을 주고 받는 방식인데, 이 지역의 경우 성북2구역이 신월곡1구역에 용적률을 주고 대신 땅을 받는 식으로 개발이 추진됐다. 하지만 두 지역 주민간 용적률(사업부지 대비 지상 건축연면적 비율) 거래에 따른 보상 규모 합의에 실패하면서 사업이 중단됐다.
영등포 집창촌은 영등포구가 영등포역 주변의 쪽방촌과 유곽지 일대 4만 1165.2㎡에 대한 도시환경정비계획을 수립하고 서울시에 정비계획 결정을 요청해 놓은 상태다. 하지만 쪽방촌 거주민들의 이주 문제가 발목을 잡고 있다.
중도금무이자ㆍ이자후불제…이것만은 꼭 알아두자
중도금무이자와 이자후불제, 계약금 정액제는 건설사나 시행사가 '금융혜택'이라며 강조하는 대표적인 내용이다.
통상 대규모 집단대출을 일으키는 아파트 분양사업의 경우 대출금에 대한 이자는 계약자가 내야 한다. 다만 시공사들은 일부 사업장에서 이런 금융 지원책을 내걸기도 한다. 아파트를 분양받으려는 소비자들의 초기 자금 부담을 일부 덜어주겠다는 이유에서다.
하지만 이런 문구를 액면 그대로 받아들여선 곤란하다는 지적이 나온다.
사실 금융혜택은 공급자들이 즐겨 쓰는 마케팅 장치다. 아파트도 엄연한 '상품'이기에 소비자들의 눈길을 끌고 구매욕구를 높이기 위한 수단이 필요하기 때문이다.
과거엔 미분양이 발생한 사업장에서 잔여 가구를 최대한 빨리 털어내기 위해 제공됐다. 2008년 글로벌금융위기 이후에 수도권을 중심으로 발생한 중대형 아파트 미분양분을 팔기 위해서 건설사와 분양대행사가 20~30% 가량 할인에 나서는 일도 비일비재했다.
하지만 최근 2~3년간 분양시장 상황이 나아지고, 쌓여있던 재고물량이 소진되고 있지만 도리어 금융혜택을 내세우는 곳들은 더 늘어나는 분위기다. 분양 초기부터 금융혜택을 기본적으로 제공하는 사업장도 많다. 분양 경쟁 속에서 밀리지 않기 위해서다.
하지만 중도금 무이자라는 말이 계약자가 내야하는 이자가 전무(全無)하다는 뜻은 아니다. 건설사가 은행과 중도금 집단대출 계약을 하면서 발생하는 이자비용은 통상 분양원가에 반영된다. 또 이자후불제의 경우 통상 잔금을 치르는 시점에 이자를 한꺼번에 내는데, 그 시점에는 금리가 오를 소지도 있다.
최근 이와 관련한 흥미로운 판결이 나왔다. 세종시의 한 아파트 입주자들이 시공사를 상대로 "중도금 무이자 허위 광고로 입은 피해를 배상하라"며 낸 소송에 대해 법원이 위법하지 않다고 판결한 것이다.
입주자들은 "분양 당시 시공사가 '중도금 전액 무이자 융자'를 내걸고 아파트를 분양했으나, 알고보니 중도금 이자비용을 분양원가에 포함시켰다"고 주장했다. 하지만 이 사건의 재판을 맡은 서울중앙지법 민사합의36부는 "금융비용이 분양가에 포함된다는 것은 언론보도나 인터넷 검색을 통해 알 수 있는 사실이고, '중도금 전액 무이자 융자'란 단어에 이자까지 완전 무상이라는 의미가 담겼다고 보기 힘들다"고 판단했다.
이에 대해 주택시장 전문가는 "분양가가 어떻게 구성돼 있는지 세부적으로 알 수 없어서 일부 소비자들은 금융비용이 분양가에 반영된다는 사실을 오해할 수 있다"며 "법리적으론 문제가 없다고 판단할 수 있겠으나, 실제 시장에서 금융혜택이 소비자들에게 가져다주는 심리적 효과 등을 감안한다면 아쉬운 판결"이라고 꼬집었다.
