서울시 팔걷고 나서 골목상권` 프랜차이즈 진입장벽 높인다
앞으로 이태원 경리단길, 해방촌길, 성수동 등 뜨는 골목 상권에 대기업 브랜드나 프랜차이즈 매장이 들어가기 다소 어려워질 것으로 전망된다.
서울시가 유명 프랜차이즈 매장이 들어오면서 임대료가 올라 기존 자영업자가 다른 지역으로 내몰리는 이른바 '젠트리피케이션'을 막기 위해 마포 홍대와 연남동, 용산 경리단길·해방촌, 성수동 등을 비롯해 서울 시내 '뜨는 지역'에 대해 지구단위계획·정비사업 등 관리계획을 수립할 때 젠트리피케이션 영향평가를 거쳐 입지와 개발 규모 등을 제한하기로 했다.
서울시는 23일 이 같은 내용을 담은 '젠트리피케이션 종합대책'을 발표했다. 서울시 관계자는 "앞으로 지구단위계획을 새로 또는 다시 정비할 때 젠트리피케이션 예방 대책을 함께 세우겠다는 것"이라며 "기존 지역에 대해서도 인사동처럼 젠트리피케이션에 따른 변화가 어느 정도 예상되면 적절한 시점에 가이드라인을 마련할 수 있다"고 말했다
'젠트리피케이션 지구단위계획 가이드라인안'에 따르면 골목상권의 특색과 정체성 보존이 필요하다고 판단되는 지역에 대해서는 대규모 판매시설과 프랜차이즈 등이 들어가지 못하도록 입지 규제가 생긴다. 또 이면도로의 대규모 개발도 제한될 수 있다. 또 골목 특색 보전을 위해 필요한 특정 시설을 들이는 지정·권장용도제가 도입된다. 용도지역 상향도 젠트리피케이션 영향분석을 거쳐 제한적으로 허용된다. 건물 신축은 임대료 상승을 부추길 염려가 있는 만큼 기존 건물을 고쳐 쓰는 리모델링이 권장된다.
서울시는 다음달 지구단위계획수립 기준에 이 같은 '젠트리피케이션 완화를 위한 가이드라인'을 추가할 예정이다. 내년 지역별 지구단위계획 재정비 수립 추진도 검토할 방침이다. 실례로 성수동은 지난달부터 지구단위계획 재정비 용역에 들어갔다.
시는 이 밖에 대학로·인사동·성미산마을, 신촌·홍대·합정, 북촌·서촌, 해방촌, 세운상가, 성수동 등 6개 지역에 대해 건물주가 임대료 인상 자제를 약속하는 협약을 체결하게 유도하기로 했다. 시가 부동산을 매입하거나 임차해 지역을 대표하는 앵커(핵심) 시설을 만들고 이를 소상공인이나 문화예술인에게 저렴하게 임대하는 사업도 병행한다. 시는 또 낡은 상가의 건물주에게 보수비용을 최대 3000만원까지 지원해주고, 대신 건물주는 일정 기간 임대료를 올리지 않고 임대 기간도 보장하는 '장기안심상가'를 내년 초 신촌·홍대·합정에 시범적으로 도입한다.
소상공인이 상가를 매입해 소유할 수 있게 시가 8억원 범위에서 매입비의 최대 75%까지 시중금리보다 1%포인트 낮게 장기(최장 15년)로 융자해주는 '자산화 전략'도 연말부터 추진된다. 시는 한 건물당 4억~5억원이 지원될 것으로 예상했다. 자산화 전략을 추진할 '지역 자산관리회사'를 민관 합자 방식으로 만드는 방안도 검토 중이다.
하지만 일각에서는 상권과 상가는 '생물'과 같아서 발달 과정을 예측하기가 어려운 만큼 지구단위계획 가이드라인 자체가 현실과 맞지 않는 규제가 될 수 있다는 지적이 나온다. 통상 지구단위계획을 수립해 서울시 도시계획위원회를 통과하기 까지 최소 2년 이상 걸린다. '장기안심상가' 역시 세입자가 취향에 맞게 인테리어 등 리모델링을 하는데 건물주에게 지원해줘봤자 시설 권리금 등이 오를 수 있고, 3000만원을 지원받는 대신 임대료를 올리지 않는 것은 건물주의 상가 투자 셈법에도 잘 맞지 않아 실효성이 낮다는 지적이다.