분양을 앞두고 나오는 입주자모집공고에는 해당 아파트의 공급금액이 어떻게 구성됐는지 기재돼 있다. 하지만 '대지비', '공사비' 등으로 뭉뚱그려져 있어서 건설사들의 마진이나 금융비용이 어떤 수준인지 알 수 없다. 시공사들은 구체적인 분양원가는 공개하지 않는다.
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
서울역 고가에 유리바닥… 발아래 감상
서울역 고가도로 위에 꽃집과 찻집 약국이 들어선다. 또 바닥 곳곳에 유리창이 설치돼 발아래 거리 풍경도 볼 수 있다.
2일 동아일보가 단독 입수한 '서울역 7017 프로젝트 기본설계안'에 담긴 내용이다. 서울시는 서울역 고가의 공원화 밑그림을 담은 기본설계안을 5일 시보를 통해 공개할 계획이다. 이는 '건설기술진흥법 시행령'에 따른 공람조치로 서울시는 주민 등 이해당사자의 의견을 수렴한 뒤 실시설계에 나선다.
기본설계안에 따르면 서울역 고가(길이 938m) 상부에는 크고 작은 벤치 307개가 설치될 예정이다. 벤치 주변에는 나무와 화분이 배치돼 도심 속 휴식 공간을 연출한다. 각종 편의시설도 들어선다. '장미찻집' 등 찻집 8곳, '수국꽃집' 등 꽃집 3곳, 그리고 '참나무 운동장' '측백나무 놀이터' '박쥐나무 약국' '서울역 고가 관련 박물관' 등도 들어선다. 고가의 서쪽과 동쪽 합류부에는 각각 광장이 설치돼 방문객을 맞는다.
전망이 뛰어난 4곳에는 발코니형 전망대가 설치된다. 또 바닥 5곳에 지름 60cm 크기의 원형 강화유리판이 설치돼 열차나 자동차가 지나는 모습을 내려다볼 수 있다. 높이 17m의 고가 상부와 지면을 연결하는 진출입로는 서울역 광장 연결로, 중림동 방향 램프 등 총 7곳에 설치된다. 보행로는 최소 2.5m 이상의 폭을 확보해 비상시 소형차량의 이동이 가능하게 한다. 또 서울역광장, 퇴계로입구, 의주로교차점, 만리동지상공원 등 4곳에 엘리베이터를 설치해 휠체어와 유모차의 접근이 편리하게 할 계획이다.
사업기간은 올 12월부터 2017년 4월까지이고 사업비는 약 380억 원이다. 서울시는 이달 말 서울역 고가의 차량 통행을 금지하고 다음 달부터 일부 철거 작업을 시작할 예정이다. 서울역 고가 폐쇄와 관련해 국토교통부는 지난달 29일 '국토부의 승인이 필요치 않은 사업'이라는 의견을 서울시에 전달했다. 이에 따라 사업 추진을 위해선 서울지방경찰청의 교통안전시설심의만 남았다.
공인중개사 매매허용 추진 성사될까?
개업 공인중개사들에게 부동산 매매를 허용하는 방안을 두고 논란이 일고 있다. 지금은 개인·법인 공인중개사 모두에게 허용되지 않는 업무 영역이다.
대형 중개법인 탄생도 초읽기에 들어갔다. 일정 규모 이상 자본금을 갖춘 대형 중개법인의 경우 부동산은 물론 대부 중개와 종합자산관리 서비스까지 허용될 전망이다. 선진국에 비해 구멍가게 수준에 머물러 있는 우리 부동산 중개 시장에 새 바람을 불어넣을지 관심이 집중된다.
2일 국토교통부와 공인중개사협회 등에 따르면 양측은 최근 태스크포스(TF) 회의를 열고 이 같은 내용을 골자로 하는 부동산 중개업 선진화 방안에 대해 큰 틀에서 합의에 도달했다.