현대백화점, 가든파이브 아울렛 내년 개장
서울 송파구 문정동의 가든파이브 상권이 꿈틀거리고 있다. 가든파이브는 2008년 국내 최대 복합쇼핑몰로 완공됐지만 지난 7년 동안 입주가 부진해 '유령상가'라는 평을 들어왔지만 현대백화점이 내년 상반기 가든파이브에 도심형 아울렛을 개장한다고 발표하면서 상권 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다.
현대백화점은 26일 가든파이브상가활성화추진위원회, SH공사와 협의를 거쳐 가든파이브 라이프동 내 테크노관(지하 1층~지상 2층)과 리빙관(지하 1층~지상 4층) 3만1000㎡(9400평)에 '현대아울렛 가든파이브점(가칭)'을 내년 상반기 중 열기로 확정했다고 밝혔다.
현대백화점은 지난 1월 라이프동 8개층을 10년간 임차하는 계약을 맺었지만 전체 906개 점포 중 30곳가량의 상인 동의를 얻지 못해 사업 추진에 난항을 겪어왔지만 동의하지 않은 상인들 구역을 제외한 공간에 아울렛을 열기로 결정하면서 상가 공간을 빌려준 동의상인들에게 매출에 비례해 임대료를 지급하는 방식으로 오픈을 준비중이다.
`청량리588` 강북 최고 주상복합단지 변신
서울의 대표적 집창촌중 하나인 청량이 588번지를 포함한 이 일대 청량리4구역이 2019년까지 지상 65층 아파트와 상가, 오피스텔이 한데 모인 강북 최고 주상복합단지로 탈바꿈한다.
서울 강북 재개발사업 핵심 지역으로 손꼽히는 청량리4구역이 26일 서울시로부터 관리처분 인가를 받으면서 국내 대표 집창촌에서 주상복합타운으로 '상전벽해'하게 됐다. 2004년 도시환경정비구역으로 지정된 지 무려 11년 만이다. 재개발·재건축사업 '9분 능선'인 관리처분까지 마친 만큼 이 지역 토지주 120여 명으로 구성된 4구역 추진위원회와 시공사인 롯데건설은 내년 초 이주·철거를 시작해 이르면 6월께 착공에 나선다는 목표다.
롯데건설이 이곳에 짓는 주상복합단지는 연면적 1만5391㎡ 규모로 주상복합 아파트 4개동과 호텔·오피스텔·대형 쇼핑몰이 있는 랜드마크타워 1개동으로 구성된다. 아파트동에는 전용면적 84㎡와 98㎡ 1372가구가 들어서는데 최고층이 65층, 높이는 199.8m에 달한다. 2019년 완공되면 서울 강북 아파트 중 층과 높이 양쪽에서 최고를 자랑하는 랜드마크급 주거시설이 탄생하는 것이다. 롯데건설은 최상층에 펜트하우스를 만드는 방안도 검토 중이다.
랜드마크타워 지하 1층~지상 5층에는 국내 최대 유통기업인 롯데쇼핑이 운영하는 대형 쇼핑시설이 입점한다. 롯데백화점이나 제2롯데월드처럼 임대 방식으로 운영하는 쇼핑몰 중 하나가 들어설 예정이다. 랜드마크타워가 문을 열면 청량리역 일대는 잠실과 비슷한 '롯데 쇼핑타운'으로 거듭날 전망이다. 1994년 개장해 현재 영패션 전문관으로 운영되는 롯데플라자, 2010년 청량리 신역사에 둥지를 튼 롯데백화점·롯데마트 청량리점과 함께 거대 쇼핑타운을 만드는 것이다.
정비구역 지정 후 10년간 사업이 추진되는 과정에서 우여곡절도 적지 않았다. 당초 집창촌과 붙어 있는 성바오로병원과 상가 밀집지인 왕산로 일대도 함께 개발하기로 하고 건축심의까지 받았지만 막판에 병원과 상가 소유주들이 보상 문제 등을 이유로 개발을 반대하면서 행정소송을 제기했다. 결국 2012년 두 지역을 빼고 개발하기로 정비계획이 수정돼 2년 후인 지난해 사업시행 인가를 받았다.
아직 본격적인 개발이 시작되지 않았지만 '국내 최대 집창촌=청량리'라는 공식은 이미 깨진 지 오래다. '청량리588' 어원이 된 전농동 588 일대 윤락업소 70여 곳은 이미 2008년 추진위 설득으로 모두 문을 닫았다. 한때 200여 곳에 달했던 이 지역 성매매 업소는 현재 100곳 남짓으로 줄었고 지금도 내년 초 본격적인 철거에 앞서 하나둘씩 사라지고 있다.
청량리4구역 사업이 속도를 내면서 그간 지지부진했던 인근 지역 재개발도 함께 활발해질 것이라는 전망이 나온다. 이 지역 한 공인중개사는 "청량리역 인근 동부청과시장 정비사업과 시행자 파산으로 사업이 멈춘 청량리3구역 재개발도 이른 시일 안에 다시 추진될 것으로 보인다"고 설명했다.
`청량리588` 강북 최고 주상복합단지 변신
전국에서 올해 3분기(7∼9월) 아파트 초기 분양계약률이 80%를 밑돈 시군구가 전 분기의 갑절 이상으로 늘어난 것으로 확인됐다. 분양된 지 몇 달이 지나도 팔리지 않는 아파트가 전국적으로 늘고 있는 것이다.
'분양 불패' 지역으로 불리던 서울과 영남 지역에서도 새 아파트의 미계약이 발생하면서 올해 초부터 이어진 분양시장 활황세에 이상 신호가 감지되고 있다는 분석도 나온다.
25일 국회 국토교통위원회 소속 이미경 의원이 국토교통부와 주택도시보증공사로부터 받은 자료에 따르면 3분기에 전국에서 아파트 초기 분양계약률이 80%를 밑돈 시군구는 13곳으로 2분기(4∼6월·6곳)보다 2배 이상으로 늘었다. 광역시와 도 단위의 초기 분양계약률은 주택도시보증공사가 분기마다 공개하고 있지만, 시군구별로 초기 분양계약률을 공개한 것은 이번이 처음이다.
부동산업계에서는 서울 부산 등 2분기에 모든 단지가 '완판'됐던 지역에서 3분기 들어 미계약분이 발생한 사실에 주목하고 있다. 서울에서는 3분기 은평구(84%) 등의 일부 단지가 미계약으로 남았다. 인천도 서구(76%) 연수구(77%) 등의 초기 계약률이 2분기 100%에서 3분기 70%대로 떨어졌다.
분양 열기가 뜨겁던 부산 울산 경남 경북 대구 등 영남 지역에서도 미계약분이 많이 나왔다. 2분기에 거제시를 제외한 모든 곳이 초기 분양계약률 90%를 넘은 지역이다. 거제시(44%)와 경북 상주시(58%) 등 비교적 외진 지역의 계약률이 특히 저조했다. 분양특수를 누렸던 부산의 사하구(64%) 동래구(84%)에서도 미분양이 나와 눈길을 끌었다. 경기의 경우 3분기 초기 분양계약률이 92%로 전 분기(89%)보다 높아졌다. 하지만 광주(74%), 이천(85%) 등 외곽 지역 계약률은 1분기(1∼3월)보다 낮아졌다.
최근 분양 아파트의 계약률이 떨어진 이유는 건설사들이 '밀어내기 분양'을 하고 있기 때문이라는 지적이 많다. 입지가 좋지 않은 곳에도 무리하게 아파트를 공급했다는 것이다. 부동산114에 따르면 2분기 전국에서 분양된 아파트는 14만여 채로 전 분기(4만7000여 채)보다 3배 가까이로 늘었다.
주택담보대출을 까다롭게 한 가계부채 종합대책 발표와 금리 인상 우려로 분양 수요가 위축된 영향도 있다. 분양권을 되팔아 시세 차익을 얻으려던 투자 수요자들이 이를 악재로 보고 관망세로 돌아선 것이다.