공인중개사협회 관계자는 "TF에서 개업 공인중개사에게도 매매업과 직접 거래를 허용하자는 데 공감대가 형성됐다"며 "매매업 허용으로 공인중개사는 새로운 수익원을 확보할 수 있을 것"이라고 말했다.
당초 국토부는 검증된 중개법인에 한해서 매매업과 대부 알선업 등을 허용해 중개업 서비스의 질과 경쟁력을 높인다는 방침이었다. 부동산 거래에 따르는 컨설팅·금융·세무 등 종합 부동산 서비스를 제공하는 대형 중개법인을 육성해 보다 전문적이고 체계적인 서비스를 원하는 국민 눈높이를 충족시켜 주겠다는 계획이었다.
하지만 논의 과정에서 개업 중개사들이 거세게 반발했다. 소수의 대형 중개법인에만 과도한 혜택이 돌아갈 수 있다는 지적이다. 정부는 법인에 대한 매매업과 직접거래 허용으로 영세한 공인중개업 규모를 키우고 서비스 질도 높인다는 복안이었지만 결국 동네 '복덕방'만 피해를 보게 된다는 주장이다.
그러나 개인이든 법인이든 모든 공인중개사들에게 매매업 등을 허용하는 데 대해서는 소비자 반발이 예상된다. 공인중개사들이 수수료 수익을 더 얻기 위해 전세금을 높이고 있다는 염려가 높은 가운데 이들에게 직접 매매를 허용하게 되면 부동산 가격이 전반적으로 오를 수 있다는 지적이다.
한 주택업계 관계자는 "현행법이 공인중개사들에게 매매업을 허용하지 않는 것은 정보 비대칭에 따른 소비자 피해를 막기 위해서"라며 "매매를 허용한다고 중개업이 발전하고 중개 서비스 질이 높아진다는 것도 납득이 되지 않는다"고 말했다.
공인중개사협회 관계자는 "과거 부동산 정보가 부족할 때는 정보 비대칭 문제가 있었지만 지금은 부동산 실거래가 정보를 인터넷을 통해 모두 알 수 있다"며 "개업 공인중개사에게만 매매업을 불허하는 것은 과도한 규제"라고 주장했다.
개인·법인 공인중개사에게 매매와 직접거래를 허용하기 위해서는 공인중개사법을 개정해야 한다. 19대 국회 임기가 얼마 남지 않아 법 개정이 쉽지 않을 것이라는 전망도 많다. 그러나 공인중개사들 표를 의식해 국회에서 졸속으로 법을 개정할 가능성도 배제할 수 없다.
중개법인 대형화와 전문화 등을 지원하기 위한 방안 마련도 거의 끝난 것으로 전해졌다.
TF는 국토연구원 연구용역 결과가 나오면 올해 안에 결론을 내고 늦어도 12월 초까지는 중개업 선진화 방안을 종합 발표할 전망이다. 대부중개업의 경우 개업 공인중개사에게는 불허하지만 일정 규모 이상 중개법인에 대해서는 허용하는 방향으로 논의가 진행되고 있는 것으로 알려졌다.
공인중개사협회에서 주장하고 있는 보증부월세(반전세) 수수료 인상은 TF 논의에서도 결론이 나지 않을 전망이다.
국토부 관계자는 "부동산 중개 수수료는 올해 이미 한 차례 개편을 했기 때문에 중개업 선진화 방안에 포함되지 않을 것"이라고 말했다.
신용카드 수수료 최대 0.7%p 내려 7,000억원 부담 줄어
이르면 내년 1월 말부터 신용카드 가맹점이 카드사에 매출을 기준으로 내는 수수료가 큰 폭으로 내린다.
영세·중소 가맹점은 현 수준보다 0.7%포인트, 연매출 10억원 이하인 일반가맹점은 평균 0.3%포인트 떨어질 전망이다.
새누리당과 금융위원회는 2일 당정협의를 거쳐 이런 내용을 골자로 하는 카드수수료 인하 방안을 확정했다.
조정안에 따라 현재 단일 우대수수료율 1.5%를 적용받는 연매출 2억원 이하 영세가맹점은 0.8%로, 2.0%를 적용받는 연매출 2억원 초과~3억원 이하 중소가맹점은 1.3%로 종전보다 각각 0.7%포인트 인하된다.
수수료율을 자율적으로 정하는 일반가맹점(연매출 3억원 초과~10억원 이하)에 대해서도 카드사의 인하를 유도해 현재 2.2% 수준인 평균 수수료율을 1.9%로 0.3%포인트 낮추기로 했다.
이밖에 현재 2.7% 수준인 수수료율 상한은 2.5%로 하향조정한다.
신용카드로 국세를 낼 때 적용하는 국세납부 대행수수료율은 1.0%에서 0.8%로 낮추기로 했다.
그러나 연매출이 10억원을 넘는 대형 가맹점은 수수료율 변화가 없을 전망이다.
현재 대형 가맹점은 신용카드 수수료율이 평균 1.96%다.
포인트 혜택 등 카드사의 마케팅 지원을 거의 독차지하면서도 영세가맹점을 제외한 대부분 가맹점보다 낮다는 지적을 받아왔다.
신용카드보다 수수료율이 낮은 구조인 체크카드 수수료율도 추가로 낮춘다.
영세가맹점은 현 1.0%인 우대수수료율이 0.5%로 인하되고, 중소가맹점은 1.5%에서 1.0%로 0.5%포인트씩 낮아진다.
일반가맹점 체크카드 수수료율의 경우 현재 1.7%인 비은행 전업카드사 수수료율(1.7%)과 1.5%인 은행 체크카드 수수료율을 1.5%로 통일하기로 했다.
일반가맹점에는 체크카드 수수료와 별도로 계좌이체 수수료를 부과키로 했다.
인하된 수수료율은 내년 1월 말부터 적용될 예정이다.
금융위는 이번 수수료율 인하 조치로 전체 카드 가맹점의 97%에 해당하는 238만개 가맹점이 0.3∼0.7%포인트의 수수료율 인하 혜택을 받을 것으로 분석했다.
특히 연매출 2억원 이하인 영세가맹점은 연간 최대 140만원, 2억원 초과 3억원 이하인 중소가맹점은 연간 최대 210만원의 카드수수료 납부 부담이 줄 것으로 금융위는 내다봤다.
가맹점들의 전체 수수료 부담 감소액은 연간 약 6700억원 규모에 달할 것으로 추정했다.
카드업계는 당국과의 사전 협의 단계에서 이번 안을 수용하기로 했다.
하지만 수수료율 인하가 카드사의 수익성에는 악영향을 줄 수밖에 없어 새로운 활로를 모색해야 하는 처지에 놓였다.
추억으로의 여행…'서촌 향수'
조용하고 평화롭던 서촌이 지금처럼 북적거리는 동네로 변하기 시작한 것은 최근 3~4년 사이의 일이다. 인사동·계동·삼청동을 중심으로 한 '북촌'의 변화와 맞물려 있다. 한옥마을을 중심으로 관광지로 먼저 이름을 알린 북촌에 프랜차이즈 로드 숍이 하나둘 자리 잡았다. 북촌 최대의 매력이었던 옛 정취가 약해진 것이다.
북촌의 명성에 가려졌던 서촌으로 사람들의 시선이 향하기 시작한 것은 바로 이맘때쯤이다. 한옥을 공통분모로 하고 있지만 북촌과 서촌의 매력 포인트는 크게 다르다. 조선시대 사대부들의 크고 화려한 한옥이 밀집해 있는 북촌은 비교적 정비가 잘된 서울의 대표적인 한옥마을이다.