일각에서는 "진짜 폭탄은 내년에 터질 것"이라는 우려가 나온다. 4분기(10∼12월)에만 전국에서 아파트 16만 채(예정 물량 포함)가 분양되는 등 연말까지 주택 공급량이 줄지 않고 있기 때문이다.
반면 계약률 하락은 일시적인 현상이라는 시각도 있다. 당분간 새로 조성되는 택지지구가 없어 내년 초부터는 대단지 공급이 드물다는 것이다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
용산철도부지 소유권 소송 장기화…"용산개발 지연 불가피"
30조원 규모의 서울 용산국제업무지구(용산 철도차량기지 일대) 개발사업이 무산된 지 2년여 만에 사업 시행사인 드림허브프로젝트금융투자(이하 드림허브)가 갖고 있는 개발사업 부지를 원 소유주인 코레일에 돌려주라는 판결이 나왔다. 하지만 패소한 드림허브는 항소할 계획이어서 용산국제업무지구 개발사업은 장기간 표류가 불가피할 전망이다.
서울중앙지법 민사18부(부장판사 정은영)는 코레일이 드림허브를 상대로 낸 소유권 이전 등기말소 청구소송에서 24일 원고 승소 판결했다. 재판부는 "용산국제업무지구 사업 해제는 적법하다"며 "드림허브의 소유권을 말소하고 코레일에 토지를 반환하라"고 코레일 손을 들어줬다.
코레일은 2013년 4월 부동산 경기 침체로 용산 개발사업이 무산된 뒤 드림허브로부터 받은 땅값 2조4167억원을 돌려줬다.
그러나 드림허브는 "금융이자 등 1조2439억원을 코레일이 추가로 지급하라"며 소유권 이전을 거부했다. 코레일이 소유권을 확보하지 못한 땅은 전체 개발사업 부지의 61%인 21만7583㎡에 달한다. 드림허브는 코레일에 실제 지급한 돈이 땅값 3조474억원과 이자 6133억원 등 총 3조6607억원에 달하는 만큼 코레일로부터 1조2439억원을 더 받아야 한다고 주장하고 있다.
갈등은 소송으로 비화했다. 코레일은 개발사업 부지를 돌려받기 위해 지난해 1월 드림허브를 상대로 소유권 이전 등기 말소 청구소송을 제기했다. 그 1심 재판이 1년10개월 만인 이번에 나온 것이다.
장진복 코레일 대변인은 "서울 중심부 땅 활용을 통한 경제 활성화 차원에서도 법적 분쟁을 끝내야 한다"며 드림허브에 토지 소유권 이전을 촉구했지만 반면에 드림허브 관계자는 "재판부가 자금 조달 과정에서 코레일의 적극적인 방해가 있었다는 우리 측 주장을 충분히 고려하지 않은 것 같다"며 "판결 이유 등을 분석해 이른 시일 내 항소하겠다"는 입장을 밝히고 있다..
코레일은 소송을 통해 개발사업 부지를 반환받으면 토지 매각 또는 자체 개발에 나설 계획이었지만 법정 다툼이 계속될 전망이어서 당분간 사업 재개는 쉽지 않을 것으로 전망된다. 서부이촌동 등 용산국제업무지구 개발사업 지역 인근 부동산시장 침체도 당분간 계속될 가능성이 높다는 지적이다.
용산국제업무지구 개발사업은 서울 한강로 3가 용산철도정비창 부지와 서부이촌동 일대에 업무빌딩과 호텔, 쇼핑시설을 묶은 대규모 복합단지를 건설하는 것으로 총 사업비가 30조원에 달해 건국 이래 최대 부동산 개발사업으로 꼽혔다. 하지만 2008년 금융위기 여파로 자금 조달에 실패하면서 2013년 4월 최종 무산됐다.
서울 명동 임대료, 전세계서 8번째로 높다
최근 부동산 컨설팅사인 쿠시먼앤드웨이크필드가 발행한 글로벌 리서치 보고서 '세계의 주요 번화가(Main Streets Across the World 2015)'에 따르면 명동의 월 평균 임대료는 1㎡당 88만2288원이었다. 명동에 33㎡(10평) 남짓한 작은 매장 하나만 꾸리려 해도 월 임대료가 900만원에 가깝게 드는 셈이다.