반면 서민층이 주로 거주했던 서촌은 같은 골목 안에서도 조선시대부터 이어져 온 한옥과 1960~1970년대의 낡은 주택과 빌라들이 어우러져 있다. 대략 한옥이 30%, 오래된 주택과 빌라의 비율이 70% 정도다. 남아 있는 한옥의 규모도 북촌과 비교해 소박하고 외관에서부터 차이가 뚜렷하다. 1900년대 후반 지어진 '생활형 개량 한옥'이 주를 이룬다. 이곳에서 실제로 삶을 영위해 온 서민들의 손때가 그대로 묻어 있다.
북촌과 비교해 상대적으로 임대료가 낮다는 것 또한 상권 발달에 큰 영향을 미쳤다. 부동산114에 따르면 2015년을 기준으로 북촌 상가의 월 임대료는 33㎡(10평)를 기준으로 139만 원 선이다. 서촌은 같은 기준에 120만 원 안팎이다. 삼청동과 인사동 일대에서 활동하던 젊은 예술가들이 서촌으로 모여들면서 골목을 따라 갤러리와 아트 공방이 하나둘 자리 잡기 시작했다. 기존의 한옥을 리모델링해 옛 정취와 현대적 감각을 살린 레스토랑들도 입소문을 타며 서촌의 인기를 이끌었다.
한국화의 거장인 박노수 화백의 가옥이나 독립운동가였던 해공 신익희 선생의 가옥, 시인 이상의 집 등 문화유적지를 곳곳에서 만날 수 있는 것 또한 서촌 '골목 산책'의 묘미다. 세종대왕이 태어나고 자란 곳을 기념하기 위한 비석도 볼 수 있다. 그래서 서촌은 '세종마을'이라는 또 다른 이름으로 불리기도 한다.
재래시장인 통인시장과 금천교시장은 또 하나의 재밋거리다. 특히 2012년 시작된 통인시장의 '도시락 카페 통(通)'은 한동안 사람이 뜸해 문 닫을 위기에 처해 있던 통인시장을 되살린 일등 공신으로 꼽힌다. 금천교시장도 2012년 '세종음식문화거리'로 지정되며 서민들의 먹을거리 문화를 즐길 수 있는 상권으로 거듭나고 있다.
서촌은 조선시대부터 1990년대까지 다양한 시대에 걸친 서민 주택 양식이 뒤섞여 있다. 그러다 보니 옛 추억을 좇아온 국내 관광객은 물론 한국 체험을 원하는 외국인 관광객도 끊이지 않는다. 이렇듯 서촌은 '향수'라는 키워드가 분명한 상권이다.
최근에는 '서촌의 향수'를 지키기 위해 마을 주민들과 지자체가 다양한 노력을 펼치고 있다. 2011년 창간된 마을잡지 '서촌라이프'도 그중 하나다. '옥인오락실'의 주인이자 여행 작가로 일하는 서촌 토박이 설재우 씨를 주축으로 매월 발행된다. 오랫동안 서촌을 지켜 온 터줏대감들의 인생 스토리부터 서촌의 숨은 역사와 숨은 맛집까지 담아 서촌의 가이드 역할을 톡톡히 하고 있다. 설재우 옥인오락실 사장은 "'사람 사는 동네' 서촌의 가장 큰 매력은 자연스러움"이라며 "상권이 유명세를 타면서 이를 잃어 가는 것이 안타까워 주민들이 나선 것"이라고 말했다.
서울시도 서촌의 전통문화를 보전하는 데 팔을 걷었다. '서촌 예술 벨트' 조성이 대표적이다. 화가 박노수, 시인 윤동주를 비롯해 서촌에 모여 있는 문화예술인들의 가옥과 근대 건축물을 '관광 자원'으로 묶는 작업이다. 27세에 요절한 이상이 23세까지 머무른 통의동 가옥 터에 있는 '이상의 집'을 2009년 문화유산국민신탁이 첫 보전 재산으로 매입했다. 그 후 이곳은 누구나 커피 한잔을 공짜로 즐기며 이상의 작품을 감상할 수 있는 문화 공간으로 탈바꿈했다.
작품 '선소운(仙簫韻)', '월향(月響)' 등으로 유명한 박노수 화가의 가옥은 현재 박노수 미술관으로 개방됐다. 금천교시장 뒤쪽에 자리 잡은 체부동 성결교회는 지난 9월 서울시가 매입할 계획이라고 밝혔다. 1931년 이후 85년째 서촌을 지키고 있는 교회로, 서울시는 이를 '서울시 미래 유산'으로 등록해 보존할 계획이다.
이처럼 서촌의 향수를 자극할 만한 요소는 무궁무진하다. 이를 묶는 핵심 요소가 바로 '한옥'이다. 서울시는 지난 2월부터 이 지역의 건축 등 개발 행위를 중단시켰다. 재정비 사업을 추진 중인 58만2297㎡가 그 대상으로 지난 2월 17일 고시된 이후 2년간 유효하다. 이 때문에 서촌 내에서 건물 신축은 물론 기존의 건물의 용도 변경도 제한되고 있다. 다시 말해 상가를 새로 짓거나 기존 주거용 건물을 레스토랑 등으로 용도를 바꾸는 게 불가능해진 것이다. 상권 확장에 따른 무분별한 개발에 제동을 걸고 나선 것이다.
물론 예외는 있다. 다름 아닌 '한옥'이다. 일반 건축물은 건축, 대수선(건축물의 증축이나 개축), 신고 내용 변경, 용도 변경이 모두 불가능하다. 하지만 한옥은 주거용에 한해 신축이 허용된다. 이뿐만 아니라 지원금을 받을 수도 있다. 최원석 서울시 한옥조성과 팀장은 "서촌은 한옥보존지구로 한옥을 장려하고 있다"며 "한옥을 신축하거나 수선할 때 보조금을 지급하고 있다"고 말했다. 서울시가 2009년 제정한 '서울시 한옥 보존 및 진흥에 관한 조례'에 따른 것이다. 한옥 대수선은 최대 보조금 6000만 원(외관 공사비), 무이자 융자 4000만 원(내부 공사비)이 지원된다. 한옥을 신축할 때에는 최대 보조금 8000만 원(외관 공사비), 무이자 융자 2000만 원(내부 공사비)을 받을 수 있다. 한옥위원회의 지침에 부합하면 평수가 작더라도 최대 한도의 지원금을 받을 수 있다.
현재 서촌에서 주거용 한옥을 레스토랑이나 기타 업종으로 변경하는 것은 허용되지 않는다. 하지만 기존 한옥을 활용해 게스트하우스 등 숙박업을 하는 것은 가능하다. 2009년 '한옥체험업'이 관광진흥법상 관광편의시설업으로 지정됐기 때문이다. 이를 위해서는 한옥의 주요 구조부가 목조이며 한식 기와 등 사용해야 하고 이를 외국인 관광 도시 민박업으로 활용해야 한다. 현재 종로구에는 90개 정도의 한옥이 등록돼 있다. 최 팀자은 "이들 중 한옥체험업을 하려면 구청의 지정을 받아야 한다"고 말했다. 종로구의 한옥체험업 조합인 '한옥체험살이'가 활동 중이다. 한국관광공사가 2013년 도입한 '한옥스테이' 제도의 도움도 받을 수 있다. 한옥 체험 업체를 대상으로 우수 한옥을 인증해 준다. 서촌의 한옥체험업 관계자는 "서촌 내에 11개 정도의 한옥체험업이 운영 중"이라며 "지자체나 정부의 지원 등으로 더 늘어나면 서촌 상권의 주요 업종으로 떠오를 것"이라고 내다봤다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "서울시 규제로 당장은 서촌에 새로운 가게를 여는 것이 힘들어졌지만 장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 말했다. 서촌 상권의 정체성을 오랫동안 유지할 수 있기 때문이다. 그는 "문화적이거나 역사적 색채가 강한 상권일수록 '고유의 정서'를 잃어버리면 상권의 성장 동력이 꺼진다"며 "향후 서촌 상권의 발달은 한옥이라는 전통문화를 어떻게 현대적인 문화와 조화해 나갈지가 관건이 될 것"이라고 말했다.
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상가 시장 동향