이 보고서 작성을 위해 쿠시먼앤드웨이크필드는 작년 3분기부터 올해 2분기까지 지난 1년간 전세계 500개 이상의 쇼핑지역의 임대료를 조사했다.
전 세계에서 가장 비싼 월 임대료를 자랑하는 곳은 미국 뉴욕의 5번가로 ㎡당 350만1937원에 달했다. 작년보다 3.6% 가량 임대료가 올랐다. 좀처럼 떨어질 기미가 보이지 않는 세계 최고의 '지지 않는 상권'이다. 2위인 홍콩 코스웨이베이 중심거리의 240만328원에 비해서도 46% 가량 높은 가격이다.
그 다음으로 월 임대료가 비싼 곳은 파리 샹젤리제(137만2759원), 런던 뉴본드가(132만1731원), 밀라노의 몬테나폴레오네(103만5573원), 취리히 반호프가(89만5495원), 도쿄 긴자(88만2388원), 서울 명동(88만2288원), 비엔나 콜마르크트거리(47만8465원), 뮌헨 노이하우저-카우핑거거리(45만9854원) 등 순이었다.
한국내에서만 살펴봤을 때 임대료가 가장 비싼 상권은 강남역(67만3532원), 가로수길(32만8823원)이 명동의 뒤를 이었다.
전반적으로 임대료가 가장 높은 각국의 상권은 5번가나 코스웨이베이가, 샹젤리제거리 등 '명품 상권' 위주로 구성돼 있는 반면, 우리나라의 경우 명동, 강남역, 가로수길처럼 명품보다는 대중 쇼핑 상권의 임대료가 비싸다는 점이 독특하다. 이는 중국인 관광객의 영향이 적지 않게 작용한 것으로 보인다. 아직까지 중국인들은 우리나라에서 명품은 백화점이나 면세점 위주로 쇼핑하고, '골목'이나 '거리'에선 중저가의 대중 브랜드 쇼핑을 즐기는 경향이 반영된 것으로 분석된다.
쿠시먼앤드웨이크필드 측은 "한국을 비롯한 아시아태평양 지역의 명품상권에서는 가두매장 리테일러들이 비싼 임대료에 이탈현상이 일어난데다가, 이 공간을 채우기 위해 럭셔리 브랜드에게 인센티브 혜택을 제공하려는 움직임이 일면서 임대료가 상대적으로 낮아졌다"면서 "여기에 중국 관광객이 줄면서 리테일 매출액도 줄어 임대료 인하에 영향을 준 것으로 보인다"고 분석했다.
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
노들섬, 복합문화공간 탈바꿈 한다.
한강예술섬(오페라하우스)으로 조성하려던 계획이 2012년 보류된 후 텃밭으로 임시 활용해오다 이번에 최종 모습이 확정됐다.
서울시는 시민공모를 통해 어반트랜스포머팀의 '밴드 오브 노들'을 노들섬 운영안(조감도)으로 선정했다고 24일 밝혔다. 총사업비는 490억원 정도다. 과거 한강예술섬 조성 사업비 최대 1조원과 비교했을 때 확 줄어들었다. 한강예술섬 개발안은 건축물 규모가 9만9000㎡(연면적 기준)에 달했지만 이번에 9700여 ㎡로 축소됐기 때문이다.
밴드 오브 노들은 음악·문화 콘텐츠 생산과 구현이 이뤄질 전체 면적 9725㎡의 건축물과 노들숲, 노들마당 등으로 구성된다.건축물은 실내공연장, 음악도서관, 스타트업 창업 지원시설, 콘텐츠 생산시설, 숙박시설(아트호텔), 상업시설로 꾸며진다.
시설 운영권은 어반트랜스포머팀이 갖는다. 시는 2차 공모에서 선정된 운영계획을 구체적인 공간과 시설 설계로 구현하기 위한 3차 국제현상설계공모도 추진한다. 또 기획재정부와 함께 추진하는 여의도~이촌 한강자원화 계획과 연계해 여의도 선착장과 노들섬을 수상교통으로 연결하고, 주변 한강공원에 보행육교를 신설할 계획이다.내년 하반기까지 설계를 마치고 2017년 착공해 2018년 노들섬 조성을 완료할 예정이다.
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